臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2783號
原 告 智庭不動產仲介有限公司
法定代理人 王世瑋
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 吳沛珊律師
被 告 英屬維京群島商銀鯨股份有限公司台灣分公司
法定代理人 封偉倫
訴訟代理人 徐正坤律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年12月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。 查原告起訴時係列吳俊廷為原告，並主張原告與被告於民國 101 年9 月25日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），向被告 承租門牌號碼為臺北市○○區○○路00號2 樓之房屋（下稱 系爭房屋），原告承租後隨即進行如附表所示之裝潢工程， 然因被告提前終止租約，致原告受有如附表所示之損害，自 得請求被告賠償之，並聲明被告應給付原告新臺幣（下同） 161 萬2797元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息等語（見北簡字卷第2 頁），嗣因確認系 爭租約曾於簽約後改以智庭不動產仲介有限公司為承租人， 遂於103 年7 月21日遞狀變更以智庭不動產仲介有限公司為 原告，並於103 年10月20日當庭減縮請求之本金數額為158 萬0297元，經核原告所為上開主觀訴之變更及請求金額之減 縮，係本於原告主張被告提前終止租約造成如附表所示之損 害此同一原因事實所為之，並減縮應受判決事項之聲明，揆 諸前開說明，於法並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告於101 年9 月25日簽訂系爭租約，約 定被告將系爭房屋轉租予原告，租賃期間自101 年9 月25日 至106 年9 月24日止，共5 年，原告於訂立系爭租約後，隨 即進行如附表所示之裝潢工程，添購機器設備，並為室內裝 修，於101 年1 月25日在該址設立智庭不動產仲介有限公司 即晨陽不動產東湖加盟店營業。詎被告於102 年12月11日以 函文通知因系爭房屋所有權人將提前於103 年2 月13日終止
與被告就系爭房屋之租賃關係，故被告欲於同日提前終止與 原告間之系爭租約，原告遂於102 年12月24日及103 年1 月 21日函覆不同意提前終止。嗣因系爭房屋所有權人催促原告 搬遷，原告迫於無奈，乃於103 年2 月11日搬離系爭房屋， 並支出如附表所示之搬遷費用，另覓營業處經營公司，支出 搬遷電信設備費用及為申請變更公司登記支出記帳士規費， 且原告花費3 個月裝潢新址公司，致受有不能營業之3 個月 營業損失，上開損失係因被告違反系爭租約第8 條第5 項及 第9 項之約定所致，爰依民法第436 條準用第435 條第2 項 規定終止系爭租約，以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約 之意思表示，並爰依債務不履行之法律關係請求被告賠償如 附表所示之損害等語，並聲明：㈠被告應給付原告158 萬02 97元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於終止系爭租約前，已先與原告時任法定代 理人王世瑋洽商提前終止系爭租約事宜，原告同意被告依系 爭租約第8 條第5 項之損害賠償預定性違約金之約定賠償1 個月租金後，提前終止系爭租約，被告始於102 年11月13日 以函文補行通知原告將於103 年2 月13日終止系爭租約，並 於103 年2 月13日開立賠償原告1 個月租金3 萬2500元及退 還租約保證金9 萬7500元，合計13萬元之支票，交由原告法 定代理人王世瑋簽收完迄，原告自不得再主張實際損害數額 均應由被告賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠吳俊廷與被告於101 年9 月25日簽訂系爭租約，約定被告將 系爭房屋出租給訴外人吳俊廷，租賃期間自101 年9 月25日 至106 年9 月24日止，共5 年（見本院卷第50頁背面）。 ㈡被告與吳俊廷簽約後1 個月即101 年10月25日，被告與吳俊 廷、原告另簽定「租賃契約補充協議書」，改由原告為承租 人，故自上開101 年10月25日補充協議書簽訂後，系爭租約 已由原告繼受為承租人（見本院卷第50頁背面）。 ㈢原告於承租後，於系爭建物經營晨陽不動產東湖加盟店，有 該址照片在卷可稽（見北簡字卷第7 至13頁）。 ㈣被告以書函將發文日記載為102 年11月13日寄發給原告，表 明欲於103 年2 月13日提前終止租賃，該函文並於102 年12 月11日送達原告等情，有被告102 年11月13日（102 ）銀鯨 拓字第11011 號函文、送達郵戳附卷為證（見北簡字卷第14 至15頁）。
㈤原告遂於102 年12月24日寄發存證信函給被告，表明不同意
提前解除租賃契約，嗣再於102 年12月27日寄發存證信函給 被告，表明願意於被告支付無法搬離之裝潢損失50萬元及違 約金時提前解除契約等語，有內湖康寧郵局000266、000015 號存證信函存卷為憑（見北簡字卷第16至10頁、第17至18頁 ）。
四、原告主張因被告提前終止系爭租約，致原告受有如附表所示 之損害，自得依債務不履行之法律關係請求被告負損害賠償 責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥 為：㈠原告主張被告提前終止系爭租約，致原告受有如附表 所示之損害，應依債務不履行之法律關係負損害賠償責任， 是否可取？㈡如是，則損害賠償數額應為若干？茲析述如下 ：
㈠原告主張被告提前終止系爭租約，致原告受有如附表所示之 損害，應依債務不履行之法律關係負損害賠償責任，是否可 取？
1.按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性 質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時， 被上訴人除請求違約金外，固得請求給付遲延利息及賠償其 他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所 生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠 償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。又 按賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債 務不履行時之損害賠償總額之預定，當事人有損害賠償總額 預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付 違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生 之其他債務，此觀民法第250 條第2 項之規定甚明（最高法 院102 年度台上字第889 號判決意旨參照）。 2.經查，原告主張系爭房屋係由被告向所有權人承租，並轉租 給原告一節（見本院卷第3 頁），可見原告於承租系爭房屋 時已知悉系爭房屋係由被告向原所有權人所承租，並轉租給 原告，應可預見於系爭契約之轉租期限內，其對原所有權人 之占有權源可能因被告對原所有權人之租賃法律關係之變動 而生影響之風險；又系爭租約第8 條第5 項約定「租賃期間 內，任一方因故無法繼續承租時，應提前3 個月通知對方， 並賠償對方1 個月的租金」等語，有系爭租約附卷可查（見 北簡字卷第7 頁），觀諸上開約定係被告對於系爭房屋亦屬 承租人，將因原出租人不預期終止租約而導致無法續行履行 系爭租約約定出租系爭房屋給原告之義務，遂於簽約時衡量 契約責任及所受風險，預先訂定倘提前終止租約應負之損害
賠償責任及數額，核其性質，乃屬損害賠償總額預定性違約 金無誤，並經兩造本於契約自由原則，衡量上述轉租之風險 簽署系爭租約，則原告自應受上開損害賠償總額預定性違約 金條款之拘束，是倘生被告於系爭租約之租賃期間屆滿前終 止租約之情事，並致生原告損害者，則原告可請求被告賠償 之數額，自應受上述約款之限制，僅得請求1 個月之損害賠 償。又被告既已於102 年12月11日函告原告提前終止系爭租 約，業如前述，並經原告之法定代理人於103 年2 月12日簽 收被告給付包括1 個月租金賠償3 萬2500元及押租金9 萬75 00元，共計13萬元等情，有被告之領款簽收單在卷可稽（見 本院卷第23頁），則被告既已依據系爭租約第8 條第5 項之 約定給付損害賠償總額預定性違約金完竣，則自無庸另行賠 償原告如附表所示之損害。至原告主張上述約款非屬損害賠 償總額預定性違約金，自無庸受該條款之約束云云，顯與前 開說明不符，實不足取。
3.至原告主張縱上述條款屬損害賠償總額預定性違約金，然因 被告迨至102 年12月11日始發函通知原告於103 年2 月13日 解約，並未依約於3 個月前通知原告，是原告自不受該條款 之拘束等語。然前揭系爭租約第8 條第5 項之固有約定應於 3 個月前為終止租約之通知等文字，惟縱被告未依約為通知 ，原告得請求被告賠償之損害，亦應限於未於3 個月內通知 之損害，並非終止契約之一切損害，否則即與兩造所約定之 損害賠償總額預定性違約金之條款不符，然經本院闡明請原 告說明未限約為通知將受何種損害（見本院卷第96頁背面） ，然原告未當庭表明，其後所遞之書狀亦未見其說明；況證 人即被告之副總經理亦結證稱：11月初我就派被告之職員賴 宜君向原告表示停止營業，有符合提早3 個月前通知之約定 等語（見本院卷第97頁），應認被告業已依約為通知，是原 告主張其被告未依約為通知，仍應賠償原告如附表所示之損 害云云，自不足取。
4.另原告主張被告曾另行同意給付裝潢費用之賠償，故不受前 開損害賠償預定性違約金之拘束云云。惟查，兩造固曾簽訂 租賃房屋點交簽收單，其上記載「出租人（即被告）茲收到 承租人（即原告）退還鎖匙，出租人返還原租賃保證金及違 約金13萬元」等語，並於其上以手寫文字註記「正式終止協 議書則待雙方裝潢賠償協商同意後再行簽訂蓋章」等文字， 有租賃房屋點交簽收單附卷可查（見本院卷第46頁），然觀 諸上開文字係載明「待雙方裝潢賠償協商同意後再行簽訂蓋 章」等語，可見斯時兩造並未就是否由被告另行賠償裝潢損 害一節為合意之約定，又被告嗣於103 年2 月18日以存證信
函函覆原告因原告要求支付裝潢損失50萬元部分並未於契約 中約定，故不同意此部分請求等語，有南港郵局000078號存 證信函在卷可稽（見北簡字卷第19至20頁），可見被告未曾 同意原告要求另行賠償裝潢費用之要約。此外，上揭文字既 不足認定兩造已合意另行賠償裝潢費用，則原告聲請傳喚上 開簽收單之記載人即梁盈螢為證人，待證事實為被告有授權 簽署上述文字等情，自無必要，應予駁回。
5.綜上，兩造業於系爭租約第8 條第5 項簽訂損害賠償總額預 定性違約金之約定，且經原告收受被告依系爭租約賠付之損 害賠償總額預定性違約金3 萬2500元，則原告自不得再向被 告請求損害賠償。
㈡原告既不得再向被告請求損害賠償，則原告得請求被告賠付 之損害賠償數額應為若干等節，自無庸予以審究，附此敘明 。
五、綜上所述，原告應受兩造於系爭租約約定損害賠償總額預定 性違約金條款之拘束，且亦已受領被告依該條款賠付之全數 違約金，則被告自無庸就其提前終止系爭租約一節對原告另 負損害賠償責任。從而，原告依債務不履行之法律關係，請 求被告給付158 萬0297元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。
七、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 張宇葭
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 9 日
書記官 王妤甄
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