臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度湖簡字第684號
原 告 吳鴻麟
被 告 黃玉芳
訴訟代理人 黃志文律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國 103年12月24
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴 訟法第436 條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。經 查：原告於起訴時原聲明第一項係請求新臺幣（下同）218, 428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5% 計算之利息； 嗣具狀表示變更聲明第一項為請求199,571元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無 不合，應予准許。
二、原告起訴主張略以：
㈠緣被告與原告共有門牌號碼：臺北市○○路0段000巷0000號 樓頂樓增建房屋（建號：碧湖三小段3422建號，坐落基地： 碧湖三小段14-2號，面積39.91 平方公尺），而本棟建築物 共有7 層樓（地下2 層，地上5 層），原告房屋位於4 樓， 被告房屋位於5 樓，頂樓依法共有，被告之前手侵占頂樓並 建造面積約10.31 坪之違章建築物，而被告於民國（下同） 84年5 月購入，在未得原告及其他各樓層所有權人同意下， 繼續無權占有行為，除占用頂樓空間，並在通往頂樓的樓梯 間設立鐵門，不僅使其他住戶無法正常使用，也使屋頂平台 喪失逃生待援的功用，影響所有住戶之安全。被告所為以致 原告對頂樓共有所有權之行使受有損害，曾向被告協調未果 。
㈡被告在屋頂平台加蓋違建，並將其他住戶前往頂樓之安全樓 梯封閉並上鎖、違法作為室內空間使用、堆放雜物，嚴重妨 礙其他區分所有權人原得利用屋頂作為火災避難場所，屋頂 出入口，及各種逃生避難救援用之管道、通路，違反建築法 第25條、第97 條第2項及建築技術規則建築設計施工編第99 條，應認違背公共秩序，依民法第72條規定，即使被告持有 分管契約自屬無效。
㈢自原告92年購買房子起，原告之前賣主及被告均未曾告知有
分管契約之存在，當原告基於建物公共安全多次要求被告移 除4樓至5樓樓梯閒之私設鐵門時，被告也未曾告知，且在系 爭建物全體所有權人多次召開住戶所有權人會議時，被告也 未告知，依釋字第 349號解釋意旨，受讓人因善意不知亦無 可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓 人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅。 ㈣被告提供之分管契約並未取得系爭建物全體所有權人同意， 依民法第820條第1項規定，被告持有之頂樓分管同意書無效 ，被告在屋頂平台加蓋違建，且封閉前往頂樓之安全樓梯， 係屬無權占有行為。
㈤依公寓大樓管理條例第7條第2項、第3項及第8條規定，公寓 大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂之構造及連 通數個專有部分之走廊或樓梯不得約定為專用部分。故屋頂 平台即不能再以分管使用同意書，讓頂樓所有人管理使用， 有此約定亦屬無效。況頂樓平台及安全樓梯是共用部分，有 消防逃生功能，被告卻圖利個人使用便利，在4樓至5樓通道 私設鐵門並上鎖，又辯稱鐵門為前賣主所設，且並未接收到 原告要求拆除鐵門之通知，然未得原告及其他住戶之同意， 繼續無權占有行為，限制原告及其他住戶的空間使用、財產 自由並阻礙逃生、枉顧他人性命，參以公寓大廈管理條例第 9條第2、3項規定之精神， 是縱有同意，亦屬違反法令規定 而無效。是故，既然原告無法得知分管契約之存在，再加上 被告並未取得系爭建物全部所有權人之同意，分管契約無效 ，且因其頂樓違建違背公共秩序，即便持有分管契約亦屬無 效的情況下，原告自不受該分管契約之約束。
㈥根據最高法院29年上字第762號判例意旨， 所謂默示之意思 表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效 果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀 念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思。原告並 無默示同意頂樓公共空間為被告單獨使用，原告基於敦親睦 鄰、與人為善而隱忍多年，也因不懂法律，不知如何處置， 而未對被告無權占有頂樓之行為表達異議，僅單純沈默而未 為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意被告繼續使用 。且原告基於建物公共安全，曾多次口頭要求被告移除鐵門 ，但被告皆以其個人之人身安全為由悍然拒絕。另系爭房屋 之地上/下第 1層、2層樓雖有占用法定空地增建之情事，但 無以導出各共有人有默示分管契約之結論。
㈦被告無權占有系爭房屋頂樓之行為，係自92年6月起至103年 4月拆除房屋止。
㈧被告提出「原告要求受配市價較高之樓層，以致延宕系爭建
物之拆除、重建過程，原告以訴訟為手段，威脅被告對受配 樓層權益進行讓步」之不實指控，完全是被告意圖誤導貴院 判斷而憑空捏造。從系爭建物所有住戶談重建開始，原告從 未要求受配市價較高之樓層，而是被告與地主戶雙方因樓層 分配問題發生衝突且僵持多年，地主戶因不堪成本增加及海 砂屋獎勵容積逐年遞減等原因，終於被迫在101年2月同意被 告所提之樓層分配協議，為此被告特地在101年2月21日寫了 一封電子郵件向地主戶道歉並祈求原諒。被告並於101年6月 請建築師繪圖並送件至建管處，才發現依現有法規，系爭建 物在重建後，將是一棟地下2層地上7層樓之電梯大樓， 但6 樓及7樓之面積將大幅減少， 若按照被告聘請之律師所擬之 樓層分配協議，被告將受配重建後之6樓及7樓，被告因此反 悔希望重新協調，由於重建後之6樓及7樓面積太小，故地主 戶提出，重建後之6樓及7樓應視為一個單位來支配，不可分 開，其他住戶也贊成， 但因重建後之6樓增加了露台的使用 空間，因此被告為了受配市價較高之樓層，堅持要求取得重 建後之5樓及6樓，否則不願重建，雙方因意見分歧，再度使 得系爭建物重建遙遙無期。另被告以拒絕配合房屋拆除重建 為手段，要求其他住戶同意其樓層分配協議及補償其頂樓違 建。
㈨被告稱原告並未提出主管機關之違章建築認定通知書，故無 法證明被告在系爭建物頂樓加蓋係屬違章建築云云，乃是被 告狡辯之詞，不足採信。按未經當地主管機關核發建築使用 執照或已核發建築使用執照與原申請項目不符，而擅自建築 之建築物，稱之為違章建築。在被告提供之系爭建物使用執 照申請書中，明確指出系爭建物為地下2層、地上5層之集合 住宅，由此可證被告在系爭建物建造之頂樓加蓋建築物確實 為違章建築無誤。
㈩被告稱其未將4樓至5樓通道上鎖，且原告可自由出入系爭建 物頂樓平台云云，並非事實。該鐵門在平時是關閉且上鎖之 狀態。不動產鑑價之日，被告為了方便鑑價人員進出，方將 4樓至5樓之鐵門開啟，原告方得以進入屋頂平台，且鑑價當 日，由於被告遲到，且4樓至5樓之鐵門是關閉上鎖狀態，鑑 價人員因此不得其門而入。另由於水錶位於頂樓，自來水公 司人員需前往系爭建物之頂樓抄表時，屢次因被告私設之鐵 門上鎖，故而無法完成抄表作業，自來水公司也有相關記錄 。又被告在4樓至5樓通道間，架設一扇鐵門乃是事實，被告 於 103年6月4日到庭亦對法官坦承不諱，如今被告為了模糊 焦點，掩蓋在樓梯間堆放雜物、阻礙逃生的事實，被告說詞 前後不一。
被告提出之分管協議並不完整，故被告所提之分管契約無效 。被告稱其前手蔡恆山與建商陳怡臻之買賣契約記載，陳怡 臻同意5樓屋頂歸5樓所有權人管理維護云云，該買賣契約僅 存在蔡、陳之間，陳怡臻無權代表其他共有人為分管協議， 且管理維護並不代表被告可以在5樓屋頂搭建違章建築、在4 樓前往屋頂之安全通道設置鐵門並上鎖，妨礙其他所有權人 逃生及使用5樓屋頂之權利。系爭建物之地上/下第1層、2層 皆有獨立之產權，由被告提供之證物可知，第一次登記所有 權人為李惠霞，被告並未提供地下第1層、2層之分管協議書 ，且無法證明其提供之地上第1層、2層之分管協議書確由李 惠霞本人所簽署，被告並未取得系爭建物全體所有權人同意 ，依民法第820條第1項規定，被告持有之頂樓分管同意書無 效。
原告於92年向前賣主購入房屋時，系爭房屋已建造超過17年 之歷史，原告並無其他樓層之所有權狀，如何得知其他樓層 是否有違建之狀況？且前賣主與被告並未告知此分管契約之 存在，依釋字第 349號解釋意旨，原告在不知情狀況下，不 受分管契約之約束。又原告與原告前手之妹妹，是在原告購 買房屋之後才認識交往，被告稱原告前手已將分管協議存在 乙事告知原告，純屬被告臆測，被告此舉完全是為了掩飾其 5樓屋頂之違章建築及阻礙逃生通道之事實所做之不實指控 。原告無購屋經驗，未如被告所臆測在購屋前知有分管情事 ，否則不會以巨資購入海砂屋，而後遷拆。
被告無權占有系爭房屋頂樓之行為，自 92年6月起至103年4 月拆除房屋止。按不當得利，不以被告知悉為必要，被告稱 其不知使用頂樓違建無法律上原因，乃推託之詞，不足採信 。原告及其他住戶在 97年1月後仍繼續使用系爭建物，即使 被告辯稱其已在97年搬離系爭建物，但頂樓違建並未拆除， 且被告於4樓至5樓之公共樓梯問私設之鐵門仍在且關閉上鎖 的情況，至房屋拆除為止，足證被告對於頂樓違建仍有無權 占有之實。
又不當得利數額之計算：目前臺北市內湖路2段l79巷50-2號 附近頂樓加蓋之租屋行情，約為每月11,000元，被告無權佔 用期間：原告自92年9月16日購入房屋起，至103年4月16日 拆除房屋止，共10年7個月，不當得利金額估算共為1,397,0 00元（計算式：11,000元×127個月＝1,397,000元），而原 告持分為1/7（系爭建物共有7樓層，原告為其中一戶），故 請求被告返還原告199,571元。
被告無法律上原因受有利益，爰依民法第179 條之規定提起 本件訴訟等語， 並聲明：被告應給付原告199,571元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告答辯略以：
㈠按共有物之管理，依民法第820條第1項之規定，應先依共有 人之契約定之，如契約未有訂定時，始由共有人共同管理之 。而共有人間對於共有物管理方式之約定，即稱之為分管契 約，此種分管契約，實務上為避免共有人於訂定分管契約後 ，任意將應有部分轉讓他人，致破壞原有分管之狀態與效力 ，遂認為共有人與他共有人約定分管之特約後，縱將其應有 部分讓與第三人，其分管契約於受讓人仍繼續存在（最高法 院48年台上字第1065號判例要旨參照）。 ㈡被告於84年5月購入系爭建物5樓時，前賣主蔡恆山已於頂樓 加蓋約10.31坪之建物並設立鐵門，據蔡恆山表示， 系爭建 物全體住戶曾約定1樓空地歸1樓所有權人使用， 頂樓歸5樓 所有權人使用，因此以遠高於當時該棟建物其他樓層之售價 出售被告，故被告實際上巳支付使用該共有頂樓部分之價金 ，且被告購入系爭建物5樓時，亦於84年4月間取得李惠霞（ 原1、2樓住戶）、謝金文（原3樓住戶）、簡美惠（原4樓住 戶）等當時之其他共有人同意，擁有系爭建物頂樓專屬使用 權，即其他共有人除必要之水管路線維護使用外，系爭建物 之頂樓使用權全部歸第 5層建物所有權人全權使用，絕無異 議。原告係自92年9月間始向簡美惠（原4樓住戶）購入系爭 建物4樓，核屬共有人與他共有人約定分管之特約後， 將其 應有部分讓與第三人之情形，依前述最高法院48年台上字第 1065號判例要旨，分管契約於受讓人仍繼續存在，原告自不 得因未於 84年4月各樓層所有人簽署之頂樓分管同意書上簽 名，而主張不受該頂樓分管同意書之拘束。足證被告與系爭 建物各共有人已就頂樓空間約定使用方法定有分管契約，被 告單獨使用頂樓空間，自屬有據，並非無法律上之原因。 ㈢況原告 92年間購入系爭建物4樓後，亦曾因房屋裝潢修繕、 漏水等因素，請求被告讓其至頂樓關閉水管、檢查水管路線 ，且未對被告專屬使用系爭建物頂樓提出任何異議，顯然已 明知且默示同意頂樓空間為被告單獨使用。又縱使原告主張 不知共有人訂有頂樓分管同意書，然依上述原告默示行為， 就該頂樓分管同意書之事實，應已處於知悉或可得而知之狀 態，故而該頂樓分管同意書之效力自應及於原告，原告即應 受其拘束，被告單獨使用系爭頂樓即無侵權行為或享有不當 得利可言，原告之訴並無理由。
㈣至原告主張曾多次口頭要求被告移除鐵門乙事， 被告於103 年6月4日到庭即已表示未接獲原告該項通知。況被告頂樓專 屬使用權係依分管契約取得，與系爭鐵門設置或移除無涉，
原告持此無關之事項，爭執被告對系爭頂樓專屬使用權，實 有未洽。
㈤系爭建物於96年被鑑定為海砂屋後，臺北市政府都市發展局 （下稱都發局）於96年12月發函各所有權人立即停止使用系 爭建物，足見系爭建物於當時已為危險建築，有安全疑慮， 無法正常使用，自當無法以一般建物具同樣之使用價值，原 告逕以自行調查附近正常建物之頂樓一般租金行情，計算不 當利得，顯有不當。況被告因系爭建物無法正常使用，已於 97年遷離，另行在外租屋，此有房屋租賃契約及匯款證明可 稽，原告指稱被告仍在繼續使用系爭建物，顯非事實。 ㈥被告買受系爭建物5樓前，該5樓所有權人即蔡君即已和系爭 建物之所有區分所有權人約定系爭建物之頂樓部分專屬 5樓 之區分所有權人使用，故分別向蔡君及 4樓區分所有權人買 受系爭建物之被告及原告，自應受該分管契約之拘束。況查 ，原告就系爭建物有分管契約存在乙節，確有明知或可得而 知之情形，其指稱不知分管契約存在云云，亦屬無稽。關於 系爭建物於頂樓加蓋建物並由被告專有使用乙事，自原告於 92年9月16日購入系爭建物4樓時即已存在，截至被告於97年 間遷出系爭建物時止，未見原告提出任何異議或主張被告係 屬不當得利，故其就系爭建物之頂樓由被告專有使用乙節， 顯有明知或可得而知之情形。又系爭建物於4、5樓間之鐵門 ，係由被告之前屋主蔡君所設置，原告於居住系爭建物期間 ，曾請求被告讓其至頂樓關閉水管、檢查水管線路，當時亦 未就被告專有使用系爭建物頂樓乙事提出任何異議，故原告 顯已默示同意被告就系爭建物頂樓有專屬使用權。且自包含 兩造在內之住戶於97年間陸續遷出系爭建物時起，迄原告於 103年5月2日起訴被告請求返還所謂不當得利時止， 原告未 曾主張被告無權占有系爭建物頂樓及不當得利。 ㈦本件系爭建物自被鑑定為海砂屋並經都發局命令停止使用後 ，全體住戶即開始研商系爭建物之拆除重建事宜，除委請建 築師繪製建築設計圖、請不動產估價公司估算改建前之權利 價值外，並草擬關於系爭建物重建後之分配協議書。依據建 築師草擬之設計圖草稿，系爭建物於重建後之樓層分配係由 原住戶依原有樓層或相同條件者優先選擇，當屬合理。然包 含原告及原地主戶（系爭海砂屋之起造人）在內之區分所有 權人，因對系爭建物拆除重建後之分配樓層有意見，執意要 求受配市價較高之樓層即重建後之建物頂樓，因而延宕系爭 建物之拆除重建過程，以致系爭建物在都發局於96年12月發 函命停止使用後，遲至 102年間才由所有區分所有權人達成 協議先予拆除。迄今因原告及原地主戶仍不願就將來重建後
之受配樓層讓步，導致系爭建物之容積獎勵遞減，先前為拆 除重建支付之鑽探、測量、土地鑑界等費用也因罹於時效而 損失，重建日程遙遙無期，被告除已支付前述拆除重建相關 費用外，尚受有在外租屋而每月持續支出房租費用之損害。 ㈧因系爭建物被鑑定為海砂屋，都發局於96年12月致函所有住 戶停止使用系爭建物後，被告已於 97年1月間遷出，即無繼 續占有並使用系爭建物頂樓之情形，縱認被告確有無權占有 、使用系爭建物頂樓之情形，該等情狀自被告於97年遷出後 即已消失，故原告起訴請求被告返還遷出系爭建物後相當於 租金之不當得利（即97年1月至104年4月16日）， 當屬無稽 。又原告主張被告因占有系爭建物頂樓，受有相當於租金不 當得利為每月11,000元乙節，並非參酌系爭建物頂樓之坪數 、位置及工商繁榮程度加以客觀評估後之數據，被告否認該 等計算基礎之客觀性與合理性。
㈨系爭建物於76年共有人間即成立分管契約，所有人即起造人 李惠霞（地上/下1、2層）、陳思慈（地上3層）、薩普愛（ 地上4層）分別均簽訂同意書， 除必要之水管線路維護使用 外，不得對於第 5層之所有權人主張頂樓之使用權。且謝金 文亦於84年4月18日簽訂同意書（地上3層）、簡美惠於84年 4月17日簽訂同意書（地上4層），除必要之水管線路維護使 用外，不得對於第 5層之所有權人主張頂樓之使用權，原告 就該頂樓分管協議之事實，當然處於明知悉或可得而知之狀 態，故而該頂樓分管協議之效力自應及於原告，原告即應受 其拘束。
㈩原告所有之4樓房屋，因其前手簡美惠於84年4月17日簽訂同 意書、及其前前手薩普愛於 76年2月10日簽訂同意書，前開 分管契約業已拘束原告，除必要之水管線路維護使用外，不 得對於第5層之所有權人主張頂樓之使用權， 原告基於其為 4樓房屋所有權人之身份， 依不當得利之法則提起本訴，自 無權利保護之必要，應予駁回。
原告主張系爭頂樓加蓋係屬違章建築，然迄今仍未提出主管 機關之違章建築認定通知書以實其說，故其主張系爭頂樓加 蓋違反建築法、建築技術規則、違背公共秩序云云，顯屬個 人主觀臆測而不可採。
本件分管契約成立於76年間，故原告主張依公寓大廈管理條 例第7、8、9條，因其並無溯及適用之規定， 本件亦無該規 定之適用。
由蔡恆山（即黃玉芳前手）與陳怡臻間之買賣契約可知，系 爭建物之共有人確有屋頂歸 5樓所有權人使用之分管協議， 黃玉芳係於 84年5月間向陳慧芳購買臺北市○○路0段000巷
0000號 5樓房屋，而陳慧芳之夫蔡恆山曾先與建商陳怡臻簽 署買賣契約。蔡恆山與陳怡臻間之買賣契約記載： 茲同意5 樓屋頂歸5樓所有權人管理維護。 又李惠霞有簽署同意書之 權利，李惠霞於75年12月23日即登記為系爭建物地上/下1、 2層之所有權人，則其自有簽署同意書之權利， 又系爭建物 地下1、2層與1、2層，乃於同日登記為李惠霞所有，則李惠 霞所出具之同意書，顯係以系爭建物1、2層及地下1、2層所 有權人之身分提出。按系爭建物1、2樓及地下1、2層既均為 李惠霞所有，則李惠霞自無割裂為二，一方面同意前揭同意 書，同時又反對該同意書內容之可能。綜上所述，系爭建物 之所有權人，業就頂樓歸5樓住戶使用乙節達成分管協議。 系爭建物之地下1樓、地下2樓、1樓、2樓均有占用法定空地 增建情事，是系爭建物之共有人實際約定使用範圍，對各自 占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年，各共有人間至少有默示分管 契約存在。
原告前手簡美惠為其大姨子，而簡美惠曾於84年間簽署分管 同意書，原告到庭亦承認該分管同意書之效力，依原告與簡 美惠之親誼關係，簡美惠自已將分管協議存在乙事告知原告 ，而原告亦無不向簡美惠詢問房屋使用狀況之理。又系爭建 物5樓之增建、 4至5樓間之鐵門均為顯而易見之物，原告購 買前當亦就系爭建物狀況詳加檢視，可見原告明知或可得而 知系爭分管協議之存在，應受系爭分管協議之拘束。 依原告提供之不動產估價報告書可知，不動產估價師認定系 爭建物之住宅部分，每坪每月租金應為550元， 而系爭建物 頂樓之面積約為10.31坪，每月租金亦應僅有約5,671元，原 告主張每月租金11,000元，顯屬無據。縱認原告得向被告主 張相當於租金之不當得利，依民法第126 條之規定，原告所 得請求者亦應以5年為限。
爰聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據其提出原告及被告建物所有權狀、不 動產估價報告書、都發局函、存證信函、建物登記第二類謄 本等影本及頂樓違建照片為證，其並對系爭建物1 、2 、3 、4 樓之分管同意書不爭執；被告則以係依分管契約使用頂 樓等前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點應審酌者厥為：被告 就系爭建物頂樓增建房屋是否為無權占用？
㈡按民法第818 條「各共有人按其應有部分，對於共有物之全 部，有使用、收益之權」之規定，係指共有物尚未經共有人 為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管
之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益（最高 法院99年度台上字第2397號裁判要旨參照）；次按分管契約 係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理 之契約，應由共有人全體協議定之，惟不以書面為必要，以 明示或默示為之均無不可。訂立分管契約之共有人均應受其 拘束，共有人得依分管內容就共有物分管部分使用收益及管 理(最高法院102年度台上字第2089號判決參照）；另按「最 高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他 共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓 與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』， 維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受 讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍 受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害 之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範 圍內，嗣後應不再援用」（司法院大法官釋字第 349號解釋 文參照）。
㈢所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易 上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認 為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又 公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（ 最高法院98年台上字第633號裁判要旨參照）。 甚至倘起造 人於規劃興建公寓大廈時，即有對公寓大廈之共有部分或其 基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定者外，應認共 有人（起造人）間已合意成立分管契約（臺灣高等法院99年 度上易字第1167號民事判決可參）。是以公寓大廈等集合住 宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其 基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管 理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存 在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部 分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事 外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情 形，而應受分管契約之拘束。
㈣本件被告主張系爭建物存有分管契約，並提出地上 1~4層之
同意書為證，原告到庭復對1~4層之同意書不爭執，是就1~4 樓有協議頂樓由5 樓所有權人使用足堪認定；又查系爭建物 起造人即所有人李惠霞、（地上1 、2 層及地下1 、2 層） 所有人陳思慈（地上3 層）、所有人薩普愛（地上4 層）分 別均簽訂同意書，除必要之水管線路維護使用外，不得對於 第5 層之所有權人主張頂樓之使用權，有同意書影本在卷可 稽，而被告前手蔡恆山亦曾與建商陳怡臻有樓頂歸5 樓所有 權人使用之分管協議，原告雖辯以被告未能提出地下1 、2 層之同意書云云，然系爭建物當時地下1 、2 層與地上1 、 2 層既均為原始起造人李惠霞所有，被告雖未能提出李惠霞 出具之地下1 、2 層同意書，惟因李惠霞既同時為地上及地 上共4 層之所有權人，又因2 層在地下，依經驗及論理法則 而言，應認其出具之同意書，顯係以系爭建物地下1 、2 層 及地上1 、2 層所有權人之身分提出，據上堪認系爭建物區 分所有權人全體於76年間已就頂樓歸5 樓所有權人管理使用 部分，合意成立分管契約。
㈤再查原告前手簡美惠曾於84年間簽署分管同意書，有同意書 影本在卷可憑，原告到庭亦不爭執，而原告與其前手為姻親 關係，且不動產價值不斐，衡諸常情，買受人於購買前當亦 就系爭建物狀況詳加檢視，且原告係後於被告成為系爭建物 之區分所有權人，系爭頂樓增建建物，又存在已久，客觀上 有「可得知悉」系爭建物頂樓歸 5樓所有權人管理使用之分 管契約存在的情事。綜上觀之，原告對於前揭有關頂樓平台 之約定專用權分管契約存在，亦屬有可得而知情形，而應受 分管契約之拘束。
㈥原告雖尚主張依公寓大樓管理條例第7條第2項、第3項及第8 條規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋 頂之構造及連通數個專有部分之走廊或樓梯不得約定為專用 部分。故屋頂平台即不能再以分管使用同意書，讓頂樓所有 人管理使用，有此約定亦屬無效云云；惟查公寓大廈管理條 例係於84年6月28日公布，84年6月30日施行，系爭建物則於 75年9 月間經臺北市政府工務局核發75建字第746 號建照， 並於75年12月23日取得第1 次所有權登記，此亦有系爭建物 建築改良物登記簿影本在卷可參；而公寓大廈管理條例第55 條第1 、2 項明定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大 廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人 為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員 會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備 。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十 條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用
部分之限制。」是系爭建物有關頂樓平台之約定專用，尚無 上開公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定之適用，原告據此 主張本件分管契約無效，即無足取。
㈦綜上所述，被告就系爭建物頂樓平台增建之建物，係本於分 管契約而占有使用管理，原告對於前揭有關頂樓平台之約定 專用權分管契約存在，亦屬有可得而知情形，而應受分管契 約之拘束，故被告占有使用系爭建物頂樓平台，非無法律上 之原因，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給 付199,571元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，並無理由，應予駁回。
㈧本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
㈨本件係適用簡易訴訟程序，並為原告敗訴之判決，應依職權 確定訴訟費用額為2,320元（第一審裁判費）， 應由原告負 擔。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本係造原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書記官 翁仕衡