遷讓房屋
臺灣高等法院(民事),上易字,103年度,290號
TPHV,103,上易,290,20150113,3

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第290號
上　訴　人　林珠美
訴訟代理人　蔡富強律師
　　　　　　宋嬅玲律師
被上訴人　　林瑞美
訴訟代理人　朱容辰律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年1月
8 日臺灣桃園地方法院102年度訴字第531號第一審判決，提起上
訴，本院於103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年4月間以新台幣(下同)260 萬元向伊姐即上訴人購買坐落桃園市○○段000地號土地及 其上門牌號碼桃園縣桃園市○○○街00號13樓房屋（下稱系 爭房屋，與土地合稱系爭房地），97年5月1日登記為所有權 人後，將系爭房屋無償借予上訴人無期限使用（下稱系爭使 用借貸)。嗣伊另有規劃須使用系爭房屋，請求上訴人遷離 ，未蒙置理，而於100年7月25日以存證信函終止系爭使用借 貸關係，要求上訴人於文到1個月內遷出，惟上訴人迄未搬 離，無權占有系爭房屋，爰依民法第767條規定，聲明請求 ：上訴人應將系爭房屋內物品騰空後遷出，並返還系爭房屋 予被上訴人及按月給付不當得利價額。(原審判決上訴人應 自系爭房屋內物品騰空遷出，返還系爭房屋，及按月給付不 當得利價額予被上訴人；上訴人不服提起上訴，被上訴人於 本院撤回不當得利請求之起訴，該部分非本院審理範圍)。 並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人迄未提出兩造以260萬元買賣系爭房 地之合約書，亦無支付260萬元價金之證據，兩造並未成立 買賣契約。且系爭房地之登記原因為贈與亦非買賣，是被上 訴人與吳建良為逃漏財產交易稅，所為之通謀意思表示，彼 以贈與為原因之移轉行為，違反民法第71條、第72條之規定 而無效，伊仍為系爭房地之所有權人，被上訴人之請求無理 由，等語置辯。
並於本院上訴聲明：
(一)原判決不利上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人於93年2月間向訴外人廖文雄購買系爭房地，借名登



記於吳建良(原名：吳聲增)名下，並辦理買受人之預告登記 (原審卷第68-76頁)。
(二)吳建良於93年3月3日向彰化商業銀行股份有限公司新明分行 (下稱彰化銀行新明分行)借款225萬元，並以系爭房地設定 抵押，有該分行102年11月22日函足參(原審卷第263頁)。(三)上訴人於97年4月17日親至桃園縣中壢市戶政事務所辦理及 領取印鑑證明，有該戶政事務所102年7月3日函可據(原審卷 第50-52頁)。被上訴人於97年4月29日代理上訴人及吳建良 辦理上開預告登記之塗銷登記，有土地登記申請書可憑(原 審卷第76頁)，申請書上所檢附上訴人之戶籍謄本、印鑑證 明、吳建良之戶籍謄本等文件，係由上訴人、吳建良交予被 上訴人。
(四)被上訴人於 97年4月29日以贈與為原因，代理吳建良將系爭 房地辦理過戶給被上訴人所有，於97年5月1日登記完畢，亦 有土地登記申請書可查(原審卷第84頁)。所檢附之吳建良戶 籍謄本、印鑑證明等過戶文件係由吳建良交付予被上訴人。(五)被上訴人自97年5月1日起繳納系爭房地之貸款。另於97年5 月28日與台北富邦商業銀行股份有限公司高雄分行(下稱台 北富邦高雄分行)簽訂房屋貸款契約書，於同年6月10日借得 190萬元，以其中之1,875,402元償還吳建良前以系爭房地向 彰化銀行新明分行之貸款餘額，有房屋貸款契約書可據(原 審卷第39頁)。
(六)被上訴人於97年5月12日匯款697,768元至上訴人香港銀行帳 戶，有高雄銀行匯出匯款賣匯水單、外匯收支或交易申報書 在卷可參(原審卷第118-119頁)。
(七)被上訴人於 100年7月25日以存證信函請上訴人於文到1個月 內搬離系爭房屋，有該存證信函可據(原審調字卷第10頁)， 上訴人迄今仍占有使用中。
(八)上訴人向臺灣高雄地方法院檢察署(下稱高雄地檢)告訴被上 訴人侵占案件，業經不起訴處分確定，有高雄地檢檢察官10 1年度調偵字第2130號不起訴處分書、臺灣高等法院高雄分 院103年度上聲字第292號處分書在卷可憑(本院卷第74-88頁 )。上訴人再向法院提起交付審判，亦遭高雄地院駁回確定 ，有高雄地院103年度聲判字第27號裁定可據(本院卷第91-9 7頁)。
四、兩造爭點及本院論斷：
被上訴人主張，伊以260萬元向上訴人買受系爭房地後，無 償借予上訴人使用，惟已於100年7月25日終止使用借貸關係 ，上訴人現無權占有中，依民法第767條之規定，請求上訴 人返還系爭房屋等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是



本件所應審究者為：㈠兩造間是否成立以260萬元買賣系爭 房地之買賣契約？㈡本件以贈與為登記原因，是否違反民法 之強制規定而無效？㈢被上訴人依民法第767條之規定，請 求上訴人返還系爭房屋，有無理由？以下分述之：(一)兩造間是否成立以260萬元買賣系爭房地之買賣契約？ 被上訴人主張，上訴人需款恐急，口頭要求伊以260萬元買 受系爭房地，伊同意而購買，兩造已成立買賣契約等語；上 訴人則辯稱，僅請被上訴人幫忙找買主，無以260萬元出售 予被上訴人之意，被上訴人未提出書面之買賣契約，兩造未 成立買賣契約云云。按當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。又買賣 契約非要式行為，除第166條情形外，不論言詞或書據祇須 意思表示合致即可成立(最高法院19年上字第335號判例參照 )。準此，兩造就系爭房地及價金互為同意時，縱無書面合 約，仍成立買賣契約，是以，本案首應審酌兩造間有無買賣 標的及價金之合意。
１、經查，系爭房地為上訴人於93年2月間向廖文雄購買，借名 登記於吳建良名下，並辦理買受人之預告登記，為兩造所不 爭執(參不爭執事項㈠)。另證人吳建良於原審證稱：房子是 林珠美的，林珠美說貸款很重，想把房子賣掉，有跟我提過 有個妹妹林瑞美住高雄，後來林瑞美打電話跟我要證件，我 才將我的身分證、印章、印鑑證明等證件給林瑞美，房子的 所有權狀是林珠美保管，過戶後，我沒有繳房屋貸款、林珠 美也沒有繳納等語（原審卷第43至44頁）。上訴人於原審之 書狀亦稱：有委請被上訴人代尋買主，請被上訴人保管所有 權狀、印鑑證明等文件(原審卷第121、224頁)，並自承於97 年4月17日將印鑑證明及印鑑章寄給被上訴人，請被上訴人 代為保管等語(原審卷第191頁)，此有上訴人於97年4月17日 親自申請印鑑證明之印鑑登記申請書可憑(原審卷第51頁)。 可見，上訴人因不堪負擔貸款，有意出售系爭房地，而請借 名登記人吳建良將其身分證、印章、印鑑證明等過戶證件交 給被上訴人，上訴人則自己將印鑑證明及印鑑章寄交被上訴 人持有無訛，則上訴人於原審辯稱是遭被上訴人詐騙而交付 證件云云，洵非可信。
２、次查，被上訴人於97年5月1日取得系爭房地之所有權登記後 ，即因上訴人於97年5月10日告知其在大陸之房屋將被法院 拍賣，委託被上訴人匯款至其在香港之帳戶，被上訴人即於 同月12日，將697,768元(折合港幣為176,650元)匯至上訴人 以電子郵件指示之香港帳戶內，此經上訴人陳明在卷，並有 上訴人之電子郵件及高雄銀行外匯收支或交易申報書可據(



原審卷第118-119、189頁、本院卷第167頁)。上訴人另於同 年5月28日與台北富邦銀行高雄分行簽訂房屋貸款契約書， 於同年6月10日向該分行借款190萬元，將其中1,875,402元 用以清償系爭房地以吳建良名義之貸款餘額，嗣亦由被上訴 人按月繳納貸款等情，有房屋貸款契約書、被上訴人之富邦 銀行高雄分行存摺可憑(原審卷第39、299-304頁)，二者金 額合計2,573,170元，與被上訴人所稱之買賣價金260萬元相 近。倘上訴人出售系爭房地之對象非被上訴人，何以於系爭 房地過戶不久後，即要求被上訴人匯款至香港以免其大陸之 房屋被拍賣？又何以被上訴人願另借款以償還系爭房地原來 之貸款？再參以吳建良前述證稱，自97年5月1日過戶後，伊 及上訴人均未再繳納貸款等語，堪認被上訴人主張，上訴人 於97年4月間急需用錢，願以260萬元委請被上訴人代尋買主 ，因無人應買，而要求被上訴人買下等語可信，則兩造已就 系爭房地之標的及260萬元價金達成買賣之合意，揆諸上開 說明，兩造就系爭房地已成立買賣契約，應可認定。３、上訴人雖辯稱：兩造無買賣之書面契約，不成立買賣契約云 云，惟買賣契約非要式行為，不論言詞或書據祇須意思表示 合致即可成立，已如前述，上訴人所辯不足採。上訴人又辯 稱：伊以275萬元購買系爭房地，97年4月間已漲至4、5百萬 元，怎願以260萬元低價出售云云，惟系爭房屋含陽台、共 同權利面積合計115.28平方公尺，有建物登記謄本可參(原 審卷第297頁)，折算為34.87坪(115.28×0.3025)，以總價2 60萬元計，每坪約7萬5千元，相較於同時期、同棟大樓之出 售價格為每坪約7萬6千元或7萬4千元，並無甚大差距，有97 年3月21日、3月28日之聯合報借貸房地資訊可查(原審卷第1 27、129-130頁)，上訴人辯稱是低價出售，難以採信。上訴 人復辯稱：被上訴人僅給付2,573,170元，尚有26,830元未 給付，可見該金額非買賣價金云云，惟兩造間互有資金往來 ，有上訴人於本院提出之債權債務清單可查(本院卷第32-34 頁)，則被上訴人稱，未給付之價金以上訴人所欠之款項抵 銷，尚非不可採信。縱被上訴人確未給付其餘價金，亦屬契 約成立後其債務不履行，上訴人得依約向被上訴人請求其餘 價金而已，不得認已給付部分非價金，所辯仍不足採。上訴 人另辯稱：系爭房地是過戶後再給付價金，與一般是先給付 價金再辦理過戶之常情有違云云。惟上訴人自97年4月17日 出境後至同年10月6日再入境，有上訴人之入出國日期紀錄 可據(原審卷第197頁)，上訴人於同年4月17日委託被上訴人 尋找買主至5月1日辦妥移轉登記時，均不在國內，被上訴人 如何於過戶前給付價金？而被上訴人於過戶後將部分價金直



接匯款至香港，乃上訴人之指示；部分價金以轉辦貸款方式 給付，使上訴人免於貸款之負擔，亦有利於上訴人，難謂與 常情有違，上訴人前所辯，亦無可信。上訴人再辯稱：被上 訴人匯款至香港銀行之697,768元，非買賣價金，是伊母親 於93年1月7日過世時留給伊100萬元遺產之一部分云云。經 查，兩造之兄林榮德雖曾於96年11月29日匯款30萬元、林振 德於96年11月29日、97年1月8日分別匯款30萬元、39萬元合 計99萬元至被上訴人帳戶，有被上訴人高雄銀行草衙分行之 存摺可參(原審卷第222頁反面)，惟該等匯款，係被上訴人 個人向銀行借款透支後，向兩造之父林朝炳求助，林朝炳再 囑託其子匯款等情，有林朝炳出具經臺灣屏東地方法院公證 之聲明書所載：「本人96年底指示林振德給林瑞美100萬元 ，銀行信用重要，林瑞美用銀行透支借林珠美60萬的錢先還 ，剩下再還其他，為避免子女日後紛爭，特立聲明」內容可 據（原審卷第192-194頁），且兩造之母林李合死亡時，其 遺產僅有銀行存款31萬8,074元及定存60萬3,848元，共計92 萬1,922元，有中國農民銀行林李合活期儲蓄存款存摺交易 明細附卷可稽（原審卷第176至180頁），扣除支付殯葬費後 顯不足100萬元，而其繼承人又非僅上訴人一人，何由上訴 人一人獨得100萬元，所辯無可憑信。上訴人又辯稱：依兩 造於99年12月間之錄音譯文，可知伊並無以260萬元出售系 爭房地予被上訴人之意，並有錄音譯文及錄音光碟可據云云 (原審卷第233-262頁)，被上訴人雖不否認兩造有此錄音對 話，然稱係上訴人要求被上訴人買回系爭房地之協商，與兩 造有無成立買賣契約無關等語。經觀錄音譯文，兩造所談內 容夾雜、無條理、所述亦不完整，難窺其全貌，無從為有利 於上訴人之認定，上訴人摘取片斷語句為有利自己之解釋， 自無可採，
(二)本件以贈與為登記原因，是否違反民法之強制規定而無效？ 按財產交易所得，凡財產及權利因交易而取得之所得：一、 財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原 取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切 費用後之餘額為所得額。二、財產或權利原為繼承或贈與而 取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項 財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而 支付之一切費用後之餘額為所得額，所得稅法第14條第7類 有明文。另贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第21條規定 之扣除額及第22條規定之免稅額後之課稅贈與淨額，課徵百 分之十。贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中 扣除。贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額



220萬元，遺產及贈與稅法第19條1項、第21條、第22條亦有 有明文。經查，系爭房屋為上訴人所有而借名登記於吳建良 名下，有預告登記申請書可查(原審卷第68頁)，本件如以買 賣原因登記予被上訴人，因吳建良是借名登記者，自無原取 得之成本，無法從交易價額中扣除原始成本，而須繳納所得 稅，最後仍轉嫁由上訴人繳納；反之，如以贈與為登記原因 ，買賣價金為260萬元，扣除銀行貸款1,875,402元之扣除額 、220萬元之免稅額後，贈與總額為０，吳建良不用繳納贈 與稅，上訴人自無庸繳稅。是以被上訴人主張，為避免上訴 人繳納交易所得稅，經上訴人同意，由吳建良以贈與為原因 登記予被上訴人等情，應可採信。兩造確有買賣之合意，即 非通謀虛偽之意思表示，而以贈與為原因所為之移轉行為， 亦為上訴人所同意，並為法律准許之避稅行為，難認是被上 訴人與吳建良之違法行為，上訴人前開所辯，仍不可採。(三)被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人自系爭房屋遷 出，返還系爭房屋予被上訴人，有無理由？
按借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之； 不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借 用物，民法第470條第1、2項定有明文。被上訴人主張，其 於97年5月1日登記為系爭房地之所有權人，有土地及建物謄 本可參(原審卷第295-298頁)，即未約定期限、租金，提供 系爭房屋予上訴人居住使用等語，則兩造間應成立無償使用 借貸關係，而上訴人並未舉證依借貸目的尚未使用完畢，或 能定其期限，揆諸上開規定，被上訴人自得隨時請求返還系 爭房屋，則其於100年7月25日以高雄文化中心郵局200號存 證信函終止該使用借貸關係，命上訴人於文到1個月內搬離 ，有該存證信函可憑(原審調字卷第10頁)，核屬有據。上訴 人亦不爭執已收受送達(原審卷第25頁反面），則其占有系 爭房屋，已無合法權源，被上訴人依民法第767條之規定， 請求上訴人自系爭房屋騰空並遷出，返還系爭房屋予被上訴 人，即有理由，應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人應將 系爭房屋內物品騰空遷出，返還系爭房屋予被上訴人，為有 理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，並無不合，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日




民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
書記官 楊秋鈴