臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度重上字第六一號
上 訴 人 保證責任台中市第一
信用合作社
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 鄭晃奇律師
複 代理人 乙○○律師
被 上訴人 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 常照倫律師
複 代理人 張績寶律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十八日台灣台中
地方法院第一審判決（八十八年度重訴字第七九八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人丙○○應將上訴人所有坐落台中市 北區○○○段三二六之三二地號如上訴狀附圖所示一樓七二三九建號Ａ部分、一 二九五四建號部分及二樓一二九五四建號部分房屋遷出，並將該基地交還上訴人 。㈢被上訴人甲○○應將上訴人所有坐落台中市○區○○○段三二六之三二地號 如上訴狀附圖所示一樓七二三九建號Ｂ部分、與二樓七二四０、七二四一建號部 分及三樓七二四二建號部分房屋遷出，並將該基地交還上訴人。㈣第一、二審訴 訟費用由被上訴人負擔。㈤請准供擔保宣告假執行。二、陳述及所用證據，除與第一審書所載相同者茲引用外，補稱： ㈠查被上訴人於原審所提出之丙○○與陳一平之房屋租賃契約書，從形式上觀察， 該契約書持續之期間長達十年，承租人所應履行之租金總數達新台幣（下同）五 千萬元以上，每一期之租金給付金額即高達一千零八十萬元，而出租建物之價值 亦有數千萬元之譜，顯然契約內容牽涉龐大之財產利益，按牽涉如此鉅額金錢內 容之租賃契約，論理雙方均應慎重為之，以書面詳定權責，絕無輕率為之之可能 ，且出租人陳一平當時為俊國企業集團之負責人，係商場上具有知名度之人物， 對契約之簽訂，不可能毫無常識，縱使事務繁忙無法親自簽約，底下亦不乏商務 代理人或私人秘書協助處理契約簽訂之事務，然查系爭租賃契約書竟然出租人陳 一平未親自簽名，亦未由代理人代為簽訂契約，而以姓名之橡皮條戳蓋印代替簽 名，而另一「陳一平」之蓋印，亦無任何證據足以證明確屬陳一平所有之印章所 蓋，其簽約行事之草率，與契約內容之重要性，根本無法相提並論，實難令人相 信該契約書之真正，且有單方虛偽假造之嫌。又該租賃契約書於系爭建物遭查封 拍賣時，雙方均未提出於執行法院，甚且未能依契約之內容向執行法院陳明（按 系爭租賃契約有明確之租期，拍賣公告上記載租期不明），系爭房屋由上訴人承
受後，經上訴人發存證信函通知被上訴人提出承租證明並向上訴人繳納租金後， 仍未能提出，遲至上訴人提起本訴後，被上訴人始於原審法院提出，顯見系爭租 賃契約書並非自始存在，而係於訴訟過程中始偽作完成，並無證據之效力。 ㈡從被上訴人所主張之租賃契約內容觀之，有諸多不合常情之處，亦足證被上訴人 所主張之租賃關係並非真實。按該租賃契約所定租金以二年為一期，每期租金高 達一千零八十萬元，且為事先預繳，以法定利率週年百分之五計算，承租人一期 即損失一百萬元以上之利息，以被上訴人長期經營商業之資歷，竟會訂立如此之 條件，實令人無法置信。又被上訴人所主張八十七年九月至八十九年二月之租金 給付明細，其中給付方法不但有支票給付、現金給付、更有消費抵帳，所列舉之 支票發票日期有八十七年九月十五日、八十七年十二月十五日及八十八年三月十 日不同時期，與契約書所載租金必須於每期十日前繳清已有不合，又整筆一千零 八十萬元之債務，縱使分多次清償，為何要開立二百零八萬六千零八十一元零散 之清償金額，又為何不一併將所有金額以票據開足，甚且多次給付之後，尚有不 足清償，必須讓出租人消費抵償，被上訴人各項付款方法完全無關連性，顯係由 各種不相干之給付拼湊而成，所述並非實在。
㈢證人張仁俊雖於原審證稱有代替陳一平收受租金，然其又供稱不知道一次要收二 年，每次收租金都是人家叫我去收，受取後則交財務部核對云云。惟查，被上訴 人主張之租約之出租人為陳一平，並非俊國建設公司，則租金當屬陳一平私人所 有，與公司無關，為何證人收受之租金卻必須交由公司財務部門核對，顯然證人 所述不實，至於其所開立之收據等文件，當亦為配合其不實證詞而偽造，無可採 信。
㈣原審判決以台中地方法院八十七年度執丑字第一一一七五號民事執行事件查封時 ，系爭建物業已由被上訴人所承租、占用，查封筆錄及拍賣公告上均有載明，並 為兩造所不否認，而認定系爭租賃關係存在，非無權占有云云。惟查，被上訴人 雖於前開強制執行程序中向法院陳報對系爭建物有租賃關係存在，然並未提出租 賃契約等相關證明，又因執行法院並無實體審查權，故雖於查封筆錄及拍賣公告 上均有系爭建物為被上訴人承租之記載，然是否確有租賃關係存在，並非毫無可 疑，且因執行法院無實體審查權，上訴人於強制執行程序對不實之租賃關係為否 認亦無效果，需另行提起民事訴訟加以確認，系爭建物經上訴人承受後，上訴人 發函請被上訴人提出租賃契約，確認對系爭建物之法律關係，並向上訴人繳納租 金，然被上訴人卻遲遲無法提出租賃證明，亦不繳納租金，因而上訴人認定被上 訴人根本對系爭建物無租賃關係存在，因而提起本訴，即為對前開強制執行程序 中不實之租賃關係為否認，實則上訴人從未承認被上訴人對系爭建物有租賃關係 存在，亦無法承認，蓋於本件起訴之前，被上訴人未提出任何承租之資料證明， 上訴人根本不知情被上訴人向何人承租、租期長短、租金若干，又如何承認系爭 租賃契約為真正，原審判決之理由實難令人信服。 ㈤依前開說明，被上訴人丙○○與陳一平就系爭房屋之租賃契約並非真實，則丙○ ○自無權再轉租與甲○○，被上訴人二人占有系爭房屋對上訴人均為無權占有， 自應遷離將房屋及基地返還上訴人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示；如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述及所用證據，除與第一審判決書所載相同者茲引用外，補稱： ㈠按「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人，仍繼續存在。」「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動 產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵 押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」強制執 行法第九十八條第一項、第二項定有明文。又「債務人或第三人於查封後提出租 賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發 現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。」八十七年一月二 十三日司法院修正發佈辦理強制執行事件應行注意事項第五十七點定有規定。 ㈡租賃契約本為諾成契約，並不以書面表示為法定生效要件。被上訴人丙○○與素 外人陳一平即系爭土地建物之原所有權人原於民國八十五年九月五日之前，兩者 即就系爭房屋有租賃契約之合意存在，於被上訴人丙○○在系爭房屋努力經營金 鱷魚餐廳卓然有成之情況下，被上訴人丙○○即申請公司變更登記將金鱷魚餐廳 股份有限公司之所在地設於系爭租賃處所，並於舊房屋租賃契約到期之際，另再 就八十五年九月五日至九十五年九月四日之十年期間與訴外人陳一平訂立房屋租 賃契約，是以被上訴人丙○○為其金鱷魚餐廳鉅額耗資裝潢、經營之事實，豈容 因系爭土地建物之原所有權人陳一平對上訴人負有債務而被拍賣系爭房屋建地， 即得否認前開所述已成立生效之房屋租賃契約。而被上訴人丙○○依前開系爭租 賃契約第十條之約定將系爭房屋部分轉租給被上訴人甲○○，轉租之租賃期間自 八十五年九月五日起至九十五年九月四日，故被上訴人甲○○亦屬有權占有系爭 房屋。
㈢系爭土地及房屋於執行法院實行抵押物拍賣強制執行事件時，執行法院之八十七 年十月二十一日拍賣通知已表明：「‧‧‧三、本件建物查封時編號１、５出租 第三人金鱷魚西餐廳營業中，編號２、３建物出租第三人東方帝國營業中，編號 ４出租第三人魚玄機酒店停業中，租期均不明，拍定後不點交。‧‧‧」，是以 系爭房屋有租賃權存在並為執行法院於現場勘驗知悉而列明於拍賣公告上，已至 為昭然。
㈣執行法院於前開拍賣公告上以註明有租賃情形、拍定後不點交，依前開辦理強制 執行事件應行注意事項之規定，顯見執行法院已為相當之調查，查明系爭土地建 物有租賃情形，且依強制執行法第七十七條之一之規定，債務人或占有人對不動 產調查有協助義務，被上訴人等何需甘冒刑責偽造租約，且法律更無規定未提出 書面租賃契約即可推定無租賃契約之成立，復加以租賃契約係諾成契約，尚不能 以於執行程序未提出書面租賃契約，即斷然認定嗣後所提出之房屋租賃契約即為 虛偽。
㈤上訴人於上訴理由已陳：「‧‧‧因執行法院所定之第一次拍賣底價相較於市價 實甚為便宜，‧‧‧」上訴人既明知系爭土地建物之拍賣底價相較於市價甚為便 宜，以上訴人身為專業之金融機構，應知拍賣底價係視系爭土地建物坐落、使用 情形、有無點交等種種狀況所定，且對執行法院所核定前之底價如認為過低，債
權人、債務人仍得就鑑定價格表示意見，上訴人於執行法院第一次拍賣即投標應 買，應已考量拍定後不點交之情況。
㈥復查系爭房屋及土地於前開抵押物拍賣強制執行事件實行時，執行法院知悉系爭 不動產上以存在系爭租賃權而未為除去該租賃權，依前開強制執行法第九十八條 第二項之規定，系爭不動產上租賃關係應隨同移轉，由買受訴外人陳一平所有系 爭不動產之上訴人承受系爭租賃權。換言之，被上訴人丙○○及甲○○本於租賃 權而占有使用系爭房屋係有權占有，上訴人之上訴實屬無理由。 ㈦另查被上訴人丙○○依系爭租賃契約繳交租金，不僅於原審法院八十八年九月三 十日答辯狀中已詳為陳述，且與證人張仁俊到庭結述相符，上訴人僅空言主張前 開被上訴人給付訴外人陳一平之金錢為另外資金關係，實不足採。 ㈧綜上所述，被上訴人對系爭房屋仍有租賃關係存在，被上訴人丙○○及甲○○係 有權占用系爭房屋，是上訴人之上訴並無理由，僅為延宕訴訟之舉。 ㈨補提經濟部公司執照影本一件。
丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院八十七年度執丑字第一一一七五號民事執行卷 。
理 由
一、上訴人主張：伊於八十七年十一月二十六日向台灣台中地方法院民事執行處承受 取得坐落於台中市○區○○○段第三二六之三二號土地及地上第七二三九號、第 七二四０號、第七二四一號、第七二四二號、第七二四三號、第一二九五四號建 物之所有權，詎伊取得系爭土地及房屋之所有權後，於八十八年六月八日曾分別 以存證信函催告被上訴人提出租賃契約書並將自八十八年五月二十日起之租金交 予上訴人，然被上訴人迄至伊提起本件訴訟前，均無回應，顯見被上訴人於台灣 台中地方法院執行程序中稱渠等係向債務人陳一平承租系爭房地等語並非真實， 被上訴人係無正當權源占用系爭房地，爰依民法第七百六十七條提起本件訴訟， 求為命被上訴人將系爭房地遷讓與伊之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地、建物係由被上訴人丙○○於八十五年九月五日，向訴 外人即系爭土地、建物之原所有權人陳一平承租，租期為十年。依民法第四百二 十五條規定，被上訴人基於承租人之地位，占用系爭土地、建物，並非無權占有 。又依被上訴人丙○○與訴外人及系爭土地、建物原所有權人陳一平簽立之房屋 租賃契約書第十條約定，系爭土地、建物得予轉租。而被上訴人丙○○復已將部 分土地、建物轉租予被上訴人甲○○，故被上訴人甲○○占有系爭土地、建物， 亦屬有權占有等語，作為抗辯。
三、查上訴人所有之系爭土地、建物分別為被上訴人所占用之事實，有建物登記謄本 五紙、土地登記謄本、存證信函各一紙、契稅繳款書、戶籍謄本各二紙附卷可憑 ，兩造亦不爭執，復經原審勘驗現場及囑託台中市中政地政事務所測量屬實，製 有勘驗筆錄及複丈成果圖各一紙在卷可憑，自無疑義。然被上訴人否認有無權占 有之情事，抗辯稱被上訴人丙○○曾於八十五年與訴外人即系爭土地、建物之原 所權有人陳一平就系爭土地、建物成立租賃契約，租期十年。而被上訴人丙○○ 與訴外人陳一平簽立之房屋租賃契約書第十條中並有約定，系爭土地、建物得予 轉租。則被上訴人丙○○依上開契約，自得將部分土地、建物轉租予被上訴人甲
○○，是被上訴人二人係基於租賃權而合法占有系爭土地、建物，非無權占有云 云。
四、經查，被上訴人抗辯渠等係有權占用之事實，業據其提出租賃契約書二份、付款 請示單一紙及支票四紙為證，並經證人張仁俊於原結證無訛，雖上訴人以該被上 訴人丙○○與訴外人陳一平之租賃契約牽涉龐大之財產利益，然陳一平未親自簽 名，亦未由代理人代為簽訂，簽約形式草率，與契約內容之重要性根本無法相提 並論，且系爭租約於系爭建物遭查封拍賣時，雙方均未能提出於法院，亦未能依 契約之內容向執行法院陳明，遲至上訴人提起本訴後，被上訴人始提出，顯有虛 偽假造之嫌等語，而否認該租賃契約書之真正。惟查，「依法律之規定，有使用 文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋 章與簽名生同等之效力」、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有 法院或公證人之認證者，推定為真正」，民事訴訟法第三百五十八條、民法第三 條第一、二項分別定有明文。查該租賃契約書，訴外人陳一平雖未親自簽名，然 其上已蓋有陳一平之印章，揆諸上開法律之規定，該租約應屬有效成立，且於被 上訴人以反證推翻前，應推定該契約為真正，上訴人空言否認該契約之真正，未 見舉證以實其說，不足採信。且租賃契約為諾成契約，本不以訂立書面為必要， 被上訴人丙○○與訴外人陳一平對系爭租賃尚訂立有書面契約藉以證明，難謂簽 約形式草率，況簽約形式草率慎重與否，本與契約之成立生效不生影響，上訴人 據此指摘，非有理由。又於執行程序中，法律上並無科予被上訴人須提出租約之 義務，被上訴人自不須提出，上訴人主張被上訴人遲至本訴訟提起時始提出該租 約，顯係事後虛偽假造等語，亦難認為有理，顯無足採。五、租賃契約之租金若干、付款時期及付款方式如何，本於私法自治之原則，雙方當 事人本得自由約定，非法律所得過問，雖系爭租約付款時期之約定將使被上訴人 一期即損失一百萬元以上之利息，且租金之給付方法有支票給付、現金給付及消 費抵償等，給付方式混亂，然本於私法自治，此僅須雙方當事人同意，即無不可 ，尚無法以此即推斷該租約非屬真正。
六、證人張仁俊於原審已明白結證「我有好幾次幫『陳一平』去收取租金」「我去收 的都是租金沒有錯」，足證被上訴人丙○○與陳一平間確實有租賃契約之存在， 雖證人謂所收租金皆交由公司財務部門核對而非交予陳一平本人，然查陳一平為 俊國公司之負責人，其個人財務委由公司財務部門核對，衡情亦不無可能，上訴 人執此即全盤否認證言之真實，亦不可取。七、兩造所不爭執之台灣台中地方法院民事執行處之八十七年十月二十一日拍賣通知 中已明確載明：「‧‧‧三、本件建物查封時編號１、５出租第三人金鱷魚西餐 廳營業中，編號２、３建物出租第三人東方帝國營業中‧‧‧」，而上訴人對此 於執行程序中從未表示意見，有執行卷在卷可憑，參以依被上訴人所提金鱷魚餐 廳股份有限公司經濟部公司執照所載，該公司核准設立登記日期為七十二年七月 十九日，公司所在地為台中市○○路二七六號一樓即被上訴人所有上開之系爭建 物之門牌號碼，有該公司執照影本在卷可稽，是以被上訴人稱其於八十五年九月 五日以前，即有與陳一平就系爭建物成立租賃契約，係於舊租賃契約到期之際， 再另訂八十五年九月五日至九十五年九月四日之十年期間之租賃契約云云，核與
事實相符，自堪採信。益證上開民事執行處之拍賣通知上之記載，並無不實之處 ，上訴人否認上開執行程序之拍賣通知有關系爭租約存在之記載為不實云云，誠 屬無據，不足採信。
八、綜上所述，本件被上訴人抗辯系爭土地及建物係於上訴人取得所有權前，即由被 上訴人丙○○所承租及轉租予被上訴人甲○○，渠等基於承租人之地位合法占用 系爭土地、建物之事實，自堪信為真實。是本件被上訴人既非無權占用系爭土地 、建物而上訴人依民法第四百二十五條第一項規定，該租賃契約對上訴人仍繼續 存在，從而上訴人本於無權占有之法律關係訴請被上訴人分別自系爭房屋遷出， 並將系爭土地交還上訴人，即難認為正當，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤 ，上訴意旨，指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如 主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 朱 樑
~B3 法 官 林松虎
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 陳信和
中 華 民 國 九十 年 四 月 十二 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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