臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1827號
原 告 好厝多不動產經紀股份有限公司
法定代理人 洪永發
原 告 李偲辰
共 同
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 余富成（即余富雄之承受訴訟人）
訴訟代理人 陳宗佑律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國103 年12月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條 至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別 定有明文。查，余富雄於起訴後之民國102 年7 月18日死亡 ，其繼承人即溫余玉蘭、余富成達成遺產分割之協議，將余 富雄之所有遺產歸由余富成1 人全部繼承，並已於102 年1 月28日辦妥移轉登記，有繼承系統表、土地登記謄本、戶籍 謄本、遺產分割協議書、財政部台北國稅局遺產免稅證明書 附卷可稽（見本院卷第101 、108 至112 、121 至122 頁） ，則被告於102 年5 月30日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第 54頁），核無不合，是本件自應改列余富成即余富雄之繼承 人為被告，合先敘明。
二、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。 經查，依原告好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多 公司）與被告之被繼承人余富雄簽訂之專任委託銷售契約書 （下稱系爭委託銷售契約）第14條約定，如因契約涉訟時， 雙方合意以房地產所在地之地方法院為第一審管轄法院，而 本件委託標的為臺北市○○區○○街00巷00弄00號（下稱系 爭房地），所在地位於本院轄區內，揆諸前開規定，本院自 應有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠被告之被繼承人余富雄於102 年1 月20日授權代理人余威幟
委託原告好厝多公司（即住商不動產仁愛光復加盟店）專任 銷售系爭房地，雙方簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售 價格為新臺幣（下同）2,180 萬元，委託銷售期限自102 年 1 月20日至102 年6 月30日止，並經余富雄於102 年1 月26 日簽訂委託銷售/ 出租契約內容變更同意書合意變更委託銷 售底價為1,800 萬元。嗣經原告好厝多公司努力仲介銷售， 並於102 年1 月27日洽妥買方即原告李偲辰願以總價1,800 萬元購買系爭房地，原告李偲辰並交付議價保證金300 萬10 00元，因買方出價已達委託銷售底價，並經余富雄本人於買 賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）內簽認其同意以1,80 0 萬元出售系爭房地，原告好厝多公司乃將代收斡旋保證金 轉為定金，並通知買賣雙方應於102 年1 月31日簽訂買賣契 約書，余富雄乃要求延期至同年2 月4 日簽約，然屆期余富 雄又推託不到場，原告李偲辰不得已始以台北敦南郵局存證 號碼525 號存證信函通知余富雄於同年2 月19日下午2 點至 原告好厝多公司營業所簽訂買賣契約，詎竟接獲余富雄以存 證信函通知表示撤銷爭委託銷售契約。余富雄明知其簽認系 爭議價委託書時雙方之買賣即已成立，竟卻拒不簽訂買賣契 約，嗣經原告李偲辰依法台北螢橋郵局第43號存證信函對余 富雄為加倍返還定金及解除契約之通知。
㈡買方李偲辰承購價格1,800 萬元已達余富雄最低委託價格， 並經被告簽署系爭議價委託書為確認，是雙方就系爭房地之 買賣即已成立，余富雄卻拒不簽訂買賣契約，則依系爭委託 銷售契約第11條第1 項第3 、4 款之約定「委託人如有下列 情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支 付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一 次付予受託人……㈢委託人違反第6 條第5 項之義務或拒絕 與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。㈣ 買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意 ，而解除買賣契約者」，余富雄仍應給付原告好厝多公司委 託銷售價格6 ％之報酬即108 萬元（計算式：1,800 萬元× 6％＝108 萬元）。
㈢又依爭委託銷售契約第8 條第3 項之約定「買方簽署買賣議 價委託書，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成 立，議價保證金同時轉為購屋定金。」，余富雄簽認系爭議 價委託書時原告李偲辰與余富雄間買賣即已成立，余富雄明 知議價成功卻拒不簽訂買賣契約，則依系爭買賣議價委託書 第4 條第4 款之約定「若議價成功，賣方違約不賣或不依約 履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除。」，原 告李偲辰並依法對余富雄為加倍返還定金及解除契約之通知
，及依買賣議價委託書第3 條付款條件約定「簽約時給付成 交價10％ 」，即定金至少為180 萬元，故依上開約定及民法 第249 條第3 款之規定，余富雄自應給付原告李偲辰180 萬 元。嗣余富雄於本案訴訟繫屬中過世，其繼承人余富成聲明 承受訴訟，並主張依分割繼承協議由其繼承系爭土地及建物 ，則依民法第1148條第12項之規定，被告就余富雄之債務應 對原告負清償之責任等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告好厝多公司108 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉ 被告應給付原告李偲辰180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠余威幟自94年起即因精神分裂異常住院，並領有重大傷病卡 ，期間為永久有效，亦即依診斷結果，其精神分裂疾病永久 無法復原。依精神分裂症之病理報告顯示，其有思想紊亂、 妄信與幻覺等症狀，其視、聽、觸覺均無法正確接收與表達 ，依民法第75條、第76條規定余威幟並無接受余富雄授權之 意思能力，余富雄授權行為顯為無效；另依民法第105 條前 段規定，余威幟代理余富雄與原告好厝多公司所簽訂之系爭 委託銷售契約，亦因其為無行為能力人而使其意思表示無效 ，從而系爭委託銷售契約自始應未成立。
㈡又縱認使認余富雄與原告好厝多公司間之系爭委託銷售契約 合法並有效成立，惟於余富雄及其代理人均未於系爭委託銷 售契約第3 條第2 款「契約成立後，委託人□同意□不同意 授權受託人代為收受買方支付之定金。」一項勾選，是余富 雄並無同意原告好厝多公司代其收受定金自屬無疑。則余富 雄或代理人既未同意原告好厝多公司代余富雄收定金，依系 爭委託銷售契約第8 條約定：「二、委託人同意受託人代收 定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收 款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有 效成立。」內容可知，「委託人勾選並同意受託人代收定金 」，為「買賣契約有效成立」之前提，而本件原告既未能證 明余富雄或代理人有同意其代收定金，則不論買方是否果已 交付定金，均無從使買賣契約因此成立，本件自無原告起訴 所稱依系爭委託銷售契約11條第1 項第3 、4 款款約定，視 為好厝多公司已完成仲介義務之適用。
㈢另原告雖主張余富雄已於買賣議價同意書簽名，雙方就系爭 房地之買賣契約即已成立云云，然余富雄雖於該議價同意書 之下方簽名，然其並未勾選該同意書下方所示「賣方同意依
上開內容辦理出售」之選項，且依證人溫榮禎於鈞院之證述 可知，該買賣議價委託書最上方之「契約審閱權」欄位中之 「要約人」係指買方，該買賣議價委託書僅屬於要約無疑， 仍需賣方即被告之承諾契約方屬成立，而被告於該買賣議價 委託書上既未勾選「同意依上開內容出售」，則其簽名自不 能認係承諾之意思表示，又被告既無承諾之意思，原告請求 被告給付違約金，即屬無據。
㈣再退步言之，縱認余富雄就價金部分已與買方達成合意，然 本件原告起依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款請求被 告給付其服務報酬，然該規定顯與臺灣高等法院103 年度上 易字第96號判決內所認定屬霸王條款者不謀而合，故縱認余 富雄於買賣議價委託書下方之簽名，係就價金部分與買方達 成合意，亦難謂雙方對於契約必要之點諸如：付款期別與金 額、付款方式、稅負之負擔、點交時間與方式、費用分擔及 違約等重要事項已有合意，而成立買賣契約。且退萬步言， 即使認余富雄與買方李偲辰已成立正式之買賣契約，然系爭 房地位於臺北市○○區○○街00巷00弄00號，面積為94.47 平方公尺，原告好厝多公司成交價為1,800 萬元，相當於每 坪62萬9,873 元；而鄰近之通化街39巷54弄5 號，事後經被 告委由他人查訪，發現其委賣價高達每坪140 萬823 元，而 兩地址僅相距60公尺，步行約45秒鐘，再依二座建物之地坪 分別為37平方公尺與45平方公尺，土地持分均為1 分之1 ， 建物面積分別為94.47 平方公尺與110.05平方公尺，公告現 值為每平方公尺23萬元與25萬6,000 元，102 年1 月當期申 報地價為5 萬1,250 元與5 萬7,360 元，及前次移轉或原規 定地價均為4 萬5,600 元等資料，綜合以觀，該他件委賣之 建物委賣價格即使略有哄抬以備買方殺價，惟兩屋之價格確 有不合常理之落差；再依內政部不動產交易實價查詢服務網 所示，系爭房地所在之通化街39巷僅於102 年8 月有乙筆成 交紀錄，其每坪單價則為119 萬餘元，亦與原告所仲介成交 之金額頗有落差。原告好厝多公司對於鄰近地區房價之資訊 不得諉為不知，詎其竟以不相當之價格勸誘余富雄出售，顯 有涉及詐欺之情形。余富雄因僅有小學肄業之教育程度，之 前從事資源回收工作，對不動產交易法令、常識均無認識， 復因年邁重病，在未經原告好厝多公司解說契約條款及善盡 告知系爭房地市場行情，另因病重住院無能力查證之情況下 ，即遭原告好厝多公司人員在病榻前要求其簽下「委託銷售 契約內容變更同意書」，被告自得撤銷其意思表示，則依民 法第114 條之規定該委託銷售/ 出租契約內容變更同意書自 屬無效。
㈤再縱認原告好厝多公司未能論以施行詐術，惟其違反善良管 理人之注意義務，致余富雄陷於錯誤而同意為遠低於行情之 委託銷售價格之變更，及乘余富雄無相關房屋市價相關資訊 與身罹重病之情況下，使余富雄同意出售系爭房地，惟系爭 房地之價格與鄰近面積相近房屋之委賣價格相較，價格不及 後者之半，顯然原告好厝多公司並未告知余富雄合理之出售 價格，且因此使余富雄對於交易上重要事項陷於錯誤，余富 雄既因原告好厝多公司違反善良管理人之注意義務，使余富 雄因對於交易上重要事項之價金產生錯誤之認知而為同意出 售之意思表示，被告自得依民法第88條第1 項規定撤銷其意 思表示。另余富雄因欠缺不動產交易知識及價格資訊，及因 病重纏綿病榻之際，而遭原告好厝多公司勸誘以不相當之對 價出售系爭房屋，亦得依民法第74條第1 項規定撤銷其法律 行為。
㈥又關於原告李偲辰依買賣議價委託書第4 條第4 款之約定請 求被告加倍返還保證金部分，該議價委託書僅屬於要約，仍 需經賣方之承諾契約方屬成立，而原告好厝多公司雖有通知 余富雄到場簽立買賣契約書，惟余富雄既已撤銷其出售之意 思表示，自無履約之義務，況依該「買賣議價委託書」第4 條約定：「2.議價不成功，且賣方不願意繼續面談，則保證 金於議價期間屆滿後24小時內無息全部返還。3.議價成功， 則保證金轉為購屋定金之一部分……。」內容可知買方出具 「買賣議價委託書」後，原告好厝多公司仍需與賣方議價， 達成合意後契約方屬成立，則該「買賣議價委託書」之性質 ，僅屬民法上之「要約」無疑，則余富雄既撤銷其出售之意 思表示，自無依約履行之義務。且由「買賣議價委託書」觀 之，原告李偲辰支付之簽約保證金原為20萬元，後經塗改為 300 萬1,000 元整，而依該議價委託書上第3 條付款條件之 約定，簽約時亦僅需給付成交價10％即180 萬元，何以買方 李偲辰於尚未成交前即動輒提出遠高於成交價之金額為保證 金？該300 萬1,000 元之金額與系爭房屋成交價亦無成數或 比例之關係，此亦違反經驗法則。
㈦另余富雄與原告好厝多公司所簽訂之系爭委託銷售契約係屬 消費關係，系爭契約書第11條第1 項約定，係屬消費者保護 法第2 條第7 款之定型化契約條款無疑。又余富雄與買方間 買賣契約並未成立，故原告主張被告應專任委託銷售契約書 第11條第1 項第3 、4 款約定給付仲介報酬部分之主張，即 失所據；且據系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款約定可 知，倘原告好厝多公司與買方即原告李偲辰依買賣議價委託 書之價格達成合意，余富雄不得拒絕，否則即應給付仲介報
酬，則顯然將余富雄選擇締約對象及與買方議定付款方式、 標的物點交方式及所有權移轉時點等契約內容之自由均剝奪 殆盡，而使居間契約應謀求委託人即余富雄之利益之立法意 旨空洞化，是該條項之約定排除民法第568 條第1 項規定， 與居間契約之立法意旨矛盾，並使原告好厝多公司除買賣價 格外，不必再與買方磋商以取得對余富雄最有利之條件，即 可以強令余富雄僅能選擇接受或被迫給付仲介費，原告好厝 多公司即無盡善良管理人之義務而代余富雄磋商最佳條件之 必要，顯難達成系爭委託銷售契約之目的，亦與消費者保護 法第12條第2 項第3 款規定相悖，甚為灼然。從而，系爭委 託銷售契約書第11條第1 項約定既違消費者保護法第12條第 2 項第2 、3 款規定而推定顯失公平，顯屬違反誠信原則之 定型化契約條款，應為無效。是被告自無依該契約書之約定 給付仲介費及加倍返還定金之義務等語，茲為抗辯。 ㈧並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠余富雄授權余威幟與原告好厝多公司就系爭房地於102 年1 月20日簽訂系爭委託銷售契約書。
㈡余富雄本人於102 年1 月26日簽署「委託銷售/ 出租契約內 容變更同意書」。
㈢余富雄本人於102 年1 月27日簽立系爭議價委託書。 ㈣余富雄於102 年7 月18日死亡，由余富成單獨繼承。四、原告主張余富雄委託原告好厝多公司銷售系爭房地，雙方約 定出售底價為1,800 萬元，余富雄並已簽訂系爭議價委託書 ，原告李偲辰與余富雄間自已就系爭房地成立買賣契約，詎 余富雄竟拒絕簽訂不動產買賣契約書，依系爭委託銷售契約 書第11條第3 、4 款之約定，余富雄仍應給付系爭房地總價 6 ％之服務報酬共108 萬元予原告好厝多公司，依系爭議價 委託書第4 條第4 款之約定及民法第249 條第3 款規定，余 富雄應加倍返還原告李偲辰保證金共180 萬元，又余富雄於 訴訟中死亡，由被告繼承余富雄之遺產並聲明承受本件訴訟 ，被告自應如數給付上款予原告2 人等語，為被告所否認， 並以前詞置辯，本件爭點厥為：㈠余富雄簽署議價委託書， 是否代表承諾？㈡系爭契約書第11條第3 款是否違反消費者 保護法第12條第3 項第3 款等相關規定？㈢原告好厝多公司 得否請求1,800 萬元6 ％之報酬，原告李偲辰是否可以主張 加倍返還訂金？
㈠余富雄雖有簽署系爭議價委託書，惟不代表承諾，其與原告 李偲辰間之不動產買賣契約尚未成立。
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、 經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作 全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意。且按買賣契約當事人就標 的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條 第2 項定有明文，該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就 買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的 物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若 當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價 金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉 登記時期、標的物交付、稅負、點交、費用及違約等重要事 項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契 約之必要之點已有互相同意。
⒉查余富雄於102 年1 月21日簽訂買賣議價委託書乙節，固為 兩造所不爭執。惟依系爭委託銷售契約書第八條第3 項「買 方簽署買賣議價委託書（或要約書），…。但委託人未同意 出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」之記載，及買賣議 價委託書第1 條「議價期間至民國102 年2 月1 日止」之記 載，可知系爭買賣議價委託書應屬「要約書」之性質，此亦 經原告好厝多公司之仲人員即證人溫榮禎於本院103 年7 月 11日準備程序時證述：原證三之議價委託書上之要約人是指 買方，屋主可以故意拖到委託期限後，賣方如果不簽名，契 約就不會成立等語（見本院卷第140 頁）明確，可認買方於 簽訂買賣議價委託書後，尚需待賣方簽認同意出售時，買賣 契約始為成立。而細繹系爭議價委託書第1 條約定議價期間 ；第4 條第2 項至第5 項分別約定議價不成功、成功各種狀 況之權利義務關係；第5 條約定：「預定簽約時間、地點/ 民國_ 年_ 月_ 日上（下）午_ 時_ 分，於受託人公司處所 簽訂不動產買賣契約書」相關欄位均為空白等情以考，足徵 系爭買賣議價委託書雖分別經余富雄及原告李偲辰簽署，然 關於買賣契約之具體內容均未為約定，自難認余富雄與原告 李偲辰就系爭房地之買賣契約之必要之點已互相同意，則余 富雄之簽署尚難認已對買方之要約為承諾。
⒊原告好厝多公司雖主張：原告李偲辰願以1,800 萬元購買系 爭房地，已達委託價格，且已支付議價保證金300 萬1,000 元，余富雄既於買賣議價委託書上簽名，即表示系爭房地買 賣契約成立，原告好厝多公司已完成仲介之義務等語，並提
出委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、買賣議價委託書等 件為證（見本院卷第14至15頁），惟被告抗辯余富雄並未同 意原告好厝多公司代收定金，且其並未勾選前開買賣議價委 託書下方「賣方同意依上開內容出售」之選項，無從認定余 富雄已同意上開買賣條件而成立契約等語。查系爭委託銷售 契約第8 條第2 款約定「委託人同意受託人代收訂金時，若 買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣訂金收款憑證，給付 訂金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，復觀 系爭委託銷售契約書第2 條「契約成立後，委託人□同意□ 不同意授權受託人代為收受買方支付定金」部分之記載，余 富雄並未為「同意」選項之勾選（見本院卷第8 至11頁）， 尚難認余富雄有授權原告好厝多公司代其收受訂金，是本件 自無系爭委託銷售契約書第8 條所訂於於買方同意交易條件 而支付訂金即視為買賣契約成立之情形。再參以余富雄雖於 議價委託書之最末處簽名，然其亦未在「賣方同意依上開內 容出售」之選項內勾選（見本院卷第15頁），則余富雄與原 告李偲辰間就系爭議價委託書上所載條件是否有意思表示之 合致尚屬有疑，揆諸首開說明，自難認原告李偲辰與余富雄 間就系爭房地之買賣契約已成立。
㈡系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款約定，因違反消保法 第12條第1 項、第2 項第2 款、第3 款規定而無效。 ⒈消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務 者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、經銷 商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者與企業 經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型化契約條 款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，此觀諸消保法第2 條第1 款、第2 款、第3 款、第7 款等規定即明。查原告主張余富 雄委託余威幟與原告好厝多公司簽訂系爭委託銷售契約書乙 節，雖經被告辯稱余威幟患有精神分裂症並無接受余富雄授 權之能力，故系爭委託銷售契約書應屬無效云云，並提出財 團法人為恭紀念醫院乙種診斷證明書、全民健康保險證明卡 等件為證（見本院卷第43至44頁），然查余威幟並未受禁治 產宣告，業經其自陳在卷（見本院卷第143 頁），且余威幟 於103 年7 月11日本院準備程序時到庭就其受託與原告好厝 多公司簽訂系爭委託銷售契約之過程及原因分別證述在卷（ 見本院卷第140 至145 頁），並無不能接受委託簽訂系爭委 託銷售契約之情形，是被告此部分之抗辯，尚非可取。又查 余富雄與原告好厝多公司簽訂系爭委託銷售契約書，約定由 原告好厝多公司為余富雄銷售系爭房地，倘系爭房地經原告
好厝多公司售出後，余富雄應給付原告好厝多公司服務費等 情，為兩造所不爭執，職是，余富雄與原告好厝多公司間之 系爭委託銷售契約係屬消費關係，系爭委託銷售契約第11條 第1 項第3 款約定，係屬消保法第2 條第7 款之定型化契約 條款，堪予確定。
⒉定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者， 無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失 公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用 之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義 務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法第 12條定有明文。另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方 報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居 間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬， 民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。審諸系爭委 託銷售契約書載明「仲介銷售」、「服務報酬」、「委託銷 售期間」、「買賣契約之簽訂及產權移轉」等約定文字觀之 ，顯見系爭委託銷售契約確有居間契約性質，堪予確定。 ⒊細繹系爭委託銷售契約第11條第1 項約定：「一、委託人如 有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人 仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應 金額一次付予受託人：……㈢委託人違反第6 條第5 項之義 務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產契約買賣 契約書者、㈣買賣契約成立後，因可規則於委託人之事由者 或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。……」（見本院卷第 10頁）、系爭委託銷售契約書第6 條第5 款「委託期間內， 若受託人已覓得符合底價之買方，委託人應配合簽認要約書 或議價委託書等相關契約」之內容可知，倘原告好厝多公司 於委託期間內，覓得符合底價之買方時，委託人余富雄應配 合簽認要約書或議價委託書等相關契約，若委託人違反前開 配合義務，或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產 買賣契約書者，即需給付委託銷售總價6 ％之服務報酬，此 等約定顯然壓縮委託人余富雄是否與原告好厝多公司報告之 訂約對象締約之自由。易言之，原告好厝多公司若僅以委託 條件媒介訂約機會，即得不顧被余富雄有無成立契約之意思 ，顯已剝奪余富雄選擇優於委託條件或交易對象之自由，而 喪失居間契約謀求委託人余富雄利益之立法意旨。基此，系 爭委託銷售契約以第11條第1 項第3 之約定，排除民法568 條第1 項之規定（成立始得請求報酬），與居間契約之立法 意旨矛盾，違反消保法第12條第2 項第2 款規定，至為明顯 。另審酌余富雄簽訂系爭委託銷售契約之目的，乃透過原告
好厝多公司報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件 始決定是否出售系爭不動產，倘原告好厝多公司可不論磋商 結果是否符合委託人即余富雄之較佳利益，即得以委託條件 強令余富雄選擇接受或給付服務費，致余富雄無取捨權利， 原告好厝多公司即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難 達成系爭委託銷售契約之目的，亦與消保法第12條第2 項第 3 款規定有悖。從而，系爭委託銷售契約書第11條第1 項第 3 款約定，違反消保法第12條第2 項第2 款、第3 款規定， 應推定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款。據此 ，系爭委託銷售契約書第11條第1 項第3 款約定，因違反消 保法第12條第1 項、第2 項第2 款、第3 款規定而無效，洵 堪認定。
㈢原告好厝多公司及原告李偲辰主張兩造就系爭房地之買賣契 約已成立，分別依系爭委託銷售契約書第11條第4 款、系爭 買賣議價委託書第4 條之規定請求被告依前開約定及繼承之 法律關係如數給付其等服務報酬與保證金，然查系爭委託銷 售契約書第11條第4 款約定委託人需依約給付服務報酬之情 形為「買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙 方合意，而解除買賣契約者」，原告好厝多公司始有視為完 成仲介義務而得向委託人請求之權利，然查余富雄與原告李 偲辰間就系爭房地之買賣契約並未成立，業如前述，則原告 好厝多公司依此項規定向被告請求依繼承之法律關係給付其 委託總價6 ％之服務報酬，即屬無據。另系爭議價委託書第 4 條議價條件之第4 款係約定「若議價成功，賣方為約不賣 或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除 」，有系爭買賣議價委託書在卷足憑（見本院卷第15頁）， 系爭房地之買賣契約既尚未成立，自無解除契約加倍退還保 證金之義務，況余富雄並未同意原告好厝多公司為其代收定 金乙節，業經認定如上，自難認余富雄有收受原告李偲辰之 定金，而需依民法第249 條第3 款規定負返還定金之責。又 原告好厝多公司復以系爭委託銷售契約書第11條第1 項第3 款之約定請求被告給付服務報酬，然該條款經本院認定為定 型化契約條款，對委託人有顯失公平而無效，原告好厝多公 司依該約定向被告請求給付服務報酬亦屬無據。五、綜上所述，原告2 人分別依系爭委託銷售契約書第11條第3 款及第4 條第3 款、系爭買賣議價委託書第4 條第4 款之約 定、民法第249 條第3 款之規定暨民法繼承之法律關係，請 求被告分別給付原告好厝多公司108 萬元、原告李偲辰180 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回
，其假行之聲請亦失所附麗，不應准許，併予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
書記官 顏莉妹
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