臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第八號
上 訴 人 甲○○
乙 ○
(即陳來傳之
(即陳來傳之
(即陳來傳之
(即陳來傳之
法定代理人 黃德治
右當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十五日臺灣士林地
方法院八十七年度重訴字第二○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
(一)原判決關於命上訴人連帶給付新台幣 (下同)二百六十九萬零三百四十五元，及 自民國 (下同)八十七年七月八日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，並自八十七年七月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付十萬二千六百九十 七元之部分均廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱： 系爭土地雖位於台北車站附近，但交通紊亂，非屬商業發達之區域，原審按公告 地價年息百分之五計算使用補償金，尚嫌過高。參、證據：除援用原審立証方法外，並提出台北市政府都市發展局土地使用分區及公 共設施用地証明書，及聲請傳訊証人許榮華及調查系爭土地是否可興建房屋供住 家使用或供工商業使用。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱： 系爭土地雖屬被上訴人機關管理，惟建物及地上物均為甲○○所有之合法登記建 物，甲○○稱其空置未使用，乃其主觀意願上不使用，本屬其權利行使範圍，被 上訴人無權置喙，甲○○是否有以存証信函片面終止土地租約，均無變動土地上 合法建物占用系爭土地迄今之事實，上訴人等自有連帶給付相當於不當得利之使 用補償費之義務。
參、證據：除援用原審所提之立証方法外，並補提出行政院令及台灣省政府八十三年 七月二十九日八三府財五字第六三一五二號函影本為証。 理 由
一、本件上訴人陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕之被繼承人陳來傳於被上訴人起訴 後之八十八年二月二十二日死亡，經全體繼承人即陳振祥、陳美智、陳克成、陳
光裕聲明承受訴訟，又被上訴人之法定代理人原為陳德沛，於原審判決後已變更 為黃德治，業據黃德治聲明承受訴訟，於法並無不合，先予敘明。二、被上訴人台灣鐵路管理局 (下稱鐵路局)起訴主張：坐落台北市○○區○○段二 小段三七一之七地號土地 (下稱系爭土地)為台灣省省有土地，由伊擔任系爭土 地之管理人，系爭土地上如附圖斜線部分所示之建物即門牌號碼為台北市○○○ 路十一號房屋及其他地上物（面積共計三百二十九平方公尺）為甲○○所有，於 八十三年一月一日與甲○○就系爭土地中面積四百五十五點四０平方公尺辦理基 地租賃，租期三年，約定至八十五年十二月三十一日止，租金則約定為當期申報 地價總價年息百分之七‧五，每年分二期繳納，於每年一月、七月由伊收租，並 於租約第十四條約定：「租期屆滿後，承租人未經由辦理換約續租仍為使用者， 應負擔損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百 五十一條之適用及其他異議」，同時由陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕之被繼 承人陳來傳與乙○擔任本件基地租賃契約之連帶保證人。詎甲○○自八十五年七 月起即未繳租，而本件約定之租期已於八十五年十二月三十一日屆滿，甲○○未 辦理續租卻仍占用至今，爰本於所有權及基地租賃契約之約定，請求命甲○○將 系爭土地上如附圖斜線部分所示之上開建物及其地上物拆除後，返還系爭土地予 伊，並給付所積欠之租金及違約金；並自八十六年一月一日起至八十七年六月三 十日止，按約定租金計算方式計算之使用補償金，合計三百三十八萬五千八百六 十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；及自八十七年七 月一日起，至返還系爭土地之日止，以六個月為期，按期給付八十五萬二千九百 十九元之使用補償金之判決。陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕之被繼承人陳來 傳與乙○為本件基地租賃契約之連帶保證人，爰併依租賃契約及繼承之法律關係 ，請求命陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕及乙○就甲○○上開應給付之金額， 連帶清償之判決等語。
三、上訴人甲○○辯稱：渠早於八十五年八月二十日即以存證信函通知鐵路局終止本 件基地租賃契約，於租期屆滿後，亦未提出換訂租約之申請，依本件基地租賃契 約之約定，應視為渠已無意續租，故租約於八十五年十二月三十一日即歸於消滅 ，而且渠自八十五年下半年後即未使用該屋，並已拋棄上開建物所有權，該屋在 勘驗時亦被認定為不堪使用及老舊荒蕪，故渠根本無法獲得占用系爭土地之利益 ，自無鐵路局所謂「於租約屆滿後仍繼續占用土地」之情形，更無「承租人未經 辦理換約續租仍為使用之情形」，自不應負損害賠償責任，亦無須依租賃契約第 十四條之約定繳納使用補償金，且鐵路局請求給付損害賠償金之計算標準過高， 應依本件基地租賃契約終止時之租金計算，不能再隨該契約第四條之規定而調整 。再參照與本件情形相同之另案台灣省政府財政廳與黃陳瑤琴間給付使用補償費 訴訟中，亦因承租人未為使用該地上物而駁回原告之請求，業經台灣高等法院八 十七年上字第四二四號判決確定，本件基地租賃契約第十四條內容與上開判決完 全相同，自應為同一解釋，故鐵路局不得請求渠給付使用補償金等語，資為抗辯 。
四、上訴人乙○及陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕則辯稱：被繼承人陳來傳與乙○ 僅為本件租約之保證人，本件租期自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三
十一日止，則保證人之保證責任範圍，應僅限於承租人在租賃期間內如有不履行 給付租金之義務時，由保證人代負履行責任，至於租賃期間屆滿後，承租人繼續 占用租賃物應否支付使用補償費或損害金，乃屬另基於侵權行為或不當得利之法 律關係所為之請求，自非屬保證責任範圍，故鐵路局請求渠等人就使用補償金部 分負連帶責任，於法無據；再按約定保證人僅於一定期間內為保證者，如債權人 於其期間內對於保證人不為審判上之請求，保證人免其責任，民法第七百五十二 條定有明文。本件租期至八十五年十二月三十一日即告屆滿，保證人應僅於租期 內就租金之給付或其他履約事項負保證責任，故如有欠繳租金之情事，出租人應 於租期內為審判上之請求，惟鐵路局竟於八十五年十二月三十一日租期屆滿後一 年七月始起訴請求連帶給付欠繳之租金，於法亦有未合；又本件租約第十六條要 求保證人拋棄先訴抗辯權，有違修正後民法第七百三十九條之一之規定，應不生 效力，彼等人依法行使先訴抗辯權，拒絕鐵路局之請求等語，資為抗辯。(按： 原審就拆屋還地部分及金額二百六十九萬零三百四十五元暨自八十七年七月八日 起至清償日止之法定遲延利息，並自八十七年七月一日起至返還土地之日止，按 月給付十萬二千六百九十七元部分，判決鐵路局勝訴，其餘部分判決鐵路局敗訴 ，鐵路局就其敗訴部分未聲明不服，甲○○就拆屋還地部分，亦未聲明不服)。五、鐵路局主張伊為系爭土地之管理機關，甲○○為系爭土地上如附圖斜線部分所示 之上開建物及其地上物（面積三百二十九平方公尺）之所有權人，於八十三年一 月一日與甲○○就系爭土地其中面積四百五十五點四○平方公尺簽訂本件基地租 賃契約，約定租期至八十五年十二月三十一日為止，租金則約定依當期申報地價 總價年息百分之七‧五計算，每年於一月、七月分二期繳納，惟甲○○欠繳八十 五年下半年期租金迄今，租期屆滿後，甲○○所有之上開建物及地上物，仍繼續 坐落於系爭土地如附圖所示斜線部分（面積三二九平方公尺）之事實，為甲○○ 所不爭執，並有土地及建物登記簿謄本、基地租賃契約書在卷可稽 (見原審卷第 十一頁至十七頁) ，並經原審至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有複丈成果 圖可憑 (見原審卷第六六頁至六九頁，第一三０頁)，自堪信為真實。兩造間之 基地租賃契約至八十五年十二月三十一日即已告屆滿，甲○○復無繼續占用之正 當理由，則鐵路局本於所有權請求甲○○拆屋還地，自屬有據，且此部分已據原 審判決鐵路局勝訴，未據甲○○提起上訴，自無庸贅論。六、至鐵路局主張甲○○欠繳八十五年下半年期之租金，逾期達三個月以上，依租約 應按欠租金額百分之十加計違約金，以及甲○○迄今仍繼續無權占用系爭土地， 使伊受有相當於租金之損害，應依租約第十四條規定，自八十六年一月一日起至 返還土地日止，按月給付土地使用補償金之部分，則遭甲○○所否認，並以前開 情詞置辯，經查：
甲、關於鐵路局請求甲○○給付積欠租金及違約金部分：(一)按本件租約第四條約定：「應繳租金按出租機關依法令所定租金率（當期申報地 價總價年息7.5%）計算，分期繳納。租金率調整時，承租人願自調整之月份起， 按新租金率計算租金。」；第五條約定：「租金於每年一月、七月分兩期繳納， 承租人應依出租機關所開繳納通知書規定期限，自動向指定繳款處所繳納，逾期 不繳以違約論。：：，承租人違約者均應依左列各款加收違約金，並不得異議：
：（四）逾期繳納在三個月以上者，一律照欠額加收百分之十。」，嗣因台灣省 政府函頒「台灣省省有基地租金調整方案」，其第一項規定：「台灣省省有基地 每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收 。」，並自八十三年七月一日起實施，故自八十三年七月一日起改依申報地價百 分之五計租，有台灣省政府八三府財五字第六三一五二號函影本在卷 (見本院卷 第六七頁) ；又系爭土地八十三年七月公告地價為每平方公尺七萬零二百六十九 元，依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地逕以公告地價為其申報 地價，毋庸申報，系爭土地為國有之公有土地，自應以其公告地價為其申報地價 。
(二)甲○○就其欠繳八十五年下半年度（即八十五年七月一日起，至同年十二月三十 一日止）租金一節，已自認在卷，自堪信為真實。其雖辯稱：已於八十五年八月 二十日即以台北杭南郵局第七五○號存證信函向鐵路局表示終止租約等語 (見原 審卷第四一至四二頁) ，惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅 ，民法第四百五十條第一項定有明文。本件租約既定有租賃期限，即不得隨時任 意終止租約，況且鐵路局並未同意甲○○提前終止本件租約之請求，亦有甲○○ 未加爭執之八十五年九月三日八十五鐵工產字第○二二一一六號函影本在卷 (見 原審卷第四六頁) ，則兩造間之租約仍應至八十五年十二月三十一日止始行屆滿 ，惟甲○○迄今仍未繳交八十五年七月一日起至同年十二月三十一日止之租金， 則依前開租約之約定，鐵路局請求加計按積欠租金額百分之十之違約金，即非無 據，故鐵路局依前開租約約定之租金及違約金計算方式請求甲○○給付積欠之租 金及違約金共計八十八萬零十四元（計算方法如後附計算式甲），及自起訴狀繕 本送達之翌日即八十七年七月八日起之法定遲延利息，應予准許。乙、關於鐵路局請求甲○○給付使用補償金部分：(一)按本件租約第十四條約定：「：：，租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為 使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法 第四五一條之適用及其他異議。」，經查甲○○自本件租約租期屆滿後之八十六 年一月一日起，迄今並未辦理換約續租，此為其所自承，且其所有之上開建物及 地上物仍坐落於系爭土地如附圖斜線部分所示，而占有使用系爭土地，已如前述 ，其雖辯稱：早於八十五年八月二十日即以台北杭南郵局第七五○號存證信函向 鐵路局表示拋棄上開建物及地上物之所有權，因此就上開建物及地上物不負拆除 之義務，應由鐵路局自行拆除云云，然此為鐵路局所否認，而觀之甲○○提出之 上開存證信函內容 (見原審卷第四一至四二頁)，亦未見有任何拋棄上開建物及 地上物之意思表示，再按民法第七百五十八條規定，不動產物權依法律行為而喪 失者，非經登記不生效力，甲○○雖主張已拋棄上開建物及地上物之不動產所有 權，然其並未依法辦理拋棄登記，仍不生消滅所有權之效果 (參見最高法院七十 四年度台上字第二三二二號判例意旨) ，自不得主張其對於上開建物及地上物之 所有權業已消滅，甲○○既無法舉証証明有占用系爭土地之合法權源，則鐵路局 主張其自八十六年一月一日起無權占用系爭土地之事實，即屬可取，而無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益乃為社會通常之觀念，至於甲○○是否有 使用上開建物及其地上物，核與前開認定不生影響，其所提出本院八十七年度上
字第四二四號民事判決，因其所認定之事實與本件情形並不相同 (地上建物已移 轉登記與第三人所有)，自不得加以援用。
(二)至甲○○另辯稱：本件基地租賃契約租期既已屆滿，自應依終止時之租金計算， 不得再隨申報地價而調整使用補償金云云，然此辯解與本件租約第十四條之約定 不符，自不足取。
(三)查系爭土地之每平方公尺之公告地價，自八十三年七月一日起至八十六年六月三 十日止為七萬零二百六十九元，八十六年七月一日起為七萬四千九百十六元，有 台北市建成事務所八十九年三月二十九日北市建地一字第八九六○四八四四○○ 號函在卷可稽 (見原審卷第一一八頁)。甲○○所有之上開建物及地上物占用系 爭土地之面積共為三百二十九平方公尺，則以約定租金計算方式計算甲○○之建 物及地上物占用系爭土地應給付之使用補償金，自八十六年一月一日起，至八十 七年六月三十日止，共計一百八十一萬零三百三十一元。自八十七年七月一日起 ，至返還系爭土地之日止為每月一十萬二千六百九十七元（計算方法如後附計算 式乙、丙所示）。
(四)甲○○雖又辯稱按公告地價年息百分之五計算使用補償金，尚嫌過高云云，並聲 請傳訊証人許榮華到庭証明系爭土地之商業機能及租金行情，惟証人經本院合法 傳訊，並未到庭，且本院依職務上所知，系爭土地係位於台北車站附近，臨近台 北市中心地區，交通便利，經濟價值甚高，原審按公告地價年息百分之五計算使 用補償金，並無過高之情事，此部分甲○○之辯解，仍不足取。(五)至甲○○辯稱系爭土地係位於都市計劃之公共設施用地，並提出土地使用分區及 公共設施用地証明書為証，然查，土地依據都市計劃之使用分區限制，與事實上 之使用情形，係屬二事，況系爭建物在系爭土地上亦已存在數十年，其事實上確 有使用系爭土地甚明，故此部分甲○○之辯解，亦不足取。(六)末查，因無權使用系爭土地所產生之使用補償費，係相當於租金之不當得利，與 租金之性質仍屬有別，僅於實際無權占有使用系爭土地時才會產生，而本件租約 亦未就此繳納期限作特別約定，故鐵路局請求甲○○以六個月為期，提前繳納尚 未產生之使用補償費，於法無據，僅得依其實際已經產生之使用補償金按月請求 。從而，鐵路局請求甲○○自八十七年七月一日起，至返還系爭土地之日止，按 月以十萬二千六百九十七元計算之損害金，應予准許，逾此範圍之請求，不應准 許。
丙、綜上所述，鐵路局依據本件租約第四、五、十四條之約定，請求甲○○給付欠租 及違約金八十八萬零十四元，及自八十六年一月一日起至八十七年六月三十日止 之土地使用補償費一百八十一萬零三百三十一元，合計為二百六十九萬零三百四 十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起即八十七年七月八日起，至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，以及自八十七年七月一日起，至返還上開土地之日止， 按月以十萬二千六百九十七元計算之損害金，應予准許，逾此部分之請求，不應 准許。
七、至鐵路局主張乙○及陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕應依保証人之責任就前開 金額負連帶責任，亦遭其所否認，並以前開情詞置辯，惟查：(一)按本件租約第十六條約定：「承租人應覓具保證人，保證履行契約，並願負連帶
賠償責任：：。」，觀諸民法第二百七十二條第一項連帶債務之規定，保證人（ 即被繼承人陳來傳與乙○）與主債務人（即甲○○）就所負之同一債務，已明示 對於債權人各負全部給付之責任，故就保證人與債權人之關係而言，顯與普通保 證有別，故陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕之被繼承人陳來傳及乙○（即保證 人）基於保證契約對債權人提出先訴抗辯權，仍不得免除渠等應與甲○○（即主 債務人）就本件基地租賃契約之履行負連帶給付之義務。(二)次按借用證所謂清償期限，係債務之清償期限，而非保證人負保證責任之期間， 被上訴人是否於此項期限請求清償，於上訴人之保證責任不生影響 (參見最高法 院四十三年度台上字第二七五號判例) ，足見民法第七百五十二條所謂「定期保 證之免責」，專指就已確定之債務為保證，而約定債權人應於保證期間內向保證 人為請求，逾期保證人即不負責，亦即就期間之約定屬保證效力之存續期間者而 言。查本件租約所約定之租賃期間，乃係鐵路局與甲○○間就租賃契約之存續期 間所為之約定，並非用以拘束債權人應於此保證期間內必須向保證人為請求，依 前開說明，縱鐵路局於租賃期限屆滿後始提起本件訴訟，對於連帶保證人基於該 租約所應負之連帶清償責任仍不生影響。
(三)至陳振祥、陳美智、陳克成、陳光裕及乙○雖辯稱：渠等所負之保證責任範圍， 僅於承租人在租賃期間內如有不履行給付租金義務時，代負履行責任而已，至於 使用補償費或損害金，乃係另基於侵權行為或不當得利之法律關係所為之請求， 並非保證人保證責任範圍云云。惟綜觀本件租約第十四條、第十六條之約定，甲 ○○未辦理換約續租仍繼續使用系爭土地所應負之損害賠償責任，亦屬陳振祥、 陳美智、陳克成、陳光裕及乙○應負連帶給付義務之範圍，故此部分，其辯解尚 不足取。
(四)從而，鐵路局依據本件租約第十四條、第十六條之約定及繼承之規定，請求陳振 祥、陳美智、陳克成、陳光裕、乙○應與甲○○連帶給付欠租及違約金八十八萬 零十四元，使用補償金一百八十一萬零三百三十一元，及自起訴狀繕本送達之翌 日即八十七年七月八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自 八十七年七月一日起，至返還系爭土地之日止，按月連帶給付十萬二千六百九十 七元，亦應予准許，超過此範圍之請求，應予駁回。八、綜上，被上訴人鐵路局本於所有權及租賃契約之約定，請求上訴人連帶給付二百 六十九萬零三百四十五萬元及自八十七年七月八日起至清償日止按年息百分之五 計算之法定遲延利息，及自八十七年七月一日起，至返還系爭土地之日止，按月 連帶給付十萬二千六百九十七元，應予准許，逾此部分之請求，不應准許，原審 所為命上訴人如數給付，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
九、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日 民事第四庭
審判長法 官 張 蘭 法 官 梁 玉 芬 法 官 林 金 吾右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日 書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
計算式（元以下四捨五入）
甲、積欠租金以及違約金之計算
①租金部分：八十五年七月一日起至八十五年十二月三十一日止 70269 X 455.4 X 5% X 6/12 = 800013②違約金部分：800013 X 10% ＝80001總和：800013＋80001＝880014乙、使用補償金金額之計算
①八十六年一月一日起至八十六年六月三十日止 70269 X 329 X 5% X 6/12 = 577963②八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止 74916 X 329 X 5% = 0000000
總和：577963＋0000000＝0000000甲、乙二項總和：880014＋0000000＝0000000丙、自八十七年七月一日起，至返還土地之日止，按月應給付之使用補償金金額 74916 X 329 X 5% X 1/12﹦102697