臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第81號
上 訴 人 楊謹韓
訴訟代理人 陳浩華律師
複 代理人 賴皆穎律師
被 上訴人 張鈞閔
訴訟代理人 熊賢祺律師
複 代理人 楊佳璋律師
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國
103年3月19日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第518號第一審判
決提起上訴，本院於中華民國103年12月30日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：上訴人向大城建設股份有限公司（下稱大城建 設）一次以總價新臺幣（下同）1億4600萬元，購買臺中市 ００區００段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000 、0000建號建物及各建物坐落之同段146地號土地等共8戶（ 以下簡稱8戶房地），並預付200萬元定金，基於貸款考量， 上訴人就8戶房地均以第三人名義登記。其中同段1987建號 即門牌號碼臺中市○○○○路000號0樓之0建物及其基地（ 下稱系爭房地），雖係以被上訴人名義登記，惟上開8戶房 地非但係上訴人向大城建設一次購買議價並給付定金，且上 開8戶房地需綁在一起交易不能單獨購買，大城建設不可能 一屋兩賣，房屋貸款額度亦由上訴人談妥決定，被上訴人簽 訂買賣契約前從未看過系爭房地，如係團購亦不可能出現合 約價格1882萬元實付金額為1660萬元之價差；又系爭房地之 契稅、外水、外電、外瓦斯、保險費、規稅費、代書費合計 約33萬元，均由上訴人支付，上訴人並將系爭房地之第二期 貸款利息2萬3077元匯入被上訴人帳戶，上訴人亦曾繳納系 爭房地5萬9789元管理費（其中5萬元退款予被上訴人，另 9789元則係民國101年11月15日起至同年12月31日止之管理 費），足見上訴人僅係借用被上訴人名義購買系爭房地，被 上訴人並非實際之承買人，否則兩造無深厚情誼，上訴人豈 會在無利可圖甚至自負損失之情況下，讓被上訴人以低價購 買系爭房地。嗣被上訴人雖曾有意以每坪16萬8000元向上訴 人承購系爭房地，但被上訴人藉故不簽約而未達成合意，詎 被上訴人因取得系爭房地之價格低廉物超所值，認有機可趁 ，竟否認有借名登記契約關係存在，並逕行繳納貸款，占有
系爭房地，造成自行購買之假象。而借名登記契約為委任關 係之一種法律形態，依民法第549條第1項規定，上訴人得隨 時終止委任契約，為此爰以起訴狀繕本送達被上訴人，作為 終止委任關係意思表示之到達，並依終止委任關係後之回復 原狀請求權，請求被上訴人將系爭房地移轉登記與上訴人等 語。並上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應將系爭房地 移轉登記與上訴人。
貳、被上訴人則以：上開8戶房地初始雖係上訴人與大城建設， 以類似團購之方式，約定一次購買以降低買價，但上訴人僅 找到7個買家，始商請其弟楊杰文遊說被上訴人之夫唐憶祖 購買，唐憶祖基於朋友情誼始予答應，以同獲低價購屋之利 益。而被上訴人係直接與大城建設簽訂不動產房地買賣契約 書，就買賣標的、價款、貸款事宜及所有權移轉登記等事項 均有詳細約定，並協議房屋裝潢不再進行，扣除追加減款22 2萬元後以1660萬元成交。系爭房地由被上訴人進行交屋程 序，自行持有所有權狀，並繳付簽約款155萬元，辦理1505 萬元貸款及繳納分期款項，地價稅、房屋稅、管理費、水電 費等亦均由被上訴人繳納，兩造間就系爭房地並無借名登記 契約關係存在。上訴人給付之200萬元定金，已全數充作以 其子徐子軒名義簽約建物之訂金；系爭房地買賣含契稅在內 之所有相關稅規費總計1660萬元，係一次買清，不需再負擔 任何費用，上訴人稱代被上訴人繳交契稅等費用約33萬元， 顯屬無稽；上訴人未經被上訴人同意亦未告知，擅自繳納第 一期管理費9789元，被上訴人獲悉後已請管理室直接通被上 訴人繳納；上訴人雖曾匯款2萬3077元進入被上訴人帳戶， 但匯款原因係上訴人自行填載，被上訴人亦隨即以手機簡訊 通知上訴人，要求匯回誤匯之款項等語資為抗辯。並上訴聲 明：如主文所示。
參、兩造不爭執之事實：
一、上訴人於101年8月21日與大城建設簽立購屋臨時證明單，記 載上訴人向大城建設訂購上開8戶房地（含系爭房地1戶在內 ）及車位15個（平面車位5個、機械車位10個），上訴人並 給付200萬元定金。其後就系爭房地，由被上訴人與大城建 設於101年9月27日簽立不動產房地買賣契約書，系爭房地所 有權業經大城建設於101年11月8日以買賣為原因辦理移轉登 記予被上訴人，上開定金則全數充作以上訴人之子徐子軒名 義簽約之1981建號建物定金，並作為該建物之買賣價金一部 分。
二、系爭房地之抵押貸款係由被上訴人出名辦理，且由被上訴人 與大城建設進行交屋程序，並經大城建設交付系爭房地之所
有權狀予被上訴人，系爭房地自交屋時起，均由被上訴人管 理占有，且系爭房地之所有權狀亦係由被上訴人持有。三、被上訴人與大城建設簽立不動產買賣契約書時，曾給付自備 款155萬元予大城建設，且由被上訴人出名辦理銀行貸款150 5萬元，並由其自行繳納移轉過戶後之各期貸款款項、地價 稅、房屋稅、水電費，自102年起之管理費亦係由被上訴人 繳納。
四、上訴人曾於102年1月14日，將與系爭房地第二期貸款利息相 同之2萬3077元，存入被上訴人土地銀行帳戶，但被上訴人 則於同年月25日，以手機簡訊通知上訴人要求匯回誤匯之款 項。
五、上訴人曾繳納系爭房地101年11月15日起至101年12月31日止 之管理費9789元。
以上雙方所不爭執之事實，並有上訴人提出之不動產房地買 賣契約書（原審卷6至20頁）、購屋臨時證明單（原審卷21 頁）、存款憑條（原審卷22頁）、管理費收費單（原審卷 22頁）、土地登記謄本（原審卷38、39頁）、建物登記謄本 （原審卷40、41頁）、買賣協議書（原審卷188、189頁）各 1件，統一發票4件（原審卷192至195頁），被上訴人提出之 手機簡訊（原審卷111頁）、建物所有權狀（原審卷143頁） 、土地所有權狀（原審卷144頁）、住宅貸款契約（原審卷 145頁）、客戶往來明細查詢表（原審卷149頁）、房屋擔保 借款繳息清單（原審卷150頁）、地價稅繳款書（原審卷151 頁）、房屋稅繳款書（原審卷152頁）、交屋資料收執表（ 本院卷二5頁）、存摺（本院卷二11頁）各1件、管理費繳費 通知單、管理費收費單、存款憑條各5件（原審卷153至157 頁）、水費通知及收據4件（原審卷158至161頁）、電費通 知及收據7件（原審卷162至168頁）（以上證物均影本）可 證，應堪信為真正，上開事實，本院均採為判決之基礎。肆、爭點之所在：
一、兩造間就系爭房地是否有借名登記契約關係存在？二、上訴人主張終止兩造間之借名登記契約，並本於終止委任關 係後之回復原狀請求權，請求被上訴人移轉登記系爭房地， 是否有理由？
伍、得心證之理由：
一、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文；主張法律關係存在之當事 人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任 （最高法院48年台上字第887號判例參照）；民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917號判例參照）。稱借名登記者 ，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由 自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約 。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與 委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗 者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法有關 委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種，故仍須雙方 當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己 管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合 致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字 第1972號判決意旨參照）。
二、上訴人主張現登記於被上訴人名下之系爭房地，係上訴人借 用被上訴人名義購買，兩造間存有借名登記契約關係之事實 ，既為被上訴人否認，揆諸前揭舉證責任分配之法則，上訴 人自應就其與被上訴人間，有借名登記契約關係之特別要件 事實，負舉證責任。而含括系爭房地在內之上開8戶房地， 雖係上訴人與大城建設一次議價購買並給付定金，被上訴人 固亦係透過上訴人始與大城建設接觸，房屋貸款額度縱亦由 上訴人談妥決定，惟不動產登記當事人名義之法律關係不一 ，系爭房地嗣後以被上訴人名義與大城建設簽訂買賣契約， 並移轉登記成為所有權人，非必僅出於借名登記一端，基於 轉賣（買賣）、共同投資（合夥）或其他法律關係取得者， 均有可能，自不能徒憑上情，即推斷兩造間就系爭房地存有 借名登記契約關係，應屬當然。
三、民事關係中，財產證明及處分之重要文件，依照一般社會經 驗，應包含有不動產之所有權狀等物，其所有人通常係自行 保管居多，且其所應負擔費用亦多由所有權人自行繳納；故 若屬借名登記契約者，由實際所有人持有所有權狀及負擔相 關費用，始合於常情。然被上訴人與大城建設簽訂買賣契約 時，非但自備款155萬元由被上訴人給付，且出名辦理高達 1505萬元之銀行貸款，並與大城建設進行交屋程序取得系爭 房地之管理占有，所有權狀亦由被上訴人持有，移轉過戶後 之各期貸款、地價稅、房屋稅、水電費及自102年起之管理 費更均由被上訴人繳納。是參諸上開客觀情事，顯與一般借 名登記契約，應由實際所有人自行持有權狀、負擔買賣價金 及相關稅費之情形不符；另上訴人未曾管理占有系爭房地， 反由被上訴人自行辦理交屋管理占有，亦與借名登記契約之 借名者，係就該財產自己管理，使用處分，出名者僅單純掛
名，並不參與財產管理及使用處分之情形有間，上訴人主張 兩造間就系爭房地存有借名登記契約之可信性，殊有可疑。四、上訴人前曾對大城建設起訴請求返還上開8戶房地之代辦費 用，由原審以102年度訴字第499號事件（下稱499號事件） 受理，上訴人於102年3月20日、同年4月10日審理期日分別 陳稱：「…原告（上訴人）與被告（大城建設）磋商買賣， 有的是原告的親友以他們的名義與被告訂立買賣契約，實際 上是原告買了之後私底下再轉賣給這些親友…實際上就是我 們再將購買房屋的權利出售給實際簽立買賣協議書之人…我 本來是想要一次買八戶，且一次簽約，但被告公司的藍總經 理說不能，要我一次找八個人，不然貸款不會過，我只好賣 給我其他親戚、朋友…」等語（見該事件卷53頁反面、66、 67頁）；上訴人另曾對被上訴人起訴請求給付買賣價金，由 原審以102年度訴字第1158號事件受理（下稱1158號事件， 嗣上訴人撤回起訴），上訴人於該事件主張略以：上訴人於 101年8月間向大城建設購買上開8戶房地，與被上訴人協商 共同合夥投資購買系爭房地，被上訴人見系爭房地有獲利空 間，遂於lO1年9月2O日與上訴人達成購買系爭房地之協議， 協議後被上訴人即支付訂簽款l55萬元並配合辦理貸款l5O5 萬元，目前系爭房地業已辦理過戶完成，惟被上訴人尚欠部 分款項未給付上訴人等語（見該事件卷附之起訴狀、準備書 一狀），上訴人於該事件102年5月23日審理期日並陳稱：「 原本被告只是掛名，後來才向原告購買房屋，所以付款及簽 約後續才由被告自行給付給大城建設公司」等語（見該事件 卷附之言詞辯論筆錄）。是上訴人於前開二事件中，均係主 張已將系爭房地轉（出）賣予被上訴人，其於本事件卻一反 先前之主張，改稱兩造間係借名登記契約關係，其主張前後 自相矛盾，自益難認其借名登記契約關係之主張為真實。五、上訴人向大城建設議價購買上開8戶房地之價購條件，已於 附帶約定欄位中載明：「本售價含代收款（包含契稅、外水 、外電、天然瓦斯管線路費用、火險、地震險、預收管理費 、代書費與買賣設定規費等）」（見原審卷21頁購屋臨時證 明單影本）；另上開8戶房地出名與大城建設訂立買賣契約 者，均簽具撥款交屋切結書，其中第貳條約定：「上述總價 內含代辦費用（包含契稅、代書費、產權移轉等規費）亦即 買清，交屋結算不多退少補」（見前揭499號事件卷42至49 頁之撥款交屋切結書影本）；又被上訴人簽訂之不動產房地 買賣契約書，其中第4、8條關於契稅、外水、外電、外瓦斯 管線費用、火險、地震險、規稅費、代書費、社區管理基金 等買方應負擔之代辦費，被上訴人均無庸給付予大城建設（
見原審卷56、59頁之不動產房地買賣契約書影本）。顯見上 開8戶房地之買賣應屬一次買清，買方不需負擔任何代辦費 用，上訴人主張由伊支付系爭房地之契稅等代辦費用合計約 33萬元云云，應與事實不符。其次，上訴人簽立購屋臨時證 明單時所給付之200萬元定金，業已全數充作以上訴人之子 徐子軒名義簽約之1981建號建物定金，作為該建物之買賣價 金一部分，並未用於被上訴人所購買之系爭房地；另被上訴 人所簽訂不動產房地買賣契約書之買賣價金，本雖為1882萬 元，但嗣因與大城建設約定不再進行裝潢，扣除追加減款 222萬元，買賣價金成為1660萬元（見原審卷56頁之不動產 房地買賣契約書影本、本院卷二5頁之交屋資料收執表影本 ），則在被上訴人給付自備款155萬元，並辦理銀行貸款 1505萬元，合計負擔買賣價金1660萬之情況下，上訴人就系 爭房地應未給付任何買賣價金，亦無所謂合約價格與實付金 額之價差存在，上訴人該部分主張，洵無足採。再者，上訴 人所稱伊繳納之系爭房地5萬9789元管理費，其中5萬元應係 社區管理基金，該費用本屬上開代辦費之一，且係大城建設 繳付予社區管理委員會，而非上訴人支付（見原審卷一59頁 之不動產房地買賣契約書影本、前揭499號事件卷116頁之大 城建設辯論意旨狀，本院卷二31頁之大城紐約管理委員會聲 明書，記載上訴人有預付5萬元管理費云云，應係誤會）； 另上訴人雖代被上訴人繳納過戶後之第一期管理費9789元， 以及將與系爭房地第二期貸款利息相同之2萬3077元存入被 上訴人帳戶，但被上訴人除立即向管理委員會要求應直接通 知伊繳納管理費（見本院卷二31頁之大城紐約管理委員會聲 明書）外，並以手機簡訊通知上訴人要求匯回誤匯之款項， 顯見上訴人支付之上開款項，是否出於兩造間之合意，爭議 甚大，自亦不能據此率認兩造間有借名登記契約關係。六、上訴人之弟楊杰文於原審103年1月22日審理期日擔任證人時 ，雖證稱：當初上訴人要去買8戶，但是沒有這麼多人可以 登記那8戶的房屋，伊就去找友人唐憶祖借名當人頭，由唐 憶祖和上訴人自己談，後來因為唐憶祖說他有奢侈稅的問題 ，自己不能當人頭，所以才由唐憶祖的太太即被上訴人借名 當人頭；伊是引介唐憶祖予上訴人；（問：你是引介唐憶祖 ，你與唐憶祖談的是要找他當人頭，後來就由唐憶祖自己和 原告去談，你都沒有再參與？）是的，後來伊的腳受傷，要 復健，後來的事情伊都不知道等語（見原審卷175、176頁） ，則證人楊杰文之證述縱屬實情，惟其既證述引介唐憶祖與 上訴人認識後，即未再參與其事，對後續情形並未親自見聞 ，其證述至多僅能證明上訴人起初有意借用唐憶祖名義購買
房地，惟不足證明事後何以系爭房地登記於被上訴人名下， 自不足證明兩造間有借名登記契約存在。其次，大城建設前 銷售員李乙錫於原審上揭期日擔任證人時證稱：上訴人一次 就8戶總數付定金，分戶再找其他人來簽訂契約，上訴人買8 戶，分戶各有不同名字，上訴人會告知某戶的錢有錢進去， 公司有收到，就會有人去公司簽約，有聽過上訴人說被上訴 人是人頭這件事情，但伊不確定被上訴人是否為人頭，亦未 向被上訴人詢問是否為人頭等語（見原審卷171至175頁）； 於原審前揭499號事件102年4月24日審理期日另證稱：（問 ：最後是不是原告跟大城建設公司就這8戶成立買賣契約？ ）應該是他們合夥買的，（問：你所謂他們合夥買的是什麼 意思？）這是上訴人告訴我的，說他有個股東，（問：原告 有告訴你這些人與他何關係？）我沒有仔細問他，（問：原 告有無提到為何找這些人？）買房子一般都會有他們自己投 資的人，我們也不會去問這種問題等語（見前揭499號事件 卷94、95頁）；於本院103年11月25日準備程序期日則證稱 ：上訴人看好房子後，有一個張先生跑出來，說是他們的股 東，但在公司的立場不管他們是什麼關係，上訴人有跟我說 被上訴人是人頭，但他們是什麼關係，我不清楚，就像有一 個張先生，上訴人楊謹韓說是他們的股東等語（見本院卷二 61頁）。是綜參李乙錫前後三次證述內容可知，有關被上訴 人為人頭之事，僅係上訴人告知，李乙錫並未向被上訴人詢 問或查證，且上訴人有時稱係合夥之股東有時稱係人頭，李 乙錫就兩造間之法律關係既並不明瞭，亦不能確定被上訴人 是否為上訴人之人頭，李乙錫之上開證詞，亦不能作為有利 於上訴人之判斷。
七、上訴人所陳：被上訴人雖曾有意以每坪16萬8000元向上訴人 承購系爭房地，但被上訴人藉故不簽約而未達成合意之事實 ，與其於前揭499、1158號事件中，主張已將系爭房地轉（ 出）賣予被上訴人，前後不同，已難採憑。而擔任土地專業 代理人之鄭永揚，雖出具聲明書，就系爭房地之移轉過程表 示：「…系爭房地原由楊謹韓與張鈞閔雙方約定成立借名登 記契約並由張鈞閔擔任出名人，後張鈞閔有意自行承購系爭 房地，而欲將上開借名登記契約轉為買賣契約，故為確定張 鈞閔之真意，楊謹韓曾與張鈞閔約定，倘張鈞閔有意自行承 購系爭房地並終止借名登記契約，則必須由張鈞閔與楊謹韓 簽署一書面文件以為最終確定，惟雙方約定時間屆至時，張 鈞閔突以臨時有要事為由而未赴約，以致上開書面文件至今 仍未簽署…」云云（見本院卷二30頁）；惟鄭永揚於本院 103年11月25日準備程序期日擔任證人時卻證稱：「（問：
提示本院卷二30頁聲明書，是否由你親自出具？）好像不完 全正確…是當初我與上訴人楊謹韓，他問我狀況，我們協調 之後，這樣的意思是文言文…文字不是我打的，是上訴人楊 謹韓回去打好，拿來給我看…（問：剛才說要約去被上訴人 家簽約，簽約的內容為何？）我所知道的是，當初上訴人楊 謹韓以被上訴人名義購買房屋投資，我們約去被上訴人家， 就是要被上訴人簽一個承諾，表示將來要將房子過戶給上訴 人楊謹韓，（後改稱）：他們要簽什麼我也不清楚，當初上 訴人楊謹韓來找我是說她以被上訴人名義跟大城公司買一間 房子，準備要去被上訴人家簽約，準備要過戶給上訴人楊謹 韓或是上訴人楊謹韓指定的人，但是我也不知道當時房子是 否已經過戶給被上訴人了，我確定要去被上訴人家簽約，就 是要將房屋過戶回來給上訴人楊謹韓的承諾書或是什麼…（ 問：當初約定要去被上訴人家簽約時，是否要去簽約確定由 被上訴人來買房子？）不是，上訴人楊謹韓說她跟大城公司 買房子，以被上訴人名義去購買，不是被上訴人要跟上訴人 楊謹韓買，而是以被上訴人名義買，上訴人楊謹韓要去過戶 回來，這個部分我是確定的，只是那個時候房屋是否已經過 戶到被上訴人名下或是尚未過戶，要被上訴人配合過戶，我 不清楚…（問：提示聲明書，為何寫張鈞閔有意購買系爭房 地，要將借名登記契約轉為買賣契約，所以約定兩造簽署一 個書面文件作最終的確定？）這是上訴人楊謹韓跟我講他們 有講那些…（問：一個專業代書出具聲明書可以這樣寫嗎？ ）我相信上訴人講的」云云，鄭永揚就上訴人與被上訴人約 定所要簽署之文件內容，或證稱不清楚，或證稱係借名登記 承諾過戶回來之承諾書，非但前後不符，更與其所出具之聲 明書所載，要將借名登記轉為買賣關係之文件截然不同，且 其所出具聲明書之內容，竟完全按照上訴人之意思由上訴人 繕打後簽名出具，非其親自見聞所得之事實，鄭永揚所出具 之聲明書及其於本院之證述內容，存有嚴重瑕疵，根本不能 證明上訴人所主張之上開事實。
八、被上訴人何以未看過系爭房地即簽訂買賣契約（見原審卷17 2頁反面、173頁反面、本院卷二60頁反面李乙錫之證述）？ 上訴人為何會在無利可圖之情況下，將低價購得之系爭房地 權利轉予被上訴人？參諸上情，兩造間就系爭房地權利轉讓 之過程，是否果如被上訴人所述，尚非全然無疑。惟上開可 疑之情況證據，相較於上訴人在前揭499、1158號事件中， 自承已將系爭房地轉（出）賣予被上訴人，以及被上訴人自 己負擔買賣價金及相關稅費，自行持有所有權狀，管理占有 系爭房地等與借名登記不符之客觀表徵，該情況證據之證明
力及證明程度，尚嫌薄弱；且被上訴人陳述之轉讓原因縱有 疑慮，但亦不能因其抗辯或所舉證據尚有疵累，即脫卸上訴 人之舉證責任，並據此逕認兩造間為借名登記契約關係，否 則顯與最高法院前揭判例所揭櫫之舉證責任分配原則有違。九、綜上所述，上訴人就其與被上訴人間有借名登記契約關係之 特別要件事實，舉證尚有未足，上訴人本於終止委任契約（ 借名登記契約）後之回復原狀請求權，請求被上訴人將系爭 房地移轉登記予上訴人，洵屬無據。原審因而駁回上訴人之 訴，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決 結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 王 銘
法 官 劉長宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李妍嬅
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
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