臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第140號
原 告 謝昇龍
訴訟代理人 黃小舫律師
被 告 陳振上
上列當事人間拆屋還地事件，本院於103 年12月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地如附圖斜線所示面積二百二十一點七八平方公尺之建物拆除騰空，將前開土地返還原告。
被告應自民國一百零二年三月二十七日起至拆除騰空上開建物返還土地之日止，按月給付原告新台幣叁仟叁佰伍拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
第一項判決於原告以新台幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
第二項判決於原告以請求金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段○000 號土地（下稱系爭土 地）為伊所有，坐落系爭土地上門牌號碼為高雄市○○區○ ○路000 巷0000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），為 被告所有，被告就系爭土地並無占用權源，依民法第767 條 規定，請求被告拆屋還地，並依不當得利之法律關係，請求 被告自102 年3 月27日起至拆屋還地之日止，按月給付1 萬 元。並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地之地上物拆除騰空 ，將土地返還原告；㈡被告應自102 年3 月27日起至拆屋還 地之日止，按月給付原告10,000元；㈢願供擔保，請准宣告 假執行（見本院第107 頁準備㈠狀，聲明㈡「102 年」誤為 「103 年」）。
二、被告抗辯：伊建造系爭建物時，為其他共有人所同意。並聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項：
㈠系爭土地原為被告與其兄弟陳振川、陳振富（該2 人原被並 列為被告，原告於該2 人為本案之言詞辯論前，撤回對其等 之起訴，詳本院卷第73頁筆錄）所共有，應有部分各1/3 （ 並有異動索引1 份附卷可稽，見本院卷第52至53頁）。 ㈡原告於102 年3 月27日，經由本院101 年度司執字第64281 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，
應買取得系爭土地，並於同年4 月15日辦理所有權移轉登記 （並有不動產權利移轉證書、土地登記謄本附卷可按，見本 院卷第4 至5 頁）。
㈢系爭建物為被告興建及所有（並有高雄市東區稅捐稽徵處鳳 山分處函所說明之納稅義務人資料、證人陳振川及陳鳳鳴所 證附卷可考，見本院卷第38頁、第102頁、第114頁）。 ㈣系爭建物如附圖斜線所示面積221.78平方公尺部分，坐落於 系爭土地，另部分坐落於高雄市○○區○○段○000 號土地 （並有高雄市政府仁武地政事務所函所檢送之複丈成果圖附 卷可憑，見本院卷第90至91頁）。
四、就兩造爭執事項之判斷：
㈠關於本件有無民法第425-1條之類推適用： ⒈兩造不爭執系爭建物為被告興建及所有，而系爭建物主要坐 落於系爭土地上，此有複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第91 頁），雖有部分坐落於鄰地，但面積甚為有限，則被告辯稱 其建造系爭建物時，係計畫將該建物全部蓋於系爭土地上， 合於常情，且為原告所不爭執，堪信為真實，又兩造不爭執 系爭建物建造時，系爭土地為被告與其兄弟即證人陳振川、 陳振富所共有，應有部分各1/3 ，而依證人即被告之兄陳振 川證稱略以：系爭土地原為父親陳榮意所有，父親於96年8 月14日死亡，系爭土地由伊等兄弟3 人繼承，因為要置放家 中農具，伊同意被告建造系爭建物等語，有筆錄附卷可稽（ 見本院卷第103 頁），另依被告之妹陳鳳鳴證稱略以：系爭 土地原為父親陳榮意所有，父親於96年8 月14日死亡，系爭 土地由被告及兄弟3 人繼承，系爭建物確為被告所建，當時 陳振富雖已出國至香港地區，目前在香港監獄服刑，但書信 聯繫時有告知建屋之事，陳振富表示知悉、同意等語（見本 院卷第113 至115 頁），且依陳鳳鳴所提出，陳振富於98年 11月8 書寫予陳鳳鳴之信件記載「那農舍及土地的事你全權 幫我處理」等語（見本院卷第119 頁），陳振富103 年11月 4 日書寫予陳鳳鳴之信件反面記載「法官：你好，本人陳振 富因人在國外，所以一切事務都是請我二姊陳鳳鳴幫我處理 ，當初蓋鐵皮屋是要堆放物品，因家中擺不下而蓋，希望法 官能體諒」等語（見本院卷第120 頁），本院審酌證人陳振 川就陳振富是否同意建造部分，證稱並不知情，是堪認所證 並無獨厚其弟即被告之情，尚堪信為真實，另證人陳鳳鳴所 證核與提出之信件內容大致相符，亦堪信為真實，依其等所 證，堪認被告建造系爭建物時，已得另2 系爭土地共有人之 同意。至原告雖主張依陳振川於103 年11月4 日信件正面之 記載，並未同意被告建造，即使同意建造，亦僅同意建造農
舍或倉庫，非同意建物居住、營業云云，但如上所述，陳振 川於98年11月8 日信件中，已明白記載土地建造農舍之事， 請證人陳鳳鳴全權處理，而依證人陳鳳鳴所證，其顯已代陳 振川為同意建造之表示，則參照103 年11月4 日信件反面之 上開記載，堪認陳振富於同一信件正面所記載「當初妳們也 都沒有跟我提起，我也不知老二（指被告）在搞什麼，…新 屋建好老二不要讓他住進去…他自己去想辦法」等語，應係 遽聞該所建房屋面臨本件拆屋還地訴訟，所為抱怨之語，其 既身陷牢獄，就系爭土地之建造與否委託家人處理，尚合常 情，則證人陳鳳鳴已被授權處理，及代陳振富同意建造之事 實，應可認定，原告主張陳振富未同意被告建造，自無可採 ，且證人陳鳳鳴為同意建造之證述前，本院已先提示本件之 複丈成果圖，及執行卷之系爭建物稅籍登記資料（詳本院卷 第113 至114 頁筆錄），故其所稱之同意建造，係同意系爭 建物之整體建造，甚為明確，原告主張陳振富至多同意建造 農舍或倉庫，非同意建物居住、營業，亦無可採，併予敘明 。
⒉土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其 期限不受第449 條第1 項規定之限制；前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425-1 條定 有明文。又上開條文之所以於88年4 月21日增訂，主要係因 實務上向依最高法院48年台上字第1457號判例，認「土地與 房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該 房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，該繼續使 用土地之法律關係即屬租賃，為杜爭議並期明確，因而予以 明訂。而上開立法乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化 之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯 認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和 土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院98 年度台上字第1339號民事裁判參照），則在房屋共有人與土 地共有人略有出入，但建造時業已獲得全體土地共有人同意 之情況下，是否應秉持上開立法意旨，類推適用民法第425- 1 條規定併予保護，雖非無探求之餘地，但審酌民法第425
條買不破租賃之規定，為債權相對性原則之例外規定，已屬 對承租人之例外保護，民法425-1 條尤規定「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，將該例外保護 之範圍再加以擴大，則在上開房屋共有人與土地共有人略有 出入，但房屋建造時業已獲得全體土地共有人同意之情況下 ，如過份擴大上開例外保護之範圍，債權相對性原則在此反 將成為例外，並與民法第765 條所有權權能規定意旨相違， 是認除非有極特殊之理由，可認有保護房屋既得使用權之必 要，否則仍應回歸債權相對性之原則，認房屋共有人與土地 共有人既有出入，不合民法第425-1 條規定之要件，房屋共 有人原取得土地共有人同意使用土地之相對性債權，不得對 抗嗣後取得土地之所有人。
⒊兩造不爭執系爭土地原為被告與其兄弟陳振川、陳振富，系 爭建物為被告個人所有，且如上所述，被告建造系爭建物時 ，已得土地另共有人陳振川、陳振富之同意，則原告經由系 爭執行事件之拍賣程序，應買取得系爭土地之所有權時，本 件即合於上開「房屋共有人與土地共有人略有出入，但房屋 建造時業已獲得全體土地共有人同意」之情形，然審酌債權 人聲請系爭執行程序進行強制執行時，係聲請與本院100 年 度司執字第123503號給付借款強制執行事件（下稱系爭另執 行事件）併案執行，而系爭另執行事件係調假扣押執行事件 拍賣執行，此有該2 執行卷附卷可稽（見系爭執行事件卷聲 請合併執行並追加查封狀、系爭另執行事件卷卷面之註記【 均影印卷，附於卷外】），即系爭土地自92年1 月9 日起， 業由本院函請地政事務所為假扣押查封登記（見系爭執行事 件卷聲請合併執行並追加查封狀所附土地登記謄本），依強 制執行法第78條前段「已查封之不動產，以債務人為保管人 者，債務人仍得為從來之管理或使用」之規定，上開假扣押 查封後，系爭土地即使交由債務人即被告之父保管，至多亦 僅得遵循原有之管理、使用方式，為繼續之管理及使用，被 告與陳振川、陳振富繼承系爭土地後，亦僅得為相同之管理 、使用，該管理、使用自不包含建造全新之建物，否則即違 反查封之規定，而系爭建物依被告所辯，係其於約98年11月 所建造（見本院卷第88頁筆錄），核與依高雄市東區稅捐稽 徵處鳳山分處函檢送之稅籍資料所示，該建物起課時間為98 年12月大致相符（見系爭另執行事件卷），且為原告所不爭 執，堪信為真實，系爭建物建造時間既在上開假扣押查封之
後，依上所述，該建造已違反查封之規定，則自應認系爭建 物既得使用權並無予以保護之必要，故應認本件並無類推適 用民法第425-1條規定之要。
㈡關於原告得否訴請被告拆屋還地：
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前 段、中段定有明文。原告既為系爭土地之所有人，而被告所 有之系爭建物如附圖斜線所示面積221.78平方公尺部分，坐 落於系爭土地（見本院卷第91頁複丈成果圖），且被告無使 用該坐落土地之合法權源，則原告訴請被告將坐落於系爭土 地之系爭建物拆除騰空，將坐落之土地予以歸還，依上規定 ，即無不合。
㈢關於原告得否請求給付相當於租金之不當得利及金額： ⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占 有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第 1695號判例意旨可資參照。另城市地方房屋之租金，以不超 過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項亦有明文；而非城市土地雖非上開法條規範之對象，但土 地因所處位置不同所影響其價值之因素，已反應於申報地價 之高低，即非城市土地因其申報地價較低，適用上開租金計 算規定之結果，不致使非城市土地之承租人受有不利益，是 非城市土地占用之相當於租金不當得利計算，自可類推適用 上開規定。被告所有之系爭建物既無權占用原告所有如附圖 斜線所示面積221.78平方公尺部分之系爭土地，且依複丈成 果圖所示，該占用比例極高，堪認占用後原告已全然無法使 用收益該土地，依上開規定及說明，原告自得請求被告給付 使用全部系爭土地相當於租金之不當得利。又依強制執行法 第98條第1 項規定，買受拍賣不動產之人，自領得執行法院 所發給權利證書之日起，始取得該不動產之所有權，而本件 執行法院發給權利移轉證書之時間為102 年3 月27日（見本 院卷第4 頁），則原告主張其自102 年3 月27日起，得請求 被告給付相當於租金之不當得利，尚無不合。
⒉系爭土地鄰近曹公新圳幹線，位於仁武區雙向各一線道之仁 孝路，與上開圳道交岔處，附近有市場、汽車商務旅館、漢 堡店、小吃店，但稍有距離，生活機能尚可，有勘驗筆錄、 Google Map街道圖、相片附卷可稽（見本院卷第88頁、第81 至83頁），則本件相當於租金不當得利之判斷，認應以申報
地價年息5 ％計算為恰當，原告主張應以每月10,000元計算 ，尚無所本，自無可採。而系爭土地面積為223.38平方公尺 ，最近即102 年1 月之申報地價為每平方公尺3,600 元，有 土地登記謄本附卷可按（見本院卷第5 頁），則每個月相當 於租金不當得利為3,351 元（3,600 ×223.38×5 ％×1/12 ＝3,351 ，小數點以下四捨五入）。
五、綜上所述，本件並無民法第425-1 條規定之類推適用，原告 訴請被告將坐落於系爭土地之系爭建物拆除騰空，將坐落之 土地予以歸還，於法有據，應予准許，其另請求被告自102 年3 月27日起至拆除騰空返還之日止，按月給付10,000元部 分，於按月給付3,351 元之範圍內，於法有據，應予准許， 超過該範圍之請求，於法無據，應予駁回。另原告陳明願供 擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金 額准許之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 5 日
民事第四庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 5 日
書記官 周麗珍