臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹簡字第47號
原 告 許弘偉
訴訟代理人 黃淑娟
被 告 黃桂杏
訴訟代理人 曾桂釵律師
複 代理 人 柯雯心
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國104 年1 月22日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾捌元及自民國一百零三年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖佰玖拾元由原告負擔，餘由被告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟肆佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應 以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原係請求被告 賠償其停車位損失、返還7 月份之租金、網路遷移費、雙倍 押租金及搬遷費，共計新臺幣（下同）85,500元，嗣當庭追 加請求原告「返還2 個月押租金26,000元」（見本院卷第11 2 頁背面），亦即本件原告訴之聲明變更為：「被告應給付 原告111,500 元及自支付命令送達被告翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。」核屬單純擴張應受判決事項 之聲明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告前向被告承租門牌號碼新竹市○○路000 ○0 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並於民國102 年5 月25日 簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定承租期間為10 2 年6 月1 日起至103 年5 月31日止，嗣原告於租期屆滿 前之103 年2 月16日以通訊軟體LINE徵詢續租事宜，被告 表示同意原告續租，惟原告再於翌日徵詢被告是否願意調 降租金，被告則未允諾，是以兩造合意自103 年6 月1 日 起以原契約條件即每月租金13,000元續租。之後，於103
年7 月6 日原告向被告表示主臥室冷氣（下稱系爭冷氣） 異常請被告前來修繕，未得回應，翌日再為催告，被告則 回以「出租房子的朋友，一般除了房屋本身有損壞，否則 都是承租人自行修繕。連園區租用宿舍都是這樣」等語而 拒絕修繕，並表示將於新合約中為此條款之附註，同時詢 問原告是否願意續約，經原告表示不同意，後來被告同意 原告先行修繕並由租金扣除，原告仍不予同意，再經被告 之配偶即訴外人藍世桐出面協調，仍因停車位權利轉讓爭 議而破局。
（二）本件被告拒不修繕系爭冷氣，危及原告與家人之健康及嚴 重影響睡眠品質，導致原告無法續租系爭房屋，為此原告 請求被告為如下的賠償：⒈停車位租金損失17,000元：原 告於被告回應同意續租後即向停車位出租人表示續租，就 此租金損失被告應予賠償。⒉返還7 月份租金13,000元： 原告自103 年7 月6 日告知被告系爭冷氣異常，系爭冷氣 遲未修復，危及原告與家人之健康及嚴重影響睡眠品質， 因此被告應退還7 月份租金予原告。⒊網路遷移費500 元 。⒋賠償雙倍押租保證金52,000元之損害額。⒌搬遷費用 3,000 元。⒍押租金26,000元：及因兩造已終止系爭租約 ，故請求被告返還2 個月租金數額之押租金。
（三）本件被告據系爭租約條款要求原告補貼稅賦增加之差額， 無異使原告於行使房屋租金支出列為列舉扣除額之權利時 ，須承擔被告之納稅義務，系爭租約顯係限制原告之權利 ，且立法者為適度減輕中低收入者之稅賦而將房屋租金支 出列為列舉扣除額之立法目的即為喪失，退步言之，系爭 租約第18條賦予被告將納稅義務轉嫁予原告之權利，該條 款之訂定本就以出租人規避稅賦且損害承租人減輕稅賦之 權利而設，自屬權利濫用，且違反民法第71條規定而無效 ；又原告請求之清潔費金額過高；且原告已於103 年7 月 底搬離系爭房屋，故管理費應同被告配偶賠償原告之條件 即至103 年9 月底不收租金，管理費亦無須繳交。（四）綜上，爰聲明：⒈被告應給付原告111,500 元，及自支付 命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）緣於102 年間被告夫妻購置新屋搬離系爭房屋，屋內所遺 家俱、家電無處可放置，在原告同意下留在原地，無償提 供予原告使用，依系爭契約第1 條可知被告出租之標的及 範圍為系爭房屋，並未出租屋內之動產，且室內30坪三房 兩廳之租金僅13,000元，亦有以見得係出租房屋，裡面之
動產均係順便借給原告使用，原告應盡保管維護之責，若 有缺損應由原告修復，約滿時原樣點交返還被告才是。嗣 於103 年2 月16日原告在「LINE」詢問「請問今年房子還 可以繼續租我嗎？」被告僅略稱「可以」，此後雙方論及 租金調降與否，並約明需重新簽立書面契約，之後兩造持 續以「LINE」、電話就租金、租期、契約內容進行商議， 至原契約屆滿都未簽訂新約。
（二）不料，7 月間原告稱系爭冷氣故障，堅持應由被告修理， 商議過程中一再發生不快，同年7 月7 日被告以「LINE」 回覆原告應自行修復，且新約有此附註，問原告是否還要 續約？原告未回答；同日見面再向原告重申及詢問簽約意 願，原告仍不回答！被告見雙方難有共識，退而表示若原 告不簽約也可以，原告租車位已支出之租金，被告願意賠 付予原告，然原告仍不回應接受與否。同月12日雙方約好 再商談此事，被告臨時因故無法到場，委託訴外人藍世桐 前去了解狀況，當時論及原告若住到9 月底，可不收8 月 、9 月之租金及支付網路遷移費500 元（均係原告提出之 條件），訴外人藍世桐請原告提出書面和解內容，俾攜回 讓被告過目決定同意與否，當晚攜回原告所擬和解書草稿 內容「甲方亦同意至103 年9 月30日止不予收取租金及其 他任何費用」等字，意指管理費、水、電、瓦斯費等全然 不付，被告當然不同意，乃修改回覆意見予原告，原告仍 堅不付該等費用，並告知承租之車位雖由被告支付租金但 無法轉由被告使用云云，惟迄未提出租車位之契約，雙方 終未能達成和解共識。
（三）兩造於原契約屆滿後尚未簽訂租約，原告繼續使用收益系 爭房屋，被告也收取租金，依民法第451 條租賃契約已默 示更新，且為不定期租賃契約，因雙方持續無共識、爭論 不休，被告乃於103 年9 月2 日以存證信函先行通知終止 不定期租約，惟原告執意於同年9 月30日下午1 點進行點 交，幾經波折，原告原已攜帶押租金欲退還原告，惟見系 爭房屋一團混亂、不忍卒賭，被告尚須僱請清潔公司打掃 系爭房屋以回復原狀，並支出清潔費8,000 元；此外，原 告未依系爭租約第7 條約定繳納7 至9 月管理費共計6,20 8 元，就此已由被告代為繳納；復依系爭租約第18條約定 ，因租賃以致被告綜合所得稅額較出租前增加，其差額亦 應由原告負擔，故被告尚應賠付原告10,374元。（四）本件原告以被告未修系爭冷氣為由終止契約，並無理由， 更況系爭冷氣根本未故障！縱有故障，兩造亦曾約定由原 告自行僱工修繕，再自租金中扣除，惟原告未修理，反而
寧可花更多錢於7 月底搬家，尤令人懷疑系爭冷氣故障是 否屬實；又原告自承6 月起仍有租用系爭房屋，因而就近 租用車位有何損害？且原告既有租用系爭房屋，給付租金 乃履行契約義務，其請求退還7 月份租金顯無理由；而網 路遷移費及搬遷費用均係未來一定會發生之費用，並非所 謂之損害。
（五）綜上，被告並未違約，自不負賠償責任，縱有賠償義務， 被告以上開清潔費8,000 元、管理費6,208 元、增加綜合 所得稅額10,374元為抵銷抗辯，並答辯聲明：⒈原告之訴 駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔 保，請宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造曾於102 年5 月25日簽訂系爭租約，約定被告將系爭 房屋出租予原告，租賃期限為1 年，自102 年6 月1 日起 至103 年5 月31日止，租金每月13,000元，原告並提供2 個月租金即26,000元作為押租金。嗣於103 年6 月1 日期 滿後，原告仍繼續為系爭房屋之使用收益並繳付租金至同 年7 月31日。
（二）系爭租約第7 條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦 斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即原告，下同）負 擔。」
（三）系爭租約第11條後段約定：「乙方於交還房屋時自應負責 回復原狀。」
（四）系爭租約第18條約定：「本件租屋僅供乙方居住，不得設 立營業且本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前 之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決 不異議。」
（五）原告係於103 年9 月30日與被告進行系爭房屋之點交。四、本件兩造爭點：
（一）被告有無違約之事由？本件原告主張被告拒不修繕系爭冷 氣，致損害其與家人之健康及影響其睡眠品質，為此請求 被告賠償其停車位損失17,000元、返還7 月份之租金13,0 00元、網路遷移費500 元、雙倍押租金52,000元之賠償及 搬遷費3,000 元等情，是否有理？
（二）原告所得請求被告返還之押租金數額應為何？被告以原告 未依約回復原狀、積欠7 至9 月之管理費，並應依約補貼 被告出租系爭房屋所增加之稅額負擔等所為之抵銷抗辯， 是否有理？
五、得心證之理由：
（一）被告有無違約之事由？本件原告主張被告拒不修繕系爭房
屋主臥室之冷氣，致損害其與家人之健康及影響其睡眠品 質，為此請求被告賠償其停車位損失17,000元、返還7 月 份之租金13,000元、網路遷移費500 元、雙倍押租金52,0 00元及搬遷費3,000 元等情，是否有理？ １、本件被告並無違約事由：
⑴ 按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租 人負擔，民法第429 條第1 項定有明文。申言之，出租人 於租賃關係存續中，既負有保持租賃物，使其符合使用收 益狀態之義務，則租賃有瑕疵或毀損者，出租人負修繕義 務，寧為當然結論。惟民法於此，並不採取強行規定之模 式，且修繕之義務，屬性上為保持租賃物符合用益狀態之 具體手段，是以自須就「租賃物」之本體或為維持「租賃 物」使用收益之重要部分有修繕之必要、修繕之可能及修 繕必要之原因係非可歸責於承租人而發生者，出租人始有 修繕之義務，諸如租用房屋而屋頂漏水、租用冷氣機而機 器失冷均是，惟無論如何，須其瑕疵或毀損，達於如不修 繕，即不符合租賃之約定用益狀態始可，故有瑕疵或毀損 ，但不妨礙使用收益者，尚不能謂有修繕之必要。 ⑵ 本件原告係向被告承租系爭房屋自住，系爭租約之附錄固 記載租屋家具設備之明細，惟各該家電、家具為被告無償 提供予原告使用，租金計價並未計如各該家電、家具使用 之對價，且據上開附錄中，被告所提供之冷氣機共有客廳 之窗型冷氣、主臥室之分離式冷氣（含搖控器）、臥室一 之窗型冷氣，以及廁所（前）之四合一冷暖機，本件原告 固主張系爭冷氣異常，惟主臥室內除系爭冷氣外，尚有吊 扇可供空氣、溫度之調節，且除主臥室外，系爭房屋內亦 有另一臥室備有冷氣資以因應冷氣異常所生之不便；更況 ，系爭房屋之上開家電、家具既為被告無償提供予原告使 用，被告不因此借用而獲取額外之利益，則原告使用系爭 家電、家具之法律上依據，可適用或類推適用民法使用借 貸之規範，依民法第469 條第1 項：借用物之通常保管費 用，由借用人負擔之規定，則原告既無須支付對價即取得 系爭房屋內由被告無償提供之家具、家電，系爭冷氣異常 所生之修繕費用，自應由原告負擔，若因此有增加借用物 之價值者，即可適用或類推適用民法第469 條第2 項之規 定，準用同法第431 條第1 項之規定，請求出租人償還其 費用，基此，誠可確保承租人得於無償使用承租房屋內相 關家電用品時，盡善良管理人之注意義務。
⑶ 再者，本件系爭冷氣業已由原告無償使用近1 年之光景， 於使用過程中所生之異常狀態，依前揭法律規定，難謂被
告有為原告修繕、維護之法律義務，且原告固以於103 年 7 月間系爭冷氣故障，影響其與家人之生活起居，惟因系 爭房屋主臥室內尚有吊扇，足以作為空氣、溫度之調節， 且其餘使用空間亦配有冷氣設備，縱然系爭冷氣故障，亦 難謂有達妨礙系爭房屋使用收益目的之程度，且系爭租賃 關係為房屋居住使用，並非以冷氣機為租用主體，系爭房 屋內單一冷氣機之故障、異常，誠難認有妨礙系爭房屋以 使用居住為租賃之目的，是以原告以被告不為系爭房屋內 單一冷氣機之修繕，即認被告有違約並危害損及原告及家 人之健康並影響其睡眠品質云云，難謂有據，無法採信。 ２、本件被告既無原告所指之違約事由，則原告主張被告拒不 修繕系爭冷氣，致損害其與家人之健康及影響其睡眠品質 ，請求被告賠償其停車位損失17,000元、返還7 月份之租 金13,000元、網路遷移費500 元、雙倍押租金52,000元及 搬遷費3,000 元等情，均屬無據：
⑴ 本件被告並無原告所指之違約事由，且原告固自稱於103 年7 月底即已自系爭房屋搬離，並提出水電單據為證，惟 原告亦自承通知被告點交之時點為103 年9 月底等語（見 本院卷第61頁正反面），是以辜不論原告所稱其是否實際 居住至103 年7 月底等情為真，以原告通知被告點交房屋 之時點既為103 年9 月底，於實際點交系爭房屋予被告前 ，原告基於系爭租賃關係（含原訂書面契約及嗣後被告以 Line允諾原告續租之要求），自當有權對系爭房屋為完全 之使用居住權源，至於原告是否實際居住之事實，已無礙 於系爭租賃關係乃於103 年9 月30日合意終止等事實之認 定，合先敘明。
⑵ 本件被告既無違約事由，則原告請求被告賠償之各該事由 及金額，均屬無據，難謂有理，詳述如下：
①停車位損失17,000元：原告自承此停車位乃其自行向系爭 房屋大樓之其他住戶所承租之費用，則被告即非停車位租 賃契約之相對人，且針對系爭租賃關係之終止，被告並非 可歸責之一造，而原告主張被告拒不修繕系爭冷氣一情， 亦難認為被告之違約，是以原告請求被告賠償停車位之損 失，自無理由。
②7 月份之租金13,000元：原告自稱實際居住系爭房屋至10 3 年7 月底，亦稱實際點交系爭房屋之時點為103 年9 月 底，則原告既於7 月份實際居住使用系爭房屋，自應給付 該月之租金，被告復無違約事由，原告請求被告返還7 月 份之租金，誠屬無據，不應准許。
③網路遷移費500 元、雙倍押租金52,000元之賠償費及搬遷
費3,000 元：本件被告並無原告所稱之違約事由，應認雙 方乃於103 年9 月30日合意終止系爭租約，是以，原告請 求被告賠償其網路遷移費、雙倍押租金及搬遷費云云，承 前開說明，無法准許！
（二）原告所得請求被告返還之押租金數額應為何？被告以原告 未依約回復原狀、積欠7 至9 月之管理費，並應依約補貼 被告出租系爭房屋所增加之稅額負擔等所為之抵銷抗辯， 是否有理？
１、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既 已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求 出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上 字第2108號判例可參）。次按，二人互負債務，而其給付 種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債 務，互為抵銷，民法第334 條第1 項規定甚明。又抵銷為 消滅債務之單獨行為，只須與民法第334 條所定之要件相 符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不 待對方之表示同意（最高法院50年度台上字第291 號判例 意旨可資參照）。另押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高 法院87年度台上字第1631號判決參照）。 ２、本件原告既係於103 年9 月30日始與被告進行系爭房屋之 點交，自應認兩造間系爭租約乃於103 年9 月30日合意終 止，已詳述如前，本件被告主張原告未依約回復原狀、積 欠7 至9 月之管理費，並應依約補貼被告出租系爭房屋所 增加之稅額負擔，為此請求以上開損害及支出抵銷原告所 得返還之押租金數額等語；原告則以回復原狀費用過鉅、 實際居住至7 月底，無須支付7 至9 月之管理費以及有關 稅額負擔之約定，違反法律強制禁止規定且有權利濫用云 云資為抗辯。經查：
⑴ 有關回復原狀之費用部分：
①按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條第1 項定有明文；另按系爭租約第9 條約定：「契約期 間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還 、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋 照原狀還甲方，乙方不得異議。」，是以兩造於系爭租約 關係終止時，為承租人之原告確實有回復原狀返還系爭房
屋予出租人即被告之義務。
②本件依被告所提出103 年9 月30日受領點交系爭房屋及日 後照片所示（見本院卷第31至39頁、第41、42頁），被告 指稱原告於交還系爭房屋時，屋內雜物散亂、任意堆置、 冰箱內遺留大量食物、冰箱門邊殘留疑似昆蟲死屍、馬桶 座墊上呈現黃漬污垢、餐桌吊燈電線損壞、垃圾未清除等 情，實有所本，應屬可信，是依系爭房屋上開狀況觀之， 被告前後2 次進行清潔，亦有必要，而以目前市場上清潔 費用計價之標準，並考量清潔公司人員古清樺第1 次清潔 日為103 年10月20日，工作時間自上午9 時許至同日下午 18時止，第2 次清潔時間則為翌日上午9 時許至下午13時 許，合計清潔時間長達13小時等情，業經被告提供清潔收 據、來賓訪客洽公施工登記簿各1 紙附卷可參（見本院卷 第40、105 頁），是以被告所稱因清潔系爭房屋合計所生 之清潔費用為8,000 元，尚屬合理，原告空言主張上開清 潔費用過高云云，誠乏所據，難謂可採。
⑵ 有關7 至9 月管理費部分：
①依系爭租約第7 條之約定：交付房屋日起，房屋之水電、 瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔（見本院支付 命令卷第10頁）。本件兩造係於103 年9 月30日合意終止 系爭租約，則原告自應依系爭租約之約定繼續給付系爭房 屋之租金及管理費至103 年9 月30日止，始合於系爭租約 之本旨。本件原告並未依約繳付系爭房屋於103 年7 至9 月之管理費，合計6,208 元，此款項係由被告之夫為原告 代為清償，業據被告提出代為繳納之金融帳戶明細節本及 管委會催繳單據各1 份附卷可查（見本院卷第49、50、10 7 頁），則被告依系爭租約第7 條之約定，主張原告應給 付7 至9 月之管理費等情，自屬有據。
②再者，針對本件租約之爭議，兩造在提起本件訴訟前，業 經被告委託其配偶即訴外人藍世桐與原告進行商議，於商 議過程中，訴外人藍世桐曾允諾原告不計收8 、9 月之租 金，雖兩造並未締結和解契約，難以商議之過程作為拘束 兩造之依據，然若放棄權利主張之一造願遵前諾，自應予 以尊重，是以本件被告固未以原告未繳納8 、9 月之租金 作為抵銷之主張，惟針對7 至9 月之管理費，依約本應由 原告負擔，且被告於訴訟前後均未有捨棄不為主張之意思 表示，則被告主張原告應給付7 至9 月合計6,208 元之管 理費，應為有理。
⑶ 有關稅額負擔部分：
①按凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之
所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。又所得稅法稱中華 民國來源所得，包括在中華民國境內之財產因租賃而取得 之租金，所得稅法第2 條第1 項、第8 條第5 款規定參照 。是就租賃所得課徵之綜合所得稅，其法定納稅義務人應 為所得人即出租人，惟基於私法自治原則，當事人間非不 得約定租賃所得所生所得稅額由承租人負擔。因此兩造另 行約定應由承租人即原告負擔出租人即被告因租賃所生所 得稅額，即系爭租約第18條之約定：「本件租屋僅供乙方 居住，不得設立營業且本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等 ，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責 補貼，乙方決不異議。」之約定，基於契約自由原則，自 屬合法，並無原告所稱違反公共利益、誠信原則抑或濫用 權利之情事，核先敘明。
②本件兩造既已約定應由原告負擔被告因出租系爭房屋所增 加之稅額負擔，且被告確實因出租系爭房屋增加個人綜合 所得稅賦，此有被告提出之財政部北區國稅局綜合所得稅 核定通知書及繳款書附卷為憑（見本院卷第108 至110 頁 ），則被告主張原告應負擔10,374元等語，自屬有據，應 屬可採。至原告主張上開約款有違反法律強制規定、公共 利益抑權利濫用云云，難謂可採。
３、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號判決參照）。本件兩造業於103 年9 月30日合意 終止系爭租約，則被告自對原告負有返還押租金26,000元 之義務，然原告亦應支付被告回復原狀等費用合計為24,5 82元（8,000 ＋6,208 ＋10,374），業經本院認定如前， 揆諸前揭規定，被告得就其得向原告請求之回復原狀等債 權，與原告向被告請求給付之26,000元押租金主張抵銷， 經抵銷後，被告尚應給付原告1,418 元（26,000－24,582 ），已堪是認。
（三）綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告返還押租 金1,418 元，及自支付命令送達翌日（即103 年11月1 日 ）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由 ，應予准許，其餘部分之押租金，以及原告主張被告有違 約情事，並請求被告應賠償其損害之請求，則均無理由， 應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定
，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。被告就其敗訴部分 陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌 定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款 、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉兆菊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 游意婷