臺灣雲林地方法院民事判決 103年度訴字第380號
原 告 周秀紅
被 告 周瑨樟
訴訟代理人 吳昆浦律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國104 年1 月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時請求被告應將坐 落雲林縣虎尾鎮○○段000 地號土地（下稱833 地號土地） 上如附圖即雲林縣虎尾地政事務所民國（下同）103 年9 月 3 日（複丈日期）土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積98.43 平方公尺土地、編號C 部分面積99.17 平方 公尺土地及坐落同段834 地號土地（下稱834 地號土地）上 如附圖所示編號B 部分面積397.44平方公尺土地、編號D 部 分面積390.17平方公尺土地返還原告；被告應給付原告新臺 幣（下同）29,750元，並自103 年8 月1 日起至交還如附圖 所示編號A 、B 、C 、D 部分土地之日止，按月給付原告8, 500 元，嗣於103 年11月11日行言詞辯論時將第二項聲明請 求之金額減縮為19,000元，核與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其於103 年3 月19日委託代理人周正宜與被 告簽訂租賃契約，約定由原告將如附圖所示編號A 、B 部分 土地出租予被告，租賃期限自103 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，租金每月5,000 元，應於每月5 日前繳納（下稱 系爭租賃契約）。詎被告僅支付103 年4 月份之租金5,000 元及押租金10,000元，之後的租金均未支付，迄今已遲付租 金達3 個月。又被告只向原告承租編號A 、B 部分土地約15 0 坪，但被告未經原告同意竟擅自無權占用如附圖所示編號 C 、D 部分土地約105 坪，故被告須再給付原告103 年4 月 份之不足租金3,500 元及103 年5 、6 、7 月份租金共25,5 00元（8,500 ×3 ），共計29,000元，扣除押租金10,000元 後，被告須再給付原告租金19,000元。為催告被告給付積欠 之租金，原告已分別於103 年5 月16日、103 年6 月20日以 福興郵局第35、39號存證信函通知被告限期繳清租金及搬遷
，並表明終止租賃契約，但被告均置之不理。因被告已積欠 多期租金未繳，原告已終止系爭租賃契約，為此依據租賃契 約之法律關係請求被告返還如附圖所示編號A 、B 部分之土 地。又如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地上之曬場， 係經原告父親改良鋪設水泥，該曬場係屬原告父親興建之廠 房不可分離之附屬物，而原告係廠房之公同共有人，故依據 民法第767 條之規定，請求被告返還如附圖所示編號C 、D 部分之土地。另依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求 被告給付103 年4 月份不足之租金元及103 年5 、6 、7 月 份之租金共計19,000元。並聲明：㈠被告應將坐落833 地號 土地上如附圖所示編號A 部分面積98.43 平方公尺土地、編 號C 部分面積99.17 平方公尺土地及坐落834 地號土地上如 附圖所示編號B 部分面積397.44平方公尺土地、編號D 部分 面積390.17平方公尺土地返還原告；㈡被告應給付原告19,0 00元，及自103 年8 月1 日起至交還如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地之日止，按月給付原告8,500 元；㈢原告 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：其係受原告之詐欺，始將租金及押租金給付原 告，嗣經土地所有權人在833 、834 地號土地上（下稱系爭 土地）寫下聯絡電話，原告始知受詐欺，故於103 年5 月5 日以虎尾圓環郵局第70號存證信函告知原告無權將系爭土地 出租予被告，並終止系爭租賃契約，且於103 年9 月9 日與 證人即系爭土地所有權人張鍊功另簽訂租賃契約，租賃期間 自103 年5 月1 日起至104 年4 月30日止。原告在出租系爭 土地前，係以詐欺之方式向被告謊稱系爭土地為其所有，嗣 經被告終止系爭租賃契約，原告之請求顯無理由等語，並聲 明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被告於103 年4 月1 日向原告承租如附圖所示編號A 、B 部分之土地，租賃期間至105 年3 月31日止，租金每月5, 000 元，被告於簽約時已支付押租金10,000元。 ㈡、被告只支付103年4月份租金5,000元。 ㈢、附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地現由被告使用中。 ㈣、原告於103 年5 月6 日收到被告所寄發之虎尾圓環郵局第 70號存證信函。
㈤、被告於103 年5 月19日收到原告所寄發之福興郵局第35號 存證信函，於103 年6 月23日收到原告所寄發之福興郵局 第39號存證信函。
㈥、本院100 年度移調字第19號返還不當得利事件101 年1 月 10日調解筆錄附圖所示編號A 加強磚造二層樓房及編號B
鋼架石綿瓦頂廠房（下稱系爭廠房，見本院卷第30頁）為 原告及證人張鍊功所公同共有。
㈦、系爭土地為證人張鍊功所有。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張其於103 年4 月1 日將如附圖所示編號A 、B 部 分土地出租予被告，租金每月5,000 元，租賃期限至105 年3 月31日止，惟被告實際使用範圍如附圖所示編號A 、 B 、C 、D 部分土地，且被告僅支付103 年4 月份租金5, 000 元及押租金10,000元，其餘租金均未給付等情，為兩 造所不爭執，並有原告提出之系爭租賃契約書在卷可證（ 見本院103 年度訴字第359 號卷第8 、9 頁），且經本院 會同兩造及雲林縣虎尾地政事務所測量員履勘測量屬實， 有本院103 年9 月3 日勘驗測量筆錄、現場照片及雲林縣 虎尾地政事務所於103 年9 月29日以虎地二字第00000000 00號函所檢送之土地複丈成果圖在卷可憑（見卷第13-19 、21-22 頁），原告此部分主張堪信屬實。 ㈡、有關原告依據租賃契約之法律關係請求被告返還如附圖所 示編號A 、B 部分土地，及本於所有權人之地位請求被告 返還如附圖所示編號C、D部分土地：
⒈原告雖主張系爭土地上鋪設之水泥為系爭廠房之曬場，該 曬場為系爭廠房之附屬物，其為系爭廠房之公同共有人， 故其有權出租系爭土地予被告等語。惟按動產因附合而為 不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權， 民法第811 條定有明文。動產與他人之不動產相結合，須 已成為不動產之重要成分，即非經毀損或變更其物之性質 ，不能分離，且以非暫時性為必要，始可因附合而由不動 產所有人取得動產所有權（最高法院88年度臺上字第1526 號判決意旨參照）。查系爭土地上之水泥，係證人張鍊功 於拍賣取得系爭土地前即已鋪設，業經證人張鍊功於本院 104 年1 月20日言詞辯論時到庭證述屬實（見卷第154 頁 正面），且為原告所是認（見卷第154 頁正面），因水泥 與系爭土地結合，二者已非毀損不能分離，故為系爭土地 之重要成分。系爭土地上之水泥既因附合而成為系爭土地 之成分，並無單獨所有權存在，證人張鍊功又因執行拍賣 程序而取得系爭土地之所有權，當然亦一併取得系爭土地 上水泥之所有權，則原告主張系爭土地上之水泥曬場，係 其父親興建之系爭廠房不可分離之附屬物，其為系爭廠房 之公同共有人，故有權出租系爭土地予被告，自非有據。 原告雖另主張其與證人張鍊功於本院100 年度移調字第19 號返還不當得利事件中已成立調解，其與證人張鍊功談妥
由其管理出租系爭土地，所得租金由其取得五分之二，證 人張鍊功取得五分之三等語，惟由本院100 年度移調字第 19號調解筆錄所載內容可知（見卷第27-30 頁），原告與 證人張鍊功僅係針對該調解筆錄附圖所示編號A 之加強磚 造二層樓房及系爭廠房之租金分配達成協議而已，並未就 系爭土地部分成立調解，原告據此主張其有權出租系爭土 地予被告云云，容屬有誤，亦非有據。
⒉次按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用 收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於物有所有 權為要件，固有最高法院64年臺上字第424 號判例可資參 照。但如租賃物具有權利瑕疵，而遭第三人主張權利時， 承租人即得終止租賃契約，民法第436 條定有明文。查系 爭土地上之水泥曬場為證人張鍊功所有，已如前述，且證 人張鍊功到庭證述：原告將系爭土地出租予被告前未經其 同意，其不同意以原告之名義出租系爭土地，且未授權原 告代為出租該土地，其已於103 年9 月9 日另與被告簽訂 租賃契約，契約回溯自103 年5 月1 日生效，租賃期限至 104 年4 月30日止等語（見卷第153 頁背面至第154 頁正 面）。可見原告未經系爭土地所有權人即證人張鍊功同意 ，擅自將系爭土地出租予被告使用，固不影響系爭租賃契 約之有效成立，惟因證人張鍊功已對被告主張權利，是依 上開規定，被告自有權終止系爭租賃契約。又被告已於10 3 年5 月5 日以虎尾圓環郵局第70號存證信函向原告表示 ，原告非系爭土地之所有權人，無權將系爭土地出租予被 告，請求原告返還租金、押租金及賠償運費、搬運工之損 失等情，有被告提出之上開存證信函可證（見卷第136-13 7 頁），應認被告已對原告為終止租約之意思表示，上開 存證信函於103 年5 月6 日送達原告，為原告所不爭執， 是兩造間之系爭租賃契約於103 年5 月6 日即已終止。 ⒊綜上所述，原告並非系爭土地及土地上水泥曬場之所有權 人，其無權將系爭土地出租予被告固不影響系爭租賃契約 之效力，惟因系爭土地之所有權人即證人張鍊功已對被告 主張權利，被告業已對原告為終止租約之意思表示，故兩 造間之租賃關係已因終止而消滅。又被告復與證人張鍊功 簽訂租賃契約。從而，原告以其為系爭土地上水泥曬場之 公同共有人，有權出租系爭土地為由，依據兩造簽訂之系 爭租賃契約關係，請求被告返還如附圖所示編號A 、B 部 分土地，並本於所有權人之地位請求被告返還如附圖所示 編號C 、D 部分土地，均屬無據，應予駁回。
㈢、有關原告依據租賃契約及不當得利之法律關係請求被告給
付租金19,000元部分：
⒈原告主張被告逾越系爭租賃契約所約定之承租範圍，無權 占用如附圖所示編號C 、D 部分土地，故被告需再給付原 告103 年4 月份之不足租金3,500 元部分： 被告於103 年4 月份無權占用如附圖所示編號C 、D 部分 土地，固為被告所不爭執，且無權占用他人土地，可能獲 得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念，故被告應償 還其價額，即相當於租金之利益。惟因原告並非編號C 、 D 部分土地之所有權人，已如前述，其並無權依不當得利 之法律關係，請求被告給付上開相當於租金之不當得利， 是原告請求被告給付103 年4 月份不足之租金3,500 元部 分，自非有理。
⒉原告請求被告給付103 年5 、6 、7 月份之租金25,500元 部分：
承前所述，兩造間之系爭租賃契約於103 年5 月6日終止 ，而被告僅支付至103 年4 月30日止之租金，是原告仍得 依租賃契約之法律關係，請求被告給付其使用如附圖所示 編號A 、B 部分土地自103 年5 月1 日起至103 年5 月5 日止之租金833 元（計算式：5,000 ×5/30＝833.33，元 以下四捨五入），原告其餘部分之請求即屬無據。 ⒊被告於簽約時已給付原告押租金10,000元，為兩造所不爭 執，原告同意於被告所積欠之租金中扣除，而被告應給付 原告之租金為833 元，經扣除後原告已無餘額可對被告為 請求，是原告請求被告給付租金19,000元部分，亦非有據 。
五、從而，原告依據租賃契約及所有權之法律關係，請求被告應 將如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分土地返還原告，另依 據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應給付原告19 ,000元，及自103 年8 月1 日起至交還如附圖所示編號A、B 、C、D 部分土地之日止，按月給付原告8,500 元，均無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
民事第三庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
書記官 楊雯君