臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第267號
上 訴 人 施家蓁
訴訟代理人 王耀星律師
被 上訴人 顏麗蘭
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國
103年7月28日本院板橋簡易庭103年度板簡字第1042號第一審判
決提起上訴，本院於103年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將新北市○○區○○路○段○○○巷○○○號四樓之房屋遷讓返還上訴人，並自民國一Ｏ三年八月六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬壹仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：
(一)被上訴人前於民國99年10月1日向上訴人承租上訴人所有之 新北市○○區○○路0段000巷0○0號4樓之房屋(下稱系爭房 屋)，租期為1年，每月租金新臺幣(下同)11,000元，惟被上 訴人於100年9月30日租賃期間屆至後，拒不搬遷，屢經上訴 人多次以電話或存證信函方式催告被上訴人給付積欠租金並 要求其搬遷，惜未獲被上訴人置理。系爭房屋租賃契約業於 100年9月30日終止，被上訴人迄今仍繼續占有、使用系爭房 屋，即屬無權占有，而妨害上訴人之使用收益，致上訴人受 有相當於租金之損害，上訴人依不當得利之規定，請求被上 訴人按月給付相當於租金之不當得利11,000元至返還之日止 ，即屬正當。
(二)被上訴人於102年6月23日當庭表示上訴人曾於租賃期間屆滿 後與被上訴人達成不定期租賃契約之合意，上訴人否認之。 再者，被上訴人所主張曾支付租金乙節，完全是被上訴人片 面將其認為是「租金」之金額匯入上訴人之前的郵局帳戶， 非可認為該金額匯入即代表兩造間曾達成不定期租賃契約之 合意存在。上訴人既未同意將系爭房屋以不定期租賃方式續 租予被上訴人，更未同意繼續以每月11,000元之對價，將系 爭房屋出租與被上訴人。況被上訴人當庭自承於103年2 月 起即未繳納其所謂之「租金」，退萬步言，縱被上訴人所主 張之不定期租賃關係存在，被上訴人欠租之行為亦已符合終
止租約之要件，上訴人業經以民事準備(一)狀為催告被上訴 人給付租金之通知，請求被上訴人支付先前積欠租金，否則 即依法終止租約，是上訴人已合法終止系爭房屋之不定期租 賃關係，被上訴人自應返還系爭房屋，爰依租賃物返還請求 權、所有物返還請求權、不當得利請求權提起本件訴訟等語 。並聲明：1、被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。2、 被上訴人應自100年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月 給付上訴人11,000元。3、上訴人願供擔保後，請准宣告假 執行。
二、被上訴人則以下開情詞置辯：
(一)被上訴人與上訴人於99年10月1日起至100年9月30日有訂立 書面租賃契約，而隔年上訴人主動向被上訴人表示希望被上 訴人繼續租賃，因為被上訴人都沒有欠租，持續付租金到10 3年2月10日，嗣因被上訴人要求上訴人把廚房漏水情形及系 爭房屋壁癌修復，而上訴人均未為修繕，故被上訴人嗣後未 再給付租金予上訴人。
(二)兩造於第2年之後就沒有訂立書面租賃契約，因為上訴人向 被上訴人表示被上訴人都有如實給付租金，所以信任被上訴 人，無須再簽立書面契約。被上訴人匯租金給上訴人，都有 留存匯款收據。上訴人並沒有在100年9月30日租期屆至前以 電話通知被上訴人不再續租。並聲明：上訴人於原審之訴駁 回。
三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，惟上訴人對其敗 訴部分聲明不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據， 除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：上訴人於第一 審判決後，仍陸續發兩次存證信函與被上訴人，向被上訴人 重申催告給付租金暨依法終止上訴人與被上訴人間之系爭房 屋租賃契約，惟均未獲置理。且上訴人於原審業已於103年6 月25日以民事準備理由(一)狀向被上訴人表示終止契約，若 法院認為該次終止契約不合法，亦應以103年8月5日所發存 證信函作為終止契約之表示。縱認兩造間曾成立不定期租賃 契約，惟不論是以押金抵付或被上訴人有付租金到102年11 月15日，上訴人已向被上訴人為3次終止該不定期租賃關係 之意思表示等語。並為上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被 上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。被上訴人應自100年 10月1日起至遷讓之日止，按月給付上訴人11,000元；被上 訴人則補稱：於刑事不起訴處分書，已明確載明兩造間有不 定期租賃契約，故上訴人上訴理由與事實不符，且上訴人所 寄的3份存證信函都不符合原審的判決，因為被上訴人在原 審有向法官表示如果被上訴人積欠的房租是依法應該付的，
請法官讓被上訴人可以分期付款，原審判決書也明確載明上 訴人沒有給被上訴人充分時間付款，以上3份存證信函，上 訴人都要求被上訴人一次付清所有的未付房租。被上訴人該 付多少房租，還需要協調，不是上訴人以存證信函向被上訴 人催付，被上訴人就要付款等語。並聲明：上訴駁回。四、上訴人主張被上訴人前於99年10月1日向上訴人承租系爭房 屋1年，每月租金11,000元，兩造並書立有書面租賃契約， 惟被上訴人於100年9月30日租賃期間屆至後，仍不搬遷，且 被上訴人就系爭房屋租金僅給付上訴人至102年11月份，迄 今均未為給付等情，業據其提出系爭房屋租賃契約書影本及 原告所有之帳號16498151號郵政劃撥儲金帳戶對帳單影本各 1份附卷可稽(見原審卷第46至47頁反面、本院卷第36至39頁 反面)，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。五、上訴人另主張兩造間之租賃契約業已終止，而被上訴人迄今 仍繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權占有，且妨害上訴人 之使用收益，致上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人應 騰空遷讓系爭房屋並給付相當於租金之不當得利等語，則為 被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：( 一)兩造之系爭房屋租賃契約是否已終止？即上訴人請求被 上訴人遷讓並返還系爭房屋有無理由？(二)上訴人得否請求 被上訴人給付相當租金之不當得利?如是，請求之金額若干? 茲分述如下：
(一)兩造之系爭房屋租賃契約是否已終止？即上訴人請求被上訴 人遷讓並返還系爭房屋有無理由？
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物 之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定 期限繼續契約，民法第421條第1項、第451條定有明文。次 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之，民法第767條第1項前段亦規定甚明。復按承 租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承 租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出 租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法 第100條第3款規定甚明。再按不定期之房屋租賃，承租人積 欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第
3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人 積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定， 對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租 人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42 年台上字第1186號判例意旨參照）。末按給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時 起負遲延責任，民法第229條亦定有明文。是苟出租人對於 支付租金遲延之承租人，已起訴請求支付租金並終止契約， 如起訴後已經過相當期間，縱起訴書未記載苟不依限支付欠 租即行終止契約，亦難謂其不發生催告之效力(最高法院70 年台上字第2011、73年台抗字第413號判例、91年度台上字 第444號裁判意旨可資參照)。
2、經查，系爭房屋租約原約定租賃期限為99年10月1日至100年 9月30日，惟於100年9月30日租賃期間屆滿後，被上訴人仍 居住於系爭房屋，並按期繳交房租至102年11月份，此有上 訴人所提出之前開郵政劃撥儲金帳戶對帳單影本及被上訴人 提出之自99年11月起至102年11月匯款單影本在卷可參(見原 審卷第30至45頁)，是被上訴人於100年9月30日租賃期間屆 滿後，仍有按月給付上訴人等同於房租之金額至102年11月 ，且上訴人未於租賃期間屆至後即就被上訴人為租賃物之使 用收益表示反對之意思，應視為以不定期現繼續系爭房屋之 租賃契約。雖上訴人主張其於100年9月30日前已經以電話通 知被上訴人不再續租云云，然查，被上訴人否認上訴人有於 租期屆滿前即電話告知被上訴人不再續租，而上訴人亦未能 提出任何證據以實其說，復參以上訴人於102年3月26日寄發 存證信函予被上訴人，內容表示：「台端向本人承租位於新 北市○○○區○○路0段000巷000號4樓之房屋，本人特此聲 明屆期不再續租，且於102年3月21日電話通知，請台端於 102年5月10日前屆期按時搬遷，並將房屋點交返還本人，特 函告之」(見本院103年度司板調字第406號卷第9頁)，足認 上訴人係於該時以存證信函表明不再續租，並請被上訴人限 期返還系爭房屋，前開所述不足為採，是上訴人既於系爭房 屋租約期滿時，並未即為表示反對續租之意思，且仍繼續向 被上訴人收取租金，揆諸上開說明，本件兩造間就系爭房屋 之定期租約應認為於租期屆滿後已更新為不定期租賃之法律 關係。
3、次查，本件被上訴人自給付102年11月份租金後，迄今均未 依約繼續繳納租金，而以系爭房屋租約之押租金抵償後，被 上訴人遲付租金仍已達2個月之租額，此均為兩造所不爭執 ，業如前述。本件上訴人於被上訴人積欠租金除押租金抵償 外達2個月以上後，於原審以民事準備理由(一)狀在103年6 月25日向被上訴人限期催告並為第一次終止系爭房屋租賃契 約之意思表示，而被上訴人亦自承其嗣後有收受前開第一次 催告並終止契約之表示，然因上訴人將定期給付租金催告期 限誤載為103年6月9日，惟上訴人為該催告時已逾103年6月9 日，則前開第一次之終止契約表示遂無從發生合法終止契約 之效力。嗣上訴人於103年8月5日以存證信函向被上訴人限 期催告並為第二次終止系爭房屋租賃契約之意思表示，且被 上訴人亦不否認有收受該第二次之終止契約表示，僅係辯稱 伊不知道該如何處理該存證信函(見本院卷第45頁反面)，且 亦有中華郵證掛號郵件收件回執附卷可佐(見本院卷第32頁) ，雖上訴人於上開兩次給付租金之催告未定有相當期限，然 揆諸前開裁判要旨，上訴人之起訴與催告有同一效力，且上 訴人亦於原審以書狀催告被上訴人履行，自難謂尚未發生合 法催告之效力，況被上訴人於103年6月14日已收受上訴人之 起訴狀繕本，又於原審103年7月9日言詞辯論程序自承已收 受上訴人第一次定期催告並終止契約之通知(見原審卷第11 、28頁)，迄至上訴人於103年8月5日再以存證信函向被上訴 人為第二次終止契約之表示時，被上訴人均未給付所積欠之 租金，可認被上訴人經過相當期間後，仍未履行其給付租金 義務，基於誠信原則，應認上訴人業已酌留相當期限俟被上 訴人履行(最高法院69年度台上字第1590號判決意旨、最高 法院74年度第1次民事庭會議(一)意旨參照)，故上訴人於10 3年8月5日終止系爭契約，自於法有據。是以，上訴人已酌 留相當期限催告被上訴人履行租金給付義務，被上訴人均未 為履行，則上訴人於103年8月5日以存證信函終止系爭房屋 之租賃契約關係，被上訴人於103年8月6日收受該存證信函( 見本院卷第32頁)，斯時發生合法終止系爭房屋租賃契約之 效力。是上訴人合法終止租約後，自得依民法第455條前段 、第767條第1項前段規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。 至被上訴人所辯稱前開上訴人所寄發之存證信函，要求被上 訴人一次付清所有的未付房租，未與被上訴人協調如何分期 付款，故非合法之催告等云云，自屬無據，洵無可採。(二)上訴人得否請求被上訴人給付相當租金之不當得利?如是， 請求之金額若干?
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利 益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。另按請 求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之， 民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給 付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予 提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國 之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付 之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將 來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給 付之訴。
2、經查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於103年8月6日終 止，則被上訴人即無繼續占用系爭房屋之正當權源，惟被上 訴人迄今仍繼續占用系爭房屋未返還與上訴人，依前開說明 應認被上訴人屬無權占有，是以上訴人主張被上訴人於系爭 房屋租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系 爭房屋之利益，致使上訴人受有損害，洵為可採。又兩造原 既已約定系爭房屋之租金為每月11,000元，則使用系爭房屋 之利益與所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月11 ,000元，是以上訴人主張被上訴人於租賃關係終止後，無法 律上原因而受有相當於每月租金11,000元之利益，並致上訴 人受有相當上開租金之損害之事實，堪予認定。另查，本件 被上訴人占用系爭房屋，迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續 占用之虞，足見上訴人自有預為請求之必要。故上訴人就被 上訴人繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之 訴，預為請求被上訴人應予返還，核無不合。從而，上訴人 請求被上訴人自103年8月6日起至遷讓返還系爭房屋與上訴 人之日止，按月給付原告11,000元之不當得利，核屬有據， 應予准許。至上訴人聲明請求被上訴人自100年10月1日起至 103年8月5日止按月給付11,000元之部分，兩造就系爭房屋 於該段期間仍然存在有不定期租賃關係，業如前述，是該部 分上訴人仍據以不當得利請求權為請求(見本院卷第44頁反 面)，自於法不合，該部分請求即無理由，應予駁回。六、綜上所述，系爭房屋之租賃契約業於103年8月6日合法終止 ，上訴人依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求被 上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，即屬有據，應予准許。 原審駁回上訴人前開請求，上訴人指摘原判決此部分不當，
求予廢棄，並無不合，爰由本院將上開部分原判決廢棄，改 判如主文第2項所示。另上訴人依據不當得利請求權，請求 被上訴人自103年8月6日起至遷讓返還系爭房屋與上訴人之 日止，按月給付原告11,000元之範圍內，上訴為有理由，應 予准許，逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就 上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴 意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主 文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為 上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、另被上訴人就兩造電話錄音聲請調查，欲證明兩造間訂有不 定期租賃契約之事實(見本院卷第45頁反面)，惟兩造間就系 爭房屋之定期租約於租期屆滿後更新為不定期租賃關係，業 經本院認定如前述，然被上訴人受催告後經過相當期間，仍 未履行其給付租金義務，上訴人並於103年8月5日合法終止 系爭房屋不定期租賃關係，是被上訴人此部分證據調查之聲 請，與本件認定結果無涉，此部分待證事實已明，無再為調 查之必要，併此敘明。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、 防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不 生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪
法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
書記官 涂菀君