最高法院民事判決 一○四年度台上字第一三○號
上 訴 人 錢褚柑
錢文雄
錢義傳
錢銘芳
錢連盛
錢秋楓
共 同
訴訟代理人 邱奕澄律師
被 上訴 人 萬善祠
法定代理人 游阿龍
上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年一
月二十八日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第五九
二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落桃園縣○○鄉（已改制為桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○地號（重測前為同鄉○○○○段○○小段一三二之四、一一七之一及一一六地號）土地（下稱系爭土地），為伊與中華民國共有，伊之應有部分為二十七分之十七。上訴人之父錢添福前於民國四十三年間，與伊就系爭土地訂立耕地三七五租賃契約。錢添福死亡後，上訴人於八十二年一月十五日辦理租約繼承變更登記，續使用系爭土地迄今。惟上訴人違約廢耕，並擅自在系爭土地興建如一審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等建物（下稱系爭建物），顯未自任耕作，違反耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第十六條規定，兩造間之耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約）因而為無效，上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，伊僅請求上訴人給付扣除已收租金後之自九十六年一月起至一○○年十月止占有七三九地號土地部分之不當得利等情。爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定，求為確認系爭租約不存在，並命上訴人拆除系爭建物，將該部分系爭土地返還伊及其他共有人全體，及給付伊新台幣（下同）二十七萬三千一百十四元之判決（被上訴人超過上開部分之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：被上訴人之法定代理人未經會員合法選任，無權提起本件訴訟。錢添福於三十八年二月間與新竹縣政府就系爭土地訂有公地放領租約，且被上訴人出租應有部分，應無三七五條例
之適用。伊與他人分工耕作，非不自任耕作，系爭建物原係錢添福於三十九年間所建，八十二年間被水沖毀，伊等始在原址翻修重建，未違反系爭租約，被上訴人為本件請求，顯屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人之法定代理人游阿龍係經被上訴人臨時會員代表大會合法選任之管理人，其以被上訴人法定代理人名義提起本件訴訟，自屬合法。次按，承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，即屬三七五條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，則與農舍有間。且耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依三七五條例第十六條第二項規定，其全部租約均歸於無效。查被上訴人為系爭土地共有人，兩造就系爭土地原訂有租約，約定耕作目的在種植稻穀，系爭土地現未繼續種植稻穀，部分種植青菜，部分建有系爭建物等情，為兩造不爭之事實。而上訴人占有系爭土地情形，業經第一審勘驗現場無訛，並囑託改制前桃園縣蘆竹地政事務所繪製土地複丈成果圖附卷為憑，堪予確定。被上訴人雖為系爭土地共有人，仍無礙其與上訴人成立系爭租約。又上訴人雖抗辯系爭建物係將錢添福於三十八年間建造之農舍翻修云云，惟觀諸上訴人提出之建物照片，原始建物為一層樓之瓦頂土角造平房建物，該建物遭水沖毀致屋頂、牆垣均塌陷而無法繼續使用；系爭建物除Ｂ、Ｃ部分為鐵皮屋外，其餘建物均為磚造建物，材質與原始建物不同；證人游象儀證稱：錢添福在系爭土地上蓋土角厝……以前蓋土角厝空地目前還在，上訴人現在蓋磚房的地點是在土角厝旁邊等語，可見錢添福原建造土角厝坐落位置，確與Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ目前位置明顯不同，系爭建物乃於原土角厝建物塌陷後重行起造。另Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ等建物面積合計達二七三點五八平方公尺，現供上訴人錢義傳及其家人居住使用；Ｇ建物非在原始建物範圍，現供其叔叔之繼子使用等事實，業為上訴人所自認，可見上開建物係以解決上訴人家族實際居住問題為目的，非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，揆諸上開規定及說明，足徵上訴人確有未自任耕作之情形，系爭租約因而無效。被上訴人以上訴人不自任耕作
為由，主張系爭租約無效，亦非專以損害上訴人為主要目的，難認係權利濫用，其請求確認系爭租約不存在，並依民法第八百二十一條、第七百六十七條第一項規定，請求上訴人拆屋還地，自非無據。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念。系爭租約既屬無效，則上訴人占有七三九地號土地建築房屋、豬舍及種植青菜，即屬無權占有，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，亦屬有據。審酌七三九地號土地地目為田，其面積為二千九百二十九點七八平方公尺，於九十六年一月迄今之申報地價均為每平方公尺二千零八十元，周圍尚未全數開發，附近有高鐵鐵道通過，係經由既有巷道至桃園市蘆竹區南山路一段等情，有地價公務謄本、土地登記謄本、現場照片為證，認被上訴人主張依土地法第九十七條、第一百零五條、第一百四十八條及土地法施行法第二十五條規定，按七三九地號土地申報地價之年息百分之四計算租金，應屬合理。是被上訴人按其應有部分得請求給付相當於租金之不當得利，每年應為十五萬三千四百七十七元（2080元 2929.784％＝243758元；243758元17/27＝153477元），自九十六年一月起至一○○年十月合計則為七十四萬一千八百零六元（153477元4＋153477元10/12＝741806元），扣除上訴人已給付之六萬一千零二十六元後，被上訴人尚得請求六十八萬零七百八十元，然被上訴人僅請求其中之二十七萬三千一百十四元，自為可取。從而，被上訴人依上開規定，請求如上聲明，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及所提證據，為不可採及不逐一審酌之理由，因而維持第一審所為被上訴人上開部分勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，於法並無違誤。按承租人應自任耕作，違反時，原訂租約無效，此觀三七五條例第十六條第一項、第二項規定自明。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第六條第一項、第二十條規定續訂租約，出租人並收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。兩造雖於九十八年十二月十五日偕同向改制前桃園縣○○鄉公所辦理私有租約登記，但此係就兩造間前已成立之系爭租約續訂租約，此參上訴人於第一審陳稱：三七五租約係四十四年一月一日訂定，目前仍存續中等語（見一審卷九三頁），且該租約與卷附歷次續訂之耕地租約編號均為「○○字第一一八號」及以稻穀計算佃租即明（見同上卷一七、四六、四七頁、五○至五二頁），可見兩造並非於九十八年十二月十五日另成立非三七五租約性質之一般租賃契約。依上說明，原訂之耕地租約於上訴人興建系爭建物時，即因其未自任耕作而無效。又系爭土地地目仍為田，縱編定為工業區，依三七五條例第十七條第一項規
定，僅屬出租人終止租約之事由，原訂耕地租約之性質並不因而變更。上訴論旨謂被上訴人已知悉系爭土地有未自任耕作之情事，仍將土地出租予伊使用，並收取租金，且系爭土地已編定為工業區使用，兩造間應成立一般土地租約云云，並無可取。其他上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
法官 陳 光 秀
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 二 月 二 日
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