臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2132號
原 告 彭宣堯
訴訟代理人 宋志衡律師
被 告 彭小萍
彭冠榮
劉運妹
許美惠
上四人共同
訴訟代理人 林鵬越律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年1 月9 日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬零柒佰元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）坐落桃園市○○區○○○段○○○段000000地號土地及其 上同段623 、12184 建號、門牌號碼住桃園市○○區○○ 路00號房屋（下合稱系爭房地），前為訴外人彭勝俊所有 ，於彭勝俊死亡後，為原告與被告彭小萍、彭冠榮繼承而 共有，應有部分各為3 分之1 。原告於系爭房地之應有部 分，因積欠債務，前經本院民事執行處查封，被告4 人意 圖於拍定後繼續占有系爭房地，影響系爭房地拍賣底價， 並使於拍定後不點交，造成無人應買，使被告彭小萍、彭 冠榮得於減價拍賣時主張優先承買權，從謀牟取差額利益 ，遂與被告劉運妹、許美惠偽造租賃契約，並由被告劉運 妹、許美惠於債權人到場查報系爭房地使用情形時，提供 不實租賃契約書與債權人轉陳執行法院。
（二）被告許美惠雖於民國101 年9 月4 日執行人員到場查封時 ，誆稱其承租系爭房屋第3 層，租期自101 年5 月間起5 年，無押金，每月租金新臺幣（下同）3,000 元云云（該 契約下稱系爭3 樓租約），然被告許美慧為被告彭冠榮之 同居人，且在該處同居3 、4 年，關係非比尋常，衡諸常 理，被告許美慧豈有對被告彭冠榮繳納租金之理？應係由 被告彭冠榮向被告許美慧支付租金始是。且被告許美慧前 於系爭房地查封時，陳稱：伊承租3 樓等語，而系爭3 樓 租約第1 條亦記載其承租範圍為3 樓全部，然被告彭冠榮 於臺灣桃園地方法院檢察署102 年度偵字第21471 號偽造 文書案件中陳稱：被告許美慧承租3 樓其中一個小房間等 語，差異甚大。被告許美慧前於系爭房地查封時，另陳稱
其自101 年5 月間起承租系爭房屋，無押金云云，並於前 開偵查案件中陳稱：伊曾照顧訴外人彭勝俊洗澡、吃藥、 打掃，以此等勞務替代租金，而無給付租金云云，與系爭 3 樓租約上記載訂約時交付押租金2 萬元、被告彭小萍、 彭冠榮自101 年6 月1 日起至101 年9 月30日起每月給付 租金3,000 元之記載不符，且彭勝俊已於101 年5 月22日 去世，被告許美慧顯無以勞務折抵租金之可能。參照被告 彭小萍、彭冠榮、劉運妹間店面租賃契約每月租金5,000 元，被告許美慧僅租用3 樓供住家使用的1 個小房間，每 月租金為3,000 元，顯見系爭3 樓租約為被告彭小萍、彭 冠榮、劉運妹、許美惠共謀製作並持以行使之不實租約。（三）被告許美惠雖誆稱其承租系爭房屋第1 層云云（該契約下 稱系爭1 樓租約），然按被告彭冠榮、劉運妹於前開偵查 案件所述，被告劉運妹前承租上揭房屋1 樓店面，每月租 金為2 萬5,000 元至3 萬元，嗣大幅降為5,000 元。然此 租金金額可能連房屋稅、地價稅都不夠，遑論水電、修繕 等費用，且一簽5 年，租金不能調昇，押租金僅有2 萬元 ，顯違常理，顯係被告彭冠榮、劉運妹通謀虛偽為之。（四）原告另委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義 房屋）及不動產估價師鑑定，認系爭房地市價為3,000 萬 元、原告應有部分3 分之1 市價為1,045 萬元。然被告4 人製作虛偽租賃契約，使執行法院誤信系爭房屋上有渠等 陳報之租賃契約，致執行法院將原告應有部分拍賣底價定 為730 萬1,000 元，並經以同額拍定，原告受有300 餘萬 元之損失，爰依侵權行為之法律關係，請求被告4 人連帶 賠償等語。
（五）聲明：⑴被告4 人應連帶給付原告300 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日，即被告彭小萍自103 年12月5 日起、被告 彭冠榮自103 年12月19日起、被告劉運妹自103 年12月19 日起、被告許美惠自103 年12月19日起，均至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告4 人則以：
（一）被告4 人並無偽造租約，以供債權人轉陳報執行法院，致 系爭房地於拍定後不點交，以影響拍賣價格之情事。且執 行法院囑託拍賣不動產之鑑價，僅定拍賣底價之參考，且 實務上往往非於第一次拍賣時即告拍定，投標人往往係判 斷執行標的物是否符合當時、當地之交易價格，於有利條 件下始參與競標；原告認租約影響其於系爭房地應有部分 之價值時，亦曾向執行法院陳報意見，並經本院民事執行
處函覆說明原告主張顯無理由等語，以資抗辯。（二）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免予假執行。
三、經查：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。因 故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能 證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他人 之權利者，連帶負損害賠償責任。第277 條、民法第184 條、第185 條第1 項前段定有明文。
（二）本件原告與被告彭小萍、彭冠榮前為系爭房地之共有人， 應有部分各為3 分之1 ；原告因積欠債務，其於系爭房地 之應有部分，於本院民事執行處101 年度司執字第40427 號清償債務強制執行事件，經查封拍賣；被告許美惠、劉 運妹分別提出系爭3 樓租約、系爭1 樓租約，主張渠等分 別承租系爭房屋之3 樓、1 樓；本院民事執行處所訂原告 於系爭房地應有部分之拍賣底價為730 萬1,000 元，而於 102 年1 月23日經以底價拍定等情，有桃園縣（現改制為 桃園市）中壢地政事務所於101 年6 月4 日收件之壢登字 第222290號土地登記申請書、民事陳報狀、101 年9 月4 日查封筆錄、本院民事執行處101年12月11日桃院晴字101 司執八字第50427 號通知、系爭3 樓租約、系爭1 樓租約 、拍賣不動產筆錄各1 份存卷可佐（見本院卷第11至30頁 ），且為兩造所不爭執，堪可採認。原告主張該等租約為 被告4 人通謀虛偽為之，意圖於拍定後繼續占有系爭房地 ，影響系爭房地拍賣底價，並使於拍定後不點交，造成無 人應買，使被告彭小萍、彭冠榮得於減價拍賣時主張優先 承買權，從謀牟取差額利益等語，揆諸前開說明，原告就 該等事實應負舉證責任。
（三）然原告主張系爭3 樓租約、系爭1 樓租約均為被告4 人通 謀虛偽所為云云，所陳皆屬臆測，未有舉證，無可採信。 況於強制執行程序中，作為拍賣標的物之不動產，於拍賣 當時是否有人承租、拍賣後是否點交，非定底價時所將考 量，乃本院職務上所已知之事實；而本院民事執行處司法 事務官於上揭強制執行事件中，將系爭房地底價定為730 萬1,000 元之依據，為安信不動產估價師事務受託作成之 101年11月6日鑑定報告，觀其內容，本未將系爭房屋現有 被告劉運妹、許美惠承租、使用之情事考量在內（見101
年度司執字第40427 號卷第73至89頁），更可佐證系爭3 樓租約、系爭1 樓租約之存否，對系爭房地之價值不生影 響。
（四）原告所提出信義房屋製作之售屋報告書，篇幅僅有A4紙1 面，對系爭房地之座落、主要用途、面積、完成日期、總 樓層數、建築結構等之描述，即佔去一半，其下一半篇幅 則記載：「區位條件：地段為店面投資者選擇的第一考量 ，本案位於新明夜市商圈為中壢地區發展成熟的商圈，商 圈位於新明路、中央西路交接處，附近逛街人潮洶湧，區 域內聚集知名連鎖行業並聚集許多時尚餐飲業，商機發展 無限。」「目標客層：由於店面商品總價較高，所以目標 客層鎖定資金較為充裕者，而地段與人潮為買方首要考量 點，因此在本案包裝上也會強化這些優勢。」「週遭行情 ：本案位於新明路上，屬於新明夜市商圈，精華地段人潮 匯集，超強的吸金魅力，是吸引買方的最大賣點。新明路 成交案件：99年7 月17日成交2538萬，建物登記坪數109. 01坪，土地登記坪數56.87 坪；100 年12月9 日成交3000 萬，建物登記坪數57.36 坪，土地登記坪數21.48 坪。依 近來成交市場資料顯示，購買高單價之客戶有增多之勢， 故如何將本標的包裝行銷，是最重要的關鍵要素。」「售 價建議：3000萬」等語（見本院卷第33頁）顯見，該售屋 報告建議書，並非估價報告，而係對系爭房地之行銷所為 簡要建議，不能據以系爭房地之市價確為3,000 萬元。（五）原告另委託不動產估價師作成之鑑定報告，雖篇幅較多， 內容詳盡，然不動產之估價，本即深受估價者所參酌之因 素及所考量資訊之差異所影響，此見原告提出之鑑定報告 ，目錄所載「參、價格形成之主要因素分析；一、一般因 素分析；二、區域因素分析；三、個別因素分析」、「肆 、不動產市場概況；一、不動產市場發展概況；二、不動 產市場價格水準分析；三、市場商品形態；四、市場價位 」、「伍、價格評估；一、估價方法之選定及理由；二、 估價評估過程；四〔按：原文如此〕、價格決定理由；五 、價格結論」（見101 年度司執字第40427 號卷第189 頁 ），對照前揭安信不動產估價師事務鑑定報告，所附勘估 標的概況分析表記載「一、里鄰環境；二、交通情況；三 、大眾運輸條件；四、市場及學校接近性；五、居住環境 ；六、未來發展潛力；七、建築物規劃及管理；八、土地 形狀及地勢」（見101 年度司執字第40427 號卷第77頁） ，差異甚明。是以，實難以原告提出之鑑定報告，遽認系 爭房地之市價確因系爭3 樓租約、系爭1 樓租約而減損
300萬元。
四、綜上所述，被告4 人並無侵害權利、違背善良風俗而加損害 、違反保護他人法律之行為，原告亦未受有損害，自無構成 侵權行為之餘地。原告本於侵權行為之法律關係，請求被告 4 人給付300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即被告彭小 萍自103 年12月5 日起、被告彭冠榮自103 年12月19日起、 被告劉運妹自103 年12月19日起、被告許美惠自103 年12月 19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，失所附麗，應併予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費3 萬700 元 ，應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
書記官 楊美慧
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