臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事簡易判決
104年度基簡字第16號
原 告 王佑群
被 告 國揚大地社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 楊清雄
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國104年1月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用即第一審裁判費新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟叁佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有位於基隆市○○區○○○地○區0 ○○○○○地○區0○○○○號碼基隆市○○區○○○路000 巷00○0號5樓房屋(下稱系爭房屋)，自民國103年1月間起， 因屋頂平台年久失修，以致遇雨時，積水經屋頂平台由上往 下向系爭房屋滲漏，造成系爭房屋受有漏水之損害。而屋頂 平台乃屬國揚大地社區之共用部分，依公寓大廈管理條例第 10條第2 項之規定，其修繕、管理、維護應由國揚大地社區 公寓大廈管理委員會即被告為之，惟原告多次請求被告修繕 ，均遭被告以經費短缺為由，始終未能明確答覆動工修繕之 日期，原告不得已於同年4 月間寄發存證信函，請求被告於 同月30日前完成修繕屋頂平台之漏水情形，被告仍置之不理 ，因上開滲漏水之情形已造成原告與家屬居住系爭房屋之不 便及不適，而有修繕之急迫性，原告僅得先自行僱工修繕屋 頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害之原狀，總計 支出新臺幣(下同)165,000 元，為此，爰依公寓大廈管理條 例第10條第2 項之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給 付原告165,000元。
二、被告固不否認系爭房屋屋頂平台有漏水及原告已自行僱工修 繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害之原狀， 總計支出165,000 元之情，惟否認被告對屋頂平台漏水之情 形負有修繕義務，其抗辯意旨略以：依國揚大地社區規約第 14條之約定，共用部分修繕費用始由管理委員會為之，但依 規約第4條第3款之約定，屋頂平台屬約定專用部分，而非共 用部分，被告自毋庸負擔修繕費用；又原告於103年4月間寄 發存證信函前，確實有向被告法定代理人反應請求修繕屋頂 平台漏水之問題，被告法定代理人亦有至現場勘察確認屬實
，惟被告法定代理人告知原告無法私下應允，僅能於同年 5 月份召開區分所有權人會議時提案討論，然原告未待5 月份 區分所有權人會議討論決議，即已先於同年4 月底自行僱工 修繕完畢等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其所有系爭房屋之屋頂平台，因年久失修，以致遇 雨時，積水經屋頂平台由上往下向系爭房屋滲漏，造成系爭 房屋受有漏水之損害，原告多次請求被告修繕未果，乃先自 行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋受滲漏水損害 之原狀，總計支出165,000 元等情，業據其提出系爭房屋及 屋頂平台滲漏水照片、屋頂平台修繕照片、汐止樟樹灣郵局 第000054號存證信函、田岡室內裝修企業有限公司估價單等 件為證，復為被告所不爭執，原告此部分之主張，自堪信實 。惟被告否認其對屋頂平台漏水之情形負有修繕義務，並以 上開情詞置辯，是本件爭點僅為系爭房屋之屋頂平台是否屬 於國揚大地社區之共用部分？倘是，則被告是否負有修繕之 義務，及其應負擔之修繕費用數額？茲析述如下：(一)系爭房屋之屋頂平台是否屬國揚大地社區之共用部分？ ⒈被告抗辯依國揚大地社區規約第14條：「共用部分修繕費用 負擔比例共用部分之修繕，由管理委員會為之……(二)共用 部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。」之規 定，被告僅對於國揚大地社區之共用部分負修繕義務，然依 規約第4條第3款：「約定專用部分：係指公寓大廈共有部分 經約定供特定區分所有權人使用者 (如樓頂平台、公寓大廈 管理條例第7條所列以外之法定空地)。」之規定，系爭房屋 之屋頂平台係屬約定專用部分，而非屬共用部分，被告對屋 頂平台之漏水自毋庸負修繕之義務等語，並提出國揚大地住 戶規約(104年版本)為證。
⒉按屋頂平台之作用，一般作為火災之避難場、電梯之機械室 ，冷暖房設備、屋頂出入口、避雷針、共同天線、火災時之 通路，係屬具公寓大廈住民共益性質之共用部分，亦具安全 公益性（最高法院93年台上字第1504號判決參照）。又契約 固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意 思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當 事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不 得謂契約未成立；而公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別 約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人 使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約 （最高法院96年度台上字第2025號判決、97年度台上字第90 9號判決參照）。是以，屋頂平台除已有分管協議(且未經全 體共有人之同意終止 )，或已以規約規定或經區分所有權人
會議決議就屋頂平台之共用部分約定為專用外，其性質本屬 共用部分。本院觀諸國揚大地社區規約第4條第3款固規定： 「名詞解釋……㈢約定專用部分：係指公寓大廈共有部分經 約定供特定區分所有權人使用者 (如樓頂平台、公寓大廈管 理條例第7條所列以外之法定空地)。」然此無非對約定專用 部分所為之名詞解釋，並舉原屬共用部分性質之屋頂平台為 例，可以經由約定之方式成為約定專用部分，而非指系爭房 屋之屋頂平台即屬約定專用部分，此外復無證據顯示屋頂平 台已有分管協議，或已經規約或區分所有權人決議約定為專 有部分，故仍應屬共用部分，被告抗辯屋頂平台係屬約定專 有部分等語，即非可採。
(二)原告請求被告給付修繕費165,000元，是否有據？ ⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改 良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例 第10條第2項、第11條第1項分別定有明文。復所謂之一般或 重大者，屬不確定之法律概念，如僅及於部分用戶或是範圍 、金額較小者應可認屬一般修繕。本院觀諸卷附國揚大地社 區規約關於修繕費用之規定，係明載於第14條「……共同部 分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公 共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由 該區分所有權人或住戶負責。」亦即國揚大地社區規約除在 公共基金不足時，特別規定由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之外，其餘之規定均與公寓大廈管理條例第10 條第2 項之規定相同，亦無規定一般修繕及重大修繕之區別 標準。因此，本院認為系爭房屋之屋頂平台既係屬供所有住 戶共同使用之共用部分，其修繕、管理、維護，由管理委員 會為之，屋頂平台之漏水原因既為屋頂防水層年久失修所致 ，其權利與義務應由全體住戶共同承擔，且本件僅屬屋頂平 台漏水，影響僅及於原告所有系爭房屋，又其施作方式乃將 舊有之防水層打除而重新鋪設防水層，因此屋頂平台漏水之 修繕尚屬一般修繕，其修繕費用於區分所有權人會議或規約 又未另有規定，且被告亦未舉證證明公共基金不足支付該筆 修繕費用，或證明該漏水係可歸責於原告之事由所致，揆諸 前開說明，屋頂平台之修繕應由被告為之，修繕費用並應以
公共基金支付。
⒉公寓大廈管理條例第36條第2 款規定：「管理委員會之職務 如下：…二 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改 良。」承前所述，本件原告就屋頂平台漏水情形既已知會管 理委員會即被告共同勘查並確認屬實，系爭房屋之屋頂平台 係屬共用部分，則屋頂平台之一般修繕、管理、維護，屬公 寓大廈管理委員會即被告之職務無疑，被告自得本於公寓大 廈管理條例第36條第2 款規定，逕為修繕，非如重大修繕尚 須經區分所有權人會議決議始得執行之，是被告以原告未待 區分所有權人會議決議，即自行僱工修繕，而作為其拒絕給 付修繕費用之事由，亦難認有據。
⒊原告主張其自行僱工修繕屋頂平台漏水情形及回復系爭房屋 受滲漏水損害之原狀，總計支出165,000 元，業據提出田岡 室內裝修企業有限公司估價單2 紙、屋頂平台修繕照片為證 ，復為被告所不爭，惟觀諸原告所提出之估價單，其中1 紙 即130,000 元，其施工項目乃針對頂樓隔熱層打除及重新鋪 設，係屬修繕共用部分之屋頂平台漏水所必要之修繕費用， 原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，請求被告返 還其先行代墊之修繕費用130,000 元，自屬於法有據；然另 紙即35,000元部分，其施工項目乃針對系爭房屋壁癌刮除及 粉刷，為回復原告所有系爭房屋專有部分受漏水損害之原狀 所支出，此部分之支出並不符合公寓大廈管理條例第10條第 2 項所規定管理委員會僅對於「共用部分」應負修繕義務之 規定，原告此部分之請求，難認有據。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之法律關係， 請求被告給付原告130,000 元，為有理由，應予准許。逾此 範圍之部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的 金額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴 之判決，依同法第389條第1項第3 款之規定，本院自應依職 權宣告假執行。
六、訴訟費用即第一審裁判費1,770元，由被告負擔1,395元，餘 由原告負擔。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 俞妙樺
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