臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第454號
上 訴 人 太平江山管理委員會
法定代理人 朱銘煌
訴訟代理人 謝明智律師
被上訴人 王柳蓁
訴訟代理人 王茂青
上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於民國103年8月
25日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1350號第一審判決提起上
訴，本院於104年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形之一，爰依上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠緣訴外人五淵建設企業股份有限公司（下稱五淵建設公司） ，於民國80年間，在臺中市○○區○○段○00○00地號土地 上興建住宅大樓「太平江山NO.1」社區（下稱系爭大樓）， 並以訴外人即五淵建設公司董事長陳永基為出賣人與各承購 戶簽訂房屋預定買賣契約書。依系爭買賣契約書「附件㈢， 建材與設備」一項則記載「休閒設施：⒈媽媽親子育樂教室 」。故於大樓興建完成後，即由訴外人即陳永基之兄長陳永 昌，將其所有坐落於同段1944建號即門牌號碼為臺中市○○ 區○○路0段00巷00號房屋（亦位於系爭大樓內，下稱系爭 房屋）提供作為系爭大樓之媽媽親子育樂教室，且系爭房屋 旁邊之通道，平時即供作系爭大樓住戶通行後門、花園、腳 踏車停車場等公共設施之用。全體住戶使用媽媽親子教室並 通行系爭通道，迄今已達二十餘年。
㈡陳永昌名下之系爭房屋嗣經原法院強制執行事件拍賣，於拍 賣公告中已載明「不點交」、及「本件建物查封時，據債權 人之代理人稱係社區公共設施，拍定後不點交」等語。然被 上訴人自法院拍定取得系爭房屋之所有權後，卻於系爭房屋 內裝設水、電錶，並拆除系爭房屋與系爭通道間之牆壁，封 閉系爭道路進行裝修，欲作為私人住宅之用，致全體大樓住 戶無法繼續使用系爭房屋作為媽媽親子教室及經由該通道通 行。
㈢按建商與各住戶於買賣契約中約定將其所有專有部分提供作 為社區公共設施，性質上該專有部分應成為約定共用部分， 此參照公寓大廈管理條例第3條第3款及第6款之規定自明。 則應認為區分所有權人就系爭房屋之使用，已成立分管契約 。且建商與各承購戶間之房屋預定買賣契約既為出賣人與各 承購戶一致同意之內容，亦應構成住戶共同遵守之規約。被 上訴人既為系爭房屋之繼受人，依民法第799條之1第4項之 規定，自當繼受此分管契約及規約之效力。
㈣縱認建商與全體承購戶之房屋預定買賣契約書內容，不能構 成社區之規約，然法院於拍賣公告中已註明系爭房屋係作為 社區之公共設施，故不予點交，顯見被上訴人於參與拍賣時 早已知悉系爭房屋已由建商與全體住戶約定作為公共設施使 用，自非善意第三人。爰依民法第799條之1第4項、公寓大 廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人遷離並移轉 系爭房屋之占有予社區之全體區分所有權人，並應給付回復 系爭房屋之修繕費用新台幣(下同)50萬元。 ㈤聲明：
⒈被上訴人應自其所有系爭房屋遷離，並移轉占有予太平江 山社區大樓之全體區分所有權人。
⒉被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人於原審則辯以：
系爭房屋是經由法院之拍賣程序而取得，有獨立產權，並未 標示為社區共用之親子教室，上訴人若有損害，應是向五淵 建設公司求償等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服原判 決，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭房屋遷 離，並移轉占有予太平江山社區大樓之全體區分所有權人。 ㈢被上訴人應給付上訴人50萬元本息。上訴人於本院補充陳 述略如下：陳永昌並非單純將系爭房屋借予住戶使用，而係 有永久供作公共設施使用之意，身為繼受人之被上訴人應受 其拘束。專有部分之建物得作為公用，此專有部分與單獨所 有之建物有別，且分管契約之成立，未要求須以書面定之， 本件應有分管契約之適用，另案本院102年度重上更㈡字第8 號民事判決同此認定。系爭房屋拍賣時公告拍定後不點交， 可知系爭房屋為社區公共設施。被上訴人妨害建築物之正常 使用，違反區分所有權人共同利益及誠信原則等語。四、兩造於原審協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈被上訴人經由原法院第102年度司執字第11163號強制執行
程序，拍賣取得系爭房屋。該房屋於法院之拍賣公告曾註 明「不點交」。
⒉系爭房屋之前手為訴外人陳永昌，即興建系爭房屋之五淵 建設公司負責人之兄長。
⒊依五淵建設公司與當時之承購戶所簽訂之房屋預定買賣合 約書附件㈢建材與設備、休閒設施第1點約定，五淵建設 公司興建之系爭大樓應附設媽媽親子育樂教室。 ⒋陳永昌於大樓完工交屋後，無償提供系爭房屋作為社區媽 媽親子育樂教室使用迄今。社區住戶平時並經由系爭房屋 旁之通道通行後門、花園及腳踏車停車場。
⒌被上訴人自法院拍賣取得系爭房屋後，將系爭房屋與通道 間之牆壁拆除，進行施工。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋之前手陳永昌無償提供系爭房屋供社區大樓住戶 作為媽媽親子育樂教室及通道使用，其法律關係為何？拍 定人即被上訴人應否受其拘束？
⒉上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及給付回復原狀之 費用，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠上訴人固主張建商於80年間與系爭大樓之各承購戶簽訂房屋 預定買賣契約時，已承諾提供社區媽媽親子育樂教室之公共 設施，且於大樓完工後，確實將系爭房屋作為社區之媽媽親 子育樂教室使用，應認區分所有權人間，已成立分管契約， 則受讓系爭房屋之被上訴人，自應受該分管契約之拘束等語 。惟查所謂分管契約，乃指共有人間就共有物之全部劃定範 圍，各自占用共有物之特定部分而為管理；或共有人就共有 物之管理方法所成立之協議之謂(最高法院100年台上字第 1776號判決、99年度台上字第1553號判決參照)。本件係建 商將系爭大樓內之其中一戶專有部分房屋，提供作為公共設 施使用，並非針對大樓之共有部分之使用及管理方式為約定 ，能否謂針對專有部分約定為共用，即成立所謂分管契約， 已非無疑。況且，建商與各承購戶之房屋預定買賣契約書， 僅約定建商應提供媽媽親子育樂教室，惟並未明確約定系爭 房屋就是媽媽親子育樂教室之所在。茲建商與各承購戶之房 屋預定買賣契約中，對於媽媽親子育樂教室之位置，既未特 定，則更難以此認定各承購戶間就系爭房屋之管理使用有所 謂分管契約存在。
㈡上訴人又主張依民法第799條之1第4項規定，區分所有權人 間依規約所生之權利義務，繼受人即被上訴人應受拘束等語 。惟按所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利
益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項而言，此由公寓大廈管理條例第3條第12款之規定自 明。本件系爭房屋之所以作為社區之媽媽親子育樂教室使用 ，係建商依房屋預定買賣契約書之約定，為履行對住戶之承 諾而提供。對於系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用， 並未經區分所有權人會議之決議，自不具有規約之性質。從 而，上訴人主張被上訴人依民法第799條之1第4項之規定， 應繼受上開約定云云，亦屬無據。
㈢有關系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，係建商為履 行與承購戶間之買賣契約之義務而來，已如前述。且證人即 系爭房屋之原所有權人陳永昌於原審審理時亦證稱：五淵建 設公司之實際負責人是伊父親。當時將伊名下之系爭房屋提 供給社區作為媽媽親子育樂教室，但社區並沒有與伊簽訂任 何契約等語(見原審卷第185頁背面)。由此可知，系爭房屋 之原所有權人陳永昌僅係為配合建設公司對承購戶之承諾， 因而無償提供系爭房屋供社區之住戶使用，故其與社區全體 住戶間就系爭房屋，應僅存在無償使用借貸契約之關係。按 「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴 人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴 人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對 現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」；又按「 使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有 人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不 得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利」（最 高法院59年度台上字第2490號判例、93年度台上字第1948號 判決參照）。本件系爭房屋之原所有權人陳永昌與社區住戶 間，就系爭房屋既僅存在使用借貸契約之關係，則被上訴人 因法院之拍賣取得所有權，原使用借貸關係消滅，該社區住 戶自不得仍對被上訴人主張有使用借貸之權利存在。 ㈣又本院102年度重上更㈡字第8號民事判決，經最高法院103 年度台上字第1350號廢棄發回，認定「系爭建物既非十傑公 司與聯合大廈區分所有權人之共有物，能否謂十傑公司與聯 合大廈區分所有權人所訂立之新聯合國委託代管合約書係系 爭建物之分管契約，上訴人應受該分管契約之拘束，自滋疑 問。」，顯不認系爭建物已訂有分管契約。而拍賣公告註明 不點交，非即表明系爭房屋實體法律關係即為公共使用之專 有部分，復經本院調閱原法院102年度司執字第11163號執行 卷審認無訛。另上訴人主張被上訴人妨害建築物之正常使用 ，違反區分所有權人共同利益，區分所有權人無法利用停車 場、避難空間與逃生梯等語，亦僅是被上訴人拆除改裝系爭
房屋之使用是否違反主管機關行政管理規定而已，亦無違反 誠信原則。
㈤綜上所述，本件上訴人主張區分所有權人間就系爭房屋，已 成立分管契約，且被上訴人應受規約之拘束，為不足採；系 爭房屋之前手與上訴人社區之全體區分所有權人間就系爭房 屋之使用為借貸關係，被上訴人不受其拘束。則被上訴人占 有使用系爭房屋，並為裝修等行為，自屬本於所有權之權能 而為，並無不法。從而，上訴人請求被上訴人自系爭房屋遷 離，並移轉占有予社區之全體區分所有權人，同時賠償回復 原狀之修繕費用，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴 之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上 訴人撤回一部訴訟，既非全部撤回，且原審業已判決，其聲 請退費部分，與法不合，不應准許。而上訴本院所溢繳7,67 2元部分，依民事訴訟法第77條之26規定，應准予退還。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 古金男
法 官 王重吉
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 邱曉薇
中 華 民 國 104 年 1 月 20 日
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