臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第664號
原 告 陳美月
訴訟代理人 連耀霖律師
被 告 陳長信
訴訟代理人 李成功律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年12月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰貳拾捌萬元及自民國一百零三年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖佰肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟捌佰貳拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國103年1月10日透過訴外人大漢微風 不動產經紀有限公司之仲介，以新臺幣（下同）2,828萬元 向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地暨 其上2159建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號5 樓之5房屋（下稱系爭房屋），並於103年3月5日辦理移轉登 記完成，同年3月14日交屋完畢，原告已給付全部價金。依 兩造所簽定之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）第6條 第3項約定，若系爭房屋經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建 物主結構損壞達危樓標準者，雙方同意無條件解除契約，第 13條其他約定事項並載明：「雙方於交尾日約定：⒈賣方保 證本案房屋無海砂及輻射標準值超過之情形…」等語。詎系 爭房屋經日笙檢測科技有限公司、臺北市土木技師工會檢測 結果及鈞院囑託之台灣省結構工程技師公會鑑定結果（下稱 系爭鑑定報告），混凝土氯離子含量及中性化深度均超出國 家標準值甚多，即俗稱之「海砂屋」，已造成建築物結構強 度降低，影響結構安全，並造成鋼筋腐蝕及建築物樓板、樑 柱等結構產生裂縫而有漏水現象等嚴重瑕疵，原告得依系爭 買賣契約第6條第3項及民法第359條、第360條規定，以起訴 狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，先位請求被告返 還價金2,828萬元。倘認原告先位之訴無理由，因系爭房屋 具有上開嚴重瑕疵，房屋價值大為降低，爰依民法第359條 規定備位請求減少價金1,414萬元，並依民法第179條規定請 求被告返還價金1,414萬元等語。並聲明：㈠先位聲明：被 告應給付原告2,828萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明：被告應給付原告1,414萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭房屋建造完成時，我國尚未制訂硬固混 凝土之國家標準規定，如按現行最新之國家標準作為是否過 高之依據，對被告顯失公平。又氯離子含量之多寡無從判斷 是否為海砂屋，亦無任何證據顯示系爭房屋當初係以海砂建 造，且系爭房屋並未經臺北市政府列管於海砂屋名冊，自難 認屬海砂屋。系爭鑑定報告雖顯示氯離子含量較現行法規規 定為高，然該鑑定報告已載明鑑定標的物6個混凝土鑽心試 體抗壓強度均符合結構混凝土施工規範，並作成現況安全評 估研判結構安全符合原設計需求之結論，且建議為「修復補 強、防蝕處理及監測」等處置，是系爭房屋結構仍屬安全， 並未達到危樓標準，原告不得解除買賣契約，僅得依系爭鑑 定報告所載修復補強費用請求減少價金等語。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、經查，原告於103年1月10日以總價金2,828萬元向被告買受 系爭房屋，業已付清價金，並於103年3月5日辦理移轉登記 完成等情，有系爭買賣契約書及系爭房屋土地暨建物登記謄 本（見本院卷第9至14頁、第15至18頁）可參，應可信實。 惟原告主張系爭房屋為海砂屋，已影響結構安全，並造成鋼 筋腐蝕、建築物樓板及樑柱產生裂縫而有漏水現象等嚴重瑕 疵，其得依系爭買賣契約第6條第3項約定及民法第359條、 第360條規定，以先位主張解除契約及請求被告返還價金2,8 28萬元，另依民法第359條規定以備位請求減少價金1,414萬 元，並依第179條規定請求被告返還前開價金等情，則為被 告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告 主張解除契約，並請求被告給付2,828萬元及其法定利息， 有無理由？㈡原告主張應減少價金，並請求被告返還1,414 萬元及其法定利息，有無理由？茲分述如下：
(一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照） 。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構 ，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結
構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。是房屋之 混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安 全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之 通常效用，而應認為物之瑕疵。又所謂「海砂屋」，係為民 間一般之用語，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關 及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環 境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般 民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋之混凝土氯離子含量 超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最 大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土 強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦 因此減短。而有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離 子含量，於83年7月22日前固無規範，然依經濟部標準檢驗 局之前身經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預 拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0. 6㎏/㎥以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該 國家標準為0.3㎏/㎥以下。又按建築物應用之各種材料及設 備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技 術規則之規定為之，為建築技術規則第4條所明定。故有關 鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公 布之國家標準為據。是如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭 標準時，即為俗稱之「海砂屋」。
(二)經查，原告主張系爭房屋之氯離子含量超出國家標準值，係 屬海砂屋等節，業據提出日笙檢測科技有限松試驗報告及台 北市土木技師工會鑑定報告（見本院卷第19至20頁、第21至 60頁）為證，並經本院囑託台灣省結構工程技師公會再為鑑 定所出具之系爭鑑定報告第十一點結論與建議記載：「㈠鑑 定標的物檢測成果說明如下：⒈原設計混凝土抗壓強度為21 0kgf/c㎡，鑑定標的物6個混凝土鑽心試體抗壓強度均符合 結構混凝土施工規範規定。⒉鑑定標的物6個中性化深度檢 測成果平均為6.57公分，超過樑、柱現況鋼筋保護層深度平 均值，各別試體均超過法規建議樑、柱保護層厚度為4cm之 規定。⒊依據CNS3090新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量 規定為0.3kg/㎥，本案6個試體中均超出中國國家標準規定 ，最小值及平均值分別為0.7852及1.28kg/㎥。⒋鋼筋保護 層深度（含粉刷層）檢測成果，柱平均為8.0公分，樑平均 為8.16公司，版平均為3.75公分。樑柱粉刷層以2公分推估 ，研判現況鋼筋保護層深度：柱平均為6.0公分，樑平均為 6.16公分。㈡現況安全評估研判結構安全尚符合原設計需求 ，但是否符合耐震需求須待整棟建築物進行耐震詳細評估後
方可研判。㈢現況頂版發現局部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼 筋銹蝕外露現象，合併混凝土中性化深度均大於4公分且達 鋼筋保護層深度，混凝土氯離子物含量均大於現行CNS新拌 混凝土之標準0.3kg/㎥，研判有耐久性疑慮，會造成鋼筋銹 蝕混凝土剝離之損害現象，已造成之損害需進行修復，耐久 性疑慮建議進行防蝕處理及監測。㈣損害調查詳附件四，修 復補強之設計建議暨其費用詳附件九。㈤修復補強、防蝕處 理及監測建議委由專業技師及廠商辦理。」等語（見系爭鑑 定報告第6頁，附卷外），足見系爭房屋確有氯離子含量高 於國家標準值之情形，揆諸前揭說明，應屬俗稱之「海砂屋 」，並存有結構安全之疑慮，顯有欠缺通常效用之瑕疵，被 告自應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。被告雖辯稱系爭房 屋建造完成時尚未訂定氯離子含量之國家標準值，且無證據 顯示系爭房屋係由海砂建造，亦未經臺北市政府列管，難認 係海砂屋云云，惟查，系爭房屋於74年間建造完成時，雖未 就混凝土中氯離子含量制訂國家標準，然上開國家標準於87 年6月24日修訂公布後，再以系爭房屋作為買賣契約標的物 流通於市面，即應受當時國家標準之規範，如此方符合社會 大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。本件兩造既 係於103年1月10日就系爭房屋簽訂買賣契約，復於系爭買賣 契約第6條第3項明定：「（略）惟若經檢測確認為輻射屋、 海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方同意無條 件解除契約。甲乙雙方另有約定者，從其約定。」（見本院 卷第11至12頁），第13條其他特別約定並記載：「…雙方於 交尾日約定：賣方保證本案房屋無海砂及輻射標準值過高之 情形。」等語（見本院卷第13頁）明確，自得依上開國家標 準作為判斷混凝土氯離子含量是否過高之依據，而系爭房屋 之氯離子含量既超逾國家標準值，自屬海砂屋，應堪認定。 又，海砂屋之認定既係以混凝土氯離子含量為判斷依據，則 系爭房屋是否確由海砂建造及是否經臺北市政府列管，均不 影響系爭房屋係屬海砂屋之認定，是被告上開所辯，洵無可 取。
(三)次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依其情 形顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定 有明文。繼按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由 他方所受領之物，應返還之。民法第259條第1項亦有明文。 而依系爭買賣契約第6條第3項約定：「除不動產說明書已載 明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕 疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法瑕疵擔保之
相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測 確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲 乙雙方同意無條件解除契約。甲乙雙方另有約定者，從其約 定。」（見本院卷第11至12頁），第13條其他特別約定並記 載：「…雙方於交尾日約定：賣方保證本案房屋無海砂及輻 射標準值過高之情形。」等語（見本院卷第13頁），為兩造 所不爭執，自可信實。承前所述，系爭房屋之氯離子含量既 超逾國家標準值，而屬海砂屋，則被告即應負物之瑕疵擔保 責任，是原告依民法第359條及系爭買賣契約第6條第3項規 定，主張以起訴狀繕本之送達為向被告解除契約之意思表示 ，並請求被告返還價金2,828萬元，洵屬有據。被告雖辯稱 系爭房屋尚可修繕補強，未達危樓標準，原告不得主張解除 契約云云，惟觀諸系爭買賣契約第6條第3項業已約定兩造於 買賣標的物（即系爭房屋）經檢測為「輻射屋」或「海砂屋 」或「建物主結構損害達危樓標準」者，即得無條件主張解 除契約，系爭房屋既屬海砂屋，一如前述，原告依約自得無 條件主張解除系爭買賣契約，是被告上開所辯，並無可取。四、綜上所述，原告主張解除系爭買賣契約，並依民法第359條 及系爭買賣契約第6條第3項約定請求被告返還買賣價金2,82 8萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即103年7月8日）起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件原 告先位之訴既為有理由，自無庸就其備位之訴再行論斷，附 此敘明。
五、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結：木件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條 、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
民事第三庭 法 官 林振芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 林思辰
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