臺灣新竹地方法院民事判決 103年度簡上字第108號
上 訴 人 吳玉麟
被 上訴 人 蕭煥亮
訴訟代理人 吳聖欽律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國103 年
9 月19日本院新竹簡易庭103 年度竹簡字第249 號第一審判決提
起上訴，本院於民國103 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：（一）上訴人係透過法務部行政執行署新竹行政執行處拍賣程序 而買受新竹市○○街00巷00號3 樓之2 房屋及所坐落之土 地（下稱系爭3 樓之2 房地），依該執行處就系爭3 樓之 2 房地拍賣公告記載：「義務人之母告知地下室有停車空 間，但一直未繳費亦不清楚有無專屬停車位。」等語，衡 情，上訴人不可能不看拍賣公告即參加投標，而一般人見 拍賣公告就停車位使用為上開之附記，已可想見大樓就停 車位已有分管契約，若非於投標前詢問大樓住戶或管委會 調查清楚，即是投標時已打算無停車位亦無妨，故上訴人 主張伊不知有分管契約之存在，而可不受其拘束云云，即 難採信，委不足採。
（二）被上訴人於98年10月28日向訴外人徐熊汾買受坐落新竹市 ○○段0000地號土地及其上同段2426建號，即「中正園中 園」社區（下稱系爭社區）中門牌號碼新竹市○○街00巷 00號4 樓之5 建物（下稱系爭4 樓之5 房地），當時買賣 之標的即含原審判決附圖所示編號13號停車位（下稱系爭 停車位），訴外人徐熊汾除於買賣契約書「建物標示」、 「土地標示」欄下方「備註」欄詳載「機械式車位壹個」 、車位編號：「後面中間上層」外，並交付「中正園中園 餘屋（成屋）明細表」給被上訴人，用以證明系爭4 樓之 5 房地配有系爭停車位，訴外人徐熊汾將系爭4 樓之5 房 地連同系爭停車位點交給被上訴人使用後，數年來住戶全 體均無異議，被上訴人亦依規定繳交停車位保養費用予管 委會，且由證人吳漢生之證述可知，關於停車位之分配及 使用，均是第一手住戶交接下來，在上訴人入住系爭社區 之前，住戶均相安無事，對於被上訴人使用系爭停車位並 無任何爭執，足證系爭社區住戶就停車位確實有分管契約 存在，被上訴人確實有系爭停車位之使用權。
（三）綜上所述，原審判決認事用法並無違誤，為此答辯聲明： ⒈上訴駁回。⒉訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：（一）原審判決認定系爭社區大樓地下停車場（即新竹市○○段 0000○號，下稱系爭停車場）訂有分管契約，容屬違誤： １、系爭停車場共規劃有上下二層循環型機械停車設備8 組， 合計有16個停車位，與編號17之平面停車位1 個，總計17 個停車位，因此就系爭停車場成立默示分管契約之人應為 擁有前開17個停車位持分之全部共有人，原審判決未查明 擁有停車位之共有人究為何人，僅憑被上訴人主張系爭停 車位係由其前手即訴外人徐熊汾所交付，即認系爭停車場 之擁有停車位之全部共有人間已成立默示之分管契約，殊 屬率斷。
２、再者，將停車位與公共設施面積併同登記為一建號，由區 分所有權人共有，再依有無購買停車位而為不同比例之分 配，即有購買停車位之人所應分配之比例為「停車位分配 比例」及「一般公設分配比例」，因此有停車位之人所分 配之比例應比沒有停車位之人所分配之比例為多，此乃交 易之常態，原審判決未就系爭停車場每個停車位究應分配 若干比例為說明，遽認被上訴人應分配1 個停車位，顯有 判決不備理由之違誤。
３、更況，被上訴人之前前手即訴外人黃淑美係經由拍賣取得 系爭4 樓之5 房地，並非向建商直接買受，而被上訴人亦 無法舉證法院於訴外人黃淑美拍定系爭4 樓之5 房地時曾 點交停車位予訴外人黃淑美之事實，原審判決對於究係如 何認定訴外人黃淑美於拍定時即已取得系爭停車位，並未 予以說明，且訴外人黃淑美並未出庭作證，被上訴人之前 手即訴外人徐熊汾亦已死亡，原審如何認定訴外人徐熊汾 確有交付系爭停車位予被上訴人？
４、另被上訴人所提出之系爭社區餘屋（成屋）明細表未經全 體區分所有權人依循公寓大廈管理條例規定產生約定專用 使用權，亦未公告週知或載明於社區大樓規約中，上訴人 根本不知悉有分管契約存在，自不受其拘束，且上開明細 表亦未載明系爭停車位即為被上訴人所買受之停車位，其 「後面中間上層」之標示亦與建商所簽署之「停車位證明 書」契約完全不同，因此可知建商從未簽署系爭停車位之 證明書予系爭4 樓之5 房地之所有權人，被上訴人穿鑿附 會主張擁有系爭停車位，強辯系爭停車位係前手另外付費 向建商購買有違事實。
５、又系爭4 樓之5 房地第一次登記所有權人為訴外人黃玉庭
，其並無向建商另外加購停車位，故無停車位證明書可供 移轉，嗣系爭4 樓之5 房地由訴外人黃淑美拍定取得，其 再轉賣予訴外人徐熊汾，再由訴外人徐熊汾轉賣予被上訴 人；而系爭3 樓之2 房地第一次登記所有權人為訴外人黃 泉發（即上開明細表記載之車位擁有者），嗣由訴外人蔡 慶和拍定取得系爭3 樓之2 房地，再由訴外人蔡慶和轉賣 給訴外人李竹清，依異動索引可知，訴外人黃泉發係於89 年3 月9 日被拍賣系爭3 樓之2 房地，惟被上訴人之前手 即訴外人徐熊汾係於87年6 月24日向訴外人黃淑美購買系 爭4 樓之5 房地，故當時訴外人黃泉發之所有權未被處分 移轉，故訴外人徐熊汾既未自訴外人黃泉發處取得系爭停 車位使用權，訴外人黃泉發復為系爭3 樓之2 房地之第一 次登記所有權人，上訴人拍得系爭3 樓之2 房地，自應取 得系爭停車位之使用權利。
６、末按分管契約不限於明示，默示亦可成立，但單純之沉默 與默許同意不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純 沉默而未為制止者，並非默許同意其繼續使用，公寓住戶 對他住戶占用共有土地之事，或因基於睦鄰情誼與人為善 ，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執反對，但並不 代表雙方有成立分管契約之默示意思表示。系爭社區大樓 如有向建商另外付費購買停車位者，即有「停車位證明書 」作為憑據，系爭4 樓之5 房地之第一手即訴外人黃玉庭 並無取得建商停車位契約，自無法讓售系爭停車位使用權 ，則被上訴人之前前手即訴外人黃淑美、前手即訴外人徐 熊汾及被上訴人自無從取得系爭停車位之使用權。（二）綜上，爰上訴聲明：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 ３、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人於98年10月28日與訴外人徐熊汾簽訂不動產買賣 契約書，向訴外人徐熊汾購買系爭4 樓之5 房地含系爭停 車位，並於98年11月26日以買賣為原因辦畢所有權移轉登 記，被上訴人自買受系爭4 樓之5 房地及系爭停車位後， 即將系爭4 樓之5 房地連同系爭停車位出租他人使用。（二）上訴人於100 年8 月30日，因拍賣取得系爭3 樓之2 房地 ，並於100 年9 月19日以拍賣為原因辦畢所有權移轉登記 。
（三）系爭停車位自102 年11月間起由上訴人占有使用迄今。四、兩造爭執事項：
（一）系爭停車位是否有分管契約？
（二）上訴人有無占有使用系爭停車位之正當權源？（三）被上訴人於原審所提先、備位之訴，請求上訴人返還系爭 停車位，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭社區全體住戶針對停車位之使用，已有默示合意之分 管契約存在，且上訴人應受分管契約之拘束：
１、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有 人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返 還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思 表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂 默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以 間接推知其效果意思者而言；共有物分管之約定，不以訂 立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自 占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益， 各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有 默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、 83年度台上字第1377號判決意旨均同此見解）。是縱共有 人間就共有物之使用未訂立分管契約之書面，倘其對各自 使用之土地已歷有年所，亦得認共有人間有默示之分管契 約存在。另公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定， 該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。 ２、本件上訴人固稱訴外人黃淑美之前手即訴外人黃玉庭並無 讓售系爭停車位之使用權，因此訴外人黃淑美、徐熊汾及 被上訴人均無法受讓系爭停車位之使用權，且否認系爭社 區針對停車空間存在分管契約云云，惟查：
⑴ 系爭停車位係坐落新竹市○○段0000○號建物範圍內之特 定空間，系爭社區規劃之「停車位空間」係位於地下層共 同使用部分，共規劃有上下二層循環型機械停車設備共8 組，合計有16個停車位，另有如原審判決附圖所示編號17 之平面停車位1 個，目前係由訴外人吳漢生占有使用之事 實，有現況照片及系爭2438建號建物登記謄本在卷可稽（ 見原審卷第13頁、第140 頁）。
⑵ 本件依被上訴人所提系爭不動產買賣契約書所示（見原審 卷第9 至11頁背面），被上訴人向訴外人徐熊汾購買系爭 4 樓之5 房地，其買賣標的包含機械式之汽車停車位1 個 ，車位編號記載為「後面中間上層」等語，又依訴外人徐
熊汾所交付其前手即訴外人黃淑美所移交，現由被上訴人 持有之「中正園中園餘屋（成屋）明細表」可知，被上訴 人所買受系爭4 樓之5 房地，確配屬有地下室機械式車位 1 個，且註記該停車位之位置在後面中間上層，此觀「中 正園中園餘屋（成屋）明細表」自明（見原審卷第66頁） ，再對照被上訴人所提之系爭社區地下一樓車位圖以觀（ 見原審卷第5 頁），其後面中間上層位置之停車位應係屬 編號13號之停車位無訛，則被上訴人主張其所購買之系爭 4 樓之5 房地，其買賣標的包含如原審判決附圖所示編號 13號之系爭停車位等語，堪認尚非虛妄，至被上訴人針對 系爭停車位有無合法使用權源，則須依系爭社區針對系爭 停車場停車位有無成立分管契約資以認定，則詳述如後。 ⑶ 本件上訴人固稱訴外人黃淑美之前手即訴外人黃玉庭並無 讓售系爭停車位之使用權，因此訴外人黃淑美、徐熊汾及 被上訴人均無法受讓系爭停車位之使用權云云，惟查：系 爭停車位並非自行增設或獎勵停車位，並無獨立之所有權 狀，自無法單獨移轉。又系爭停車位之性質既為法定停車 空間，權利表徵為附屬建物之共有部分，不得與主建物分 離，須隨同主建物辦理附屬建物之移轉登記。是以系爭停 車位係附屬在被上訴人所購得之系爭2426建號（即系爭4 樓之5 房地）隨同主建物而為移轉，此據建築改良物登記 簿之備考欄明確記載「共同使用部分見2438建號」等語即 明（見原審卷第120 頁），此情形誠如上訴人依拍賣取得 系爭3 樓之2 房地，共同使用部分之2438號建物之應有部 分隨同移轉，亦同此理，而本件被上訴人針對系爭停車位 使用權之有無，須賴系爭社區針對系爭停車場，即共有部 分有無形成分管契約加以界定，核與上訴人所稱系爭停車 位使用權之讓售與否無涉，本件上訴人上訴意旨主張被上 訴人無法受讓系爭停車位之使用權云云，顯然誤會本件爭 執之點。
⑷ 系爭社區針對系爭停車場之使用確已成立默示合意之分管 契約，且被上訴人針對系爭停車位已因分管契約取得使用 權源：
①查，上訴人對於被上訴人自買受系爭4 樓之5 房地以來， 即使用系爭停車位，其前則由被上訴人之前手徐熊汾使用 等情均不爭執，且上訴人亦自承：他於100 年間拍得系爭 3 樓之2 房地時，因車位之使用狀態不明，也不知道有無 停車位，當時系爭停車位應係由被上訴人使用，直至102 年11月間，因得知向被上訴人承租系爭停車位者，不再使 用系爭停車位，故開始占有使用系爭停車位等語（見原審
卷第29頁、第76至77頁），另據證人吳漢生即系爭社區管 理委員會主任委員於原審具結證稱：伊自97年11月間開始 住在系爭社區，買受該社區門牌號碼新竹市○○街00巷00 號5 樓之9 、10二戶房地，前手將二戶房地打通使用，伊 所購前開房地含二個停車位，前手告知有向建商購買二個 停車位，並有交付車位證明切結書，該社區之前並未成立 管理委員會，就地下室停車位之使用，都是繼受前手的權 利使用停車位，關於系爭停車位，因被上訴人將其所有之 系爭4 樓之5 房地出租，均是由被上訴人之房客在使用， 後來上訴人買受系爭3 樓之2 房地後，發生系爭停車位使 用權糾紛，雙方都曾找他協調，但他無能力判斷系爭停車 位應歸屬何人使用，故請兩造透過訴訟解決，系爭社區嗣 已於102 年10月間成立管理委員會，由他擔任主任委員， 並依法送核備在案，目前編號13號之停車位係由上訴人占 有使用，基於使用者付費原則，因而請上訴人給付停車費 用等語綦詳（見原審卷第96頁背面至98頁），是以被上訴 人前開主張系爭停車位一直以來係由被上訴人之前前手即 訴外人黃淑美、前手即訴外人徐熊汾及被上訴人占有使用 ，嗣自102 年11月間，上訴人見被上訴人之房客不再使用 系爭停車位，始遭上訴人占有使用等情，堪可採信。 ②按分管契約並不以有書面契約存在為必要，以各區分所有 權人之使用，對各自占有管領之部分，互相容忍，未予干 涉，且持續相當之期間，足以間接推知共有人間實際上劃 定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相尊重，未有異 議，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約。第查： Ⅰ.本件被上訴人之前前手住戶即訴外人黃淑美於84年7 月13 日經由本院84年度執字第3 號強制執行事件拍賣取得系爭 4 樓之5 房地，迄今已近20載，有改良物登記簿在卷可佐 （見原審卷第121 頁），其間均係由訴外人黃淑美占有使 用系爭停車位，數年來亦無任何住戶提出異議，迨訴外人 黃淑美將系爭4 樓之5 房地連同系爭停車位出售訴外人徐 熊汾，再由訴外人徐熊汾將系爭4 樓之5 房地連同系爭停 車位出售予被上訴人，亦先後由被上訴人前手即訴外人徐 熊汾及被上訴人占有使用系爭停車位多年，均相安無事， 並無爭議，足見系爭停車位確有分管契約存在。 Ⅱ.本件系爭社區之住戶中目前2 樓之2 、3 樓之5 住戶持有 建商所出具之停車位證明書，此有上訴人所提停車位證明 書等件附卷可佐（見原審卷第31頁、第74頁），而該二戶 住戶亦長期分別占有使用如原審判決附圖所示編號11號、 2 號停車位迄今，另據證人吳漢生於原審具結證稱：目前
大家都是繼受前手之停車位專用權使用停車位，伊前手是 直接向建商購買房地之第一手住戶，前手告知有向建商購 買二個停車位，一個是平面車位，一個是機械式車位，前 手並有出具切結書予以證明等語明確（見原審卷第97、98 頁），並據其提出其前屋主即訴外人王麗雲所交付之車位 證明切結書及系爭社區車庫平面圖附卷可參（見原審卷第 124 、125 頁），而證人吳漢生自買受系爭5 樓之9 、5 樓之10房地以來，亦繼受前手權利占有使用如原審判決附 圖所示編號3 、17號之停車位，準此，堪認系爭社區大樓 建商與各戶承購人締結買賣契約之際，應已就系爭地下室 停車位之使用收益，成立停車位使用權之分管契約等情， 至為明灼。
Ⅲ.據上所述，本件被上訴人固無法提出系爭社區大樓全體住 戶所締結明確之書面分管契約書，惟揆諸前開說明，系爭 4 樓之5 房地自原始住戶即被上訴人之前前手即訴外人黃 淑美入住系爭社區以來，系爭停車位即歷由被上訴人前前 手即訴外人黃淑美、被上訴人前手即訴外人徐熊汾、被上 訴人使用歷有年所，該社區大樓之共有人均未曾干涉，或 提出異議，揆諸前開說明，亦認系爭社區區分所有權人就 系爭停車位，已有由被上訴人使用之默示分管契約存在， 尚足堪認。
⑸ 上訴人應受系爭社區有關社區停車位分管契約之拘束： ①按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對 於受讓人仍繼續存在」（最高法院48年度台上字第1065號 判例參照），是以就維持法律秩序之安定性而言，固有其 必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可 得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束， 有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權 之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司 法院大法官釋字第349 號解釋文參照。再按共有人如依分 管契約而占有使用共有物之特定部分時，他共有人嗣後如 將其對共有物之應有部分，讓與第三人者，除有特別情事 外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束（最高法院10 1 年度台上第192 號、99年度台上第2278號判決均同此意 旨）。本件系爭社區住戶對於系爭停車位應已存在默示合 意之分管契約，詳述如前，基於維持共有物管理秩序之安 定性，於受讓人知悉該分管契約或有可得知之情形，仍應 受該分管契約之約束，先予敘明。
②又所謂「知悉」應從「受讓人」「主觀上」之認知予以定 斷，所謂「可得知」則應從「客觀上」各種環境條件，以 「一般人」之認知綜合判斷。至於知悉或可得知之範圍， 以對分管契約任一特定內容有所認知即可，不以對全部分 管契約之全部內容均有認知為必要，否則任由受讓人以知 悉部分受拘束，不知悉部分不受拘束而為主張，將使分管 契約割裂適用，失其分管約定之整體性要非法之所許。其 所謂「受分管契約之拘束」，係指受讓人除就其他共有人 專用部分有容忍之義務外，如受讓人依該分管契約亦有專 用部分時，該受讓人對該特定部分亦有專用權，自不待言 。經查，系爭停車位客觀上自原始住戶即被上訴人之前前 手黃淑美入住之時起，即分別由訴外人黃淑美、徐熊汾及 被上訴人接續占有使用之情，詳如前述，而上訴人於100 年8 月30日經法務部行政執行署新竹分署拍定取得系爭3 樓之2 房地，並入住使用後，亦已知悉系爭停車位係由被 上訴人交付承租人停車使用，嗣因認被上訴人之承租人已 不再使用系爭停車位，乃自於購買系爭3 樓之2 房地2 載 餘後之102 年11月間，開始占用系爭停車位，足見上訴人 於購買系爭3 樓之2 房地前，其主觀上已可由系爭社區大 樓之地下室停車情狀之外觀，顯然可見系爭停車位係由特 定之部分共有人占用，綜此客觀環境條件而論，應可認定 凡有意購買系爭社區房地之一般人到現場看屋時，對於系 爭停車位之分管契約之存在有「可得知」之情形，應受該 分管契約之拘束。準此，上訴人拍定取得系爭3 樓之2 房 地時，客觀上「可得知」前開默示分管契約存在，依前揭 說明，自應受該分管契約之拘束，至上訴人主張分管契約 未經公告不生效力云云，顯然未明本件之分管契約係為默 示合意，揆諸前開判例意旨及實務見解，乃為維持多數人 法律秩序之安定性，不僅原住戶應受其拘束，受讓之後手 亦受其拘束之原理原則，既為默示合意成立分管契約，自 無上訴人所稱未經公告不生效力之問題，是上訴人就此所 為主張，誠乏所據，難謂可採。
（二）本件上訴人無法證明使用占有系爭停車位之正當權源： １、本件上訴人雖抗辯伊經由前手李竹清告知所買受系爭3 樓 之2 房地，有配置1 個停車位，即系爭停車位，但因前手 所駕之休旅車太大，難以停放，故未使用系爭停車位云云 。惟查：
⑴ 上訴人自承：他於100 年間拍得系爭3 樓之2 房地時，因 車位之使用狀態不明，也不知道有無停車位，當時系爭車 位應係由被上訴人使用，直至102 年11月間，因得知向被
上訴人承租系爭停車位者，不再使用系爭停車位，故開始 占有使用系爭停車位等語（見原審卷第29頁、第76至77頁 ），已詳述如前，足稽上訴人於拍得系爭3 樓之2 房地之 際，誠不知有無停車位，且不知停車位使用狀態，而係利 用被上訴人之承租人未使用系爭停車位之空檔加以利用。 ⑵ 本件上訴人緣因於訴外人裕富工程行負責人李竹清積欠營 業稅未繳，遭財政部台灣省北區國稅局新竹市分局聲請對 其名下財產強制執行，經法務部行政執行署新竹行政執行 處以99年度營稅執特專字第00000000號受理強制執行後， 乃查封原訴外人李竹清所有系爭3 樓之2 房地，查封當日 據訴外人李竹清之母表示系爭3 樓之2 房地係由家屬自住 ，並無出租，地下室有停車空間，但因一直未繳費，也沒 使用，不清楚有無專屬停車位等語，而拍賣公告則載明「 ⒊義務人之母告知地下室有停車空間，但一直未繳費，亦 不清楚有無專屬停車位。⒋經詢問一F 住戶，其告知地下 室停車位均係機械式停車位，李竹清究竟有無專屬停車位 或住戶均可停放不清楚」等語，此有查封筆錄及拍賣公告 附卷足稽（見原審院卷第46、51頁），又據證人吳漢生於 原審結證稱：上訴人買受系爭3 樓之2 房地前，前屋主曾 向伊告知，該戶也有1 個停車位，但因他的車子比較大， 故一直未停放在地下室的停車格而未使用，前屋主稱並不 確定他的停車位是哪一個，但他知道停車位應該是在系爭 停車位那區範圍內的其中一個，惟無法確認是哪一個停車 位等語明確（見原審卷第97頁反面），是據訴外人李竹清 之母於查封當日所陳，再佐以證人吳漢生前開所證，前屋 主即訴外人李竹清尚且僅知悉該戶所配屬停車位應係系爭 停車位那區範圍的其中一個，惟並無法確認，自無可能明 確告知上訴人系爭停車位即是系爭3 樓之2 房地所配屬之 專用停車位。又衡之，上訴人既自承於100 年間拍賣取得 系爭3 樓之2 房地時，尚不知是否配屬車位，復不知配屬 之車位為何，甚而分別於100 年12月、101 年1 月間猶以 系爭社區地下室停車位之專用權有爭議為由，陸續寄發郵 局存證信函予該社區之2 樓之1 、4 樓之2 、4 樓之5 （ 被上訴人所有）、4 樓之6 等各戶，要求其等出面協商解 決等語，此有上訴人所寄之郵局存證信函附卷足憑（見原 審卷第39、40頁、第92頁），再佐以上開信函中，上訴人 並未明確表徵其可使用之停車位編號，足徵上訴人主觀上 自係因無法確認系爭3 樓之2 房地所屬停車位編號及位置 ，始有寄發存證信函請求相關區分所有權人出面商議停車 位之情事，上訴人辯以前手李竹清告知所買受系爭3 樓之
2 房地，有配置1 個停車位，即系爭停車位云云，悖於事 實，且乏所據，難謂可採。
２、上訴人另抗辯係因系爭社區大樓成立管理委員會後，經管 理委員會認定伊有權使用停車位，始開始占有系爭停車位 ，並繳納停車管理費，是伊有使用系爭停車位之正當權源 云云。然查，據證人吳漢生於原審結證稱：伊目前係擔任 系爭社區管理委員會之主任委員，兩造發生系爭停車位糾 紛後，曾找伊協調，但伊無能力判斷系爭停車位應歸屬何 人使用，故請渠等透過訴訟解決，因目前系爭停車位係由 上訴人占有，基於使用者付費原則，乃請上訴人給付停車 費用等語綦詳（見原審卷第97頁反面、第98頁），足見系 爭社區管理委員會係基於使用者付費之原則始要求上訴人 支付系爭停車位之管理費，並無確認且無權就系爭停車位 使用權之爭執加以釐清之意，則上訴人據以抗辯其就系爭 停車位有正當使用權源云云，尚難採信。此外，上訴人並 未能舉證證明其就系爭停車位有何合法、正當之使用權源 ，則其前開所辯，即難遽採。綜上，上訴人既無法提出證 明以明其有使用系爭停車位正當權限，則上訴人主張其所 拍得之系爭3 樓之2 房屋所配屬之專用停車位即為系爭停 車位云云，自乏所據，難謂可採。
（三）針對共有人分管契約之內容，不受應有部分換算後大小之 限制，本件被上訴人所提先位之訴，依分管契約、民法7 67條前段規定，請求上訴人返還系爭停車位，即有理由： １、本件上訴人固辯稱系爭社區地下室之停車位應按住戶就系 爭2438建號共有部分所登記之應有部分大小排列分配，始 為公平云云。惟查：
⑴ 按本諸契約自由原則，共有人就分管契約之內容，約定占 有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應 有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物 ，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之， 是自不得以就系爭建物之應有部分較高，即遽認該區分所 有權人必有受分配一個停車位之權限，且藉此違反原社區 區分所有權人所成立分管契約之約定。
⑵ 本件系爭社區大樓建商與各戶承購人締結買賣契約之際， 應已就系爭地下室停車位之使用，成立停車位使用權之分 管契約之情，業如前述，復參以系爭社區大樓停車位目前 主張有停車位專用權住戶就系爭2438建號共有部分，以其 中3 樓之5 住戶之應有部分為最少，惟其持有建商所出具 之停車位證明書之情，足見系爭社區大樓就地下室停車位 之分配使用，仍係依據住戶間之分管契約，尚非概依住戶
就系爭2438建號共有部分比例為認定，再者，系爭地下室 停車位既有分管契約存在，揆諸前開說明，該特定共有人 即得本於全體共有人間成立之分管契約，專用該特定停車 位，並排除其他共有人對於該特定停車位之使用、收益權 利，而該共有物之分管契約，並有拘束該分管契約當事人 之效力，是上訴人前開所辯，尚非足採。
２、至上訴人於言詞辯論期日主張傳喚系爭社區5 樓之1 之住 戶證明5 樓之1 之住戶事實上並無停車位云云，惟查：系 爭社區5 樓之1 之住戶是否有使用系爭社區所附停車位之 合法權源，與本件在探討系爭停車位之使用分管狀況及被 上訴人抑或上訴人何人針對系爭停車位有合法權源等爭議 無涉，申言之，系爭社區5 樓之1 住戶是否有停車位一情 ，實無礙於本件事實之認定，核無傳喚系爭社區5 樓之1 住戶證述之必要，附此敘明。
３、被上訴人於原審先位之訴，依分管契約、民法767 條前段 規定，請求上訴人返還系爭停車位，為有理由，原審據此 以為被上訴人有利之判決，並無違誤：
⑴ 按民法第818 條固規定，各共有人按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用、收益之權，同法第821 條但書亦規 定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 惟同法第820 條第1 項（修正前）明定：共有物除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、 收益，足見上開第818 條及第821 條但書之規定係指共有 物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人 就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分 為使用、收益，乃當然之解釋；共有人就共有物分管之部 分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得 為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821 條但 書規定之適用（最高法院88年度台上字第61號、86年度台 上字第1656號、91年度台上字第242 號、99年度台上字第 2397號判決意旨均同此見解）。
⑵ 本件被上訴人依系爭社區大樓住戶間就系爭停車位之分管 契約約定，對於系爭停車位有占有使用權限，另上訴人無 法證明占有、使用系爭停車位之正當權源等情，業如前述 ，揆諸前開說明，被上訴人於原審先位之訴，依分管契約 、民法767 條前段規定，對於無權占有系爭停車位之上訴 人，為自己之利益單獨請求上訴人騰空返還系爭停車位， 於法有據，原審為被上訴人有利之判決，並無違誤，而上 訴人先位之訴，既有理由，其備位之訴不應再予審酌，上 訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據， 經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不 逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 林南薰
法 官 吳靜怡
法 官 劉兆菊
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
書記官 許弘杰