臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1937號
原 告 丁鏗仁
訴訟代理人 莊明翰律師
被 告 關德源
關德旺
關麗雪
關承洋
共 同
訴訟代理人 陳柏舟律師
上列當事人間請求返還車位等事件，經本院於民國104 年1 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國85年8 月間向前手張志成購買門牌號碼新北市 ○○區○○路000 號及其坐落新北市○○區○○段000 地 號土地（下稱系爭房屋），共用部分為新北市○○區○○ 段0000○號、權利範圍為319/10000 ，及新北市○○區○ ○段0000○號、權利範圍為844/10000 。然原告於97年1 月間向社區其他住戶購買停車位時，經承辦代書告知始知 ，原告所購買之上開房地應附有一停車位之持份。嗣原告 於97年調查後，得知系爭社區之停車位可分為二部分：其 一為停車位屬個人所有，並有建物持分，此類住戶於建物 謄本所載「共有部分新北市○○區○○段0000○號」將停 車位之持分納入，較一般無停車位之住戶持分高，剩餘停 車位均為公共車位，屬全體住戶持有，持分平均分給全體 住戶，由管理委員會統一管理。前者停車位之管理費用為 每月新臺幣（下同）500 元，後者向管委會承租停車位每 月租金為3,500 元。查原告所有系爭房屋之前前手為訴外 人游阿雪，而游阿雪為原始之地主，當初係由游阿雪提供 土地與建商共同興建系爭房屋，並與建商達成協議，分配 有編號17之停車位，此有管委會回文可證。是以系爭房屋 於合建時或購買建物時，住戶間即已成立分管契約，約定 系爭編號17之停車位屬門牌號碼新北市○○區○○路000 號之所有權人使用。
（二）另依證人黃和順、張洪熙於鈞院之言詞辯論期日之證詞可 知訴外人游阿雪為參與合建之地主之一，當時參與地主均 有分得房屋及車位，建商於分配車位時，會將車位圖交由
地主選，地主選上車位由地主在車位旁簽名。查被告關德 旺之家屬於本社區共有3 戶，所有權人分別為關德雪、訴 外人林鳳及被告承洋，其共有部分新北市○○區○○段00 00○號，權利範圍分別為27/10000、33/10000 、39/1000 0 ，顯然被告等人之名下並無停車位之持分存在。而系爭 車位既屬游阿雪參與合建所分得之車位，而游阿雪將門牌 號碼新北市○○區○○路000 號建物及土地之權利轉賣予 原告，原告當然取得系爭車位之所有權。又系爭停車位除 供被告關德源、關麗雪及被告關承洋共同使用外，另被告 關德旺開設計程車行，經常將系爭停車位用來停放計程車 ，是以系爭編號17之停車位現由被告等人無權占有，爰依 民法第767 條、分管契約之約定請求被告將編號17之停車 位騰空返還予原告。
（三）次按最高法院61年台上字第1695號判例參照，被告等人無 權占用原告之停車位，而系爭停車位位在新北市中和區景 新路上，附近商店林立，停車不易，社區停車位每月3,50 0 元，有車位僅須負擔500 元，差額3,000 元，故原告以 3,000 元金額計算5 年相當於租金之不當得利180,000 元 ，並請求被告等人自起訴狀後至返還系爭停車位止，按月 於每月10日給付租金3,000 元。
（四）併聲明為：①被告等應將坐落新北市○○區○○段○0000 ○號（即門牌號碼新北市○○區○○街0 號地下1 層）編 號17所示停車位返還予原告。②被告等人應連帶給付原告 18萬元，及自103 年3 月10日起，至返還前開停車位之日 止，按月於每月10日給付原告3,000 元。③訴訟費用由被 告等負擔。④原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）原告雖謂其「前前手」即訴外人游阿雪為原車位使用人， 但未見原告提出分管契約舉證之，且停車位之使用權並非 物權之所有權，共有人就共有部分車位之編號亦能變更之 ，車位使用人更可單獨將使用權轉讓於他人，縱使原告舉 證證明游阿雪為原車位使用人，但並不因此可證明訴外人 游阿雪已經將該車位使用之權利，轉讓於其下一手買主， 而其下一手買主，若是並未購買車位之使用權，自不可能 移轉予原告，則原告除應提出分管契約證明訴外人游阿雪 為原使用人外，更應舉證其不動產買賣契約之中，包含購 買停車位之使用權利，並經過前手交付占有。更何況原告 亦自承，系爭編號17之車位，最早係由「游阿雪家屬」使 用，而非由游阿雪使用，則該大樓縱有分管契約，亦應是 由「游阿雪家屬」分管使用。而所謂游阿雪家屬，即是指
游阿雪之子女，即訴外人呂秋月及呂學毅二人，因當時該 大廈持有房屋所有權者，游阿雪家屬只有呂秋月及呂學毅 ，呂秋月及呂學毅所持有該大廈之房屋，於85年6 月24日 分別移轉予被告關麗雪及被告關德鴻，有買賣契約書可憑 ，則該等分管使用之權利，自應認已移轉予被告，原告並 非受讓停車位使用權利之人。
（二）按民法第943 條規定，被告自85年4 月起即開始使用編號 17停車位，並繳交停車費，早於原告取得其房屋所有權之 時間。期間不但未見任何住戶反應，管理委員會亦是持續 向被告收取停車費，至今將近二十年。而按最高法院87年 台上第1359號判決、最高法院83年台上字第1377號判決參 照，被告既自原告取得房屋所有權之前即已使用系爭編號 17車位至今，所有住戶（包含原告）及管理委員會亦默示 同意被告使用該車位，自應認有默示分管契約之存在，不 能任由原告於二十年後，不經舉證而任意推翻，影響法律 狀態之安定性。本件原告自85年8 月購買其房屋之前，編 號17之停車位即已為被告所使用，原告購買房屋至今始提 出本件訴訟，足認原告購買之時，前手賣方亦是告知原告 ，該等房屋買賣交易並不包括停車位之使用權，也因此未 移轉占有予原告，否則，原告豈有可能任由被告使用至今 ？如原告買受房屋時，亦知其價金不包含停車位之使用權 利，豈能向被告主張？如原告買受房屋時，主觀上認為價 金包含停車位使用權利，事實上卻沒有，則應為賣方權利 瑕疵擔保之問題，原告自應向前手買方主張之。（三）又之系爭編號17之停車位，當初係因原使用人即訴外人游 阿雪一家人發生債務危機，債權人遍及系爭大廈之住戶， 訴外人游阿雪一家即將其所有之不動產全數授權予當時債 務處理委員會處理，被告於當時即取得系爭編號17停車位 之所有權用以抵債。嗣後訴外人游阿雪之子呂學毅即將系 爭車位之不動產移轉予被告關德源，故原告之前手張志成 即無法將系爭停車位移轉予原告。復原告之前手張志成之 父親張文忠，亦為債權人處理委員會成員之一，是以原告 於購買系爭房屋時，即已認知未包含系爭停車位，故被告 等人並非無權占有。
（四）退萬步言，縱認如原告所主張，其前前手因分管契約而取 得車位使用權，但是否將車位之占有移轉予原告之前手？ 原告之前手又是否將車位之占有移轉予原告？並非無疑。 依民法第946 條規定，原告自應先證明曾自前手移轉占有 。然而事實上，原告取得房屋所有權之前，被告已經取得 系爭編號17停車位之占有使用權利，並依該大樓管理規定
，繳交停車費，則原告自不可能自其前手受讓停車位之占 有，申言之，原告並未取得停車位之使用權利。而若原告 買受房屋時，其前手並未出售停車位之使用權利，亦未交 付占有予原告，則原告自未曾受讓系爭停車位之使用權， 豈又能主張被告無權占有？再退步言，若認原告買受房屋 時，因共有之應有部分較被告為多及原始之分管契約而取 得車位之使用權，則自該時起，原告即已知或可得知可依 分管契約請求返還車位，依民法第125 條、第128 條規定 ，原告提起本件訴訟，已罹於時效。
（五）併為答辯聲明：①原告之訴及假執行之聲明均駁回。②訴 訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、本件原告於85年8 月向訴外人張志成購買門牌號碼新北市○ ○區○○路000 號及坐落於新北市○○區○○段000 地號土 地，共用部分為：新北市○○區○○段0000○號，權利範圍 為319/10000 ，及新北市○○區○○段0000○號權利範圍為 844/10000 之事實，有建物所有權狀影本及土地、建物登記 謄本等件在卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪認此部分事實 為真實。
四、原告主張購買系爭房屋時，其所購買共用部分之持份較一般 無車位住位持分高，況系爭房屋於興建之初係由訴外人游阿 雪提供土地與建商共同合建，建商於合建後即分配系爭編號 17之車位供游阿雪使用，故住戶與建商之間即已成立分管契 約，約定系爭編號17之停車位由門牌號碼新北市○○區○○ 路000 號之所有權人使用。然系爭編車17之停車位現由被告 等人占有使用中，爰依民法第767 條第1 項之規定及分管契 約之約定，請求被告等人將系爭編號17之停車位返還予原告 ，並給付不當得利等語，則為被告所否認，並以前開情詞置 辯。是本件爭點厥為：（一）本件原告所主張之請求權是否 已罹於時效而消滅？（二）系爭編號17之停車位是否由原告 所有，或得依分管契約之約定由原告使用？又原告主張依民 法第767 條規定，請求被告等人返還系爭停車位是否有理由 ？茲分述如下：
（一）本件原告所主張之請求權是否已罹於時效而消滅？ 按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125 條前段固 定有明文。惟已登記不動產所有人之回復請求權，無民法 第125 條消滅時效規定之適用，亦經司法院大法官會議釋 字第107 號解釋甚明。被告等人雖抗辯原告主張其於85年 8 月買受系爭房屋時，即因共有之應有部分較被告多及原 始之分管契約而取得系爭停車位之使用權，已罹於時效而
消滅云云。然查，原告主張返還系爭編號17之停車位之依 據有二，一為民法第767 條第1 項所有物返還請求權之規 定，另一則基於分管契約之約定，是本件縱認被告等人占 有系爭編號17之停車位已長達18年一節屬實，惟系爭編號 17之停車位既屬已登記之不動產，則依前揭大法官會議解 釋，原告所主張系爭編號17之停車位之「所有物返還請求 權」部分並無民法第125 條消滅時效規定之適用，故被告 上開時效消滅之抗辯，並無法阻卻原告依民法第767 條第 1 項規定，請求被告返還系爭編號17之停車位，合先敘明 。
（二）系爭編號17之停車位是否由原告所有，或得依分管契約之 約定由原告使用？又原告主張依民法第767 條規定，請求 被告等人返還系爭停車位是否有理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求（最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。職是 ，原告既依民法第767 條所有權規定主張取得系爭停車位 之專有使用權利，依法自應先行證明其所取得系爭應有部 分，確係對應系爭停車位之專有使用權，或提出其他足以 表彰取得系爭停車位專有使用權之相關證明，始得據以排 除他人之占有，否則縱令被告無法積極證明其確屬合法占 有系爭停車位，仍無由藉此反向推論原告業已取得系爭停 車位專有使用權，合先敘明。
2、再按共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所 有權移轉時，隨同移轉於同一人，75年5 月16日修正前之 土地登記規則第72條第2 款（應為修訂後之第94條）定有 明文。再按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分 以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用 者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建 築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者 從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3 條第 5 款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定 專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權 人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用 該特定專用部分，即屬有權使用。次按公寓大廈之地下室 停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其
他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂 樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位， 倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使 用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下室停車位因 全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有 權人縱未購買停車位，惟因持有公共設施應有部分，而應 有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於 地下室停車位部分。是以，無單獨編列建號之公寓大廈之 地下室停車位，其全體區分所有權人之應有部分應抽象地 存在於共有物即停車位之全部，若未受讓分管契約或規約 之約定專有停車位使用權者，並非當然取得約定專用特定 停車位之使用權。
3、經查，依居住在系爭冠倫京華大廈之原始住戶證人黃和順 、張洪熙於本院103 年9 月9 日言詞期日證稱：「（問： 你如何判斷建商有六樓及一二樓那戶掛一個車位？）代書 有跟我分析公設寫在權狀裡面，裡面也有用鉛筆寫說車位 ，我才知道車位是掛在哪一戶下面，沒有寫說幾號在哪裡 ，跟我其他戶比起來，有掛車位的公設持分多一點，沒掛 車位的就跟一般持分一樣」、「（問：你如何判斷建商有 在1 樓及11樓掛車位？）一樓和十一樓的權狀公設比有比 較多，我有跟代書確認過，當初在登記車位的時候有一張 表格，是所有車位編號的表格，上面有記載配合的房子登 記情形，選好車位就有記載將來要登記車位的產權及相對 應的房子）」等語（見本院卷第83頁、第84頁反面），堪 認系爭冠倫京華大廈就全部公共設施係以編列二個建號10 78、1079號方式為登記，而地下室停車位既附屬於上開建 號建物中，系爭停車位之共同使用部分係屬全體住戶所共 有，自為上開所述第二種停車位之性質。
4、原告雖以證人張洪𤋮證稱：「（問：是否知道游阿雪當時 參與合建分配建物與停車位分得多少？）我知道他有分到 車位在B1，他兒子在停，幾個我不清楚，房子也是一二樓 有店面，好像在4 樓也有分到，其他我不清楚」、「（問 ：否知道游阿雪當時參與合建分配建物與停車位分得多少 ？）我不是很清楚，但我知道他有一樓二樓及三樓四樓， 停車位我知道他們有停一個車位在B1」等語（見本院卷第 83頁反面、第85頁），主張原告所買受之系爭房屋時其前 前手即訴外人游阿雪既已與建商約定專用得使用系爭編號 17號停車位，而原告現買受系爭房屋，是以爭編號17之停 車位即應為原告所有。惟查依上開證人所述可知，游阿雪 提供土地供建商合建後，除分配系爭房屋外，尚還分配有
別層樓之房屋，則系爭編號17之停車位是否為游阿雪專用 已不明確，又縱認系爭編號17之停車位確實係當初游阿雪 與建商約定由其專用，然編號17之停車位之專用權是否即 附屬於系爭房屋之持分內，實有有疑。復原告雖又提出其 所製作社區私有車位名單及持分、被告等人及其家屬之建 物持分明細表，主張其所買受系爭房屋之共有部分（即新 北市○○區○○段0000○號）持分明顯高於被告等人之持 分（見本院卷第99頁、100 頁），故被告等人使用系爭車 位即屬無權占用。然查原告曾於97年1 月29日向訴外人辛 淑惠購買共有部分即景華段1078號之持分87/10000編號22 之停車位一個，對照原告所製作私有停車位持分明細表， 訴外人辛淑惠之持分亦僅有87/10000，明顯低於原告所列 之其他私有車位之所有權人，顯認系爭房屋共有部分之高 低核與有無停車位之專用權無關，難以各區分所有權人就 共同使用部分其應有部分比例之多寡判斷各區分所有權人 是否有停車位之專用權。綜上，原告既無法舉證證明其有 使用系爭車位之專用權，足認系爭社區之區分所有權人取 得之停車位僅有約定之使用權，原告主張其就系爭車位具 有所有權等語，實屬無據。
5、復原告主張系爭編號17之停車位為合建地主游阿雪所分得 ，建商既與游阿雪達成協議將系爭車位交由游阿雪使用， 而游阿雪將系爭房屋賣予訴外人張志成時，系爭車位之使 用權當然隨之移轉，嗣張志成將系爭房屋出賣予原告，原 告仍可據合建地主與住戶之協議內容，主張有分管契約等 云云。然依證人黃和順於本院103 年9 月9 日之證詞：「 （問：當初合建時有分管協議書嗎？）沒有分管協議書， 他叫我們自己選好，後來送來給我們的也沒有登記，是我 後來問代書，代書幫我算好才知道哪戶有車位」等語，核 與證人張洪熙證稱「（問：當初合建時車位有分管協議書 ？）剛開始房子建好的時候，要分車位的時候，車位相對 應的房子都已經是固定的。」、「（問：協議書是你們自 己寫的還是建商提供的？）是建商提供的，地主大家都有 簽名，沒有簽到名的就是屬於公共車位。」等語（見本院 卷第83頁反面、第85頁反面），證人兩人就合建時有無與 建商有分管協議說法已有不同，故系爭社區大樓是否確實 於建造之初有與建商達成分管協議，及證人黃和順、張洪 熙究係如何取得停車位之使用權，確有疑義，自難謂以上 開證人證詞遽認系爭社區大樓就停車位部分已與建商間有 分管契約之約定。縱認系爭編號17之停車位確實由游阿雪 與建商達成協議供游阿雪使用，然訴外人游阿雪得使用系
爭編號17之停車位之原因甚多，自不得單憑游阿雪於當初 合建系爭房屋之共有部分持分高於被告等人，即謂游阿雪 就編號17之停車位有與建商達成分管契約之協議。故原告 既未能舉證說明編號17之停車位已與建商達成分管契約， 其主張編號17之停車位有分管契約等云云，洵屬無據，自 不可採。
6、末證人林煌玉亦於103 年12月2 日到庭證稱：「（問：請 證人說明證人從頭參與到尾，為何由證人參與？請說明游 阿雪債務處理過程。）. . . 我們最後決定要將游阿雪的 中和路有房子被拆除後所合建分得的一個店面、三間房子 及一個車位賣掉，賣得的錢大家照比例分配。（問：該車 位是賣給誰？）我們第一個處理的是店面，店面那時候是 另外姓張的委員說他想要店面，後來是張姓委員訂走了， 後來第二處處理的時候，是處理三間房子及一個車位，當 初有說好店面是不包括車位的，三個房子及一個車位的處 理方式是一併處理，是五個委員及有意願購買的人到場， 公開出價價錢最高者得標，那天是羅世滄標得. . . 」、 「（問：該一個車位是附掛在哪個房子？）不清楚，只說 一個店面、三間房子、一個車位，但是處理時，第一次就 先把店面賣掉，且說好店面不包括車位，是張先生標得， 第二次要處理三間房子一個車位時，是羅先生標得。」、 「. . . 有公共設施的記載，有人說這就是包含車位的部 分。買店面的人很清楚當初他買的店面是不包含車位的， 我們後來才知道原本標得店面的張先生後來將店面賣給照 相館的先生，照相館重建前的店面，本來開在游阿雪的店 面（重建前的店面）隔壁。（問：原告是購買店面還是房 子？）是店面，是跟張志成購買的。（問：張志成與張文 忠有何關係？）應該是父子關係。」等語明確（見本院卷 第176 至178 頁）。並有被告提出授權書、協助處理游阿 雪財產之律師函、游阿雪債務清償分配表影本各1 份附卷 可參（見本院卷第161 、198 、200 頁），則依證人所述 對照上開書證，可知原告所取得之系爭房屋當初並不包括 系爭停車位。
五、綜上所述，原告並無法證明就系爭編號17之停車位有所有權 存在，復又未能主張就有分管契約存在，從而，原告依民法 第767 條第1 項之規定及分管契約之約定，請求被告將系爭 編號17號之停車位返還，並依不當得利之法律關係，請求被 告等人連帶給付18萬元，及自103 年3 月10日起至返還停車 位止，按月給付原告3,000 元，為無理由，均應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回
。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併 予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 陳怡眞