履行契約等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,103年度,1114號
SLDV,103,訴,1114,20150130,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1114號
原　　　告　袁瑞蘭　
訴訟代理人　陳明宗律師
複代理人　　吳沛珊律師
被　　　告　安信建築經理股份有限公司
法定代理人　高尚志　
被　　　告　江澤威（原名江志傑）
被　　　告　皇奎不動產有限公司
法定代理人　王大威　
訴訟代理人　李旿縓　
被　　　告　合億房屋仲介有限公司
兼上一人之
法定代理人　潘萬寶　
上二人共同
訴訟代理人　陳建勳律師
　　　　　　林靜怡律師
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國104 年1 月7 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴先位聲明第一項為 「被告安信建築經理股份有限公司（下簡稱安信公司）應給 付原告新台幣（下同）180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」；備位聲明 第一項為「被告江澤威（原名江志傑，下稱江澤威）、皇奎 不動產有限公司（下簡稱皇奎公司）應連帶給付原告180 萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。」，第二項為「被告合億房屋仲介有限公司（ 下簡稱合億公司）、潘萬寶、江澤威應連帶給付原告180 萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。」（見本院卷第6 、7 頁）。嗣於103 年10 月16日以民事準備（一）及調查證據聲請狀變更先位聲明第 一項為「被告安信公司應給付原告173 萬7573元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。」及備位聲明第一項「被告江澤威、皇奎公司應連帶給付



原告173 萬7573元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。」、第二項「被告合億公司、 潘萬寶、江澤威應連帶給付原告173 萬7573元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 」（見本院卷第171 、172 頁）。復於103 年10月31日言詞 辯論期日當庭減縮備位聲明第一、二項利息自送達最後被告 即江澤威之翌日起算，經核原告前開所為均屬減縮應受判決 事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、被告安信公司、江澤威經合法通知無正當理由，均未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）其因私交委託在太平洋房屋員山連成加盟店即被告皇奎公 司任職不動產經紀營業員之被告江澤威，出售其所有門牌 號碼台北市○○區○○街00號15樓之1 之房地（下稱系爭 房地），經一段時日仍未賣出，被告江澤威建議另委託位 於系爭房地所在地，與其同為不動產經紀人之友人即被告 潘萬寶任職之住商不動產北投光明店即被告合億公司居間 仲介銷售系爭房地。103 年4 月底，被告江澤威表示被告 合億公司已覓得買方願以600 萬元購買系爭房地，為儘速 辦理程序，須使地政士先行製作買賣契約，請原告將系爭 房地之所有權狀、印鑑證明及印鑑章交予被告江澤威代為 轉交，以利地政士作業，因原告不曾出售不動產，對被告 江澤威所言未曾懷疑而照辦。
（二）被告江澤威於收受前開權狀、印鑑證明及印鑑章後，未再 通知原告簽立系爭房地買賣契約，並一再以買受人出國等 語為由推託。數週後，原告直接向被告合億公司洽詢，始 知系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）已於103 年 5 月2 日簽立，正在辦理過戶事宜。茲因原告未到場簽立 買賣契約，亦未授權他人簽立買賣契約，經被告合億公司 交付系爭買賣契約及履約價金保證申請書影本，始知是被 告江澤威無權代理原告簽名。嗣被告江澤威向原告解釋是 因急於出售系爭房地始為之，且尚有履約保證制度，原告 權益不會受損等語，原告念其年紀尚輕，迫於無奈僅得承 認系爭買賣契約之簽立，靜待過戶及履約作業完成。（三）事後，被告江澤威及被告合億公司均未通知原告關於系爭 房地之履約事宜，原告前往地政機關洽詢始得知系爭房地 已於103 年6 月4 日完成所有權移轉登記予買受人，經質 問賣得價金去向，被告江澤威及被告合億公司均稱待履保



公司即被告安信公司結算後即會匯入，並請原告提供存摺 及帳號。數日後售屋餘款仍未匯入，原告直接聯繫被告安 信公司，始得知被告安信公司已將履約保證專戶之款項扣 除貸款及稅費等支出後之剩餘價金173 萬7573元，撥至被 告江澤威在板信商業銀行民族分行開立之帳戶，此後，被 告江澤威即失去聯繫，被告皇奎公司則稱被告江澤威因侵 占公款已遭開除，被告合億公司亦表示系爭房地已點交完 成，此為原告與被告江澤威間之個人事務，與被告合億公 司無關，無從協助處理。
（四）系爭買賣契約本因被告江澤威無權代理而效力未定，嗣因 原告事後承認而對原告生效，然依買賣價金履約保證申請 書（下簡稱系爭履約保證申請書）第7 條第1 項約定，被 告安信公司應將履約專戶餘款及其孳息給付或返還與應得 之人即原告，詎被告安信公司竟將餘款撥入被告江澤威之 帳戶，對原告不生清償效力，依前開約定，被告安信公司 仍應依系爭履約保證申請書之契約關係，給付原告買賣餘 款173 萬7573元。
（五）被告江澤威明知無權受領系爭買賣之價金，竟未得原告同 意逕向被告安信公司請領履約保證專戶內之買賣價金，故 意侵害原告之財產權，致原告受有損害，又被告皇奎公司 乃被告江澤威之僱用人，原告自得依民法184 條第1 項、 第188 條第1 項請求被告江澤威、皇奎公司連帶給付原告 173 萬7573元。雖不動產仲介業中有區分「專任委託」與 「一般委託」，但不論何種委託關係，或系爭房地是否經 被告皇奎公司居間出售，被告江澤威既為被告皇奎公司之 受僱人，即有民法第188 條第1 項規定之適用。（六）依民法第567 條規定，被告合億公司既以不動產買賣及租 賃居間為營業，對於訂約事項及當事人履行及簽立契約之 能力應有調查之義務，原告從未交付任何記載有授權被告 江澤威之文書，亦未見過被告合億公司提出之授權書，更 未曾去過兆豐銀行取得清償證明或將清償證明交付被告江 澤威。詎被告合億公司竟未調查被告江澤威有無權限代理 原告訂立契約，已違反善良管理人之義務而有過失。次按 不動產經紀條例第26條第2 項，經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經 紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。被告潘萬寶為不動產 經紀人，明知同為不動產經紀人之被告江澤威無權代理原 告簽立契約，依法不得為原告居間及媒介，且於系爭買賣 契約履行期間，從未向原告通知及報告處理事務之始末， 甚至使無權受領價金之被告江澤威向被告安信公司領取剩



餘價金，致原告受有損害，原告得依不動產經紀條例第26 條第2 項規定，請求被告合億公司、潘萬寶、江澤威連帶 給付原告173 萬7573元。而原告前開第（五）項與本項請 求，係屬不真正連帶法律關係，是以上開被告任一為給付 後，他被告於給付範圍內，同免給付責任。
（七）聲明：
1.先位聲明：
①被告安信公司應給付原告173 萬7573元，及自起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：
①被告江澤威、皇奎公司應連帶給付原告173 萬7573元及自 起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
②被告合億公司、潘萬寶、江澤威應連帶給付原告173 萬 7573元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
③前二項給付中，有任一項之被告已為給付者，其餘被告於 該給付範圍內免給付責任。
④第①項、第②項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分，除被告江澤威外，則以下列情詞置辯，並聲明為 ：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利益判決， 願供擔保請准宣告假執行。
（一）被告皇奎公司部分：原告與被告江澤威原本就熟識，被告 江澤威於102 年8 月6 日至被告皇奎公司任職後，原告因 私交而委託被告江澤威進行系爭房地買賣之居間，而非信 任被告皇奎公司，並將系爭房地由委託銷售改為一般委託 ，另委託被告合億公司銷售，進而授權被告江澤威在被告 合億公司居間下，代理原告簽立買賣契約，過程中，被告 江澤威非在執行被告皇奎公司職務而無從監督，並無民法 第188 條之適用。原告所稱事後始得知被告江澤威無權代 理原告簽署系爭買賣契約等情，亦未通知本公司。被告江 澤威於103 年5 月24日已因與本案無關之操守問題遭被告 皇奎公司開除，期間被告皇奎公司曾數次試圖聯繫原告， 原告均拒不接聽電話，嗣後證人盧星光曾來詢問被告江澤 威行蹤，被告皇奎公司亦有積極協助聯繫。而被告安信公 司103 年6 月4 日將買賣剩餘價金撥款至被告江澤威帳戶 時，被告江澤威已非本公司受僱人員，且被告皇奎公司未 取得任何居間仲介之服務報酬，故原告依民法第188 條第



1 項規定請求被告皇奎公司應與被告江澤威負連帶損害賠 償責任，實無理由等語。
（二）被告合億公司、潘萬寶部分：
1.原告既已承認被告江澤威代理原告簽立系爭買賣契約之行 為，則不論被告江澤威簽約時係有權代理、無權代理或表 見代理，均無礙前開契約之效力。系爭買賣契約合法履行 完畢後，原告與被告江澤威間關於買賣價金之歸屬應依其 雙方之委任關係處理，與被告合億公司無涉。縱被告合億 公司應就被告江澤威有無代理權限一事為查證，被告合億 公司亦已善盡查證義務，而無過失。
2.原告不爭執被告江澤威係受其授權而委託被告合億公司代 為居間銷售系爭房地。嗣被告合億公司覓得有意購買系爭 房地之買家，因被告江澤威非系爭房地之所有權人，被告 合億公司之營業員即向被告江澤威表示需提出有權代理訂 立買賣契約之證明，或是請轉知原告自行與買方簽立買賣 契約，被告江澤威即提出由原告親筆簽名用印之授權書（ 本院卷第127 、191 頁）。簽約過程中，被告江澤威不但 提出授權書表明有特別代理權之授權，又於辦理過戶手續 中，交付印鑑證明、印鑑章、所有權狀予地政士，過戶完 成後尚提出兆豐國際商業銀行（下簡稱兆豐銀行）之貸款 清償證明。原告自委託銷售系爭房地起至被告安信公司將 履約專戶內剩餘價金撥款完畢為止，未曾出面與被告合億 公司或相關承辦人員接觸過，均委由被告江澤威全權處理 。另撥付履約保證專戶剩餘價金之判斷權在於被告安信公 司，絕非被告合億公司可得置喙等語，以資抗辯。（三）被告安信公司部分：原告與訴外人吳淑美於103 年5 月2 日簽立系爭買賣契約，買賣雙方檢附系爭買賣契約書及授 權書（本院卷第127 、191 頁），向被告安信公司申辦買 賣價金履約保證。前開授權書載明由原告授予被告江澤威 代理權，並載授權範圍為「為上述不動產之買賣、產權移 轉或租賃等權限，被授權人得代為一切法律行為，並有后 列特別代理權：1.出售不動產時，就買賣事實簽立不動產 書面契約、受領價金及點交房地事宜」。又結案後，原告 本人致電被告安信公司詢問價款事宜，被告安信公司曾詢 問原告前開授權書是否為其親簽，原告當時即自承為其所 簽無誤。原告於起訴狀內自承確實有授權被告江澤威處理 系爭房地出售之相關事務，則被告江澤威所為簽立系爭買 賣契約書、受領價金及點交房地等行為，自對本人即原告 發生效力，是以，被告江澤威代理原告簽立結案單，並指 示被告安信公司將餘款173 萬7573元匯入其所指定之帳戶



，此等行為之效力自及於原告本人，被告安信公司係依約 按地政士羅純清之通知，並依履約保證申請書第7 條第1 項約定履行履約保證義務，被告安信公司之履約保證責任 已終止等語。
（四）被告江澤威自始未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項如下（本院卷第20 3 頁背面至204 頁、第233 頁背面至第234 頁，並依本院論 述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
（一）不爭執事項
1.被告江澤威於102 年8 月6 日起至遭被告皇奎公司開除止， 在被告皇奎公司（太平洋房屋）擔任不動產經紀營業員，為 被告皇奎公司之受僱人。
2.被告江澤威未曾受僱於被告合億公司（住商不動產），擔任 不動產經紀營業員。
3.原告同意被告江澤威委託被告皇奎公司、被告合億公司居間 仲介出售其所有之系爭房地。
4.系爭房地在被告合億公司受託居間仲介期間，由被告潘萬寶 擔任不動產經紀營業員，居間仲介出售予訴外人吳淑美，並 由被告江澤威以原告代理人身分與吳淑美於103 年5 月2 日 簽立系爭買賣契約書，暨於同日，由被告江澤威以原告代理 人身分與被告安信公司簽立系爭履約保證申請書，並同意委 由地政士羅純清辦理所有權移轉及抵押權設定、塗銷手續。 5.原告於103 年4 月底將系爭房地之所有權狀、印鑑章交付予 被告江澤威。
6.原告於103 年5 月5 日親自前往台北市北投區戶政事務所請 領印鑑登記，並將印鑑證明交付被告江澤威。
7.地政士羅純清於103 年5 月26日送件，系爭房地於同年月27 日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人吳淑美。 8.被告安信公司於103 年5 月30日匯款383 萬0914元清償原告 與兆豐銀行間之抵押借款，又於103 年6 月4 日將系爭履約 保證專戶（玉山銀行敦南分行，帳號：00000-00-000000-0 ）內餘款173 萬7573元（餘款174 萬2781元扣除代墊補貼費 用5208元後，第194 頁），撥付被告江澤威於板信銀行民族 分行帳號00000000000000之帳戶內。 9.地政士羅純清於103 年6 月4 日送件，將系爭房地原設定之 抵押債權即抵押權人兆豐銀行，設定日期102 年12月10日， 擔保債權額467 萬元之最高限額抵押權，以清償為原因，辦 理暨完成塗銷登記。
10.原告自認事後追認被告江澤威以代理人身份與吳淑美簽立之



系爭買賣契約書、與被告安信公司簽立之履約保證申請書、 委託地政士羅純清辦理系爭房地之所有權移轉及抵押權塗銷 手續。
11.被告皇奎公司未領有關於系爭房地出售之仲介服務費。（二）爭執事項
1.先位部分
①被告安信公司已將餘款173 萬7573元匯入被告江澤威帳戶， 是否發生清償效力？
②原告已追認江澤威之代理權，其依買賣價金履約保證申請書 第7 條約定，請求被告安信公司給付173 萬7573元及遲延利 息，是否有據？
2.備位部分
①被告江澤威是否於任職被告皇奎公司期間，因執行職務，故 意或過失侵害原告權利，致原告受有損害？
②原告依民法第188 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告 皇奎公司、江澤威連帶給付原告173 萬7573元及遲延利息， 是否有理？
③被告江澤威是否為合億公司之經紀人員？是否已因執行仲介 或代銷業務出售系爭房地？
④原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告 合億公司、潘萬寶、江澤威應連帶給付173 萬7573元及遲延 利息是否有理？
四、本院之判斷
（一）原告依系爭價金履約保證申請書第7 條約定，請求被告安 信公司給付173 萬7573元及遲延利息部分 1.原告主張其從未授權被告江澤威簽立系爭買賣契約書及履 約保證申請書，亦未簽立或見過授權書，遲至被告合億公 司交付系爭買賣契約及履約價金保證申請書影本，始知是 被告江澤威無權代理原告簽名云云，然據證人即協助原告 與被告江澤威聯繫之中間人盧星光到庭證述：原告係於10 2 年底透過被告江澤威仲介而購買系爭房地，原告買受後 即委託被告江澤威再轉售出去，我本身也有投資系爭房地 ，當初我們有談到要實拿600 萬元出售，當時被告江澤威 透過住商不動產（即被告合億公司）有找到買主，並稱正 在斡旋中，要將印鑑資料交給他，我遂於103 年4 月底將 原告之印章、權狀資料交給被告江澤威，當時的意思是如 果被告江澤威談的價格不錯就可以簽約了，103 年5 月2 日簽立系爭買賣契約後之一、二天，被告江澤威有拿簽約 資料給我們看，之後，我就陪同原告去申請印鑑證明交給 被告江澤威以供過戶之用，雖然被告江澤威是以契約總價



600 萬元，實拿580 萬元出售系爭房地，但是迫於無奈而 承認系爭買賣契約及過戶，原告也是如此同意，系爭房地 出售後之清償抵押貸款、塗銷抵押權、過戶等都是透過被 告江澤威與地政士羅純清聯繫，被告江澤威有將房地點交 證明暨買賣價金履約保證結案單（被證3 ，本院卷第194 頁）、安信公司專戶資金及利息結算明細表（賣方，本院 卷第242 頁）及成屋買賣稅費分算表（本院卷第240 至24 1 頁）給我，103 年6 月初我有打電話去履約保證專戶確 認買主已將履約保證金匯入帳戶，並同意被告江澤威將系 爭房地出售、簽立買賣契約書、履約保證申請書等事宜， 簽立買賣契約後被告江澤威也有將授權書（被證1 ，本院 卷第191 頁）拿給我看，其上印章就是我所交付，與印鑑 證明相同之印章，但我未與原告確認此事等語綦詳（本院 卷第228 頁背面至第232 頁），核與原告主張明顯迥異。 2.雖證人盧星光證稱不清楚有無看過系爭履約保證申請書， 授權書是否為原告簽署云云，然系爭履約保證申請書乃屬 系爭買賣契約書之附件，此觀諸系爭買賣契約書第2 條約 定即明，證人盧星光既證稱簽約後一、二天已取得系爭買 賣契約書，並曾自行撥打履約保證專戶之電話查詢買賣價 金匯入情形，益徵原告於被告江澤威代理簽立系爭買賣契 約後一、二天內，應已取得系爭履約保證申請書。復依證 人盧星光證稱被告江澤威於簽約後有將授權書交付，而細 譯前開授權書（本院卷第191 頁）下方之授權範圍，業已 載明「出售不動產時，就買賣事實受領價金及點交房地事 宜」，換言之，被告江澤威依此授權書得以受領系爭房地 之買賣價金，是以，倘有原告主張被告江澤威係無權代理 之情，於簽約後一、二天內業已明知被告江澤威持有原告 印鑑、權狀等買賣房地過戶及價金交付之重要資料暨前開 授權書，縱事後承認系爭買賣契約，衡情應會考量被告江 澤威先有不誠信之行為，而積極介入系爭房地過戶及價金 交付之程序，並限制或撤回授權書所載之代理權授與，焉 會仍透過被告江澤威繼續辦理後續過戶、點交，暨受領價 金等事宜，顯有違常情而難採信，因此，原告主張被告江 澤威乃無權代理，顯屬無稽。
3.綜觀證人盧星光所述過程，原告係透過被告江澤威仲介而 買受系爭房地，隨即再委託被告江澤威轉售，顯見原告與 被告江澤威間應有成立類似委任等基礎法律關係，並在被 告江澤威代理原告於103 年5 月2 日簽立系爭買賣契約前 之同年4 月底即將印章、系爭房地之所有權狀交付予被告 江澤威，被告江澤威代理簽約後一、二天，即將系爭買賣



契約書、授權書交付予原告及證人盧星光，至遲於斯時， 原告已知悉被告江澤威係以代理原告名義簽立系爭買賣契 約，並持有原告名義出具之授權書，原告尚於103 年5 月 5 日親自前往台北市北投戶政事務所申請印鑑證明（詳見 本院卷第63、220 頁）以供被告江澤威交付地政士羅純清 完成過戶手續，並應係透過被告江澤威於103 年6 月3 日 取得兆豐銀行出具之清償證明及抵押權塗銷同意書後（詳 本院卷第74頁），於同年月4 日委託地政士辦理抵押權塗 銷登記，更透過被告江澤威取得被告安信公司出具之房地 點交證明暨買賣價金履約保證結案單、專戶資金及利息結 算明細表，堪信被告江澤威於過程中應有自始向原告報告 出售系爭房地買賣、過戶、價金撥付、履約保證專戶明細 等情，是以，實難認有原告主張被告江澤威係無權代理， 經原告事後承認等情。
4.再參照系爭履約保證申請書第6 條第7 項「買賣雙方同意 由本案承辦地政士辦理房地點交及簽署「房地點交證明暨 買賣價金履約保證結案單」相關事宜，並由本案承辦地政 士將前揭結案單交付予安信建經辦理專戶結算出款，結案 單需由買賣方或買方指定之登記名義人簽署，否則應檢附 授權書」，第7 條第1 項約定「於結案且點交程序完成. . . 買賣雙方應就前開事項提供書面予被告安信公司，被 告安信公司於收到書面後，應就前開相關書面審查確認， 至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款、轉帳之方 式將履約保證專戶內之價款扣除本約第四條及相關應付費 用後之餘款及孳息給付給應得之人。」，復佐以被告安信 公司提出之授權書、房地點交證明暨買賣價金履約保證結 案單等（本院卷第191 、194 頁），可證原告係授權被告 江澤威進行房地點交及受領履約保證帳戶之餘款，則被告 安信公司於系爭房地完成點交後，依地政士通知以及前開 結案單所載明餘款指定帳戶，將餘款173 萬7573元匯入指 定之被告江澤威板信銀行民族分行帳戶，乃依約履行之結 果並生清償之效力，因此，原告主張依系爭履約保證申請 書第7 條約定，請求被告安信公司給付173 萬7573元及遲 延利息，即非可取。
（二）原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告江澤威給 付原告173 萬7573元及遲延利息部分
1.按代理權之授與，固有契約說或單獨行為說之爭論，但代 理係獨立於基礎法律關係之法律制度，通常先有基礎之法 律關係，始有授與代理權之行為，而基礎法律關係是為規 範本人與代理人間之內部權利義務關係，自應由雙方當事



人以契約定之，以發生債之關係，代理權之授與僅確定對 外關係，此觀諸民法第108 條及109 條之文義可明。次按 給付遲延與侵權行為，性質上雖屬相同，但因債務人之遲 延行為侵害債權，在民法上既有特別規定，自無關於侵權 行為規定之適用（最高法院43年台上字第639 號判例要旨 參照），又侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於 所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行 為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行 之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之 （最高法院43年台上字第752 號判例參照）。 2.如前所述，原告自承委託被告江澤威轉售系爭房地，顯見 原告與被告江澤威間應存有基礎之法律關係，原告因此再 授與代理權予被告江澤威受領系爭房地買賣之餘款173 萬 7573元，縱被告江澤威事後有未返還餘款之情，依前開說 明，尚無以被告江澤威無權代理為由，逕依民法第184 條 第1 項規定請求之餘地，況原告與被告江澤威之基礎法律 關係是否無效或終止或合法解除尚屬不明，依前開說明， 容有依授與代理權之基礎法律關係，或依債務不履行之法 律關係向被告江澤威請求，並不適用侵權行為法律關係， 因此，原告此部分主張亦屬無據。
（三）原告依民法第188 條規定，請求被告皇奎公司應與被告江 澤威負連帶責任部分
查系爭房地係經由被告江澤威代理原告委託被告合億公司 （住商不動產）居間仲介出售，被告皇奎公司並未取得任 何居間仲介服務費，有系爭買賣契約書及玉山銀行敦南分 行檢送履約保證帳戶之撥款明細在卷可稽（本院卷第159 至168 頁），換言之，被告江澤威並非於受僱被告皇奎公 司期間，為被告皇奎公司執行職務而取得系爭房地買賣之 餘款。又原告與被告江澤威間應有基礎法律關係，始授權 被告江澤威代理原告受領系爭房地之買賣價金餘款173 萬 7573元，自非侵權行為，是以，原告依民法第184 條第1 項、第188 條規定請求被告皇奎公司應基於雇用人之地位 ，與受僱人即被告江澤威連帶負侵權行為損害賠償責任， 即非可取。
（四）原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被 告合億公司、潘萬寶、江澤威應連帶給付173 萬7573元及 遲延利息部分
1.另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠 償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項固有明文，



然其前提必須是為經紀業執行仲介或代銷業務之經紀人員 ，執行或代銷業務有故意或過失，致交易當事人受損害， 經紀業始與經紀人員負連帶賠償責任至明。
2.查被告江澤威固領有不動產經紀營業員證明（本院卷第13 7 頁），但被告江澤威並未受僱於被告合億公司，亦非為 被告合億公司執行仲介業務，而係以原告代理人之身分委 託被告合億公司進行系爭房地出售之居間仲介業務，有系 爭買賣契約書及房地產標的現況說明書（本院卷第17頁背 面）在卷可按，因此，被告江澤威顯非前開條例第26條第 2 項所稱之經紀人員。
3.被告合億公司、潘萬寶為執行系爭房地之仲介業務，已於 事前取得被告江澤威交付之前開授權書以資證明被告江澤 威乃有權代理原告簽立系爭買賣契約以及受領價金，佐以 原告及證人盧星光於被告江澤威交回系爭買賣契約書、授 權書等文件後，亦未通知被告合億公司、潘萬寶有限制、 撤回前開授權書所載代理權授與範圍之情，難認被告合億 公司、潘萬寶有違反民法第567 條規定之調查義務。再者 ，系爭履約保證專戶之撥款事宜，俱係由被告安信公司依 系爭履約保證申請書第6 條第7 項及第7 條約定辦理，被 告合億公司、潘萬寶無權涉入，亦無證據證明有介入執行 之虞，故無從證明被告潘萬寶執行仲介業務有何故意或過 失致原告受有損害，因此，原告主張依不動產經紀業管理 條例第26條第2 項規定，請求被告合億公司、潘萬寶、江 澤威應連帶給付173 萬7573元及遲延利息，要屬無據。五、綜上所述，原告依系爭履約保證申請書第7條之約定，先位 聲明請求被告安信公司給付173 萬7573元及遲延利息，為無 理由，復依民法第184 條第1 項、第188 條第1 項、不動產 經紀業管理條例第26條第2 項規定及不真正連帶之法律關係 ，備位聲明請求（一）被告江澤威、皇奎公司應連帶給付原 告173 萬7573元及遲延利息、（二）被告合億公司、潘萬寶 、江澤威應連帶給付原告173 萬7573元及遲延利息，俱屬無 據，均應予駁回。又原告之訴既經全部駁回，所為假執行之 聲請，失所附麗，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用 之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必 要。
七、據上論斷，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃欣怡




以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 詹志鵬