臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1120號
原 告 關春花
鴻鎰房屋仲介有限公司
上列一人之
法定代理人 張素美
共 同
訴訟代理人 白宗益
沈經緯
朱方豪
被 告 王曾美笑
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國104 年1 月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告關春花新臺幣壹拾萬元。
被告應給付原告鴻鎰房屋仲介有限公司新臺幣貳拾參萬玖仟捌佰元。
原告鴻鎰房屋仲介有限公司其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告鴻鎰房屋仲介有限公司負擔。
本判決第一項及第二項得假執行。
原告鴻鎰房屋仲介有限公司其餘假執行聲請駁回。 事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但 於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第26 2 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按本金、利息及違約 金三者，屬不同之訴訟標的，起訴後就上開三者之一為不請 求，應屬訴之撤回，而非聲明之減縮。經查，原告起訴本請 求：被告應給付原告關春花新臺幣（下同）100,000 元，及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；被告應給付原告鴻鎰房屋仲介有限公司 （下稱鴻鎰公司）286,800 元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；嗣原 告2 人於本院審理中、被告尚未為言詞辯論前，將上開聲明 中遲延利息部分均撤回，揆諸前開規定，應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
三、原告主張：被告於民國103 年3 月31日將被告所有桃園市○ ○區○○段0000地號土地，及坐落於其上門牌號碼為桃園市
○○區○○路0 段00號之建物（下合稱系爭房地），委由訴 外人即被告胞弟曾榮文代理被告，與原告鴻鎰公司簽立專任 委託銷售契約（下稱系爭委託契約），約定委託銷售期間自 103 年4 月2 日至同年9 月1 日止，銷售價格為528 萬元， 系爭委託契約自對被告生效；嗣因調降委託銷售之價格，於 103 年6 月18日由被告本人與原告鴻鎰公司另簽立委託銷售 / 出租契約內容變更同意書，約定委託銷售價格降為478 萬 元，委託銷售期間則延至103 年9 月6 日止；後原告鴻鎰公 司覓得原告關春花願以478 萬元購買系爭房地，並於103 年 7 月11日簽署購屋承諾書( 下稱系爭購屋承諾書) ，且支付 定金10萬元，則依系爭委託契約第壹部分第4 條第1 項約定 ，原告即買方關春花同意被告即賣方之銷售條件而簽署購屋 承諾書者，毋庸經被告即賣方簽認，系爭房地買賣契約即已 有效成立。詎被告經原告鴻鎰公司於103 年7 月15日、原告 關春花於103 年8 月11日，分別以存證信函催請被告履行系 爭房地買賣契約，被告均不予置理。今因可歸責於被告之事 由致無法完成系爭房地買賣契約之正式書面簽訂，依系爭委 託契約第壹部分第4 條第3 項之約定，被告應加倍返還原告 關春花已支付之定金，又因原告關春花原已支付10萬元定金 係由原告鴻鎰公司代被告保管，原告關春花得另請求被告給 付10萬元（計算式：100,000 元×2 －100,000 元=100,000 元）；另原告鴻鎰公司所媒介之買方已達被告之銷售條件， 係被告拒絕與買方簽訂正式書面契約，依系爭委託契約第貳 部分第5 條第1 項及第2 項第3 款約定，視為原告已完成仲 介之義務，被告應支付原告鴻鎰公司委託銷售總價4%之服務 報酬及2%違約金，計286,800 元（計算式：4,780,000 元× 6% = 286,800元）。為此，爰依系爭委託契約之約定，提起 本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告關春花100,000 元；㈡被告應給付原告鴻鎰公司286,800 元；㈢願供擔保， 請准宣告假執行。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。
五、原告2 人主張之上開事實，業據其提出系爭委託契約、系爭 變更同意書、購屋承諾書、催告被告履約之存證信函等件各 1 份在卷可證，經本院核對無訛；且被告經合法通知，而於 言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟 法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段規定，視同對原 告主張之事實為自認。堪認，上情為真。
六、得心證之理由：
㈠原告關春花部分：
⒈按違約定金雖在供契約不履行損害賠償之擔保，但在性質上 應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂 定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額（民法第250 條第2 項規定）未盡相同，是約定之違約定金，除一方當事 人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時 ，得認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自不得 援用民法第252 條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相 當之數額，最高法院95年台上字第92號判決要旨參照。經查 ，依系爭委託契約第壹部分第4 條第1 項約定：「若買方同 意本契約甲方（即曾榮文所代理之被告，下同）之銷售條件 而簽署購屋承諾書者，毋庸經甲方簽認，買賣契約即已有效 成立」、同條第3 項約定：「買方依第1 項簽署購屋承諾書 時，買賣契約已有效成立，如因可歸責於甲方之事由，致無 法完成不動產買賣契約之簽訂者，甲方應加倍返還買方已支 付之定金」，有系爭委託契約1 份在卷可稽；復觀諸系爭委 託契約第壹部分第4 條第3 項約定，與民法第249 條第3 款 規定大致相仿，堪認，該條項所約定之定金係為供契約不履 行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額預定之違約定 金；而原告即買方關春花既同意被告之銷售條件而簽署系爭 購屋承諾書，並已支付定金10萬元予被告，已如前述，參諸 前旨，該10萬元定金之性質乃係違約定金，嗣被告經原告2 人催告履行系爭房地買賣契約，仍拒不履行，亦如前述，自 屬可歸責於被告之事由，致無法完成系爭房地買賣契約之正 式書面簽訂，依上開系爭委託契約第壹部分第4 條第3 項約 定，被告應加倍返還原告關春花已支付之違約定金；本院審 酌系爭房地之委託銷售價格為478 萬元、被告違約後原告關 春花須另支出成本找尋其他房地承買等情，認違約定金10萬 元無過高、或不成比例之情，進而被告應加倍返還原告關春 花已支付之違約定金。依此，原告關春花請求被告給付違約 定金10萬元，為有理由。
㈡原告鴻鎰公司部分：
⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568 條第1 項定有明文；又按系爭委託契約第貳 部分第5 條第1 項約定「甲方（即曾榮文所代理之被告，下 同）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原告鴻鎰 公司，下同）已完成仲介之義務」及同條第2 項第3 款約定 「除第1 款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委 託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形，甲 方應支付乙方委託銷售總價百分之六（其中百分之四為服務 報酬，百分之二為違約金）。. . .( 3) 甲方同意出售或乙
方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒 絕與買方簽定買賣契約書」，有系爭委託契約1 份在卷可稽 。經查，觀諸卷附系爭委託契約之條文內容，系爭委託契約 之性質應為居間契約，而原告鴻鎰公司既已為被告覓得同意 被告銷售條件之買方即原告關春花，且原告關春花並簽署系 爭購屋承諾書，誠如上述，僅因被告拒絕履約，致系爭房地 買賣契約無法完成正式書面簽訂，依系爭委託契約第貳部分 第5 條第1 項約定，原告鴻鎰公司已完成仲介之義務，復依 民法第568 條第1 項及系爭委託契約第貳部分第5 條第2 項 第3 款約定，原告鴻鎰公司自得請求被告給付約定之服務報 酬及違約金。
2.又按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失 其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法 第572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人 雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人 為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬 相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請 求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧 公益，而對契約自由稍作限制。然查，身為報酬給付義務人 之被告未到庭或具狀抗辯本件服務報酬過高，並請求本院酌 減之，本院自不得予以審酌。進而，原告鴻鎰公司自得請求 被告給付約定之服務報酬（即系爭房地委託銷售總價4%）19 2,000 元（計算式：4,780,000 元×4%=192,000元）。 ⒊再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文；至於約定之違約金是否過高，應依一般 客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如 期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債 務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金 數額，最高法院49年台上字第807 號及51年台上字第19號判 例意旨參照。經查，本院審酌原告鴻鎰公司受託銷售系爭房 地，不僅須提供帶看服務，亦須刊登廣告文宣，且須支出一 定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，又 被告反悔拒售，自可能造成原告鴻鎰公司於買方之信譽受損 ，此當為身為媒合買賣、首重信用之房屋仲介公司所賴以為 業，並念茲在茲者，然被告違約後，原告鴻鎰公司無庸再依 系爭委託契約之約定，提出後續諸如協助兩造簽立書面買賣 契約、保管買賣價金、協助點交系爭房地等服務，亦得減省 部分人事、勞務費用，且原告鴻鎰公司已得請求被告給付上 開服務報酬（即系爭房地委託銷售總價4%）192,000 元等一 切情狀，認原告請求委託銷售總價478 萬元之2%之違約金，
顯屬過高，爰依民法第252 條規定，予以酌減至委託銷售總 價478 萬元之1%即47,800 元。
七、綜上，原告2 人各依系爭委託契約第壹部分第4 條第3 項及 第貳部分第5 條第1 項及第2 項第3 款約定之約定，請求被 告給付原告關春花違約定金100,000 元、被告給付原告鴻鎰 公司239,800 元（計算式：服務報酬192,000 元＋違約金 47,800元＝239,800 元），均有理由，應予准許，然原告鴻 鎰公司之逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。八、本件原告勝訴部分係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰 依同法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行； ；至原告鴻鎰公司敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗 ，乃予以駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 22 日
民事簡易庭 法 官 姚葦嵐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 23 日
書記官 張妤凡
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