臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2059號
原 告 張詩雲
訴訟代理人 陳麗文律師
被 告 合雄建設股份有限公司
法定代理人 賴重宏
被 告 林陳海
共 同
訴訟代理人 沈志成律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國103 年12月18日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告林陳海應給付原告新臺幣柒萬伍仟陸佰元，及自民國一○三年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林陳海負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告林陳海如以新臺幣柒萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得就一定法律關係而生之訴訟，以合意定第一審管 轄法院，民事訴訟法第24條第1 項規定定有明文。本件依據 兩造簽訂之「『合雄帝璽』預售房屋買賣契約書」第26條、 「『合雄帝璽』預售土地買賣契約書」第14條約定兩造因本 契約涉訟時，「雙方同意以本約房地所在地方法院第一審管 轄法院」。本件原告既起訴主張依前開契約之約定請求被告 給付違約金，乃就一定之法律關係涉訟，合於兩造間約定合 意管轄情形，且前開契約書房地坐落於本院轄區內，是本院 有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國102 年3 月16日與被告合雄建設股份有限公司（ 下稱合雄公司）簽訂「合雄帝璽」預售房屋買賣契約書（下 稱系爭房屋買賣契約），與被告林陳海簽訂「合雄帝璽」預 售土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定被告合 雄公司應在被告林陳海所有之桃園市○○段000 ○000 ○00 000 ○00000 地號等土地上興建前開買賣契約所定之「帝璽 」建案（下稱系爭建案），而原告購買系爭建案第B2棟第14 樓及地下4 層第48號停車位（下合稱系爭房地）。依系爭房
屋買賣契約第10條規定，系爭建案應於「99年9 月14日復工 日起算一千個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施」。而系爭建案遲至102 年7 月11日始領取 使用執照，距99年9 月14日復工日已經過1,031 個日曆天， 合計遲延31個日曆天始領取使用執照。復依系爭房屋買賣契 約第15條規定，被告應於領取使用執照日（即102 年7 月11 日）起6 個月內交屋。基此，系爭建案應於103 年1 月10日 交屋，惟系爭房地遲至103 年5 月21日始辦理交屋完成，共 計遲延131 個日曆天交屋。
㈡遲延取得使用執照部分，被告合雄公司應給付原告新台幣（ 下同）45,725元：
⒈依系爭房屋買賣契約第10條約定：「本房屋建築工程於簽訂 本約時已取得建築執照，賣方自民國99年9 月14日復工日起 算一千個日曆天以內應完成主建物、附屬建物及使用執照所 定之必要設施，雙方同意以領取使用執照為完工日期。領取 使用執照日起六個月內交屋（指各戶專有部分）。賣方如逾 期完工，每逾期壹日，賣方應按買方依本約已繳之房屋價款 依單利萬分之伍計算違約金予買方。」。
⒉系爭房屋買賣契約第10條第1 項約定牴觸內政部100 年3 月 24日公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下 簡稱「應記載及不得記載事項」），應屬無效，而應由應記 載及不得記載事項予以填補。系爭房屋買賣契約第10條第1 項忽略取得使用執照部分，既與應記載及不得記載事項第12 條第1 項不符，則依消費者保護法第17條第1 、2 項及其施 行細則第15條第1 、2 項規定，應屬無效，而應由應記載及 不得記載事項予以填補，即系爭建案應於「99年9 月14日復 工日起算一千個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照」，而系爭建案遲至10 2 年7 月11日始領取使用執照，距99年9 月14日復工日已經 過1,031 個日曆天，合計遲延31個日曆天始領取使用執照。 另系爭房屋買賣契約另訂「領取使用執照為完工日期」，不 僅牴觸應記載及不得記載事項之規定，更使系爭房屋買賣契 約第10條關於逾期完工之違約金部分形同具文（蓋如以領取 使用執照為完工日期，則賣方無逾期完工之可能），參酌台 灣高等法院102 年度上字第425 號判決意旨及應記載及不得 記載事項之規定，系爭建案自應於99年9 月14日復工日起算 一千個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 必要設施並取得使用執照。至被告雖提出使用執照申請書辯 稱無遲延給付情事，惟系爭房屋買賣契約第10條第1 項及應 記載及不得記載事項第12條第1 項皆係規定「取得使用執照
」而非「申請核發使用執照」，是以被告執被證一主張無遲 延給付情事，顯與本案不相關。
⒊被告合雄公司主張有4 天因天災無法動工，遲延期限應扣除 該4 天，為無理由。系爭房屋買賣契約第10條第1 項規定系 爭建案施工期限為一千個日曆天，為近三年之工程。被告合 雄公司所舉之4 天「天災」均為颱風休假，被告合雄公司既 為專業建商，對於台灣每年均有颱風侵襲一事應有所知悉且 可預見，則被告合雄公司於制定工程期時當可加入此一變數 預估施工日數。再近3 年之工程中僅有4 天非連續之颱風天 ，並未超出合理範圍，亦當非被告合雄公司於締約當時所無 法預料者，應不該當於系爭房屋買賣契約第10條但書第3 款 之規定，是以被告合雄公司主張遲延期間應扣除4 天颱風假 ，應無理由。
⒋是以，系爭建案逾期31日始取得使用執照，而原告當時（以 被告合雄公司取得使用執照日期102 年7 月11日計算）已繳 給被告合雄公司2,950,000 元，則每逾一日依萬分之五單利 計算遲延利息為45,725元（2,950,000*0.0005*31 ＝45,725 元）。
㈢遲延交屋部分：
⒈被告合雄公司應給付原告285,580 元： ⑴系爭房屋買賣契約第10條第1 項約定：「領取使用執照日起 六個月內交屋。」、第15條第1 項規定：「賣方應於領取使 用執照後六個月內辦理交屋。」，可知賣方應於領取使用執 照日起六個月內交屋，而非如被告所云僅須通知買方交屋。 而系爭房地遲至103 年5 月21日始辦理交屋完成，距103 年 1 月10日應交屋日，共計遲延131 個日曆天，故被告合雄公 司自應負遲延交屋責任。
⑵應記載及不得記載事項第15條第1 項雖約定：「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，惟臺灣高等 法院100 年重上字第691 號判決已揭示，被告須先證明完成 系爭契約約定圖說所示設施，即依約完工後始得通知辦理交 屋。被告合雄公司於103 年1 月15日寄發交屋通知書後，兩 造即約定同年1 月28日交屋，惟被告合雄公司於103 年1 月 27日簡訊通知原告藉口排水不良須修繕後陽台，須時4 至6 個工作天為由，而取消原訂交屋日。而原告仍於103 年1 月 28日前往系爭房地查看，發現後陽台牆面為未敷設完成之狀 態，該處牆面有漏水現象、且主浴室淋浴間接縫處未密合致 無法達成乾濕分離效用等瑕疵，可見系爭房地顯不符系爭房 屋買賣契約附件六之規定，被告合雄公司既未依約完工，所 寄發之交屋通知書依前開判決意旨自不生準備給付之通知而
有依債務本旨提出給付之效力。
⑶被告辯稱依102 年12月21日驗屋會辦單所載，屋況之瑕疵僅 剩主臥房浴室洗手台排水速度慢及公共浴室的抽風機太弱兩 項些微瑕疵，且依系爭房屋買賣契約書第15條第4 項之約定 ，除重大瑕疵外原告不得拒絕交屋云云，顯與事實不符且該 規定亦為無效。依臺灣高等法院100 年重上字第691 號判決 意旨，可知通知辦理交屋之流程係為①依約完工、②通知辦 理交屋、③進行驗收。被告所執之102 年12月21日驗屋會辦 單顯早於103 年1 月15日被告所發出之交屋通知書，自不符 前揭判決所揭示之通知辦理交屋流程，該驗屋會辦單並非通 知辦理交屋後之正式驗收程序。另該驗屋會辦單所載之屋況 顯與前揭簡訊及後陽台牆面未敷設完成之狀況不符，並非被 告合雄公司於寄發交屋通知書後之實際屋況，而與本案無關 。再被告合雄公司始終無法證明已將上開缺失之牆面依約或 依業界標準填補完畢，直至103 年5 月21日僅能以經原告同 意之工程保固書以代證明，如被告所辯系爭房屋僅有該兩項 瑕疵為真，則被告合雄公司何須另出具工程保固書予原告。 ⑷被告另執系爭房屋買賣契約書第15條第4 項之約定，主張「 除買方能證明有縱經修繕仍無法達到應有居住功能之重大瑕 疵外，買方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續」，惟應記載 及不得記載事項第13條第2 項約定：「雙方驗收時，賣方應 提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣 方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百 分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支 付。」；臺灣高等法院100 年重上字第691 號判決所載：「 所辯系爭契約第13條第1 項除有明顯重大瑕疵外，甲方不得 因此拒絕交屋之約定，係違反行政院公告之『預售屋應記載 及不得記載事項』，依消費者保護法第17條規定係屬無效之 抗辯，即無審究之必要」，可知系爭房屋買賣契約書第15條 第4 項之約定明顯違反應記載及不得記載事項，應為無效。 ⑸系爭建案遲延131 日始辦理交屋完成，而原告當時（以103 年5 月21日交屋日計算）已繳給被告合雄公司4,360,000 元 ，每逾一日依萬分之五單利計算遲延利息為285,580 元（4, 360,000*0.0005*131 ＝285,580元）。 ⒉被告林陳海應給付原告1,023,110 元： ⑴系爭土地買賣契約忽略賣方遲延交屋應付遲延利息之責，依 消費者保護法第17條及其施行細則第15條相關規定，自應以 應記載及不得記載事項第15條予以補充。基此，系爭建案遲 延131 日始辦理交屋完成，而原告當時（即交屋日103 年5 月21日）已繳給被告林陳海15,620,000元，每逾一日依萬分
之五單利計算遲延利息為1,023,110 元（15,620,000*0.000 5*131＝1,023,110元）。
⑵被告辯稱原告與被告林陳海所訂之系爭土地買賣契約並未有 逾期取得使用執照、逾期交屋等違約事項，依臺灣板橋地方 法院99年度消字第2 號判決之見解，亦不適用預售屋買賣契 約書範本，而無須負遲延責任云云，惟觀諸臺灣高等法院10 2 年上字第425 號判決所載：「復依系爭土地契約簽署當時 有效之內政部90年9 月3 日公告預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項壹、應記載事項第16條：『通知交屋期限 ㈠賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋』。 是則，上訴人分別與廣福公司、余廣穠簽訂之系爭房屋契約 、系爭土地契約就『房屋完工交屋日期』未記載，揆諸上開 規定及說明意旨，應以上揭預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項之規定補充，即兩造約定系爭房屋領得使用執 照起算六個月，為系爭房屋應完工交屋日期，當堪認定」， 可知系爭土地買賣契約亦應適用應記載及不得記載事項。被 告所舉之臺灣板橋地方法院99年度消字第2 號判決略謂：「 內政部編印之預售屋買賣契約書範本，係將土地與房屋包含 在一個買賣合約…與房屋、土地買賣合約之情形不同，自不 得比附援引」，惟原告主張者為系爭土地買賣契約亦應適用 應記載及不得記載事項與該判決所述土地買賣契約不適用「 預售屋買賣契約書範本」系屬二事，該判決自無法為本案之 參考。
⑶依應記載及不得記載事項第15條第1 項約定：「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」、第2 項規定 ：「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀 、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執 照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使 用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證 明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。」，可知被告林 陳海之義務非僅止於系爭土地之移轉登記。又系爭土地買賣 契約第8 條第1 項、第2 項規定：「賣方依約完成本約土地 所有權登記後通知買方進行土地點交。」、「本約土地買賣 係屬本戶房屋基地之持分所有權買賣，雙方同意以辦理交屋 手續時交付土地所有權狀視同本約土地之點交，本契約則無 須返還。」，被告林陳海之給付義務除移轉登記系爭土地外 ，尚包含點交或交付土地所有權狀。系爭土地及建物所有權 狀直至103 年5 月21日辦理交屋時，始交付予原告。從而， 被告辯稱林陳海早已依約將系爭土地移轉登記予原告，無給 付遲延情事云云，自不足採。
㈣被告林陳海應返還原告176,400 元之貸款利息： ⒈應記載及不得記載事項第18條第3 項約定：「有關金融機構 核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前 之利息應由賣方返還買方。」，惟系爭土地買賣契約亦忽略 前開貸款利息返還之規定，依前開消費者保護法及其施行細 則相關規定，自應以上揭應記載及不得記載事項第18條第3 項予以補充。
⒉賣方須先證明已依約完工後，始得通知辦理交屋，並進行驗 收，而系爭建案於首次通知辦理交屋後之房屋狀態並未完工 ，被告並遲至103 年5 月21日始辦理交屋完成，已如前述， 故此處之通知交屋日應為103 年5 月21日。又系爭建案貸款 自102 年9 月25日撥款後，至103 年5 月21日共繳息7 次， 每次繳息25,200元，故依前開規定，被告林陳海應返還原告 176,400 元（25,200x7=176,400元）。 ㈤聲明：⒈被告合雄公司應給付原告331,305 元，及自起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉被告林 陳海應給付原告1,199,510 元，及自起訴狀送達翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠系爭買賣契約第10條第1 項僅約定被告合雄公司應於99年9 月14日復工日起算一千個日曆天（即102 年6 月10日）以內 完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，未約定 須於102 年6 月10日以內領取系爭建案之使用執照，而被告 合雄公司係於102 年6 月10日完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，並向主管機關申請核發使用執照，此 部分被告合雄公司應無遲延給付之情事。又縱認應依原告所 提內政部之應記載及不得記載事項第12條規定，被告合雄公 司應於102 年6 月10日領取系爭建案使用執照，而被告合雄 公司於102 年7 月15日始領取使用執照，遲延35個日曆天， 然自99年9 月14日起至102 年6 月10日間，其中99年9 月19 日、101 年6 月12日、101 年6 月20日及101 年8 月2 日等 4 天因天災而無法動工，依系爭房屋買賣契約第10條第1 項 但書第3 款之約定，應扣除該4 日天災之影響期間，扣除後 被告合雄公司僅遲延31個日曆天。而原告於102 年6 月10日 前已繳之房屋價款為201 萬元，依每逾一日按單利萬分之五 計算之違約金共為31,155元，原告逾此部分請求，並無理由 。
㈡原告主張被告合雄公司應於102 年7 月11日領取使用執照起 6 個月內交屋，即系爭建案應於103 年1 月10日交屋，惟系
爭房地遲至103 年5 月21日始辦理交屋完成，共計遲延131 個日曆天，被告合雄公司應按系爭房屋買賣契約第10條及應 記載及不得記載事項第15條規定，每逾一日依原告當時已繳 給被告合雄公司之房屋價款436 萬元按萬分之五單利計算遲 延利息，共計285,580 元給付予原告；被告林林陳海應按消 費者保護法施行細則第15條第1 項、第2 項及應記載及不得 記載事項第15條之規定，就遲延交屋131 日部分，每逾一日 依原告當時已繳給被告林陳海之土地價款15,620,000元，按 萬分之五單利計算遲延利息，共計1,023,110 元給付予原告 等情，惟被告合雄公司係於103 年1 月15日發函通知原告交 屋，距102 年7 月15日領得系爭建案使用執照之期間為6 個 月，故被告合雄公司並未違反系爭房屋買賣契約第10條第1 項及應記載及不得記載事項第15條第1 項之規定。至原告雖 以後陽台牆面為未敷設完成及該牆面有漏水現象及主衛浴淋 浴間接縫處未密合致無法達成乾濕分離效用等為由，一再拒 絕交屋，然由雙方於102 年12月21日確認之驗屋會辦單載明 ，屋況之瑕疵僅剩主臥房浴室洗手台排水邊速度慢及公共浴 室之抽風機太弱兩項些微瑕疵等語觀之，顯見斯時系爭房屋 已具居住功能，依系爭房屋買賣契約第15條第4 項之約定， 原告自不得拒絕交屋。又兩造當時並約定於102 年12月29日 交屋，詎原告嗣無故取消並要求延後交屋日期，被告合雄公 司不得已始於103 年1 月15日寄發交屋通知予原告，故系爭 房屋之屋況於102 年12月21日後已處於原告可受領之狀態， 然原告卻未受領，原告顯有受領遲延之情事，依民法第237 條之規定，被告合雄公司應僅就故意或重大過失負責，亦即 被告合雄公司並無遲延交屋情事，原告請求被告合雄公司及 林陳海分別給付原告285,580 元、1,023,110 元之遲延違約 金，自無理由。退步言，縱認被告合雄公司有逾期交屋情事 ，然關於系爭房屋逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋 等違約事項，僅係約定於原告與被告合雄公司所訂立之系爭 房屋買賣契約中，原告與被告林陳海所訂立之系爭土地買賣 契約則未有此部分約定，且被告林陳海亦早已依約將系爭土 地移轉登記予原告，並無給付遲延之情事，依臺灣板橋地方 法院99年度消字第2 號判決之見解，應不得比附援引，是原 告自不得向被告林陳海請求逾期交屋所生之違約金。 ㈢依系爭土地買賣契約第5 條第6 項約定，有關金融機構核發 貸款後發生之利息，因屬買方購屋貸款產生，買方同意自核 撥貸款後自行負擔，與賣方無涉。原告既與被告林陳海簽訂 系爭土地買賣契約，依契約自由原則及系爭土地買賣契約第 5 條第6 項之約定，原告應自行負擔貸款利息，被告林陳海
無庸返還。退步言，被告合雄公司係於103 年1 月15日發函 通知原告交屋，縱認原告得依應記載及不得記載事項第18條 第3 項之規定向被告林陳海請求返還貸款利息，其所得請求 之部分僅為102 年9 月25日起至103 年1 月15日止原告已繳 之貸款利息，合計共3 次，每次25,200元，即75,600元。 ㈣系爭房屋買賣契約第10條第1 項係約定被告合雄公司應於99 年9 月14日復工起算一千個日曆天（即102 年6 月10日）以 內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，而未 約定須於102 年6 月10日以內領取系爭建案之使用執照，此 雖與應記載及不得記載事項第12條第1 項規定不同，然衡諸 應記載及不得記載事項關於使用執照規定之真意，應指須記 載使用執照取得之日期，而非不得記載完成使用執照所定必 要設施之日期，且系爭房屋買賣契約第10條第1 項之約定， 係就違約金起算點之規定，與使用執照取得之日期無關，原 告主張系爭房屋買賣契約第10條第1 項抵觸應記載及不得記 載事項第12條第1 項規定，應屬無效云云，顯係將兩者混為 一談。又系爭房屋後陽台牆面未敷設完成係因原告所購買之 房屋上樓層住戶於103 年1 月下旬裝潢施工不慎導致後陽台 排水孔阻塞，而原告所購買之系爭房屋後陽台亦因此漏水， 被告合雄公司為服務客戶將後陽台牆面鑿開檢查並修繕，被 告所提之驗屋會辦單為102 年12月21日，當時尚未有前開情 事，原告指稱屋況與驗屋會辦單所載之實際狀況不符，顯非 事實。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉被告 若受不利益判決，願供擔保，請准免予假執行。三、原告於102 年3 月16日分別與被告合雄公司及林陳海簽訂「 合雄帝璽」預售房屋買賣契約書、「合雄帝璽」預售土地買 賣契約書，約定被告合雄公司應在被告林陳海所有之桃園市 ○○段000 ○000 ○00000 ○00000 地號土地上興建前開買 賣契約所定之「帝璽」建案（即系爭建案），而原告購買系 爭建案第B2棟第14樓及地下4 層第48號停車位（即系爭房地 ），前開房屋（含停車位）及土地買賣總價款各為441 萬元 、1,562 萬元等情，有「合雄帝璽」預售房屋買賣契約書、 「合雄帝璽」預售土地買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷 第11至28頁），自堪信為真實。又原告就上開房屋（含停車 位）及土地已繳納之買賣總價款各為4,360,000 元、1,562, 000 元等情，業據原告提出繳款收據7 紙為憑（見本院卷第 35頁至第37頁、第47頁），復為被告所不爭執，此部分之事 實，亦堪認為真實。
四、原告主張系爭房地有延遲完工及遲延交屋之情事，原告自得 請求被告每日按已繳付房屋或土地價款萬分之五給付違約金
；又被告合雄公司於銀行核撥貸款日後始通知交屋，故貸款 利息應由被告林陳海負擔等情，則為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告以系爭房屋遲延完工為 由，請求被告合雄公司給付以已繳房屋價款萬分之五計算逾 期之遲延利息，有無理由？㈡原告以系爭房屋遲延交屋為由 ，請求被告2 人賠償逾期交屋之損害，有無理由？㈢原告得 否向被告林陳海請求返還貸款利息176,400 元? 茲分別論述 如下：
㈠原告以系爭房屋遲延完工為由，請求被告合雄公司給付已繳 房屋價款萬分之五計算逾期之遲延利息，有無理由？ ⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應 記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效；消費者保護法第17條定有明文。又按： 定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有 本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載 之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容；消 費者保護法施行細則第15條亦有明文。再按內政部於100 年 3 月24日以內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其中第12條開 工及取得使用執照期限：「㈠本預售屋之建築工程應在民國 _ 年_ 月_ 日之前開工，民國_ 年_ 月_ 日之前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。 但有下列情事之一者，得順延其期間：1 、因天災地變等不 可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2 、因政 府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期 間。㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾 一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方 。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約 ，雙方同意依違約之處罰規定處理。」（見本院卷第32頁反 面）。查合雄公司為建築專業公司，對內政部就預售屋買賣 之定型化契約所為上述規定，自難諉為不知，卻於兩造所定 系爭房屋契約書第10條第1 項，將系爭建案工程期限之完工 日期自「完工日」，改為「領取使用執照日期」，不符內政 部所公告周知之內容。從而，兩造系爭房屋買賣契約第10條 第1 項雖約定：「…雙方同意以領取使用執照日期為完工日 期，…」，原告執此主張應自「領取使用執照」為系爭建案 完工日期，亦因違反上開規定而屬無效，該有利於原告之約 定，對被告不生拘束之效力。
⒉惟查，系爭房屋買賣契約第10條第1 項係約定：「…賣方自 民國九十九年九月十四日復工日起算一千個日曆天以內應完
成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，…」，而 被告合雄公司就系爭建案業已於102 年6 月10日向主管機關 申請核發使用執照，並於102 年7 月11日取得使用執照，此 有使用執照申請書及使用執照在卷可稽（見本院卷第29頁、 第77頁），堪認被告公司已依約自99年9 月14日復工起算1, 000 個日曆天（即102 年6 月10日）以內完成系爭建案之主 建物、附屬建物及使用執照所規定之「必要設施」。 ⒊從而，兩造就系爭建案既約定「自99年9 月14日復工日起算 一千個日曆天以內」完成之工程項目，僅限於「主建物、附 屬建物及使用執照所規定之必要設施」，而被告就系爭建案 之主建物、附屬建物及使用執照所規定之必要設施均依約於 期限內完工，並無遲延之情事，則被告抗辯並無遲延完工之 違約行為，堪信為真實，是原告請求被告給付遲延完工逾期 違約金，尚屬無據。
㈡原告以系爭房屋遲延交屋為由，請求被告2 人賠償逾期交屋 之損害，有無理由？
⒈依據系爭房屋買賣契約第15條第1 項約定：「交付不動產（ 交屋）及相關文件之條件及期限。一、賣方應於領取使用照 後六個月內辦理交屋。」。本件被告就系爭建案業已於102 年7 月11日取得使用執照，則被告至遲應於103 年1 月10日 前辦理交屋。經查，細繹102 年12月21日之驗屋會辦單所載 ，於交屋前應修繕完成之缺失項目有「主臥房浴室洗手台排 水速度慢」及「公共浴室之抽風機太弱」，且兩造並約定10 2 年12月29日辦理交屋等語（見本院卷第81頁），堪認系爭 房屋於102 年12月21日就主建物、附屬建物及使用執照所規 定之必要設施均已依序完工，僅餘部分缺失項目尚未修繕完 成，且被告係依約於領得使用執照後六個月內即103 年1 月 10日前通知原告交屋。
⒉按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質，無減少或滅失 價值或不適於通常或約定使用之瑕疵，固為民法第四百九十 二條所明定，惟此乃有關承攬人瑕疵擔保責任之規定，與承 攬工作之完成無涉。倘承攬工作已完成，縱該工作有瑕疵， 亦不得因而謂工作尚未完成（最高法院85年度台上字第2280 號民事裁判參照）。本件原告雖以系爭房屋後陽台牆面為未 敷設完成之狀態、該處牆面有漏水現象、主浴室淋浴間接縫 處未密合致無法達成乾濕分離效用等瑕疵拒絕辦理交屋手續 ，惟就有瑕疵之物之給付是否合乎債務本旨之問題，容有爭 議。蓋所謂「債之本旨」，應依債之屬性，亦即構成債之主 要給付義務內容而定之。至於民法債編各論中關於瑕疵擔保 的規定，乃為「以不給付之消極行為」為理由之債務不履行
之一般規定昀特別規定，故瑕疵擔保規定應排除關於「不給 付之消極行為」所構成之債務不履行的規定的適用性。申言 之，不得將瑕疵給付定性為不依債務本旨之給付，以承攬契 約而言，當約定之工作物提出時，承攬人所負之完成工作物 之主要給付義務，轉為瑕疵擔保義務，定作人之所以得拒絕 有瑕疵之工作物之給付而不陷於受領遲延，並非因承攬人之 給付不合債務本旨，而係因定作人依瑕疵擔保規定，得拒絕 受領有瑕疵之物，因之有瑕疵之工作物仍屬依債務本旨之給 付，否則，定作人倘得於民法第492 條至第495 條以外之規 定，例如給付遲延之規定，請求給付無瑕疵之工作物，或請 求遲延損害的賠償，從而逸出民法所明白肯認之工作物瑕疵 擔保之範圍，自有未當。基此，有瑕疵之工作物之給付仍屬 依債務本旨之給付，尚不得因而謂工作尚未完成。本件被告 抗辯兩造於102 年12月21日就系爭房屋進行驗屋，並約定於 同年月29日辦理交屋等情，核與卷附第81頁之驗屋會辦單所 載相符，且原告不爭執該會辦單上其簽名之真正（見本院卷 第91頁）；原告雖主張系爭房屋於103 年1 月28日仍有後陽 台牆面未敷設完成、該處牆面有漏水現象及主浴室淋浴間接 縫處未密合致無法達成乾濕分離效用等瑕疵，致無法交屋。 惟觀諸被告所提出之工作物，其大樓之基礎、主要樑柱、牆 壁、樓地板、屋頂及室內格局之重要構造均已完成，是縱原 告所主張之前開瑕疵屬實，亦僅屬瑕疵給付之範圍，尚難謂 被告違反其主要給付義務，揆諸前揭說明，被告即非未依債 之本旨提出，而不生提出之效力。則原告主張被告給付遲延 （即遲延交屋），依系爭房屋買賣契約之規定請求違約金云 云，洵屬無據。
㈢原告得否向被告林陳海請求返還貸款利息176,400元？ ⒈原告主張：依據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3 項規定「有關 金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之 交屋日前之利息應由賣方返還買方」，本件系爭建案係於10 2 年9 月25日經貸款銀行核撥貸款，被告卻遲至103 年5 月 21日辦理交屋完成。在交屋前之利息應由被告負擔（即分別 於102 年10月25日、11月25日、12月25日、103 年1 月27日 、2 月25日、3 月25日、4 月25日每期繳納25,200元，共計 176,400 元）等情；被告則以：依兩造所簽訂之系爭土地買 賣契約第5 條第6 項約定，原告應自行負擔貸款利息，又被 告合雄公司於103 年1 月15日即發函通知原告辦理交屋之事 實，縱認原告依預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條第 3 項規定得向被告林陳海請求返還貸款利息，亦僅得請求10
2 年9 月25日起至103 年1 月15日止已繳之貸款利息75,600 元等語置辯。
⒉經查，兩造系爭土地買賣契約第5 條第6 項雖約定：「有關 金融機構核撥貸款後發生之利息，因房屋買賣購屋貸款產生 ，買方同意自核撥貸款後自行負擔，與賣方無涉。」，被告 林陳海執此抗辯原告應自行負擔貸款利息，因違反內政部編 印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應 記載事項第19條第3 項規定而屬無效，該有利於被告林陳海 之約定，對原告不生拘束之效力。另原告所援引內政部編印 之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記 載事項第18條第3 項規定「有關金融機關核撥貸款後之利息 ，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返 還買方」，該條文既已明載賣方「通知交屋日」前之利息， 由賣方負擔，並非以「完成交屋日」，原告欲以103 年5 月 21日辦理交屋完成作為貸款利息分攤之基準點，核與上開條 款內容不符，為不可採，則被告合雄公司原約定於102 年12 月29日辦理交屋，已如前述，因原告未能配合，再於103 年 1 月15日通知交屋，有交屋通知書在卷可憑（見本院卷第45 頁），且原告亦不否認有收到該通知函，基此，本件原告於 103 年1 月15日前已給付之貸款利息共計75,600元，有原告 臺灣銀行綜合存款存摺暨活期儲蓄存款明細等影本可稽【計 算式：（102 年10月25日）25,200元+ （102 年11月25日） 25,200元+ （102 年12月25日）25,200元＝75,600元，見本 院卷第48頁、第49頁】。原告自得依據「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第18條第3 項向 被告林陳海請求返還上開貸款利息75,600元。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。經查，原告之起訴狀係於103 年11月 21日送達被告林陳海，有送達證書1 紙在卷可憑（見本院卷 第64頁），則原告自得請求被告林陳海自103 年11月22日起 至清償日止，按週年利率5%給付遲延利息。
六、綜上所述，原告請求被告林陳海返還貸款利息75,600元，及 自103 年11月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予
駁回。又所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法 院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款 定有明文。本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本 件判決所命給付之金額未逾500,000 元，爰依職權就原告勝 訴部分宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 黃 敏 維
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