臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第235號
原 告 麒園管理委員會
法定代理人 王宗前
訴訟代理人 謝岳龍律師
劉博中律師
夏淑娟
被 告 力麒建設股份有限公司
法定代理人 郭淑珍
訴訟代理人 黃世芳律師
複 代理 人 李宗霖律師
上列當事人間給付清潔費事件，經本院於民國103年12月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬玖仟陸佰元，及附表所列各期金額自遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款定有明文。經查，原告起訴時係請求被 告給付原告新臺幣（下同）104萬9600元，嗣於民國103年7 月28日具狀追加請求自100年3月1日起至清償日止，按年息 5%計算之遲延利息（見本院卷第143頁），復於103年10月14 日具狀減縮利息部分之起算日期如附表（同卷第202頁）， 核無不符，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於民國93年間在臺北市○○段0○段000 ○000○000地號上興建「力麒麒園」之集合住宅大樓（下稱 麒園社區），地上15樓，地下5樓，分為A、B、C三棟，其中 B1層法定停車位30個，B2層法定停車位32個，B3層法定停車 位36個，B4層法定停車位38個，B5層獎勵停車位41個，合計 177個，98年底完工陸續交屋，原告於99年初成立開始運作 。嗣被告就B5層41個獎勵停車位申請為營業使用（下稱系爭 停車位），委由訴外人晟晁企業管理顧問有限公司（下稱晟 晁公司）管理，並於B5層設置收費所。因營業停車場使用頻 率高，每日大量違規停放車輛，車道地面耗損及清潔人力使
用負擔甚鉅，並需開放專用電梯供特定人士使用，電力設備 較一般住戶多，加上外車不熟悉旋轉車道，常造成事故發生 ，大量支出管理、維護、清潔、電費等費用，麒園社區住戶 遂於100年1月9日召開第二屆區分所有權人大會，將住戶規 約第10條第4項修正「本公寓大廈獎勵汽車停車位如作營業 使用時，其清潔費應2倍收取。」，並決議自100年3月1日起 開始實施（下稱系爭決議）。麒園社區就平面停車位部分原 按月收取清潔費800元，機械車位部分原按月收取1000元， 系爭車位均為平面停車位，故自100年3月1日起應按月繳納 清潔費1600元。詎被告自100年3月1日起至102年10月31日止 共計32個月期間僅繳納清潔費每月800元，迄今積欠104萬 9600元（800元/位/月×41位×32月＝1,049,600元），經原 告以100年12月11日臺北圓山郵局第1042號存證信函、101年 9月6日臺北圓山郵局第518號存證信函請求未果，爰依公寓 大廈管理條例第21條及住戶規約第10條第4項，請求被告給 付上開金額及附表所列法定遲延利息。並聲明：⑴被告應給 付原告104萬9600元及自附表所示各期利息起算日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保聲請宣告假執行。三、被告則以：依住戶規約第10條第1項約定區分所有權人僅授 權原告收取公共基金及管理費，不包括清潔費。又麒園社區 共有156個平面車位、62個機械停車位，並非僅177位，以平 面車位繳納800元、機械停車位繳納1000元計算，每月清潔 費達18萬6800元（計算式：800元×156個＋1000元×62個＝ 186,800元），而每月清潔費實際支出僅10萬3950元，已足 供支應，並無就系爭停車位加倍收取清潔費之必要。而縱認 被告應負擔之清潔費應予增加，原告將與停車位清潔費無涉 之電梯折舊攤提費用、電梯保養費用、機械車位保養費用、 保全人員薪資、照明燈具折舊及更新費用、電費、車道路面 修補及牆壁粉刷等費用，均列為清潔費之支出項目，亦不合 理，此部分應由全體停車位之所有權人平均分攤。原告迄未 就系爭停車位作為營業使用後，致停車場各項設備耗損增加 支出若干舉證，系爭決議將停車位管理費收費標準區分為住 戶與非住戶收取不同金額之管理費，自屬權利濫用，並違反 誠信原則、公序良俗等禁止規定，應屬無效。並答辯聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供 擔保聲請宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告於98年10月間成立，被告自99年7月1日起將B5層41個獎 勵停車位（編號207-247）即系爭車位出租予晟晁公司作為 營業使用，並於B5層設置收費所。原告就平面停車位部分原
按月收取清潔費800元，機械車位部分原按月收取1000元， 系爭車位均為平面停車位。嗣麒園社區100年1月9日第二屆 區分所有權人會議將住戶規約第10條第4項修正為「本公寓 大廈獎勵汽車停車位如作營業使用時，其清潔費應2倍收取 。」，並決議自100年3月1日起開始實施（即系爭決議）。 被告於100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間， 僅繳納清潔費每月800元，迄今有104萬9600元未繳，經原告 以100年12月11日臺北圓山郵局第1042號存證信函請求被告 於收受後10日內繳納100年3月至11月共9個月之清潔費29萬 5200元，以101年9月6日臺北圓山郵局第518號存證信函請求 被告於收受後10日內繳納100年3月1日至101年8月共18個月 之清潔費59萬0400元，業經被告收受等情，有住戶規約、車 位租賃契約書、100年1月9日第二屆區分所有權人會議紀錄 、存證信函、建物登記謄本等在卷可稽，且為兩造不爭執（ 見本院102年度司北調字第1289卷第6-11頁，本院卷第100、 146-147、171、34-35頁、第167頁反面、第179頁）。㈡、麒園社區住戶應繳納清潔費之時間為每月20日之情，有麒園 社區財務收支管理辦法、管理費催繳管理辦法等在卷可佐， 且為兩造不爭執（見本院卷第205-208頁、第241頁）。五、兩造爭執要旨及得心證之理由：
㈠、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。又系爭決議修正住戶規約第10條第4項：「本公寓大廈獎 勵汽車停車位如作營業使用時，其清潔費應2倍收取。」， 並經系爭決議自100年3月1日起實施。原告就平面停車位部 分原按月收取清潔費800元，系爭停車位既做為營業使用， 即應自100年3月1日起按月增加繳納清潔費800元。則被告於 100年3月1日起至102年10月31日止共計32個月期間，每月僅 繳納800元，拒絕繳納其餘清潔費600元，未繳金額合計為 104萬9600元，原告自得依上開規定訴請被告給付上開金額 及附表所列法定遲延利息。被告雖抗辯依住戶規約第10條第 1項區分所有權人僅授權原告收取公共基金及管理費，不包 括清潔費，惟大廈管理委員會為公寓大廈之執行機關，負責 執行區分所有權人會議之決議，區分所有權人會議既決議收 取清潔費及數額，自得授權原告收取，況被告於100年3月1 日之前均按期繳納清潔費，而無異議，顯然已同意由原告收 取清潔費，被告此部分抗辯，實屬無稽。
㈡、次按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各
所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限 。」，民法第799條之1第1項定有明文。公寓大廈管理條例 第10條第2項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公 共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致 者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人 會議或規約另有規定者，從其規定」。據此，現行法制就公 寓大廈共有部分之修繕、管理、維護費用，係以區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會 議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建 築物之各區分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住 其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運 作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物 及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好 生活環境為目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務， 依團體法法理，自應受其拘束。惟為兼顧少數區分所有權人 之利益，民法第799條之1第3項另規定：「規約之內容依區 分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積 、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他 情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規 約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」。準此，民法既規 定不同意規約內容之區分所有權人得於一定期間內請求撤銷 ，已賦予少數區分所有權人救濟途徑，除非規約之內容有權 利濫用或違反公序良俗等法定無效事由，得由法院加以審查 外，基於團體自治原則，即應予以尊重，不得僅以違反衡平 原則、顯失公平為由，認定規約無效。
㈢、又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理 由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以 損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院 固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所 能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利 行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使， 大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家 社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的 ，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減 損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不 利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利
濫用，或違反公序良俗。再者，民法第72條所謂法律行為有 背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國 家社會一般利益及道德觀念而言，而法律行為是否違反公序 良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動 機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字 第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決意旨參 照）。原告主張依住戶規約第10條第4項規定，被告應依按 月繳納系爭停車位之清潔費1600元，被告自100年3月1日起 至102年10月31日止共計32個月期間，每月僅繳納清潔費800 元，迄今尚積欠104萬9600元，依公寓大廈管理條例第21條 及住戶規約第10條第4項，請求被告給付上開金額及附表所 列遲延利息，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件應審 究者為：被告得否以系爭決議為權利濫用，違反誠信原則、 衡平原則、公序良俗，應屬無效為由，拒絕繳納？經查： ⒈麒園社區經臺北市政府都市發展局核准之法定停車位為124 位（包括平面車位2位、機械122位），獎勵停車位136位（ 包括平面車位115位、機械21位），登記之法定停車位數量 亦為124位，每一車位應有部分均為萬分之5。其中法定機械 停車位編號61-64、73、74、87、88共8位，經區分所有權人 與被告合意作為垃圾處理等公共設施使用等情，有97使字第 0486號使用執照附表、臺北市○○區○○段0○段0000○000 0○0000○號建物登記謄本、分管協議書等在卷可稽（見本 院卷第183頁反面至第185頁、第177-179頁），是扣除作為 垃圾處理等公共設施之法定機械停車位8位後，麒園社區之 停車位應為252位。被告雖抗辯使用執照登記錯誤，應以申 請書為準云云，惟上開建物登記謄本明確記載同段第9070建 號共有部分停車位數量為124位，與使用執照之記載一致， 被告此部分抗辯，顯無可取。至原告將機械停車位上下計算 為一位，得出停車位總數為177位（包括B3-B5層之平面車位 分別為36位、38位、41位，合計115位，及B1、B2層機械車 位分別為30位、32位，合計62位），為實際供住戶使用之停 車位數量，非依法應有之停車位數量，自與被告所稱停車位 數量不同；而麒園社區實際供住戶使用之停車位既有177位 ，且每位應有部分比例均為萬分之5，原告於計算各停車位 應分攤之費用時，以此為分擔單位數量，並按使用目的（例 如機械停車設備由機械車位平均負擔）分配負擔項目（見原 告所提明細帳，本院卷第63-65、67-71頁），尚稱合理。 ⒉被告自99年7月1日起將系爭車位出租予晟晁公司作為營業使 用，並於B5層設置收費所，其餘B1至B4各層停車位則由住戶 使用。系爭停車位無獨立電表及出入口，出入均需經過社區
車道，並使用停車場專用電梯系爭停車位係對外開放，除使 用停車場、車道等相關硬體設施之頻率較高，必然提高清潔 、維修、保養費用，加速設施耗損外，因入出車輛背景複雜 ，保全人員須提供較多服務，包括注意進出車輛有無異狀， 所收取之管理費用相對較高；且系爭停車位不特定之使用人 與住戶共同使用停車場專用電梯，亦使住戶於居住安全方面 承受較高之危險性，住戶實質負擔顯較被告為重，是於清潔 費（管理費部分並未變動）之收取按一般住戶及營業等不同 使用目的，採不同之收費標準，應為法之所許。原告雖因B5 層與B1至B4層住戶停車場共用電表，未裝設獨立電表，致無 從計算增加電費數額，或因停車場出入口同一，無法明確計 算住戶車與臨停車流量之差異，且因自98年10月成立起至99 年6月被告出租系爭停車位前該段期間過短，而未能精算被 告出租系爭停車位後，停車場費用增加之情形。惟審酌上開 情狀，及晟晁公司提供之收費停車位數量，非僅劃定之41位 ，另有併排停放超收車輛，車道及牆面亦確有髒污、破損之 情形，且事實上確曾發生臨停車輛占用住戶車位之情形，有 原告所提照片及函文可證（見本院卷第49-55、88頁），及 預估車道整修費用約164萬9100元、電梯更新費用120萬元（ 同卷第76-77頁報價單），並計算自98年成立起迄今之實際 收支情形（同卷第94頁），其中除晟晁公司自100年起每年 負擔專用電梯保養費用3萬6000元，及因B5層收費所設置飲 水機、電鍋、電風扇等管理室使用之電力，而負擔專用電梯 1/6電費外，被告就停車場其餘庶務服務費、保全服務費、 清潔費、機電保養費、垃圾清運費、設備修繕費、除專用電 梯以外之其餘電費、水費等，並未負擔高於其餘停車位使用 者之數額，且因每年支出均高於收入，不足部分均由管理費 收入項下支付，致該部分收入缺口實質上由麒園社區住戶及 區分所有權人填補，本失事理之平，經計算每位停車位應分 攤約1576元等情，而以系爭決議修改規約，提高作為營業使 用之系爭停車位應繳納之清潔費為1600元，雖增加被告之負 擔，但仍在合理限度內，尚難認有被告所指有權利濫用以損 害其權利為主要目的，或有違反誠信原則、公序良俗而無效 之情形。
⒊被告雖抗辯原告未舉證證明系爭停車位出租後增加管理成本 ，且晟晁公司已負擔專用電梯保養費用及部分專用電梯電費 ，車道維護費非收支結餘明細表所列項目，系爭停車位均為 平面停車位，無須負擔機械車位保養費用，未使用社區保全 人力，電費、清潔費用、燈具折舊及更新等應由全體住戶分 擔，車道路面修補、牆壁粉刷等費用非每月例行性支出，應
由全體住戶分擔，且其餘平面停車位未一併調漲云云。惟系 爭停車位因對外營業使用，對停車場、車道及周邊相關設施 及住戶居住安全之影響，已如前述，被告對系爭決議增加被 告負擔之金額是否公平，應否抽列何項目憑以計算等計算方 式倘有質疑，本得依民法第799條之1第3項規定，於規約成 立後3個月內，訴請法院撤銷，其捨此救濟途徑不為，系爭 決議復經本院認定並無權利濫用或違反誠信原則、公序良俗 致影響效力之情形，自應予以尊重，自不容被告於本件再爭 執系爭決議增加負擔費用之計算方式違反衡平原則或有失公 平。被告此部分抗辯，洵無可採。
㈣、從而，原告就平面停車位部分原按月收取清潔費800元，系 爭停車位既做為營業使用，即應自100年3月1日起按月增加 繳納清潔費800元。則被告於100年3月1日起至102年10月31 日止共計32個月期間，每月僅繳納800元，拒絕繳納其餘清 潔費600元，未繳金額合計為104萬9600元，原告依公寓大廈 管理條例第21條、系爭決議修正之住戶規約第10條第4項規 定，訴請被告給付上開金額及附表所列法定遲延利息，核屬 有據，應予准許。
六、綜上而論，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭決議修正 之住戶規約第10條第4項規定，請求被告給付104萬9600元， 及附表所列各期金額自遲延利息起算日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願 供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別 酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 鄭舒方
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