最高法院民事判決 一○四年度台上字第八三號
上 訴 人 華益開發有限公司
法定代理人 謝賢益
訴訟代理人 簡長順律師
被 上訴 人 國際聯合科技股份有限公司
法定代理人 沈振來
訴訟代理人 盛枝芬律師
參 加 人 羅錦祥
羅仁宗
羅仁輝
羅仁炎
共 同
訴訟代理人 蔡碧松律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國一○
二年七月十六日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度重上
更㈠字第一○八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審及參加訴訟費用均由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊向參加人承租（下稱Ａ租約）如原判決附表所示房地（下稱系爭房地）後，再轉租被上訴人（下稱Ｂ租約）。被上訴人於Ｂ租約期滿後，未將系爭房地返還伊，顯已違約，依Ｂ租約第五條第二項約定，應按日給付違約金新台幣（下同）二萬七千八百八十三元，且致伊受有相當租金之損害每日三萬零八百七十元等情，爰依民法第四百五十五條、第二百三十一條及Ｂ租約第五條第二項違約金之約定，求為命被上訴人返還系爭房地，並按日自民國九十九年九月一日起至返還系爭房地止，給付五萬八千六百五十二元之判決。
被上訴人及參加人則以：Ａ租約與Ｂ租約均於九十九年八月三十一日屆滿，伊等已就系爭房地另簽訂租賃契約（下稱Ｃ租約），並約定以被上訴人於Ｂ租約屆滿後繼續使用系爭房地方式完成租賃標的物之交付。參加人已通知上訴人於Ａ租約屆期後，被上訴人無須搬遷廠房，亦即被上訴人於Ｂ租約屆滿後，代位上訴人將系爭房地返還參加人，並經參加人同時交付被上訴人占有使用。故被上訴人並未違反Ｂ租約之約定，對上訴人自不負損害賠償及給付違約金責任等語，資為抗辯。被上訴人復以：Ｂ租約既已屆滿，且依前所述，被上訴人已返還系爭房地予上訴人，則依Ｂ租約第三條約定，上訴人應返還被上訴人所交付之押金六百四十八萬元等語，反訴求為命上訴人如數給付，並自反訴起訴狀繕本送
達上訴人翌日即九十九年十一月二十五日起加計法定遲延利息之判決。
原審以：兩造均不爭執上訴人向參加人承租系爭房地後再轉租被上訴人，先後成立Ａ、Ｂ二租約，租期屆滿日均為九十九年八月三十一日。系爭房地由被上訴人直接占有使用，被上訴人已依約交付押金六百四十八萬元予上訴人收執，Ａ租約第十一條約定上訴人於租期屆滿時，有優先承租權。參加人與被上訴人嗣於九十九年三月十五日訂定Ｃ租約，約定於Ｂ租約屆期後，由被上訴人繼續承租系爭房地等事實，並有上開三份租約可憑，自堪信為真實。查Ａ租約、Ｂ租約租期屆滿時，原應由直接占有人即被上訴人先返還系爭房地予上訴人，再由上訴人返還予參加人，惟參加人已於Ｃ租約訂定前之九十九年二月十一日函知上訴人擬出租系爭房地予被上訴人，並限上訴人於十二日內為表示，如上訴人未以同一條件承租，被上訴人無須清空遷讓系爭房地，亦即兩造均無須現實返還占有予參加人，被上訴人得直接基於與參加人間之Ｃ租約繼續占有系爭房地，有上開函件可證。上訴人遲至同年四月十六日始表示以同一條件承租，顯已逾期，不發生效力，Ａ租約於屆期後即終止。是被上訴人基於其與參加人訂定之Ｃ租約，繼續占有使用系爭房地，乃包含其立於第三人地位代上訴人返還系爭房地，即相當民法第三百十一條第一項之第三人清償，並實質履行其對上訴人之租賃物返還義務，以及參加人再交付系爭房地供被上訴人承租使用之觀念交付。被上訴人既已依上開觀念交付完成履行返還系爭房地予上訴人之租約義務，上訴人以被上訴人違約未返還系爭房地，請求被上訴人遷讓返還及賠償遲延損害金暨違約金，自非有據。上訴人與參加人雖以Ａ租約第十一條約定，創設優先承租權，惟就該優先承租權之通知及行使方式均未明確約定，亦無法規範可資憑依。上訴人雖稱依上開約定，於參加人與被上訴人之承租條件成就後，其可隨時承諾以相同承租條件，繼續維持與參加人間租約關係，不待與參加人另訂立租約云云，惟為參加人及被上訴人所否認。審諸該優先承租之約定，乃對出租人契約（締約對象）自由之限制，若當事人間無明確約定，自宜採限縮解釋，以免過度侵害出租人關於財產權之自由利用及收益，故應認上訴人上開所言，並非可取。查Ａ租約第六條約定，租期屆滿時，參加人如不願續租（包括續租予上訴人），應提前六個月通知上訴人。參加人於九十九年八月三十一日租期屆滿前之同年二月十一日向上訴人表示擬改租被上訴人，及限期上訴人為優先承租表示，在行使時間上與上開契約約定之意旨並無不合。次按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力，民法第一百五十七條及
第一百五十八條定有明文。參加人上開通知性質上應屬上訴人是否行使優先承租權續訂租約之要約，惟上訴人迨至同年四月十六日始向參加人為優先承租之意思表示，顯逾通常情形可期待承諾之達到時期，自不生效力。況基於權利義務之相對性，上訴人自有於受通知後合理期間承諾之義務，使法律關係及早確定。上開通知函已載明，被上訴人因設備關係最少需時六個月為搬遷之預備，上訴人如欲優先承租，應遵期函覆，以便參加人通知被上訴人另為清空搬遷之準備等語，上訴人竟擱置延至二個月後始函覆表示優先承租，自難認發生行使優先承租權效力，否則上訴人權利之行使將過於恣意而有失公允。又上開通知函所載承租條件與Ｃ租約之約定，均係租金每月九十萬元，押金五百四十萬元，租期部分，雖一為五年（通知函），一未記載（Ｃ租約），惟參加人及被上訴人均稱雙方原約定租期五年，參諸Ｃ租約之書面第一條第一項、第四條及第六條約定，均有租約期滿、租期屆滿、租賃期滿等用語，堪認契約雙方原應有約定租期之意思，僅未具體記載於書面。上訴人既不能舉證證明參加人與被上訴人無上開口頭合意，所指租期條件不符，即非可取。另押租金契約乃獨立於租賃契約，其給付時期，非屬租賃契約主要部分或必要之點，縱參加人於上訴人喪失優先承租權後，與被上訴人簽定Ｃ租約時，約定押金給付方式與上開函知條件不同，究不得以此逕認承租條件非屬相同，而不發生通知行使優先承租權之效力。上訴人既已不得行使優先承租權，則上訴人所為被上訴人應於九十九年八月三十一日租期屆滿時返還系爭房地予其，由其受領後再依Ａ租約約定返還系爭房地予參加人之主張，將使參加人於受領後依Ｃ租約再次交付系爭房地予被上訴人，增加現實交付之無益勞費，損人而不利己，其主張顯係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，自不足取。末查Ｂ租約第三條第二項約定，押金六百四十八萬元於租賃期滿或雙方終止租約，騰空交還房地並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、電話費及辦理工廠或其他登記證註銷後，並履行租約全部債務後，立即無息退還被上訴人，押金返還請求權於遷讓房屋之時始發生。Ｂ租約既於九十九年八月三十一日租期屆滿而終止，上訴人復不爭執被上訴人並無積欠租金、水電費等情事，而被上訴人如前述已依觀念交付履行返還系爭房地之占有，則被上訴人依上開租約約定，自得請求上訴人返還押金六百四十八萬元。被上訴人縱未辦理工廠或其他登記證註銷，惟被上訴人既與參加人訂定Ｃ租約，繼續承租系爭房地，上訴人即未因此受有損害，而無再強令被上訴人註銷上開登記證之必要，否則亦構成權利濫用。綜上所述，上訴人請求被上訴人返還系爭房地，並自九十九年九月一日起至返還系爭房地止，按日給付五萬八千六百五十二元，均非有據，不應准許；被上訴人反訴請求上訴人給
付六百四十八萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即九十九年十一月二十五日起加計法定遲延利息，則屬有據，應予准許等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人本訴及反訴均敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
查Ａ租約及Ｂ租約之租期均至九十九年八月三十一日屆滿，是上訴人依Ａ租約約定，於該日對參加人有返還系爭房地之債務，被上訴人依Ｂ租約約定，對上訴人則有返還系爭房地之債務，惟被上訴人因與參加人訂定Ｃ租約，依該租約約定，參加人對被上訴人既有交付系爭房地之債務，被上訴人復於Ａ租約屆期時與參加人以觀念交付之方式，代上訴人返還系爭房地，並依Ｃ租約之約定受領參加人系爭房地之交付，則原審認定被上訴人已依約返還系爭房地，無須給付違約之損害金及違約金，並無不當。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及契約解釋之職權行使及與判決結果不生影響之贅述理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 一 月 十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 謝 碧 莉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十六 日
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