臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
103年度重簡字第1292號
原 告 徐燕德
訴訟代理人 楊明廣律師
被 告 李世棟
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國104年1月12日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬參仟柒佰肆拾貳元，及自民國一百零三年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部份得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬參仟柒佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告原向訴外人李煌時承租「新北市○○區○○路○段 0巷0號、9號」之鐵皮屋建物（以下簡稱7號建物、9號建 物），嗣原告於民國（下同）100年9月間向李煌時買受上 開建物及所坐落之土地，兩造因此於101年1月1日簽訂租 約（以下簡稱系爭租約），約定租期至101年12月31日， 嗣再續約至102年7月31日止，並約定7號建物每月租金為 新臺幣（下同）53,000元，由被告繼續承租；9號建物則 由原告另與他人簽訂租約，詎被告於102年7月31日到期後 藉故不搬，亦未繳付租金，期間幾經催促，未獲置理，被 告迄至103年3月26日才將屋內物件搬走，故被告自102年8 月1日起至103年3月26日止之期間內無權占用，妨害原告 對於系爭7號建物使用收益之權利，使原告受有減少租金 收入之使用收益損害，被告亦享有相當於租金之利益，依 租金每月53,000元計算，被告應返還相當於租金利益 413,742元（計算式：53,000×（7＋25/31）＝413,742元 ，元以下四捨五入）予原告。
（二）原告受讓上開建物及土地，並與被告另議租約之時，因當 時「上開建物及土地所處區域，已在進行『都更重劃』」 ，證之原證一號租賃契約特約事項第三項：「甲方清楚告 知乙方清楚了解：如因政府之法令政策或重劃、自辦重劃 、徵收等因素，甲方應於知悉該等事由發生時即通知乙方 ，自具體已經不能繼續使用之事實之日起視為『提前終止 解約』」即明。因此，因配合都更之時程，雙方特約「租
期至101年12月底止，但期間原告同意不向被告收取租金 ，被告屆時不得出面主張任何權利」，見之「原證一號： 租賃契約書」後附之特約事項第8項：「原前屋主李煌時 與承租方李世棟之合約內容：如市地更新時政府賠償金額 甲方雙方各拿50%之條例，於合約移轉于新地主徐燕德之 新契約時，以無租金方式承租壹年，去除刪除上述條例， 承租方李世棟願配合放棄上述權利及任何主張」之手寫特 約事項，即明。因此，光是租金利益之減免(7號建物每月 5萬3000元，9號建物每月4萬7000元，每月共10萬元)，被 告已經獲利一年免收租金120萬元之利益。未料尚未到101 年12月底之前，被告即提出藉口「要搬遷整個工廠不是哪 麼容易，還未找到新的地方，屆期無法搬遷」云云，要求 要再展延。原告當時評估「請求遷讓房屋」之訴訟加上強 執期間動輒經年以上，不得已於100年10月14日同意，不 料，從102年1月起，被告即完全未依「原證二號：同意書 」之約定支付租金。眼看102年7月底將至，卻完全看不到 被告有搬遷跡象。原告期間一直向被告催告與協商，也因 此才再102年7月24日(距離原證二號所載之102年7月31日 之底線日不過一周而已)簽署同意書(即被告提出之附件三 )且被告是在102年7月24日才一次給付102年1月至7月份之 租金支票，而原告面臨「都更違約」重大壓力(被告早於 「雙方原訂租期僅至101年12月底止」即清楚知悉原告面 臨之時程壓力)，因此簽署「附件三102年7月24日同意書 」之重點在於：「被告應該依原證二號之特約，確實於 102年7月31日搬遷」。因此，被告提出「附件三：同意書 」之手寫事項：「依租賃合約退租時，應就乙方該執行條 件完成後，經甲方驗收完成時」其中「依租賃合約退租、 乙方該執行條件」之重點，顯然為「乙方確實應準時依約 於102年7月31日前搬遷」！」，但自102年7月24日以來， 被告不僅未依時(102年7月31日前)搬遷並由雙方點交驗收 ，反而一直拖延到103年3月26日才稱「已經搬了」且拒為 任何驗收與點交簽收，且期間也不付任何租金！因此，依 被告所提出之附件三：被告應「依合約退租」，惟被告既 未「依約交付押租金20萬元」，更重要的是「未依約於 102年7月31日前搬遷(因此嚴重阻撓都更作業應有時程之 進行，並造成原告因此增加與都更公司、重劃會間之鉅額 處理成本)」且未「進行點交驗收」。因此，原告並無任 何退還押租保證金之義務！
（三）原證一號之租賃契約，基本上係直接援用「一般文具店印 製的制式契約」，雙方只是在「制式契約中，必須由立約
人協議之契約要件(如：當事人姓名、租賃標的物、租期 、租金、保證金等，不可能事先印製)」等處「填空」， 並由兩造於所有「填空」處「蓋章」。請詳見原證一號租 賃契約第一至第三條，凡是制式契約之「填空處」均有雙 方之蓋章，可見蓋章之意義僅在於「確認：填空處之文字 是雙方同意的，並非出於單方面之填寫」而已，該契約第 三條第(二)項之蓋章，顯然沒有「收據、證明已經收受押 租保證金」之作用！且被告於103年11月17日開庭時亦承 認：「渠僅係認為李煌時會將20萬元押租金轉給原告，但 渠不知道李煌時有無轉交？渠並未實際交付押租金20萬元 給原告」且該租約特約事項第八項(2)載明「大門外兩個 電錶之所有權移轉給新地主徐燕德」。但被告一直藉故拖 延辦理，原證三號之103年3月17日「原告催告信函」猶催 告被告應速辦理。一直到103年3月26日，被告才完成轉登 動作。
（四）為此，爰依租賃契約之法律關係，請求判決被告應給付 413,742元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供 擔保免為假執行，並以：
（一）兩造於100年時簽定無償使用合約書，並約定101年1月1日 起至101年12月31日止，租金為0元，而兩造於100年10月 14日復又重新約定，租賃期間自102年1月1日起至102年7 月31日止，亦有被告給付租金之事實，因此兩造於102年 後應依照簽定之租賃同意書而為之，已不受原租賃契約書 之限制，故原告主張依租賃契約書第5條第6項及第6條第5 項等約定，請求損害賠償，於法無據。又兩造於102年7月 31日之租賃期間終止後，被告仍繼續使用系爭租賃標的物 自102年8月1日起至103年3月26日止，兩造之租賃契約視 為不定期租約，而原告於101年1月1日已收到押租金 200,000元，並經原告親筆書寫金額且用印，兩造復於102 年7月24日約定：被告退租時應執行之條件完成後，經原 告驗收完成時，同日退還押租金20萬元，不得異議或藉故 不還，故原告於103年3月26日租賃關係消滅後，因原告已 於同意書中已放棄先訴抗辯權，則原告應先付返還押租金 責任，始有向被告請求給付租金之權利。
（二）依據平均地權條例第63條之1規定，出租土地因實施市政 重劃致不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並 得向出租人請求相當一年租金之補償，本件原告為配合土 地重劃之事宜，與被告簽定之101年1月1日起至101年12月
31日止租金為零，名為租約實為無償使用合約，乃依托於 土地法規所定之私法契約，原告辯稱獲利云云，實為都市 重劃的進程中，法律保障經濟地位較為弱勢之承租人應獲 得之補償，原告斥資230,641,100元之鉅款，購入都市計 畫範圍內之農業用地與無法登記之違章建物，才是期可斂 取重劃後驚人之暴利，又依據不動產實務上所謂之點交， 乃指使用權之交付，也就是須將屋況騰空，交付鑰匙，本 案在租賃關係消滅後，原告已取得鑰匙，並進入系爭租賃 標的物拍攝屋況騰空之照片，故原告主張被告拒為驗收點 交，顯與事實不符，顯見被告於租賃關係消滅後，已履行 房屋點交之義務，原告竟主張並無返還押租金之義務，實 無理由等語置辯。
乙、得心證理由：
一、原告主張：被告承租渠所有之7號建物，約定月租金為53, 000元，租賃期間自101年1月1日起至102年7月31日止，詎被 告租期屆滿後，迄至103年3月26日止，方將7號建物返還一 節，業據提出租賃契約書、同意書、存證信函及回執等件影 本各1份為證，被告到庭固不爭執上情，惟就原告付款之請 求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為：(一)系爭租約 是否定有期限？(二)被告於租賃期間屆滿後占用系爭房屋之 行為是否對原告構成不當得利？原告得請求給付不當得利之 金額為何？(三)被告得否以押租金扣抵原告之請求？二、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」 、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 」，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮 及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿 後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍 難謂不發生阻止續約之效力，最高法院91年度台上字第221 號判決足資參照。經查：原告於向訴外人李煌時買受7號建 物、9號建物及所坐落之土地後，因被告向訴外人李煌時承 租7號建物、9號建物之期間至102年7月31日止，故兩造於 100年10月14日簽定同意書，於第2項約定：「第二年租金分 成7號及9號二份，9號由徐燕德與9號房客簽定租約（7號租 金伍萬參仟元正、9號租金肆萬柒仟元正）租期不得逾102年 7月31日」，兩造再於101年1月1日簽訂系爭租約，期間1年 ，嗣被告於102年7月24日再給付102年1月1日至102年7月31 日之租金支票共7張予原告，有原告提出之同意書及被告提 出之書面（參見103年11月13日所具答辯狀附件一）可參， 足見兩造間就7號建物之租期至102年7月31日，屆滿不續租
，揆諸前開說明，租賃期間於102年7月31日屆至後，縱令原 告未為反對被告繼續使用之意思表示，系爭租約亦不發生默 示更新之效力，兩造之租賃關係已然消滅，是被告辯稱兩造 間仍存有不定期租賃契約云云，顯無足採。
三、次按「無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金 之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常 之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人 返還相當於租金之利益。」，最高法院著有61年台上字第 1695號判例、意旨可資參照。經查：系爭租約因租賃期滿， 已於102年7月31日終止，有如前述，被告於102年8月1日起 即對原告負有返還租賃物（即7號建物）之義務，然被告迄 至103年3月26日始將7號建物返還，則被告自102年8月1日 起至103年3月26日止，係無法律上原因占有7號建物，享有 無權占有7號建物之利益，致原告受有相當租金之損害，依 上開說明，原告主張按照雙方原約定之租金數額請求被告返 還其所受之不當得利乙節，洵屬有據。準此，被告應給付原 告自101年8月1日至102年3月26日止，按月以53,000元計算 相當於租金之利益，共計413,742元（計算式：53,000×（7 ＋25/31）＝413,742元，元以下四捨五入）。四、再按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。」（參見最高法院 87年度台上字第1631號判決意旨）。又當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有 明文。本件被告並不否認積欠上開債務，惟抗辯：兩造於 101年1月1日簽訂系爭租約時，原告已收到押租金200,000元 ，兩造復於102年7月24日約定：被告退租時應執行之條件完 成後，經原告驗收完成時，同日退還押租金20萬元，不得異 議或藉故不還，被告既已於103年3月26搬遷完畢，原告即有 以押租金20萬元扣抵之義務，然為原告所否認，依舉證責任 分配原則，被告應就此有利於己即「對原告有押租金債權得 主張扣抵」之事實負舉證責任。經查：
（一）原告授權其子徐培原處理與被告之租賃事宜一節，業經原 告自承在卷（參見103年12月15日言詞辯論筆錄），徐培 原與被告簽訂系爭租約第3條第2款記載「押租保證金為新 台幣『貳拾萬』元，於簽約同時，以現金或票據支付甲方 ，甲方不另立收據，租期屆滿或契約終了，乙方遷空交還 不動產並繳清該不動產之相關費用後無息退還。」，「貳 拾萬元」係以手寫填入，並有兩造之印文，有被告提出之 不動產租賃契約書影本1份可佐，而該『貳拾萬』係徐培
原所寫，原告復委任徐培原與被告於102年7月24日約定： 「徐燕德先生（即原告）保證，依租賃合約退租時應就乙 方即本件被告該執行的條件完成後，經甲方即本件原告驗 收完成時，同日退還押金新臺幣貳拾萬元整‧‧‧‧」一 節，業據證人徐培原於本院訊問時結證在卷（參見上揭筆 錄），並有被告提出之書面（參見103年11月13日所具答 辯狀附件一）可佐，綜合上開事證，足認系爭租約之押租 保證金為200,000元，且原告已收受上開金額（包括自前 手收受或被告交付之情形），原告復同意於租期屆滿或契 約終了，被告履行遷空交還不動產並繳清該不動產之相關 費用等相關義務後即無息退還押租保證金200,000元，否 則，若原告於簽訂系爭租約時未收受押租金200,000元或 自前手收受押租金，原告斷無於102年7月24日同意於被告 履行契約義務完畢時返還之理，被告此部分辯解，堪信為 實在。
（二）本件原告起訴時即主張：被告於102年7月31日系爭租約到 期後藉故不搬，亦未繳付租金，迄103年3月26日才將屋內 物件搬走，故被告自102年8月1日起至103年3月26日止無 權占用期間，應給付相當於租金之不當得利等語（參見起 訴狀），足認被告已於103年3月26日自7號建物遷讓完畢 且解除占有（包括交還鑰匙）無訛，否則，衡諸常情，原 告當請求被告遷讓7號建物並請求被告自102年8月1日起至 遷讓之日止，按月給付相當於租金之不當得利，而無僅請 求被告給付自102年8月1日起至103年3月26日止之相當於 租金之不當得利之理，再參酌原告之子徐培原、次子及員 工曾於103年3月26日至3月29日間某日共同至7號建物，被 告將鐵皮屋鑰匙交給予徐培原，讓徐培原自己開門進去， 原告之次子及員工亦進入7號建物拍照，當天在現場看完 之後，馬上到化成路台電營業處辦（電錶）過戶並直接作 廢等情，業經被告敘述甚詳（參見103年12月15日言詞辯 論筆錄），並提出照片為證，徐培原亦不爭執照片上之人 係伊弟弟及員工（參見上揭筆錄），且電號44─2399─05 於103年3月26日辦理會同過戶後，變更戶名為「徐燕德」 ，並於同日申請於103年3月27日廢止用電一節，此有本院 依職權向台灣電力公司台北西區營業處函詢，經該公司以 103年12月24日北西字第0000000000號函覆暨所附過戶及 廢止登記單附卷可稽，足認被告確已依約完成點交事宜， 則依兩造於102年7月24日有關押租金返還之約定，被告自 得請求原告返還該押租金，並與本件之請求扣抵。被告此 部分之抗辯，亦為真實
五、綜上所述，被告於102年7月31日系爭租約到期後迄103年3月 26日始自7號建物遷讓完畢且解除占有（包括交還鑰匙）暨 履行契約義務無訛，故應給付自101年8月1日至102年3月26 日止，按月以53,000元計算相當於租金之利益，共計 413,742元，扣除原告於102年7月24日同意於被告履行契約 義務完畢後退還之押租金200,000元，被告應給付之金額為 213, 742元（計算式：413,742元－200,000＝213,742）， 從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付213,742 元及自支付命令送達之翌日即103年7月6日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回
六、本件既經本院認定原告依據不當得利之法律關係請求被告給 付相當於租金之不當得利，為有理由，則原告另主張依據侵 權行為損害賠償請求權請求被告給付，自毋庸再予審酌，且 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及聲請調查之 證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被告 得供相當擔保金額而免為假執行。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 1 月 26 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 26 日
書記官 馬秀芳
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