臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1112號
原 告 吳金彩
訴訟代理人 羅翠慧律師
羅筱茜律師
被 告 姚川仁
訴訟代理人 鄭仁壽律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年12月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告主張：
㈠原告前因第三人林羽倢介紹買賣不動產而結識，林羽倢並於 民國101 年6 月間代理被告出售坐落桃園縣龍潭鄉○○段00 000 地號土地（下稱系爭土地）及其上未經保存登記之門牌 號碼桃園縣龍潭鄉○○路0 段00號建物（下稱系爭建物，以 下合稱系爭房地），而向原告指稱：被告後悔以過低價格將 其系爭房地出售予第三人何緒昌，且因無力支付土地增值稅 ，需賠付何緒昌新臺幣（下同）186 萬元，何緒昌始願解除 上開房地買賣契約等語，並提出系爭房地所有權狀、被告與 何緒昌間不動產買賣契約書影本，表示願以總價款410 萬元 出售系爭房地。原告遂同意於民國101 年6 月25日與被告簽 訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並支付簽約款250 萬元予被告，由林羽倢代理收受，而其中186 萬元係直接匯 款至被告設於渣打銀行建國分行00000000000000號帳戶，用 以清償前述之賠付款項，被告並承諾會自行清償積欠系爭土 地抵押權人陳盛煒之未償債務約160 萬元並塗銷最高限額抵 押權登記。詎被告僅就系爭建物完成過戶，惟就系爭土地部 分未辦理過戶，迭經原告催促仍置之不理。兩造間既已簽立 系爭契約書，被告依民法第348 條規定負有給付義務，爰依 上開規定訴請被告交付並移轉系爭土地而為先位聲明之主張 。
㈡抵押權人陳盛煒前於102 年4 月已就系爭土地聲請強制執行 ，由本院民事執行處以102 年度司執字第24803 號執行事件 受理在案，因被告拒絕移轉系爭土地予原告，倘經執行處拍 定並完成移轉予第三人，被告即處於給付不能之狀態，且係 屬可歸責於被告之事由致原告不能取得系爭土地所有權，以 享有土地增值之利益，而受有債務不履行之損害，被告自應 賠償原告債務不履行之損害。參最高法院92年度台上字第82
9 號裁判見解，上開損害賠償之金額，應以起訴時之市價為 計算基礎，經查詢內政部不動產交易實價，系爭土地之鄰近 土地係以每坪20萬元價額出售，經換算後，本件土地市價應 為910 萬5,814 元，扣除原告尚未給付之尾款160 萬元，原 告因被告不履行契約所受之損害應為750 萬5,814 元，爰依 債務不履行規定，訴請被告給付750 萬5,814 元而為備位聲 明之主張。
㈢被告雖辯稱對本件買賣毫不知情，然林羽倢代理被告與原告 於101 年6 月25日簽訂系爭契約書時，林羽倢當場出具被告 親筆簽名蓋章之委託書（下稱系爭委託書）、印鑑證明，並 與林羽倢共同開立面額250 萬元之本票以擔保本件買賣順利 進行，而被告就系爭委託書確係其親自簽名，並不爭執；其 後更應承辦地政士鄒清宇之要求，於101 年9 月11日提供印 鑑證明以俾辦理後續過戶手續；況被告於101 年間已向桃園 縣政府地方稅務局表示是其委託林羽倢為代理人，全權處理 不動產買賣事宜及代墊繳七筆土地增值稅款，並提供委託書 乙份予該局為佐，足徵被告知悉且同意本件買賣。至被告辯 稱印鑑證明並非其所申請，而係林羽倢偽簽其簽名云云，然 辦理印鑑證明之前，須本人親自辦妥印鑑登記後，始得委託 他人申請；而委託他人申請，亦須委任人親自簽立委託書、 交付委任人身分證及原登記印鑑章始得辦理。林羽倢就本件 買賣曾先後提供2 份被告之印鑑證明，益徵被告確實二度交 付上開印章予林羽倢辦理印鑑證明及本件買賣事宜。被告雖 又主張系爭委託書係林羽倢變造，並另提出一份委託書其上 記載「買賣契約終止」（其中「契約終止」有刪除痕跡）， 辯稱原告持有之系爭委託書係其為與何緒昌解除買賣契約所 簽立，乃遭林羽倢私自刪除委託書上記載之「契約終止」字 樣，佯裝取得被告之授權等語。然原告持有由林羽倢提出之 系爭委託書正本上並無被告所指塗改痕跡，亦無「契約終止 」字樣；況被告另有簽具一份委託書予林羽倢，係委託林羽 倢代理與何緒昌辦理解約事宜，亦徵被告所辯不實。退步言 ，縱認被告並無授權林羽倢代為處理與原告間系爭房地之買 賣事宜，惟被告既自承有將印章、所有權狀、身分證、駕照 、本票等件交付予林羽倢，並親自簽名於系爭委託書及本票 發票人欄，且被告至遲於101 年12月經桃園縣政府地方稅務 局及臺灣桃園地方法院檢察署向其查證後，理應知悉上情， 加諸被告明知上開證件、物品已由林羽倢交付原告取得，卻 從未向原告請求返還或為任何反對意思表示，反而提供委託 書予桃園縣政府地方稅務局，表示其確有委託林羽倢為代理 人全權處理不動產買賣，被告上開舉止，客觀上足使原告相
信林羽倢已獲得被告之授權，自應對原告負表見代理之責， 是被告仍須就本件買賣負履行契約之責任。
㈣聲明：⒈先位聲明：被告應將桃園縣龍潭鄉○○段00000 地 號，面積150.51平方公尺，權利範圍全部之土地，交付並移 轉所有權登記予原告。⒉備位聲明：被告應給付原告750 萬 5,814 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告與原告素不相識，且無簽訂任何買賣契約，此觀系爭契 約書上之賣方「姚川仁」簽名係林羽倢所代簽即明，被告更 從未授權林羽倢出售系爭土地予原告。系爭委託書乃係被告 委託林羽倢代理與何緒昌解除買賣契約所簽，並非為辦理本 件買賣所簽立，且系爭委託書之內容除簽名、地址、身分證 字號處為被告所親簽外，其餘事項均係林羽倢所填寫；林羽 倢更變造系爭委託書，私自刪除「契約終止」字句。又原告 所提出之印鑑證明並非被告申請，乃係林羽倢佯裝受被告委 任所申請，此觀該印鑑登記證明申請書上並無被告簽名、委 任書之委任人簽名處亦非被告之筆跡即明。況原告於告訴被 告詐欺案件偵查中已表示，於簽約或買賣過程中並未見過被 告，乃係由林羽倢出面；系爭契約之解除也只有林羽倢出面 ，沒有見到被告等語，足見被告並無與原告簽訂任何買賣契 約。
㈡又原告已與林羽倢解除系爭契約，並約定由林羽倢返還本金 250 萬元及違約金70萬元，而林羽倢已於101 年11月30日匯 款5 萬元至原告兆豐銀行帳戶，另於101 年12月4 日支付50 萬元現金，又101 年12月14日由其澳洲友人匯款2 萬元澳幣 至原告帳戶；林羽倢復於102 年2 月12日簽立承諾書，承諾 最晚於102 年4 月底前清償原告135 萬元。準此，系爭契約 確因終止或解除而不存在。兩造間除無任何買賣關係存在外 ，系爭契約亦經解除而無庸履行，原告備位聲明請求給付不 能之損害賠償，即無所據。
㈢原告前對被告及林羽倢提起詐欺、偽造印章及印文等案告訴 ，業經臺灣桃園地方法院檢察署以102 年度偵字第24028 號 、102 年度偵字第24030 號偵查終結，均經檢察官對被告予 以不起訴處分，且係以林羽倢於偵查中自認係其盜賣系爭土 地，被告並不知情等語為據，益徵被告確實無與林羽倢共同 詐欺及偽造文書犯行。兩造間確實未曾簽訂任何買賣契約， 原告請求被告應返還其遭林羽倢詐取之金額，顯屬無據。退 步言，縱認原告先位請求有理由，被告有移轉系爭土地之義 務，然原告尚有尾款160 萬元迄未給付，如為不利被告之判
決，應同時命原告給付被告160 萬元之對待給付判決始為適 法；又若認原告備位請求有理由，其金額亦應扣除其自林羽 倢處所受領返還之200 萬元等語資為抗辯。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張林羽倢於101 年6 月25日持系爭委託書及被告之印 鑑證明、印鑑章、土地所有權狀、身分證影本、被告及林羽 倢為共同發票人開立之面額250 萬元本票與原告簽立系爭契 約書，買賣價金總計為410 萬元，原告並於簽約日給付250 萬元予林羽倢，原告復隨同林羽倢至渣打銀行龍潭分行將其 中186 萬元存入被告帳戶，經行員以電話聯絡被告後，林羽 倢復自被告帳戶內提領186 萬元開立銀行支票，支付予何緒 昌，系爭建物已於101 年8 月14日向地方稅務局辦理納稅義 務人變更登記為原告之事實，業據提出土地登記謄本、買賣 契約書、委託書、被告100 年11月29日印鑑證明、被告渣打 銀行存摺內頁明細、房屋稅籍資料（見本院卷第10至24頁） ，且為被告所不爭，原告此部分主張堪信為真。又原告主張 已給付簽約款250 萬元，依約被告應完成所有權移轉登記並 塗銷抵押權登記義務，屢經催促，被告僅完成系爭建物變更 納稅義務人登記，迄未履行系爭土地所有權移轉登記，爰訴 請被告依約履行移轉系爭土地所有權登記等語，則為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：㈠被告有 無出具委託書委託林羽倢代理出售系爭房地予原告？㈡原告 是否有與林羽倢解除系爭契約？㈢原告依據系爭契約，先位 聲明請求被告履行契約有無理由？如有理由，被告抗辯應命 原告為對待給付之判決，有無理由？㈣倘系爭房地經執行處 拍定而給付不能，則原告請求被告賠償債務不履行之損害75 0 萬5,814 元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無出具委託書委託林羽倢代理出售系爭房地予原告？ ⒈被告並不否認有簽署系爭委託書交付林羽倢，然其先於102 年10月8 日具狀辯稱：系爭委託書乃係為與何緒昌解除買賣 契約所簽，非辦理系爭契約所簽，且系爭委託書原本記載「 有關上述不動產之『買賣契約終止』乙案，因有事不克親自 到場…」等語，遭林羽倢刪除「契約終止」字句，佯裝獲被 告授權簽訂系爭契約等語（見本院卷第62至63頁），嗣於言 詞辯論期日則到庭辯稱：因伊欠陳盛煒錢，並有設定抵押權 予陳盛煒，伊交付系爭委託書給林羽倢目的是要請她去調閱 土地謄本，以查明伊總共還了陳盛煒多少錢，還剩多少錢未 還等語（見本院卷第155 頁背面），其就交付系爭委託書目 的，前後所述已見歧異。又系爭委託書經原告當庭提出原本 交付本院檢視、核對，就其委託內容係記載「有關上述不動
產之『買賣』乙案，因有事不克親自到場…」等語，並無「 契約終止」字句，亦無塗改痕跡（見本院卷60頁），被告辯 稱系爭委託書遭變造乙節，並不可採。況原告復提出被告另 張委託書影本，係被告委託林羽倢辦理系爭房地「解約」之 委託書影本（見本院卷第136 頁），被告亦未爭執該影本之 真正，顯見被告上開所辯均為卸責之詞，委無足採。 ⒉系爭委託書內容之真正既經本院認定如前，而被告聲請傳喚 證人林羽倢，經本院多次傳喚均未到庭，且林羽倢因另涉刑 案業經院檢通緝在案，依據林羽倢前於所涉刑事詐欺案件偵 查中證稱：系爭不動產買賣伊係接受被告委託處理等語（見 102 年度偵字第24028 號不起訴處分書，本院卷第150 頁） ；而被告另於涉犯偽造土地增值稅繳款書乙案（臺灣桃園地 方法院檢察署102 年度他字第277 號）刑事偵查中自承：伊 於101 年6 月25日有委託林羽倢透過鄒清宇代書辦理出售系 爭房地，當時請林羽倢看有無人願意購買該土地及建物，後 來林羽倢跟伊講有人要購買，簽約及相關辦理事宜伊都沒有 親自處理，均委託林羽倢幫伊辦理，伊不知道土地增值稅繳 納事宜，這部分也是交由林羽倢處理等語明確（參臺灣桃園 地方法院檢察署102 年度偵字第24027 號、24028 號起訴書 ，本院卷第171 至172 頁），林羽倢所述與被告一致，並與 系爭委託書記載：委託林羽倢為代理人全權處理之內容相符 ，顯見被告確有委託林羽倢出售系爭房地之事實。嗣被告於 原告告訴其犯詐欺罪後，始改稱不知道林羽倢出售予原告云 云，顯係狡卸之詞，並不足採。參以被告自承伊於101 年6 月間有委託林羽倢辦理解除與何緒昌買賣契約，理應知悉解 約必須返還價金，被告復於101 年6 月25日林羽倢及渣打銀 行行員電詢帳戶存入186 萬元價款事宜時，並同意林羽倢提 領186 萬元開立銀行支票指定支付何緒昌，對於上開價款存 入、提領均無疑義，益徵被告就簽訂系爭契約之事實應為知 悉並予授權。被告及林羽倢係欲以更高價格出售房地予原告 ，始解除之前與何緒昌之買賣契約，亦可認定。佐以簽約時 林羽倢交付由被告與其共同簽發面額250 萬元之本票予原告 為執（見本院卷第57頁），以擔保系爭契約之履行，該本票 所載之金額即與系爭契約約定之簽約款金額相符；及被告所 有系爭建物已於101 年8 月14日完成稅籍變更登記，變更納 稅義務人為原告，有桃園縣政府地方稅務局大溪分局103 年 5 月1 日桃稅溪字第0000000000號函檢附之房屋契稅系統建 檔資料在卷可稽（見本院卷第243 頁），被告已就買賣契約 履行部分內容，豈能謂為不知。綜上，被告出具系爭委託書 委託林羽倢代理出售系爭房地予原告之事實，堪予認定。
㈡原告是否已與林羽倢解除系爭買賣契約？
⒈被告另抗辯稱原告已與林羽倢解除系爭買賣契約，並約定由 林羽倢返還本金250 萬元及違約金70萬元，而林羽倢與其友 人已分別匯款5 萬元、澳幣2 萬元至原告帳戶，另支付50萬 元現金，並簽立承諾書承諾最晚於102 年4 月底前清償原告 135 萬元等語。查，林羽倢於刑事偵查中供稱：系爭房地因 無法塗銷抵押權登記才無法辦理所有權移轉登記，所以才與 原告談到解約並賠償原告，賠償金約談70幾萬，已經談定， 目前尚欠本金50萬、賠償金70幾萬，已清償200 萬元本金等 語；同日原告亦供稱：後來林羽倢要和我談解約，我就和林 羽倢談，除了返還本金250 萬元外，另口頭同意違約金70萬 元，是在鄒清宇代書事務所談定的；只有林羽倢出面與我談 ，沒有見到被告，且也只是口頭答應，林羽倢匯到我兆豐銀 行5 萬元，另於101 年11月23日說有尬一張250 萬元支票到 我郵局戶頭，後來去查發現該張票早已是拒絕往來戶，根本 無250 萬元入帳，嗣後我向林羽倢追討，她才還我50萬元現 金，另外她朋友從國外還2 萬元的澳幣，折換新臺幣約不到 60萬元（見本院卷第76頁）等語明確。林羽倢上開有關與原 告達成合意解除買賣契約之陳述，與原告所述相符，僅就已 清償之金額雙方所述不一；另有原告提出由林羽倢於102 年 2 月12日傳真書立承諾餘款135 萬元最遲於102 年4 月底前 償還之承諾書在卷可參（見本院卷第87頁），是被告辯稱系 爭契約已經解除，並非無由。
⒉原告雖以系爭契約係伊與被告所簽約，解除契約也應由被告 出面與其解除始合法，然僅由林羽倢出面，被告始終均未出 面，因而主張系爭契約並未解除；又林羽倢所支付之上開款 項，是因其偽造印文案件事發，擔心原告追究渠等刑責而為 給付云云。惟原告起訴主張系爭買賣係由林羽倢持被告委託 書，代理被告與原告簽訂契約，林羽倢有權代理被告成立買 賣契約，則林羽倢亦應有權代理被告解除系爭契約，此觀諸 系爭委託書中載明：茲有桃園縣龍潭鄉○○段00000 地號等 1 筆土地，及桃園縣龍潭鄉○○路○段00號建物，有關上述 不動產之買賣乙案，…特委託林羽倢為代理人「全權處理」 等語，依委託書授權內容既為系爭房地「買賣乙案」「全權 處理」，當然涵蓋買賣契約之訂定及解除之授權，足見林羽 倢就系爭房地買賣相關事務（含解除契約）應有代理之權。 抑且，原告亦自承已與林羽倢於鄒清宇代書事務所談妥解除 契約，包括賠償金額（違約金），並已收受部分金額（現金 50萬元、匯款5 萬元、澳幣2 萬元）之給付，及收受林羽倢 交付由其與祖母劉官銀英共同簽發面額250 萬元之本票為擔
保，復接受林羽倢承諾餘款135 萬元於102 年4 月底為其清 償期限之承諾書，系爭契約若未解除，原告何能收受上開款 項之理由，是原告前開主張顯與上開事證不符，應無足採。 準此，系爭契約業經兩造合意解除，亦堪認定。 ㈢原告依據系爭契約請求被告履行契約有無理由？ 系爭契約業經兩造合意解除，已如前述，則原告先位之訴依 據買賣契約書請求被告履行契約，即無理由。
㈣又倘系爭房地經執行處拍定而給付不能，則原告備位請求被 告賠償債務不履行之損害750 萬5,814 元，有無理由？ 兩造既已解除系爭契約，被告即無履行移轉系爭房地之義務 ，則系爭房地縱經執行處拍定，被告亦不負有給付不能之損 害賠償責任，是原告備位聲明依據買賣契約之債務不履行， 請求被告賠償損害，亦無理由。
四、綜上所述，原告先位依民法第348 條第1 項規定，請求被告 將所有桃園縣龍潭鄉○○段00000 地號，面積150.51平方公 尺，權利範圍全部之土地，交付並移轉所有權登記予原告； 備位依民法第348 條第1 項、第226 第1 項規定，請求賠償 債務不履行之損害750 萬5,814 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請已失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第二庭 法 官 林文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 陳志誠