臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第31號
上 訴 人 徐濱洲
徐維聰
徐慧芳
徐銘謙（兼原審被告徐一綾之承當訴訟人）
兼上列四人
訴訟代理人 徐濱弘（兼原審被告徐明彥之承當訴訟人）
上列一人
訴訟代理人 汪紹銘律師
上 訴 人 徐嘉男
兼上列一人
訴訟代理人 徐增光
上 訴 人 徐崑勝
徐雍智
兼上列二人
訴訟代理人 徐嘉隆
上列三人
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 林蕙姿
胡玉龍
上 訴 人 徐金川
訴訟代理人 徐至良
被上訴人 徐維助
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國102年11月
27日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2774號第一審判決提起上
訴，本院於民國104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號、地目建、面積一三四平方公尺；同區段二四三之一地號、地目建、面積一二０平方公尺；同區段二四三之二地號、地目建、面積一０一平方公尺；同區段二四三之三地號、地目建、面積一七三平方公尺等四筆土地予以合併分割，其分割方法如下：㈠如附圖所示之同區段二四三地號土地分歸上訴人徐金川單獨取得；㈡如附圖所示之同區段二四三之一地號土地分歸上訴人徐濱弘、徐濱洲、徐維聰、徐銘謙、徐慧芳等五人保持共有，其應有部分比例為上訴人徐濱弘一千分之五二八、上訴人徐濱洲一千分之一五七、上訴人徐維聰一千分之一五七、上訴人徐銘謙一千分之一０五、上訴人徐慧芳一千分之五十三；㈢如附圖所示之同區段二四三之二地號土地分歸上訴人徐增光、徐嘉男，及被上訴人徐維助等三人保持共有，
其應有部分比例為上訴人徐增光九十分之四十八、上訴人徐嘉男九十分之十五、被上訴人徐維助九十分之二十七；㈣如附圖所示之同區段二四三之三地號土地分歸上訴人徐嘉隆、徐崑勝、徐雍智等三人保持共有，其應有部分比例各為三分之一。上訴人徐金川、徐嘉隆、徐崑勝、徐雍智等四人應按附表三所示之應補償金額補償上訴人徐增光、徐嘉男、徐濱弘、徐濱洲、徐維聰、徐銘謙、徐慧芳，及被上訴人等八人。
第一、二審訴訟費用，由兩造按附表二所示之應負擔訴訟費用比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第五十六條第一項第一款，所謂共同訴訟人中 一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人， 係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而 言，非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不 利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人 ，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未 就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴 訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為 共同訴訟人全體所為（最高法院五十二年台上字第一九三０ 號判例意旨參照）。查本件被上訴人於民國一百零一年十月 二日向原審法院就兩造所共有坐落臺中市○○區○○段000 地號、地目建、面積一三四平方公尺；同區段000之0地號、 地目建、面積一二０平方公尺；同區段000之0地號、地目建 、面積一０一平方公尺；同區段000之0地號、地目建、面積 一七三平方公尺等四筆土地（下稱系爭000、000之0、000之 0、000之0地號，合稱系爭土地）請求合併分割，此有土地 登記第二類謄本附卷可稽（見原審卷第㈠宗第十一至二十五 頁反面）。經原審法院判決准予合併分割後，上訴人徐濱弘 對上開判決之分割方法不服，提起上訴，則依上開說明，其 效力應及於其他共同訴訟人全體，故臚列徐濱洲、徐維聰、 徐慧芳、徐銘謙、徐嘉男、徐增光、徐崑勝、徐雍智、徐嘉 隆、徐金川等十人為視同上訴人。
二、次按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人 ，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人 承當訴訟，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。又 訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴 訟無影響，第三人如經訴訟之他造同意，得代當事人承當訴 訟，固為民事訴訟法第二百五十四條第一項、第二項前段所 規定。惟受移轉之第三人，如未經他造之同意，自不得依該
條第二項前段規定承當訴訟（最高法院八十九年台上字第一 ０六三號判決意旨參照）。查本件系爭土地原共有人即原審 被告徐一綾、徐明彥（下稱徐一綾、徐明彥）原分別為系爭 土地之共有人，惟分別於一百零二年十二月三日、一百零三 年四月三十日將其應有部分分別贈與上訴人徐銘謙；出售上 訴人徐濱弘，此有上訴人徐濱弘所提出之土地登記第二類謄 本附卷可按（見本院卷第㈠宗第一０五至一二四、一七六至 一八三頁），並經上訴人徐銘謙、徐濱弘分別於一百零三年 四月二日、一百零三年五月十四日向本院具狀承當訴訟在案 （見本院卷第㈠宗第一五一、一七五頁）。至系爭土地於徐 一綾、徐明彥處分系爭土地之應有部分後，各共有人之應有 部分，見附表一所示。
三、再按，應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加 共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民 法第八百二十四條之一第二項定有明文。查依上訴人徐崑勝 、徐雍智、徐嘉隆等三人所提出之土地登記第二類謄本記載 ，可知上訴人徐增光、徐明彥（即徐濱弘承擔部分）及被上 訴人分別於九十八年四月三十日、一百零一年十一月十五日 將系爭土地之應有部分，分別設定最高限額抵押權新臺幣（ 下同）180萬元、228萬元予抵押權人蔡家和（見本院卷第㈡ 宗第三十三至五十二頁），並經本院依職權就本件分割共有 物訴訟向蔡家和為告知訴訟，此有送達證書附卷可稽（見本 院卷第㈡宗第七十九頁），是蔡家和既經本院為告知訴訟而 未參加訴訟，則依上開說明，蔡家和就系爭土地之上開最高 限額抵押權，仍移存於承當訴訟人徐濱弘（指徐明彥部分） 、上訴人徐增光，及被上訴人等三人分配取得之部分，合先 敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：⑴兩造為系爭土地之共有人，各筆土地之地 目、面積，及兩造應有部分比例如附表一所示。又系爭土地 上均存有地上建物，而兩造就系爭土地無不分割之約定，為 符合系爭地上物之實際居住及使用狀況，使系爭土地合理利 用，本件土地確有分割之必要，爰依民法第八百二十四條第 五項之規定，請求就系爭土地為合併分割。⑵被上訴人願與 上訴人徐增光、徐嘉男就分得系爭000之0地號土地部分保持 共有。⑶不同意上訴人徐濱弘等人提出之分割方案：上訴人 徐濱弘於一百零一年十一月十四日所提出之分割方案，係就 全部土地先進行合併，再以四棟建築物為標的重新調整共有
人之土地持分，以配合建築物再進行分割，然於一百零二年 十月二十一日提出之書狀附圖，顯與於一百零一年十一月十 四日所建議之分割方案不符。又本件係請求共有物分割，上 訴人徐濱弘等人要求被上訴人照價收買並不合理，被上訴人 並不同意。⑷被上訴人不同意就系爭000地號土地全部歸上 訴人徐金川取得。⑸同意以華聲企業發展鑑定顧問有限公司 （下稱華聲公司）之鑑定，作為兩造互為補償價金之依據等 語。起訴聲明求為判決：㈠系爭000地號土地分歸徐濱弘（ 指原徐明彥部分）、徐金川保持共有，應有部分比例各二分 之一。㈡系爭000之0地號土地分歸上訴人徐濱弘、徐濱洲、 徐維聰、徐銘謙（含原徐一綾部分）、徐慧芳（下稱徐濱弘 等五人）保持共有，應有部分比例為上訴人徐濱弘、徐濱洲 、徐維聰各四分之一，上訴人徐銘謙（及徐一綾）、徐慧芳 各十二分之一。㈢系爭000之0地號土地分歸上訴人徐增光、 徐嘉男、被上訴人徐維助保持共有，應有部分比例為上訴人 徐增光九十分之四十八、上訴人徐嘉男九十分之十五、被上 訴人九十分之二十七。㈣系爭000之0地號土地分歸上訴人徐 嘉隆、徐崑勝、徐雍智（下稱徐嘉隆等三人）保持共有，應 有部分比例各三分之一。㈤訴訟費用由兩造按應有部分比例 負擔；於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴 訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人徐濱弘、徐濱洲、徐維聰、徐慧芳、徐銘謙（下稱徐 濱弘等五人）部分：⑴本件應將徐明彥之土地持分面積七十 五‧四三平方公尺，其中四十四‧五十五平方公尺併入系爭 000之0土地號，另將其中二十二‧一三平方公尺併入系爭00 0之0地號，而剩餘八‧七五平方公尺併入系爭000地號土地 內，故系爭000地號土地應由徐金川取得全部；系爭000之0 地號土地應由徐濱弘等五人保持共有；系爭000之0地號應由 被上訴人與徐增光、徐嘉男保持共有；系爭000之0地號土地 應由徐嘉隆、徐崑勝、徐雍智等三人保持共有，以符合土地 與地上物合併使用。另關於價金互補部分，請以華聲公司之 鑑定，作為兩造互為補償價金之依據等語，資為抗辯，於本 院上訴聲明求為判決：如主文所示。
三、上訴人徐金川則以：願與徐濱弘保持共有，同意以華聲公司 之鑑價作為價金互補依據等語，資為抗辯。於本院上訴聲明 求為判決：請求依法判決。
四、上訴人徐嘉男、徐增光部分：⑴徐增光、徐嘉男同意與被上 訴人徐維助就系爭000之0地號土地保持共有，對本件差價補 償金額之同意華聲公司之鑑定。⑵系爭000之0地號土地上存 有徐增光所有之同區段000、000建號建物，不同意將該筆土
地分歸徐濱弘等五人，亦不同意徐濱弘於一百零二年十月二 十一日提出之分割方案，亦不同意照價收買徐濱弘等人之土 地。⑶同意以華聲公司之鑑定，作為兩造互為補償之依據等 語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：請求依法判決。五、上訴人徐崑勝、徐雍智、徐嘉隆部分：⑴系爭土地本係兩造 祖先徐江樹所有，其與子女於六十五年八月五日訂立分割協 議書，分割方式乃以土地上四棟建築物為分割標準，分割範 圍如下：①門牌號碼００街00號（即同區段000建號）之建 物，由上訴人徐金川，及原審被告徐明彥兩人共有；②００ 街00號（即同區段000、000建號）之建物由訴外人徐慶川所 有；③００號00號（即同區段000、000建號，現改編為００ 街00之0號）建物由訴外人徐清桐，及徐增光兩人共有；④ ００街00號（即同區段000、000建號，現改編為００街00之 2號）由訴外人徐癸森所有；⑤扣除訴外人徐癸森應得部分 外，全歸屬訴外人徐金章所有等分割土地及建物事項等，嗣 訴外人徐癸森、徐金章達成協議，由徐癸森向徐金章買斷所 分得部分。此後各協議人按上開分割約定方式各自生活居住 三十餘年，各房後代亦以分配之土地及建物範圍成家立業。 ⑵被上訴人應與其兄弟即徐嘉男、其父即徐增光保持共有； 徐金川，及原審被告徐明彥亦已表明願保持共有；另同區段 000之0地號土地上有徐嘉隆等三人繼承自訴外人徐癸森而共 有之同區段000、000建號建物，且其等已居住該地號土地上 達四十年，應維持現狀，將系爭000之0地號土地分歸徐嘉隆 等三人保持共有。⑶本件鑑定報告之鑑定價格較市價為高， 依網路「樂屋網」所示臺中市００區００段位於臺中市００ 區００街附近之土地資料，所載之單價較低等語，並請依原 審判決所示之分割方案，請以東融不動產估價師事務所（東 融事務所）之鑑定，作為兩造互為補償之依據等語，資為抗 辯。上訴聲明求為判決：請求依法判決，並依東融事務所之 鑑價作為兩造互為補償價金。
六、本件不爭執事項：
㈠、兩造對系爭土地同意合併分割。各共有人之應有部分如附表 一所示。
㈡、⑴如附圖所示之同區段二四三之一地號土地部分，徐濱弘等 等五人願保持共有，其應有部分比例為徐濱弘一千分之五二 八、徐濱洲一千分之一五七、徐維聰一千分之一五七、徐銘 謙一千分之一０五、徐慧芳一千分之五十三；⑵如附圖所示 之同區段二四三之二地號土地部分，徐增光、徐嘉男，及被 上訴人徐維助等三人願保持共有，其應有部分比例為徐增光 九十分之四十八、徐嘉男九十分之十五、被上訴人徐維助九
十分之二十七；⑶如附圖所示之同區段二四三之三地號土地 部分，徐嘉隆、徐崑勝、徐雍智等三人願保持共有，其應有 部分比例各為三分之一。
㈢、系爭000地號土地上之地上房屋為徐金川所有及其占有使用 ；系爭000之0地號土地上之地上房屋為徐濱弘等五人所有及 其占有使用；系爭000之0地號土地上之房屋為徐增光所有， 現由徐增光及其兒子徐嘉男、被上訴人占有使用；系爭000 之0地號土地上之房屋為徐嘉隆、徐崑勝、徐雍智等三人所 有及其占有使用。
㈣、以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第㈡宗第九十二、九 十三頁），並有被上訴人提出系爭土地之土地登記謄本一份 為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。七、本件爭執事項：
本件分割方案及共有人分得土地後之價金補償為何？八、得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消 滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令 另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第八百二十三條 第一項、第八百二十四條第二項至第五項分別定有明文。㈡、查系爭土地係位於臺中市００區００街旁，屬於臺中港特定 區土地，且位於００市區中心，故鄰近土地多為住宅及商業 使用，鄰近建物以透天店面兼住宅為主，都市化程度高。又 系爭土地位於００街旁，經由００路、００路，可連接至國 道三號高速公路、西濱快速道路，交通便利性良好，而系爭 000、000之0、000之0地號土地為長方形；系爭000之0地號 土地則為不規則形，且系爭土地上均有建物興建於其上，並 供居住及營業之用等情，此有華聲公司於一百零三年六月十 日之鑑定報告書附卷可稽（見鑑定報告書第十五至十六頁， 外放）。又被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，且並無因 物之使用目的不能分割情形，兩造就系爭土地亦未訂有不分
割協議，又無法協議分割之事實，並提出系爭土地之土地登 記第二類謄本等資料為證（見原審卷第㈠宗第十一至二十五 頁反面），經核相符，且為到場兩造所不爭執（見本院卷第 ㈡宗第九十二至九十三頁），此部分應堪信為真實，因此被 上訴人依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二 至五項之規定，請求合併分割系爭土地，應予准許。㈢、次按，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割 方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及 全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配 ，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院 六十九年台上字第三一００號、九十三年度台上字第一七九 七號判決意旨參照）。又分割共有物以消滅共有關係為目的 ，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用 目的不能分割（如為道路），或部分共有人仍願維持其共有 關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共 有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不受共有人 原來約定使用方法之拘束（最高法院六十九年台上字第一八 三一號判例、九十年度台上字第一三七八號判決意旨參照） 再分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使 用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當 不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院八十二年度台上 字第一九九０號判決意旨參照）。復定共有物分割之方法， 固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。是法院 為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公 共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則 。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原 物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各 共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分 受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最 高法院九十四年度台上字第一七六八號判決意旨參照）。㈣、本院於一百零三年十月二十日行準備程序時，分別訊問兩造 ，上訴人訴訟代理人王紹銘律師陳稱：「（法官問：000地 號土地房屋，目前何人居住？）是徐金川所有，也是他在使 用。」等語；上訴人兼視同上訴人訴訟代理人徐濱弘陳稱： 「（法官問：000之0地號土地之房屋是何人使用？）是徐濱 弘、徐維聰、徐濱洲、徐銘謙、徐慧芳所有。」；被上訴人 徐維助陳稱：「（法官問：000之0地號土地房屋目前為何人 使用？）是徐增光所有。徐維助、徐嘉男是徐增光的兒子。 」；視同上訴人訴訟代理人許博堯律師陳稱：「（法官問： 000之0地號土地房屋目前何人居住？）是徐嘉隆、徐崑勝、
徐雍智三人所有，也是他們在居住。」等語（見本院卷第㈡ 宗第九十四頁）。再參以本院於一百零三年四月二十二日行 準備程序時，兩造除了系爭000地號土地外，其餘部分維持 原審方案即各共有人就分得部分保持共有等情（見本院卷第 ㈠宗第一六二頁），是本院審酌當事人之聲明、共有物之性 質、經濟效用、土地與地上物合併利用及全體共有人之利益 等，認採如附圖所示之分割方案，對全體共有人而言，較為 公平合理之分配。蓋依此分割方案之分割結果，將系爭土地 上之房屋使用狀況，分配予各該共有人取得，期使房地合一 ，以避免將來再生爭執，符合最佳經濟利益，從而如附圖所 示之分割方案，各共有人間於分得土地後，均得單獨使用其 分得土地上之建物，並提高分割後各該部分土地之利用價值 及經濟效益，對兩造尚無何不利或不便之處，亦無獨厚共有 人中之一人而損及其他共有人權益，或有害社會經濟效用情 形。至上訴人徐金川就其分得000地號土地部分，雖表示願 與承當訴訟人徐濱弘（原徐明彥部分）保持共有等語，但嗣 為徐濱弘所不同意（見本院卷第㈡宗第九十二頁反面），按 分割共有物以消滅共有關係為目的，徐濱弘既不同意與徐金 川保持共有，依上開說明，自應將土地分配於共有人單獨所 有（最高法院六十九年台上字第一八三一號判例參照），而 查該000地號土地上現有徐金川所有之房屋一幢，徐濱弘並 無地上建物在該土地上，此為徐金川所不爭執，基於土地與 地上房屋合併使用，以免將來拆遷，有損居住及經濟利益， 故本院審酌上揭各情，認為000地號土地分配與徐金川單獨 取得，應為正當，故徐金川之上開抗辯，為不可採。㈤、關於價金補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民 法第八百二十四條第三項定有明文。又共有物之原物分割， 依民法第八百二十五條規定觀之，係各共有人就存在於共有 物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分 之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價 值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價 值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有 人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額， 方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最 高法院八十五年台上字第二六七六號判例意旨參照）。系爭 土地應採如附圖所示之分割方案，已如上述，且本院分別依 徐濱弘及徐嘉榮等三人之聲請，囑託華聲公司、東融事務所 鑑價，經各該公司分別於一百零二年六月五日製作估價報告 書、不動產鑑定報告書，經本院審酌華聲公司之不動產鑑定
報告書記載：「壹、總則：‧‧‧本鑑定土地係依據國際 估價原則，即成本估價法、市場估價法、所得估價法等三種 ，並參考路線價估價法、地段率遞減法、深度遞減法、平均 法、預測原則、不動產市場資料、各項經營指標，再以最後 之評估推定數為土地鑑定之價值。本鑑定建築改良物價值 係參考成本法、建物折舊率、平均法、定率遞減法、使用效 率原則、環境評估法，再以最後之計算推定數為建築改良物 鑑定之價值‧‧‧捌、鑑定最終價推定：為求適當之評鑑， 本研究除參酌市場收益、成本、都市計畫等資料中選擇數個 類似之案例，就其差異條件逐項比較，並參考影響本研究土 地價值因素與形成之因素：⑴臨街寬度⑵地段座落⑶臨街街 寬⑷臨路深度⑸使用效率⑹交通情況⑺里鄰環境⑻發展性‧ ‧‧等，再以替代原則、深度遞減率作為比較分析。最終評 定○○區○○段000地號平均單價為26萬1613元（7萬9138元 ／㎡），000之0地號平均單價為26萬1332元（7萬9053元／ ㎡），000之0地號平均單價為26萬1147元（7萬8997元／㎡ ），000之0地號平均單價為26萬6780元（8萬701元／㎡）， 其評估之土地因係整體使用，前地與後地則因貢獻與寄存原 則之發生而使價值提高，故評估如鑑定表所述。」等語（見 不動產鑑定報告書第八、四十五頁）；而東融事務所則記載 ：「肆、價格評估：估價前提說明：本案勘估標的地上座 落透天厝四棟（合法登記建物）、鐵皮建物（增建部分）， 本次估價作業僅評估該土地部分之價值，而不考慮其使用現 況是否有租賃權、設定他項權利或被占用、限制登記等情事 對所有權價值之影響，及其地上建物、增建物等改良存在對 本案土地產生何種程度之影響下，僅就土地部分鑑估，以『 獨立估價』方式評估之‧‧‧估價方法之選定：本案勘估 標的依前述採『獨立估價』方式進行鑑估，限於勘估標的為 都市計畫內商業區土地，考量該地區市場供需、交易慣例及 勘估標的之個別條件、區域條件等價格影響因素，另配合現 場實地履勘、市場調查所得資訊，且在符合不動產估價技術 規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗法則， 選定以【比較法】作為本案之估價方法‧‧‧基準地之選 定：本案勘估標的為００段000、000之0、000之0、000之0 地號等四塊。考量各區塊間個別條件之差異性，價格水準亦 有明顯落差，故本案價格評估過程中，於分割後四區塊中選 取一具代表性、顯著性、均勻性、完整性之最適宗地為『基 準地』，依上述條件選定000之0為本案『基準地』，後續以 【比較法】對其立地條件進行修正，求得其市場合理單價後 ，復就各區塊土地與『基準地』間之個別條件差異進行百分
率調整，以求取各區塊土地單價‧‧‧基準地－000之0地 號區塊【比較法】評估過程：據『不動產估價技術規則』第 二十七條規定，不動產估價師應採用三件以上比較標的，經 前條檢討後之試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、 各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估 標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。【基準地】00 0之0地號區塊，面積一二０平方公尺（三十六‧三０坪）， 座落於整體標的中間偏西側，現況地上有二層透天樓房二棟 ，為住商使用。其臨路面寬達四‧三五米、最大深度達二十 七‧六米，地形為一方整之長方形，土地南側正臨十米００ 街，為單面臨路之宗地。面寬、深度適中為標準之宗地。本 報告書蒐集區域內個別條件相當之比較標的，各比較標的基 本資料茲分述如下：‧‧‧㈦價格調整因素總調整：經上述 考量基準地與比較標的間之情況、價格日期、區域因素、個 別因素逐項分析調整，可求得三筆基準地之試算價格，衡量 比較標的二、三面積與基準地較不相當，且宗地條件差異性 較大，故賦予較低之百分之三十權重，而比較標的一同屬小 規模建築基地，地形、臨路情況十分接近，較可反映目前之 市場價格水準，故賦予較高之權重百分之四十，據此決定基 準地土地比較單價為26萬300元／坪。分割後區塊000、00 0之0、000之0地號土地價值評估：依上述比較法求得基準地 000之0地號土地比較單價為26萬300元／坪，復考量分割後 區塊000、000之0、000之0地號整體土地差異條件，利用比 較法之概念，考量面積、形狀、臨路面寬與深度、臨路情形 、面前道路寬度、地勢及地坪效用等項目，逐一利用百分率 調整修正，求得分割後各區塊合理市場土地單價，其調整內 容分述如下列各點‧‧‧經上述各項價格影響因素比較、調 整，可求得各區塊土地單價，復乘上分割後各區塊相對應之 土地面積，即為各區塊土地總價：分割後各地號土地總價： ①000之0地號：120㎡78740元／㎡＝0000000元。②000地 號：134㎡81100元／㎡＝00000000元。③000之0地號：10 1㎡73230元／㎡＝0000000元。④000之0地號：173㎡71 650元／㎡＝00000000元。勘估標的價格檢討與決定：㈠ 檢討：‧‧‧檢視本案分割後各區塊土地宗地條件及其價格 之相對關係，就區塊000、000之0、000之0、000之0地號四 筆土地而言，000之0地號地形條件最差，雖臨路面寬最大， 然整體基地寬度不一，不利做最有效使用，上述減價因素致 其之價格水準為本案最低；而其餘三個區塊中，均為方整之 長方形，宗地條件相當，僅南側臨路面寬略有差異，酌衡一 般交易市場上，面寬越大者價格水準相對較高，故區塊000
、000之0、000之0地號之土地單價依面寬條件而略有差異‧ ‧‧」等語（見估價報告書第三十至三十一、三十三至三十 四、四十一至四十三、四十五頁），並有上開鑑定報告書、 估價報告書附卷可稽（外放），認上開二份鑑定結果之主要 差別，乃在於系爭000之0地號土地部分，而華聲公司所採取 之路線價估價法，雖將系爭000之0地號土地區分為000之0－ 01、000之0－02、000之0－03及000之0－04四種價位區，然 上開四種價位區均同為一宗土地（即系爭000之0地號土地） ，其所有權之使用與管領並未改變，且價位區線之劃設亦不 致將系爭000之0地號土地分割成000之0－01、000之0－02、 000之0－03及000之0－04等四筆土地（即價位區圖中之Ａ、 Ａ１、Ｂ、Ｃ，見本院卷第㈡宗第十三頁），故其中Ａ１及 Ｃ，事實上仍屬系爭000之0地號土地之一部分，並不存在無 法建築或不通公路之問題，亦非屬畸零地，而事實上Ａ、Ａ １、Ｂ、Ｃ仍在同一所有權人管領下，且屬同一宗土地，況 若依臺中市繁榮街道路線價區段宗地地價計算原則估計，則 Ａ１屬於鄰街地應加成土地，最高可加成百分之一百三十， 華聲公司認Ａ１雖為犄角但與Ａ同屬一人所有，且夾角未低 於六十度，為免加重其互為補償之負擔，故未加成。至Ｃ因 位於同區段000之1與000地號土地之後方，但與Ａ、Ｂ同屬 一宗土地，在同一所有權人管領之下使用，並無不便之處， 僅因Ｃ地形略為不規則，故酌予減價百分之一，以示公平， 是華聲公司就各共有人應受補金額之計算，除考量分割前後 面積變化，亦包含分割前後價格之變動情形（見本院卷第㈡ 宗第六十三至六十四頁），從而本院認華聲公司就系爭土地 所為之不動產鑑定報告書暨補充說明，尚稱合理。而東融事 務所之鑑價，因未周全考慮000-3地號土地之全貌，該土地 內側雖有犄角，但並非屬畸零地，且面向００街之寬度尚大 ，並非不能建築，又屬較靠近００路，繁榮程度大於其他三 筆土地，故欠整體性評估，據此所為計算兩造間價金互補， 猶嫌妥當，故徐嘉隆等三人請求依東融事務所之鑑定，作為 兩造互為補償之依據云云，為不足採。準此，本件據以核算 兩造於分割後實際受分配取得之土地價值，與其按應有部分 應受分配之土地價值增加之共有人，就其分得價值超出應有 部分價值之差額，對分得價值減少之共有人為補償，認兩造 應金錢補償如附表三之各共有人應受補金額配賦表所示。㈥、再按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共 有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項
但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十 一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定。前條第 三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其 補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前 項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優 先於第二項但書之抵押權，民法第八百二十四條之一第二項 至第五項定有明文。又關於裁判分割共有物祇要依據民法第 八百二十四條規定為適當之分配，不受任何共有人主張之拘 束；分割之結果為何，於法院未為判決前，究係原物、變價 分割，或部分原物、部分變價分割，或原物分割搭配補償金 與部分共有人等等之方式，本無定論。故所謂「其權利移存 於抵押人所分得之部分」，亦將有種種不同之型態，方有民 法第八百二十四條之一第三、四、五項之規定，對於不同型 態之分割方式，將抵押權之移存方式及效果明文定之；況且 ，同條第二項但書各款所規定之權利人即係抵押權人，不論 係出於同意分割方法、參加訴訟、受共有人（含原、被告） 告知訴訟，基本上僅為利害關係人、參加人、受告知訴訟人 ，尚非原、被告可比，其等雖得於訴訟程序中陳述並得為自 己及被參加人或告知訴訟人為一定訴訟行為，惟並無當事人 應受判決事項之聲明；尚且，於上開條文增訂前，參酌土地 登記規則第一百零七條第一項「規定分別共有土地，部分共 有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時， 該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下 列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土 地上：一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物 分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。」第 二項「前項但書情形，原設定人於分割後未取得土地者，申 請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷 登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權 人。」原來共有物分割（包含協議、裁判分割），關於抵押 權移存於抵押人所分得部分，即得徵由抵押權人之同意後為 之，與增訂條文所指「權利人同意分割」意旨約略相符，而 上開土地登記規則，並無庸於裁判分割訴訟上為任何主張。 綜上所述，關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合 民法第八百二十四條之一第二項但書各款規定，應屬法律規 定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦 無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高 等法院暨所屬法院九十八年法律座談會民事類提案第十號研 討結果意旨參照）。查依徐嘉隆等三人所提出之最新土地登 記第二類謄本記載，可知徐增光、徐明彥（即徐濱弘承擔部
分）及被上訴人分別於九十八年四月三十日、一百零一年十 一月十五日將系爭土地之應有部分，分別設定最高限額抵押 權180萬元、228萬元予抵押權人蔡家和（見本院卷第㈡宗第 三十三至五十二頁），並經本院將本件分割共有物訴訟向蔡 家和為告知訴訟，已如上述，則依上開說明，該部分抵押權 自應移存於徐增光等人分得部分之土地上，且應屬法律規定 之法定效果，亦無庸當事人為任何聲明，本院自無庸於判決 主文內諭知，僅於判決理由中說明已足，附此說明。九、綜上所述，本件原審法院就系爭土地酌定方法分割如原判決 主文第一項所示之分割方案，固非無見，惟其分割方案未審 究系爭土地上之建物所有或其占有使用等情形及其補償方案 亦有未洽。上訴論旨指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改 判，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如主文第二、三 項所示。
十、兩造其餘攻繫防禦法及舉證，經核與判決基礎之認定及判決 結果無影響，不另一一論列。
十一、據上論結，本件上訴人之上訴，為有理由，依民事訴訟法 第第450條、第78條、第85條第1項但書、第80條之1，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
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