臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第480號
原 告 臺中市政府
法定代理人 林佳龍
訴訟代理人 李易璋
廖志祥律師
上 一 人
複 代理人 藍明浩律師
被 告 賴茂川
安順環保科技股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 歐陽鉅
被 告 李西寶
李陳淑姬
洪淑卿
紀政地
張永松
梁自在即梁勝勇
許志斌
陳沛汝
游淑芬
黃文龍
黃文福
黃益聯
謝志壕
蕭大有即謝志旻
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年1月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
附表一各編號所示之被告各應給付原告如附表一「租金金額」各編號所示之金額，及均自如附表一之「利息起算日」所示之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由各被告按附表一「應負擔之訴訟費用」所示之金額負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、查原告法定代理人於民國103年12月25日變更為林佳龍，並 經於103年12月29日聲明承受訴訟（見本院卷七第123頁）， 核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 情形者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時 係聲明請求被告紀政地給付新臺幣（下同）33,692元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息（見起訴狀附表一編號96），嗣原告於104年1月28日言詞 辯論期日就上開聲明減縮本金部分為22,500元，核與前揭規 定無違，應予准許。
三、本件被告均未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第386條 所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為辦理臺中市第一綜合市場大樓（下稱系爭大樓）獎勵 民間投資興建計畫，自民國82年1月1日起向訴外人財團法人 臺灣省私立臺中仁愛之家（下稱臺中仁愛之家）承租如附表 二所示4筆土地（下稱系爭基地），提供投資人即訴外人眾 城建設股份有限公司（下稱眾城公司）興建系爭大樓之用， 系爭大樓由眾城公司興建完成後，眾城公司遂將地上1、2、 3樓之全部店舖及攤位（包括公共設施）等建物無償捐獻原 告作為零售市場使用外，其餘建物歸眾城公司取得。眾城公 司就其所取得之建物將應有部分予以出售予如附表一之被告 或其前手等人而取得建物所有權，而由渠等使用各建物代號 之特定位置店舖或攤位，而各建物應有部分所有權人取得各 建物應有部分時，均知悉對於該建物所坐落之系爭基地並無 所有權，而需承租基地。嗣原告基於與臺中仁愛之家所簽立 之基地租賃契約，經臺中仁愛之家授權，自82年間起，原告 乃將所承租之系爭基地轉租予原告以外之建物應有部分所有 權人，並與各建物應有部分所有權人簽訂基地轉租契約，並 辦理公證在案。
(二)依照原告與各建物應有部分所有權人簽立之基地轉租契約書 （下稱系爭轉租契約）所載，基地轉租之租金費率比照原告 與臺中仁愛之家間所訂之基地租賃契約之費率，而各建物應 有部分所有人所應負擔之租金則以各建物應有部分所有人所 佔面積換算應負擔之比例（參見附表三所載之地租持分比） 後計算之。而依原告與臺中仁愛之家間所訂之基地租賃契約 所載，基地租金乃按每年公告地價總額年息3%計算，並依公 告地價隨時調整，即系爭轉租契約之租金金額之計算如同原 告與臺中仁愛之家間之租金，均依系爭基地每年之公告地價 總額年息3%計算（如附表二所示）。
(三)如附表一編號1、6、9、11、13、14之被告與原告簽訂之基 地轉租契約書所記載之租賃期間係至87年12月31日屆止，另 如附表一編號2之被告，與原告簽訂之基地轉租契約書所記
載之租賃期間係至93年12月31日屆止，惟依民法第451條規 定，上開被告與原告間之基地轉租契約均已成為不定期租賃 契約，系爭轉租契約關係仍繼續存在，並未消滅，原告爰依 各該基地轉租契約約定，請求如附表一編號1、2、6、9、11 、13、14之被告依附表三所示地租比例給付如附表四所示之 租金。另如附表三編號1之部分承租人共有4人，爰請求如附 表一編號1之被告賴茂川給付4分之1人之租金。(四)又如附表一編號3、4、5、7、8、10、12之被告所有建物應 有部分之前手所有權人，亦曾與原告簽訂系爭轉租契約，嗣 此部分被告之前手分別將其建物應有部分所有權轉讓予各該 被告，類推適用民法第426條之1規定之法律關係，原告亦依 此部分被告之前手與原告簽訂之系爭轉租契約約定，請求各 被告依如附表三所示地租比例給付如附表四所示之租金。另 如附表一編號15所示被告之被繼承人即訴外人蕭麗雲與原告 簽訂轉租契約，原告依繼承及民法第451條規定，自得依系 爭轉租契約，請求謝志壕、蕭大有即謝志旻共同給付該部分 租金。
(五)綜上，原告依系爭轉租契約之法律關係，請求如附表一所示 被告各給付原告如附表一各編號所示之租金及自起訴狀繕本 送達被告（同一編號被告有二人者，按起訴狀繕本最後送達 ）之翌日起至清償日止按週年利率百分之5之利息（原告就 附表一之被告請求給付租金之期間、金額，詳如附表四所示 ，惟關於被告自102年起使用基地之代價，不在本件起訴請 求之範圍，併此敘明）。
(六)對被告洪淑卿抗辯之陳述：
⒈書面契約至87年租期屆滿後，依照民法第451條之規定視為 不定期租賃契約。
⒉原告都有依照租約地址送達催繳通知，被告洪淑卿應該有遷 徙的情形，以致無法催告。
(七)聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告方面：
(一)被告洪淑卿未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀聲明或陳述 如下（見本院卷一第167-168頁）：
⒈被告與原告間之基地租賃契約書租期為5年，租賃期間至87 年12月31日期滿後，即未再訂立新約，兩造間已無租賃契約 關係，原告應說明其起訴請求給付租金之法律關係為何。 ⒉原告未輔導建商及購戶經營及解決法令限制等問題，造成整 場商業重挫，名店、精品店不願進駐，五樓各店無法維持陸 續退租、關店，進而五樓全場熄燈停業，投資人血本無歸， 原告請求給付租金有違誠信原則。
⒊原告未曾就繳付租金問題通知被告或再協商或催告，原告並 未踐行催繳通知繳交租金之程序，原告請求給付租金，應予 駁回。
⒋答辯聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。。(二)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、得心證之理由：
(一)查原告主張伊係向臺中仁愛之家承租系爭基地提供眾城公司 興建系爭大樓，再由眾城公司將興建取得之地上1、2、3樓 以外店舖及攤位之建物之應有部分出售予被告或被告之前手 等建物應有部分所有權人，嗣原告與該建物應有部分所有權 人簽訂系爭轉租契約，及約定前揭租金比例等事實，未據被 告到場或提出書狀為任何爭執，並經原告提出其與臺中仁愛 之家歷次簽訂之基地租賃契約書（見本院103年度司中調字 第480號卷㈠及本院卷七第214-221頁）、原告與各被告或被 告之前手簽訂之基地轉租合約書及公證書（見本院103年度 司中調字第480號卷，下稱調解卷㈠及本院卷㈦第222-2 29 頁）與地價證明書（本院卷㈠第174-177頁）為證，核屬相 符。是原告前揭主張之事實，均堪信為真正。
(二)次查，原告主張其與如附表一編號1、2、6、9、11、13、14 之被告間存有系爭轉租契約，並對上開被告有如附表一所示 之租金債權，均為上開被告所不爭執，堪信屬實。且原告主 張其與如附表一編號1、6、9、11、13、14之被告簽訂之基 地轉租契約書所記載之租賃期間係至87年12月31日屆止，原 告與如附表一編號2之被告簽訂之基地轉租契約書所記載之 租賃期間係至93年12月31日屆止，有原告提出其與各被告簽 訂之基地轉租合約書及公證書（見調解卷㈠及本院卷㈦第22 2-229頁）、建物查詢資料及異動索引（見本院卷㈦第153-1 57、172、177、180、183頁）為證，核屬相符。按租賃期限 屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定 有明文。查前開被告與原告就上開建物所簽訂之基地轉租契 約書記載之租期固已屆滿，惟各該被告所有之建物應有部分 仍坐落於原來向原告轉租之系爭基地上，且轉租契約之出租 人即原告亦未即表示反對之意思，依上開規定，該基地轉租 契約已視為不定期租賃契約，則原告據上開規定主張與上開 被告間之系爭轉租契約關係仍繼續存在，並未消滅，自屬有 據。是前述基地轉租契約關係，仍繼續存在。又依原告主張 之事實，如附表一編號1之被告賴茂川係與被告林何秀珍、 柯月娟、黃寬吉共4人係共有該建物代號之建物部分，並共
同向原告承租（被告林何秀珍已於104年1月14日在本院與原 告成立訴訟上和解，訂有和解筆錄；被告柯月娟部分因遷移 不明，本院將另行審結；被告黃寬吉部分因於起訴前已死亡 ，業經本院於103年8月21日以欠缺當事人能力為由，裁定駁 回原告對被告黃寬吉提起之訴訟，裁定見本院卷㈠第32頁） ，故原告賴茂川應負擔部分為4分之1，原告請求被告賴茂川 按附表三編號1所示金額17,564元之4分之1即4,391元給付原 告，自無不合。是原告依各該基地轉租契約約定，請求如附 表一編號1、2、6、9、11、13、14之被告依附表三所示地租 比例給付如附表一各編號所示之租金，為有理由，應予准許 。
(三)又查，原告主張如附表一編號3、4、5、7、8、10、12之被 告與原告間亦存有系爭轉租契約，為編號5被告洪淑卿外之 被告所不爭執，原告就編號5被告以外之被告部分主張，自 堪信屬實。被告洪淑卿雖抗辯：伊與原告簽訂基地租賃契約 書租期為5年，租賃期間自82年起至87年12月31日期滿後， 即未再訂立新約，兩造間已無租賃契約關係云云，惟依民法 第451條規定，被告洪淑卿與原告間之基地轉租契約亦已成 為不定期租賃關係，被告洪淑卿抗辯兩造間契約已不存在， 即不可採。而原告主張此部分被告所有建物應有部分之前手 所有權人，曾與原告簽訂系爭轉租契約，嗣此部分被告之前 手分別將其建物應有部分所有權轉讓予各該被告，亦據原告 提出其與各被告之前手簽訂之基地轉租合約書及公證書（見 本院103年度司中調字第480號卷㈠）、建物查詢資料及異動 索引可憑（見本院卷㈦第158、167、170-17 1、174-17 6、 178-179、181-182頁），原告上開主張，亦堪信實。按租用 基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約 ，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文 。查依前述本院認定之事實，原告係向臺中仁愛之家承租基 地提供投資人眾城公司興建系爭大樓之用，再由眾城公司將 興建取得之地上1、2、3樓以外店舖及攤位之建物之應有部 分出售予如附表一編號3、4、5、7、8、10、12之被告之前 手，並由各該前手所有權人與原告簽訂轉租契約，則此部分 建物應有部分之前手所有權人固非直接向原告租用基地而建 築房屋，惟應得類推適用民法第426條之1規定，使原告與各 前手所有權人所訂定之轉租契約，對於自前手受讓系爭各建 物應有部分之被告繼續存在。是原告自得本於原告與被告之 前手所有權人間訂立之系爭轉租契約，請求此部分被告依如 附表三所示地租比例給付如附表一所示之租金。(四)被告洪淑卿又抗辯：原告未輔導建商及購戶經營及解決法令
限制等問題，致系爭大樓五樓全場熄燈停業，投資人血本無 歸，原告請求給付租金有違誠信原則云云。惟依原告提出與 被告洪淑卿之前手即訴外人洪源隆所訂立之系爭轉租契約之 內容並未約定原告有輔導經營等義務，被告洪淑卿據此抗辯 ，即非有據。被告洪淑卿再抗辯原告並未踐行催繳通知繳交 租金之程序云云。惟查，依前揭轉租契約第5條約定：「承 租人地址變更時應即通知出租人更正，如不更正致出租人依 租約所載地址發租金繳納通知書被退回者，概依雙方約定之 逾期繳租標準加計違約金。」有原告提出編號92之公證書及 之轉租契約書附卷可憑（見調解卷㈠）。由上開契約約定可 知承租人如變更地址未主動通知原告，則原告尚無從依承租 人真正地址據以寄發租金繳納通知書，而被告洪淑卿自洪源 隆受讓系爭建物應有部分，依土地登記謄本所載其地址為台 北縣林口鄉（現改制為新北市○○區○○○路000巷0號10樓 之1，此有原告提出之建物查詢資料附卷可憑（見本院卷㈠ 第170頁），惟該址業因被告遷移不明無法送達，有本院調 解程序中送達證書附卷可憑（見本院調解卷㈡），被告洪淑 卿亦未證明曾將變更後新址通知原告，則原告無從對被告洪 淑卿寄達租金繳納通知書，自屬不可歸責於原告。被告洪淑 卿據以抗辯原告之催繳程序與契約不合，即屬無據。是被告 洪淑卿前揭抗辯，均不足採，仍應依約給付租金。(五)另原告主張依繼承及民法第451條規定，請求如附表一編號 15即被告謝志壕、蕭大有即謝志旻給付該編號所示之租金。 經查，被告謝志壕、蕭大有即謝志旻之被繼承人即訴外人蕭 麗雲曾與原告簽訂系爭轉租契約，租賃期間自82年8月1日起 至87年12月31日止，惟蕭麗雲於86年2月22日死亡，被告謝 志壕、蕭大有即謝志旻為共同繼承人，並於86年5月1日為繼 承登記（各應有部分二分之一），有原告提出之轉租契約、 建物登記謄本及異動索引附卷可憑（見本院調解卷㈠及本院 卷㈦第187-189頁），堪認屬實。則原告依繼承及民法第451 條規定，請求謝志壕、蕭大有即謝志旻依如附表三所示地租 比例給付如附表四所示之租金，即有理由，應予准許。(六)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民 法第229條第2項、第203條分別定有明文。查系爭轉租契約 第5條係約定「租金以6個月為一期，承租人於每年6月及12 月分別就該期租金之總額依出租人填發之繳款通知書規定期
限自動向指定繳款處所繳納」，此有系爭轉租契約書附卷可 憑。是該租金係屬無確定期限之債務，則原告以本件起訴狀 之送達代前述繳款通知，就其向各被告請求之金額，併請求 自起訴狀繕本送達被告翌日起算至清償日止，按週年利率百 分之5計算之遲延利息，核無不合。則原告請求如附表一編 號1至11、13至14所示被告就應給付之租金，併各給付自起 訴狀繕本送達翌日即如附表一「利息起算日」所示之日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，應予准許。又如附 表一編號12之被告二人係共同承租該編號所示同一建物代號 之建物；編號15之被告二人係因各繼承該建物之2分之1應有 部分而共同承租該編號所示同一建物代號之建物，各應共同 給付各該建物代號部分之租金，茲原告請求就此部分被告就 各應共同給付之租金，自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌 日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷 ㈣第210頁反面），亦應准許。
(七)綜上所述，原告依前揭各項法律關係，對如附表一所示之被 告請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條、第85第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 張瑞蘭
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
書記官 陳其良
附表一：
┌──┬──┬────┬─────┬─────┬─────┬─────────┬───┬──────┐
│編號│本件│被告姓名│租金金額（│起訴狀繕本│利息起算日│訴訟費用負擔計算式│應負擔│ 備 註 │
│ │訴訟│【註⒈】│元，新台幣│送達被告之│ │（元以下四捨五入）│之訴訟│ │
│ │被告│ │，下同） │日（民國，│ │【註⒉】 │費用（│ │
│ │序號│ │ │年/月/日，│ │ │元） │ │
│ │ │ │ │下同） │ │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 1 │ 3 │賴茂川 │ 4,391 │103/02/19 │103/02/20 │156,584×4,391÷ │ 42 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=42 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 2 │ 20 │安順環保│90,540 │103/02/19 │103/02/20 │156,584×90,540÷ │ 863 │ │
│ │ │科技股份│ │ │ │16,429,542=863 │ │ │
│ │ │有限公司│ │ │ │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 3 │ 40 │李西寶 │ 5,596 │103/10/15 │103/10/16 │156,584×5,596÷ │ 53 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=53 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 4 │ 55 │李陳淑姬│ 5,596 │103/10/07 │103/10/08 │156,584×5,596÷ │ 53 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=53 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 5 │ 103│洪淑卿 │ 5,596 │103/08/26 │103/08/27 │156,584×5,596÷ │ 53 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=53 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 6 │107 │紀政地 │22,500 │103/10/06 │103/10/07 │156,584×22,500÷ │ 214 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=214 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 7 │ 123│張永松 │12,076 │103/08/27 │103/08/28 │156,584×12,076÷ │ 115 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=115 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 8 │ 138│梁自在即│ 4,352 │103/08/28 │103/09/08 │156,584×4,352÷ │ 41 │ │
│ │ │梁勝勇 │ │寄存送達 │ │16,429,542=41 │ │ │
│ │ │ │ │103/09/07 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │生送達效力│ │ │ │ │
│ │ │ │ │【註⒊】 │ │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 9 │ 142│許志斌 │18,648 │103/08/26 │103/08/27 │156,584×18,648÷ │ 178 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=178 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 10 │ 155│陳沛汝 │28,536 │103/10/01 │103/10/02 │156,584×28,536÷ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=272 │ 272 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 11 │ 177│游淑芬 │ 1,158 │103/03/31 │103/04/01 │156,584×1,158÷ │ 11 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=11 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 12 │180 │黃文龍 │ │103/04/01 │103/04/02 │156,584×26,892÷ │ 256 │ │
│ │ │ │ │ │(原告請求 │16,429,542=256 │ │ │
│ ├──┼────┤26,892 ├─────┤自最後一位│ │ │ │
│ │181 │黃文福 │ │103/03/31 │被告送達翌│ │ │ │
│ │ │ │ │ │日起算） │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 13 │ 191│黃益聯 │18,108 │103/04/02 │103/04/03 │156,584×18,108÷ │ 173 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=173 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 14 │ 218│歐陽鉅 │ 5,596 │103/04/02 │103/04/03 │156,584×5,596÷ │ 53 │ │
│ │ │ │ │ │ │16,429,542=53 │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤
│ 15 │ 245│謝志壕 │ │103/04/02 │103/09/09 │156,584×12,620÷ │ 120 │ │
│ ├──┼────┤12,620 ├─────┤(原告請求 │16,429,542=120 │ │ │
│ │ 246│蕭大有 │ │103/08/29 │自最後一位│ │ │ │
│ │ │即謝志旻│ │寄存送達 │被告送達翌│ │ │ │
│ │ │ │ │103/09/08 │日起算） │ │ │ │
│ │ │ │ │生送達效力│ │ │ │ │
│ │ │ │ │【註⒊】 │ │ │ │ │
├──┴──┴────┴─────┴─────┴─────┴─────────┴───┴──────┤
│註： │
│⒈因本件原告起訴之被告眾多，本判決僅就本附表所示被告為判決。 │
│⒉本件原告起訴時之訴訟標的金額合計14,976,735元（已扣除於本院調解程序中與原告成立調解或經原告撤回起│
│ 訴部分之訴訟標的金額），應徵第一審裁判費143,824元，嗣原告追加其餘被告，追加後之訴訟標的金額合計 │
│ 為16,429,542元，共應徵第一審裁判費156,584元，各被告就其敗訴之本金金額，應按比例負擔訴訟費用。 │
│⒊按寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力，民事訴訟法第138條第2項定有明文。是寄存送達者，經10日 │
│ 始生送達效力。 │
└─────────────────────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬──┬──┬──┬────┬────────────────────────┐
│編號│段名│小段│地號│面積(㎡)│歷年公告地價及總價（新台幣） │
│ │ │ │ │ ├────────────┬───────────┤
│ │ │ │ │ │94~95年 │96~101年 │
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│ 1 │綠川│4 │1 │3755 │34,973元│131,323,615元 │23,502元│88,250,010元│
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│ 2 │綠川│4 │1-1 │630 │34,973元│ 22,030,990元 │23,502元│14,806,260元│
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│ 3 │繼光│4 │11 │3650 │35,200元│128,480,000元 │23,275元│84,953,750元│
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│ 4 │繼光│4 │11-1│3650 │35,200元│ 23,020,800元 │23,275元│15,221,850元│
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│ │合計│ │ │ │ │304,857,405元 │ │23,231,870元│
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│ │3% │臺中市政府向仁愛之家│ 9,145,722元 │ 6,096,956元│
│ │ │承租之土地租金總額 │ │ │
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