臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第529號
原 告 吳宗翰
訴訟代理人 柳正村律師
被 告 鄭宜蓁
訴訟代理人 王國泰律師
複代理人 洪瑞霙律師
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國104 年1 月
7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：
㈠先位部分：
⒈被告鄭宜蓁於民國102 年7 月28日就坐落臺中市○○區○ ○路000 巷00號二層樓房總面積88.38 平方公尺（下稱系 爭房屋），及其基地坐落臺中市○○區○○○段000 地號 土地面積72.32 平方公尺全部出賣予原告吳宗翰，總價新 臺幣（下同）420 萬元，並委由僑馥建築經理股份有限公 司為買賣價金履約保證，原告已依約將420 萬元匯入履約 專戶，被告並已將系爭不動產於102 年8 月22日辦理所有 權移轉登記予原告。兩造依約應於102 年9 月1 日點交不 動產，但原告於點交當日上午相偕友人並會同仲介人員赴 約點交，經勘查系爭房屋有漏水壁癌，經掀開隔間板，發 現一樓客廳、孝親房、二樓隔間鋼筋裸露生鏽、一樓廚房 天花板疑有海砂土堆掉落等等嚴重瑕疵。原告並於當晚在 仲介公司辦公室，當場告知在場被告及仲介林淑菁小姐隱 瞞鋼筋裸露事實，被告並未處理物之瑕疵，之後再以102 年9 月27日郵局第665 號存證信函通知被告，並聲明：「 房屋有物之重大瑕疵，台端故意隱瞞不告知，以本函解除 買賣契約，請履約保證公司不得撥款」，但被告迄今均置 之不理。
⒉按民法359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請 求減少其價金」。系爭不動產有嚴重之物之瑕疵，並有疑 似海砂屋土堆掉落，此項瑕疵為影響交易價格之重大訊息 ，被告故意隱瞞，為此再以本起訴狀繕本送達為解除買賣 契約之意思表示，契約既已解除，則買賣契約因解除而失 其效力，因被告收受原告存證信函通知後均置之不理，原
告為取回已付買賣價金，自有提起確認之訴之法律上利益 ，請求法院除去此項不安之狀態，請求確認兩造間買賣關 係不存在，及同意原告向僑馥建築經理股份有限公司取回 買賣價金履約金。原告願意回復原狀塗銷所有權移轉登記 及抵押權登記。
⒊對於臺灣省土木技師公會鑑定報告書，系爭房屋雖不符合 海砂屋標準，但已近似海砂屋程度，並有多處樑柱版裂縫 、鋼筋鏽蝕、混凝土剝落相當嚴重，物有重大瑕疵，原告 得解除買賣契約：
⑴關於「氯離子含量鑑定報告」結論與建議第1 點：「2F 含量0.266kg/m 、RF含量0.091kg/m ，皆小於CNS 規範 含量0.3kg/m ，故本標的物非海砂屋」等語。惟2F含量 0.266kg/m ，海砂屋標準值相差僅0.034 kg/m微小，近 似海砂屋程度，2F房屋已屬危險房屋，一般人既然知悉 有此「近似海砂屋程度」之瑕疵，通常觀念不敢居住， 以免危及身心安全，應屬於民法第359 條物有重大瑕疵 ，此項瑕疵為影響交易價格之重大訊息，被告故意隱瞞 。
⑵依「建築物現況調查紀錄表」（報告4-2 頁）記載： ①照片編號1 混凝土樑底裂縫長約30公分、寬約0.4 公 分。
②照片編號13混凝土二次施作版縱向裂縫長約400 公分 、寬0.3 公分。
③照片編號17混凝土版裂縫長約150 公分、寬約0.3 公 分。
④報告書結論與建議第3 點：「大於0.3mm 之樑柱版結 構性裂縫，建議以EPOXY 灌注補強」，足認系爭房屋 樑柱版裂縫相當嚴重。
⑶依報告書現況調查紀錄表所附照片26張，顯示多處鋼筋 鏽蝕，混凝土剝落，結論與建議第四點：「版底混凝土 爆裂與鋼筋外露部分，建議打除鬆脫混凝土，並施作鋼 筋除鏽，最後以樹脂砂漿修補至原厚度」，足認系爭房 屋鋼筋鏽蝕，混凝土剝落嚴重。
⒋103 年9 月23日原告與兩位土木技師偕同一位修繕人員進 行修繕賠償評估費用。在評估過程中，修繕人員指出，屋 內一樓及二樓頂板（天花板）狀況鋼筋裸漏及水泥塊掉落 非常多且大（如鑑定圖），一樓修繕比例是100%，而二樓 也達80% 以上。原告也發現屋內一、二樓頂板（天花板） 水泥塊掉落的情況比先前海砂屋鑑定還嚴重，此屋雖未達 海砂屋的程度（檢測數據已接近海砂屋狀況），但房屋的
頂板（天花板）現況確實已損壞非常嚴重，當時看屋時， 被告如有真實狀況告知，原告確實不會購買此屋。 ⒌原告是第一次買屋，在買賣過程中由仲介指引此屋合約中 的現況說明，進行房屋的狀況確認，在漏水項目中因屋主 已註明「買方自行修繕」，此房屋漏水地方也有七至八處 ，所以原告從頭到尾皆以漏水當作此屋的重點。在現況說 明的其他項目中，被告並未說明一及二樓鋼筋裸漏的問題 ，因為房屋每層樓天花板都有架設輕鋼架漂亮及美觀，所 以原告未懷疑察覺，被告及房仲未告知此事，而一樓及二 樓有局部補過泥作及整修的狀況（由此可知被告知道此瑕 疵狀況），在看屋時根本無法得知整個房屋鋼筋裸漏的嚴 重性，而在103 年9 月23日當天土木技師在掀開輕鋼架時 ，水泥塊都有掉落狀況，如果沒有輕鋼架的話早就砸傷屋 內的人員。
⒍被告訴訟代理人於103 年8 月13日開庭稱：「系爭房屋原 來是出租，被告對於系爭房屋的狀況並不明瞭」云云，被 告如果不知房屋狀況，如何填寫現況說明，且輕鋼架是新 架設的及頂板有局部泥作補修的痕跡（如鑑定圖），由此 可證明屋主怎不知此狀況？這兩個動作很明顯是屋主為掩 飾鋼筋裸漏的事實。又被告既稱出租不知有瑕疵，亦可以 證明被告沒有告知物有重大瑕疵，仍應負物之瑕疵擔保責 任。
⒎對於臺灣省土木技師公會鑑定修補費用183,815 元，顯然 未將近似海砂屋水泥及生鏽鋼筋重新拆除，僅以去除生鏽 鋼筋補修的方式進行重新修補費用查估，所以鑑定修補費 用偏低，但可以證明系爭房屋確實存在重大瑕疵。 ⒏原告先位聲明：⑴確認兩造就坐落臺中市○○區○○路00 0 巷00號二層樓房總面積88.38 平方公尺，及其基地坐落 臺中市○○區○○○段000 地號土地面積72.32 平方公尺 全部之買賣關係不存在。⑵被告應同意原告向僑馥建築經 理股份有限公司取回買賣價金履約金420 萬元。⑶訴訟費 用由被告負擔。
㈡備位部分：
⒈系爭不動產買賣有物之重大瑕疵，已如前述，如法院認為 先位之訴無理由，因物有瑕疵影響買賣價格，原告自得請 求減少買賣價金，並以買賣總價30% 計算為126 萬元，請 求法院依民法359 條規定判准減少價金，並同意原告向僑 馥建築經理股份有限公司取回買賣價金履約金126 萬元。 ⒉備位聲明：⑴兩造就坐落臺中市○○區○○路000 巷00號 二層樓房總面積88.38 平方公尺，及其基地坐落臺中市○
○區○○○段000 地號土地面積72.32 平方公尺全部間買 賣，請求鈞院判令減少買賣價金新台幣126 萬元。⑵被告 應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司取回買賣價金履 約金126 萬元。⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠系爭房屋係69年10月15日建築完成，在兩造簽訂買賣契約10 2 年7 月28日之時，已是屋齡三十餘年的老屋，而原告於買 受簽約之前，已由仲介人員林淑菁二度看屋，第二次看屋時 有發現多處漏水，而且就輕鋼架板掀開，由原告吳宗翰站上 梯子檢視，仲介人員林淑菁在梯子底下也有看見鋼筋裸漏的 情形，有證人林淑菁103 年5 月27日到庭證述可稽，足徵原 告吳宗翰於買賣契約成立之時業已知悉該屋有漏水、鋼筋裸 漏的情形，依照民法第355 條第1 項規定，買受人於契約成 立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保責任。原告主張解 除契約，顯無理由。
㈡被告買受房屋後即出租他人使用，被告本人對於標的物狀況 不明瞭，嗣於委託仲介出售時商請仲介一併注意屋況，雖於 標的物現況說明書勾選無漏水，實係因對於屋況不明瞭，並 非故意不告知瑕疵，況且系爭房屋有漏水、鋼筋裸漏情形， 於兩造簽約時，已由仲介人員林淑菁帶原告吳宗翰二度看屋 ，發現有漏水、鋼筋裸露等情，因而議價，將原本欲出售價 格降低為420 萬元，由代書在標的物現況說明書第3 項次是 否有滲漏水欄位空白處，補充填載「採屋內現況點交，買方 自行修繕」，足徵原告於簽約時對於屋況有瑕疵需自行修繕 乙節，亦知之甚詳，原告主張解除契約，乃無理由。 ㈢退步言之，系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定結論認為系 爭房屋非屬海砂屋，鋼筋鏽蝕狀況輕微，版底混凝土脫落情 形應為底板保護層不足，大於0.3mm 樑柱版結構性裂縫，建 議以EPOXTY灌注補強，混凝土爆裂及鋼筋外露部分，建議打 除鬆脫混凝土施作鋼筋除鏽，最後以樹脂砂漿將修補至原厚 度，修繕費用為183,815 元，尚難認系爭房屋有重大瑕疵， 況且被告本欲出售價格因簽約時表明有瑕疵需買方自行修補 ，業已降價為420 萬元，原告主張解除契約或減少價金，均 無理由。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。貳、得心證之理由：
一、先位之訴部分：
㈠被告於102 年7 月28日就系爭房屋及其基地全部出賣予原告 ，總價420 萬元，並委由僑馥建築經理股份有限公司為買賣 價金履約保證，原告已依約將420 萬元匯入履約專戶，被告
並已將系爭不動產於102 年8 月22日辦理所有權移轉登記予 原告等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、不動 產買賣價金履約保證申請書、標的物現況說明書、土地登記 第二類謄本、建物登記第二類謄本在卷可憑（均為影本，見 本院卷第5 至15頁），堪信為真實。
㈡原告主張系爭房屋有疑似海砂土堆掉落及鋼筋裸露生鏽之瑕 疵，此項瑕疵為影響交易之重大訊息，被告故意隱瞞，有解 除買賣契約之事由云云，然此為被告所否認，是本件先位之 訴爭點厥為：⒈系爭房屋是否為海砂屋？⒉原告是否得以系 爭房屋有疑似海砂土堆掉落及鋼筋裸露生鏽之瑕疵主張解除 買賣契約？茲分述如下：
⒈系爭房屋是否為海砂屋？
⑴本院委託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋是否為海砂 屋，經該公會於103 年6 月20日鑑定結果為：「⒈由氯 離子含量檢測結果，2F含量0.266 公斤／立方公尺、RF 含量0.091 公斤／立方公尺，皆小於CNS 規範含量0.3 公斤／立方公尺，故本標的物非海砂屋。⒉由鋼筋探測 與測量結果，鋼筋鏽蝕狀況輕微，版底混凝土脫落情形 應為版底保護層厚度不足所致。」
⑵依上開鑑定結果，足認系爭房屋並非海砂屋，且鋼筋鏽 蝕狀況輕微，原告所稱「疑似海砂土堆掉落」僅為版底 混凝土脫落。
⒉原告是否得以系爭房屋有疑似海砂土堆掉落及鋼筋裸露生 鏽之瑕疵主張解除買賣契約？
⑴按系爭不動產買賣契約第8 條第1 項約定：「氯離子含 量檢測約定：本約簽訂後，甲方得請求乙方配合辦理房 屋混凝土氯離子含量，檢並由雙方協議共同指定檢測廠 商，檢測點以主建物之樑、柱、或剪力牆等三處取樣， 如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建 物建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者 ，約定標準為每立方公尺0.6 公斤（不含）以上；如為 前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤（不 含）以上，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除 本約，並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業。 」是兩造既有就氯離子含量標準進行約定，由此反面解 釋即表示未達上開標準，原告不得以氯離子含量為由主 張解除契約。系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定氯離 子含量小於0.3 公斤／立方公尺，依契約第8 條第1 項 約定，原告自不得以系爭房屋之氯離子含量為由主張解 除契約，是原告主張：系爭房屋氯離子含量「近似海砂
屋程度」，為影響交易價格之重大訊息而解除契約云云 ，即無可採。
⑵按民法第359 條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，是該瑕疵於買受人所生之損害 與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除 契約（最高法院97年度台上字第739 號判決意旨參照） 。查原告主張：系爭房屋有疑似海砂土堆掉落及鋼筋裸 露生鏽之瑕疵而解除契約云云，然原告所稱「疑似海砂 土堆掉落」僅為版底混凝土脫落，業如前述；又臺灣省 土木技師公會鑑定認為鋼筋鏽蝕狀況輕微，且補充鑑定 系爭房屋頂版與樑結構性裂縫（含鋼筋外露鏽蝕）補強 修繕費用為183,815 元，亦有該公會103 年10月20日補 充鑑定報告可憑，足見系爭房屋雖有頂版與樑結構性裂 縫（含鋼筋外露鏽蝕、版底混凝土脫落），然依鑑定所 定修繕費用占全體價金約4%，對原告損害難認巨大，如 解除契約將使兩造法律關係變動過劇，對被告損害甚大 ，顯失平衡，是原告主張解除契約，自非可採。 ㈢綜上，系爭房屋非海砂屋，且系爭房屋雖有頂版與樑結構性 裂縫（含鋼筋外露鏽蝕、版底混凝土脫落）之瑕疵，然如准 原告解除契約，顯失平衡，依民法第359 條但書規定，原告 即不得解除契約，是原告先位聲明請求，為無理由，應予駁 回。
二、備位之訴部分：
㈠按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之 解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。原告 先位之訴既經以無理由駁回，本院即應就其備位之訴予以裁 判，先予敘明。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。 又按買受人於契約成立時，知其物有第354 條第1 項所稱之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知 有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時， 不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第 355 條亦有明文。原告主張其在點交時才知系爭房屋有鋼筋 裸露情形，且被告對此顯係故意不告知瑕疵等語，然此為被 告所否認，是有關備位之訴首應審酌者為：原告是否在點交
時才知系爭房屋有鋼筋裸露情形？茲分述如下： ⒈原告主張在102 年9 月1 日點交時才知系爭房屋有鋼筋裸 露等語，然此為被告所否認，並陳稱：於102 年7 月23日 由仲介林淑菁帶領原告至系爭房屋看屋，被告告知原告房 屋價金為460 萬元，原告表示需再回去考慮，嗣同年月27 日於林淑菁陪同下再至系爭房屋為第二次看屋，被告告知 天花板有鋼筋裸露及漏水情形，且給予樓梯逐一檢視（包 括一樓及二樓前後之鋼架、天花板），原告充分了解系爭 房屋情況後，表示仍需部分自行整修，僅願意以420 萬元 購買，雙方於同年月28日以總價420 萬元達成合意並簽訂 系爭房屋買賣契約等語。又證人林淑菁於本院審理時證稱 ：伊在簽約之前帶原告看過系爭房屋2 次，在看屋時系爭 房屋有漏水、鋼筋裸露，且不止一處，伊有發現漏水好幾 處，伊也有跟原告上去輕鋼架的地方，伊拿梯子請原告上 去看，伊在下面扶梯子也有看到，那時原告覺得系爭房屋 老舊也要整理，後來以420 萬元成交，伊有強調系爭房屋 會漏水，要以現狀交屋，當時簽約時，日後系爭房屋修繕 是原告自己處理（見本院卷第58頁背面至59頁），核與被 告所述相符，自堪信被告所言屬實，是原告應在第2 次看 屋時即發現系爭房屋有漏水及鋼筋裸露之瑕疵，其主張在 點交時才發現鋼筋裸露云云，即非可採。
⒉原告復主張：標的物現況說明書的其他項目並未說明一、 二樓鋼筋裸漏問題，系爭房屋每層樓都架設輕鋼架，所以 原告未懷疑察覺，被告乃房仲未告知此事，而一樓及二樓 有局部補過泥作及整修狀況，在看屋時根本無法得知整個 房屋鋼筋裸漏的情形云云。然證人林淑菁證稱：標的物現 狀說明書是代書寫的，代書不清楚房屋的狀況，當時伊跟 代書說採現況點交，因為漏水所以才寫在有漏水欄位，室 內部分是以現況點交等語（見本院卷第59頁）；復觀諸標 的物現況說明書（見本院卷第11頁），其上未有鋼筋裸露 之欄位，自無法勾選系爭房屋有鋼筋裸露之問題，且有關 「是否有滲漏水情形」一欄，也勾選否，如原告覺得漏水 及鋼筋裸露均應記載於標的物現況說明書，怎會同意代書 如此記載，是當時兩造確有如標的物現況說明書以手寫記 載「採屋內現況點交，買方自行修繕」之合意，原告自不 得以標的物現況說明書未記載鋼筋裸露，即謂看屋當時未 發現有鋼筋裸露情事，非自行修繕之範圍。況原告亦自認 有爬上樓梯打開輕鋼架天花板查看系爭房屋漏水情況，且 有發現漏水，則原告亦應會查看系爭房屋所有輕鋼架天花 板漏水位置，以利議價，是原告打開鋼架天花板應不止一
處，其主張打開輕鋼架天花板均未看到有鋼筋裸露，無法 得知系爭房屋有鋼筋裸露情形云云，顯不合理，不足採信 。
⒊系爭房屋以420 萬元成交，為兩造所不爭執，並有不動產 買賣契約書在卷可憑（見本院卷第5 頁背面）。而證人林 淑菁證稱：被告一開始出價498 萬元等語（見本院卷第58 頁背面），被告亦自承在第1 次看屋時降價為460 萬元， 則原告於第2 次看屋後，將售價減為420 萬元，顯然已有 發現系爭房屋有漏水、鋼筋裸露情形，而將漏水、鋼筋裸 露之修繕費用計入，與被告進行減價之談判，蓋系爭房屋 鋼筋裸露情形經土木技師公會鑑定修繕費用為183,815 元 ，遠少於原告減價之40萬元，更徵原告確實於第2 次看屋 時即發現系爭房屋有漏水及鋼筋裸露情形，並以此為由向 被告殺價40萬元。
⒋是以，原告於第二次看屋時即知系爭房屋有漏水及鋼筋裸 露之情形，並以此為由將系爭房屋價金由460 萬減為420 萬元，且在標的物現況說明書上簽名同意「採屋內現況點 交，買方自行修繕」，依民法第355 條第1 項，被告自無 庸就系爭房屋有漏水及鋼筋裸露部分負瑕疵擔保之責。 ⒌原告復主張被告故意不告知原告系爭房屋有鋼筋裸露情形 云云，然此係在原告因重大過失不知系爭房屋有鋼筋裸露 情形，才須討論被告是否故意不告知原告系爭房至有鋼筋 裸露瑕疵，惟本院認定原告於第2 次看屋時已知系爭房屋 有鋼筋裸露情形，業如前述，自無民法第355 條第2 項之 適用，併予敘明。
㈢原告備位聲明主張依民法第359 條請求減少價金126 萬元云 云，然被告無庸就系爭房屋有漏水及鋼筋裸露部分負瑕疵擔 保之責，業如前述，原告請求減少價金，即無理由，應予駁 回。
三、綜上所述，原告先備位之訴所為之主張，俱不足信取，應予 駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
五、結論：原告先備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 29 日
書記官 劉美姿
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