臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度雄簡字第七三號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林鴻駿律師
許清連律師
複 代理人 許惠評
被 告 乙○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段一八三地號土地上即門牌號碼高雄市○○區○○路五三五號九樓之二室房屋及其附屬第Ｂ二之二十四號車位返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾萬零伍仟元，及自民國九十年一月二十日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元之損害金及壹萬伍仟元之違約金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國八十八年八月二十四日與原告簽訂租賃契約，承租原告所 有坐落高雄市○○區○○段一八三地號土地上之房屋（門牌號碼高雄市○○區○ ○路五三五號九樓之二室）及其附屬第Ｂ二之二十四號車位（下稱系爭房屋）， 租期自八十八年九月十五日起至八十九年九月十五日止，租金每月新台幣（下同 ）一萬五千元，按月於每月二十日給付，租期屆滿，即應遷讓系爭房屋，若租期 屆滿未依約遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請求按租金五倍計算之違約 金，至遷讓完畢之日止，詎原告租期屆期拒不搬遷，原告於八十九年十二月二十 一日以郵局存證信函通知被告應遷讓房屋，不再續租，被告仍置之不理，扣除被 告已交付之一萬五千元押租金，至九十年一月十五日止，已無權占有使用系爭房 屋三個月而受有免付租金之利益，致原告受有每月一萬五千元相當於租金之損害 ，總計四萬五千元，及自九十年一月二十日起至遷讓交還房屋之日止，每月給付 相當於租金一萬五千元之損害金；又依租賃契約第六條之約定，租期屆滿未依約 遷讓交還系爭房屋時，原告每月得向被告請求按租金五倍計算即七萬五千元之違 約金，爰依租賃契約、無權占有及不當得利法律關係、請求被告自八十九年九月 十六日起至九十年一月二十日止（共計三十萬元），及自九十年一月二十日起至 遷讓交還房屋之日止，按月給付七萬五千元之違約金，並陳明願供擔保，請求宣 告假執行。
三、原告主張之前開事實，業據其提出與所述內容相符之房屋租賃契約書、存證信函 （含回執）影本各一紙為證；被告經合法通知，既未到庭，復未提出書狀作何聲 明或陳述以供本院審酌，依本院調查之結果，原告之主張堪信為真實。四、按租賃者，謂當事人約定，一方以物與他方使用、收益，他方支付租金之契約；
又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百二十一條第一項、第四百五十條第一 項、第七百六十七條前段分別定有明文。被告於租賃期限屆滿後，仍繼續占有使 用系爭房屋，則原告依前揭法條規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，洵屬正當。 又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十 九條定有明文；請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當 於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院六十一年台上字第一六九五號 判例參照），職是，被告在租約屆滿後，其使用租賃物即無法律上之原因，而其 仍繼續使用即受有相當於每月應給付租金額之利益，原告則受有該金額之損害， 從而，原告請求被告給付自租賃契約屆滿後及八十九年九月十六日起至九十年一 月十五日止（扣除押租金一萬五千元，共計四萬五千元），及自九十年一月二十 日起至遷讓交還房屋之日止，每月給付相當於租金一萬五千元之損害金，亦屬正 當。
五、又按違約金可分兩類，一為懲罰性違約金，係以強制債務之履行為目的，於債務 不履行時，債務人除須支付違約金外，關於其因債之關係所應負之一切責任均不 因而受影響；另一則為賠償額預定性違約金，即以違約金為債務不履行所生損害 之賠償總額，經當事人於損害發生前先預定者。而當事人間約定之違約金究屬何 者，應依當事人之意思定之，綜觀系爭房屋租賃契約書第六條約定「乙方（被告 ）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀 遷空交還甲方（原告），‧‧，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，‧‧。」觀之，堪認上開違約金之 約定，係屬懲罰性質，是原告除請求被告給付相當於租金之不當利得外，仍得依 上開約定，請求被告給付違約金。而約定之違約金過高者，法院得減至相當數額 ，民法第二百五十二條定有明文，茲審酌原告已依不當得利法律關係請求相當於 租金之損害金，既如前述，已受相當之補償，如依上開違約金計收標準計算，被 告每月需繳納七萬五千元之違約金，顯不相當，故認上開違約金額度過高，應減 為每月一萬五千元，始屬合理。從而，原告請求被告自八十九年九月十六日起至 九十年一月二十日止（共計六萬元），及自九十年一月二十日起至遷讓交還房屋 之日止，按月給付一萬五千元之違約金，尚屬正當，逾此部分之請求，即非正當 ，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利法律關係，請求被告應將坐落高雄市○ ○區○○段一八三地號土地上即門牌號碼高雄市○○區○○路五三五號九樓之二 室房屋及其附屬第Ｂ二之二十四號車位返還原告，及給付原告十萬零五千元，及 自九十年一月二十日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告一萬五千元之損害 金及一萬五千元之違約金，為有理由，應予准許，其餘逾此部分之請求，即非正 當，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執 涉訟而為之判決，故就原告勝訴部分，毋庸酌定擔保金額，爰依職權宣告假執行
；至原告其餘假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三十 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 法 官 唐照明
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 陳清湖
中 華 民 國 九十 年 四 月 三十 日