臺灣高雄地方法院民事判決 105年度簡字第51號
原 告 施羽宸
訴訟代理人 黃君介律師
被 告 黃玲琴
上列當事人間請求不當得利事件，本院於民國105 年12月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟玖佰陸拾伍元，及自民國一百零五年六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
核定被告就門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號、二四五號建物（含增建部分）占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號之土地，自民國一百零五年六月一日起，每月租金應按當期土地申報地價百分之五計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬壹仟玖佰陸拾伍元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號 土地（面積119 ㎡，下稱系爭土地），遭被告各於民國103 年9 月5 日、同年8 月18日以其所有之同段749 、750 建號 即門牌號碼高雄市○○區○○路000 號、245 號（含增建部 分，下分稱系爭243 號、245 號）建物所占用，應認兩造間 就此存有租賃關係，惟被告均迄未給付租金，伊自得先位主 張被告應自103 年9 月5 日起至105 年5 月31日止，按系爭 243 號、245 建物占用系爭土地之全部面積即119 ㎡，乘以 申報地價年息10％，計付租金共新臺幣（下同）318,822 元 ；並得請求核定自105 年6 月1 日起，每月租金同按申報地 價年息10％為計租基礎；又縱認兩造間無租賃關係存在，伊 亦得備位主張被告應就此返還相當於租金之不當得利，爰依 民法第425 條之1 、類推適用第425 條之1 及第179 條等規 定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付318,822 元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡請求核定被告就系爭243 、245 號建物占 用系爭土地，自105 年6 月1 日起，每月租金應按當期土地 申報地價10％計算年地租後，再以其1／12 計算（元以下四 捨五入）。㈢上開訴之聲明第一項部分，願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：伊不爭執系爭243 號、245 號建物與系爭土地間 存有租賃關係，伊自取得建物所有權後，即欲與原告協商租 金，惟租金應按各年度申報地價分別計算，不得單依105 年 度之申報地價為計算基礎，且目前加工區外移，當地人潮與 商業活動並不繁榮，出租不易，原告復刻意調高申報地價， 伊出租建物之獲益跟不上申報地價之漲幅，原告主張以申報 地價年息10％為計算租金之基礎，實屬過高；又伊認為如能 將系爭243 號、245 號建物全部出租予他人而為獲利，則伊 所需給付之租金應為每月6,000 元，然若伊未能順利出租， 原告即不得請求伊給付租金，否則伊將蒙受損失。再者，系 爭土地本登記在訴外人即原告之母施○鳳名下，經施○鳳同 意後，始興蓋系爭243號、245號建物，伊占用系爭土地並非 無法律上之原因，無不當得利可言等語置辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項
㈠不爭執部分：
⒈施○鳳原登記為系爭土地之所有權人，嗣原告於102年8月 26日以遺囑繼承為原因，登記取得系爭土地之全部所有權 。又系爭243號、245號建物均坐落在系爭土地上，占用系 爭土地全部面積即119平方公尺。
⒉施○鳳於86年11月6日就系爭243號建物辦理第一次登記而 取得所有權；後於93年7月13日以贈與為原因，辦理所有 權移轉登記予訴外人施○傑；復於103年9月5日以買賣為 原因，辦理所有權移轉登記予被告。再者，訴外人施○賢 於86年11月6日就系爭245號建物辦理第一次登記而取得所 有權，嗣於103年8月18日以買賣為原因，辦理所有權移轉 登記予被告（分見訴字卷第26頁、第27頁、第81頁至第85 頁）。又施○鳳於系爭243號、245號建物興蓋時，曾分別 出具土地使用權同意書，且依據卷內高雄市政府工務局之 資料顯示，系爭243建物乃施○鳳所起造，系爭245建物則 係施○賢、訴外人施○生所共同起造（見訴字卷第62頁至 第68頁）。
⒊被告於104 年7 月1 日至105 年5 月31日期間，曾將系爭 245號建物之1、2樓部分，出租予訴外人陳○法使用，每 月租金約定為16,000元。又兩造對於本院職權查詢之電子 地圖，均無意見（分見訴字卷第10頁至第15頁、第41頁、 第73頁，簡字卷第21頁）。再者，系爭土地之申報地價， 於102年至104年間為10,678.4元／㎡、於105年間為15,31
0元／㎡；其公告現值於102年1月為47,370元／㎡、於105 年1月為68,970元／㎡（分見訴字卷第25頁、第35頁至第 37頁、第48頁、第82頁）。
㈡爭執部分：
⒈原告主張被告應給付自103 年9 月5 日起至105 年5 月31 日止之租金，併請求核定自105 年6 月1 日起之每月租金 數額，有無理由？
⒉承上，如有理由，數額應以若干為適當？
四、本院得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制；前項情形，其 租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 規範明確。本件原告主張系爭243 號、245 號建物占 用全部系爭土地，兩造間就此存有租賃關係等事實，俱為被 告所不爭執（見簡卷第20頁），兩造就租金計算方式暨數額 ，迄未能達成協議而存有爭執，亦如前述，並有卷附存證信 函1 紙可參（見訴字卷第38頁），揆諸上開說明，原告主張 以被告登記取得系爭243 號、245 號建物之日起，及其占用 系爭土地全部面積為參考基準，向被告請求自103 年9 月5 日起，按月給付租金，並由本院核定其租金數額，即屬有據 。再其中請求被告給付自105 年12月28日起算之租金，乃本 院於105 年12月27日言詞辯論終結後之給付，被告既不同意 原告所為之租金請求，非可期待被告於日後主動按月如數支 付租金，原告主張其就此有預為請求之必要，應予准許。至 被告雖抗辯其如未能出租系爭243 號、245 號建物予他人， 即無庸給付租金等語。然建物之出租情形，繫諸於被告主觀 之出租意願、客觀上有無張貼出租廣告或委由業者協助處理 、當時當地租賃需求及議租能力等諸多因素，不一而足，被 告除出租他人外，亦得自住或供親友無償使用，均不影響系 爭243 號、245 號建物占用系爭土地之狀況，是此實係被告 處置自身資產方式及其與他人間之債權債務關係，無從執之 對抗原告，故被告此部分抗辯，非可憑採。
㈡按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非必 達申報總地價年息10％最高額，最高法院著有68年台上字第 3071號判例意旨可參。經查：
⒈系爭土地屬建地，位在高雄市○○路與○○西路之交岔口 附近，前方之○○路為四線以上車道，又其相鄰地區設有 高雄捷運後勁站、加油站、公園、游泳池、學校、醫療機 構及餐飲旅宿業，周圍建物櫛次鱗比，有其土地登記第一 類謄本、電子地圖在卷可證（分見訴字卷第25頁、第41頁 至第41-3頁），可見系爭土地所在位置之交通、文教、商 業、遊憩等生活居住機能尚佳。另酌以被告於104年7月1 日至105年5月31日期間，曾將系爭245號建物之1、2樓部 分，以每月16,000元之對價出租予陳○法使用，亦為兩造 所不爭；又系爭土地之申報地價，於102年至104年間為 10,678.4元／㎡、於105年間為15,310元／㎡，漲幅約為 43％，至其公告現值於102年1月為47,370元／㎡、於105 年1月為68,970元／㎡，漲幅則約為45％，足認一般市場 上仍有承租之實際需求，租金數額尚非過低，復系爭土地 之客觀整體經濟價值亦有所提升，難以逕謂原告有何惡意 調升申報地價之舉措。再衡以系爭土地所在商圈發展已趨 成熟，惟其位在高雄市楠梓區，非屬一般常見之漢神巨蛋 、三多及新堀江等新興、熱門商圈，系爭土地所處人潮與 商機不及其活絡，被告所受利益相對有限等情，是認本件 租金應以系爭土地之申報地價年息5％計算為適當。 ⒉原告雖提出相關房屋出租之網路資料為據（見簡卷第16頁 至第17頁），然觀諸上開資料，俱以建物供作店面使用為 基礎，然系爭243 號、245 號建物登記之主要用途，則各 為住商用、住家用（分見訴字卷第26頁、第27頁），被告 並陳明：承租人陳○法自身居住在系爭245號建物內乙情 ，未據原告所爭執（見簡卷第21頁），足認系爭243號、 245號建物與一般常見專供店面使用之建物，尚存歧異， 難以逕予援引前揭資料作為本件認定之基礎。是原告請求 按申報地價年息10％計算，尚屬過高；被告抗辯應概以每 月6,000元計算，則乏所據。循此，原告於103年9月5日至 105年5月31日期間，得請求已屆期租金為121,965元【計 算式：｛10,678.4×119×5％÷12×（26／30＋3＋12） ｝＋｛15,310×119×5％÷12×5｝＝121,965，小數點以 下四捨五入】；並核定被告自105年6月1日起，每月應給 付之租金，亦按系爭土地當期申報地價5％計算年地租後 ，再以其1／12折算月租。
五、綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告應給付121, 965 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年6 月24日（見 訴字卷第22頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ；並核定被告就系爭243 號、245 號建物（含增建部分）占
用系爭土地，自105 年6 月1 日起，每月租金應按當期系爭 土地申報地價5 ％計算年地租後，再以其1 ／12計算，為有 有理由，應予准許；逾此範圍以外之請求，則屬無據，應予 駁回。又本判決第一項所命給付金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，應依職 權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請，僅促請本院為職 權發動。另被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與 法律規定相符，爰酌定如主文所示相當擔保金額宣告之。至 原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
民事第五庭 法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 吳和卿