台灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈤字第四三六號
上 訴 人 乙○○○
被上訴人 甲○○
右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十二年十二月二十七
日台灣桃園地方法院八十二年度訴字第九二七號第一審判決提起上訴，經最高法院第
五次發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣龜山鄉○○○段社後坑大湖頂小段一二四地號面積伍貳公畝伍柒平方公尺之土地交付並移轉所有權登記予上訴人。另被上訴人應將坐落桃園縣龜山鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一六、一二○等地號，面積分別為肆參公畝玖玖平方公尺、貳壹公畝捌柒平方公尺、肆公畝捌伍平方公尺等三筆土地交付並移轉所有權登記予訴外人吳金龍（身分證字號：Ｚ000000000；民國○○○年○月○○○日生）。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔。本判決所命被上訴人交付土地部分，於上訴人以新臺幣壹佰柒拾貳萬陸仟元供擔保後得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰壹拾柒萬柒仟柒佰陸拾元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決除確定部分外均廢棄。
㈡右廢棄部分，請求判令被上訴人應將坐落桃園縣龜山鄉○○○段社後坑大湖頂 小段一二四地號面積五二公畝五七平方公尺之土地交付並移轉所有權登記予上 訴人。另被上訴人應將同地段一一○之六、一一六、一二○等地號，面積分別 為四三公畝九九平方公尺、二一公畝八七平方公尺、四公畝八五平方公尺等三 筆土地交付並移轉所有權登記予訴外人吳金龍（身分證字號：Ｚ000000 000，民國○○○年○月○○○日生）。
㈢如第二項聲明無理由時，請求判令被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）四百 三十二萬五千零七十三元及自民國六十七年十二月七日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
㈣就第二項聲明請求命被上訴人交付土地部分及第三項聲明請求命被上訴人給付 金錢部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠李訓吉於七十一年六月十一日提交給許宏遠代書之被上訴人印鑑證明原本，係 被上訴人在訂約前一日（即同年月十日）向桃園縣龜山鄉戶政事務所申請。以 印鑑章之印文型式存檔於政府機關，向為辦理土地過戶、認定本人意思表示之 依據；被上訴人若未授予其父李訓吉代理權，斷無配合在訂約前一日向戶政事 務所請領印鑑證明書，還交付土地所有權狀及印鑑章等過戶所需文件予李訓吉 之理。被上訴人就他人盜用印鑑章之事實未盡舉證之責，其否認自無可採。
㈡解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之標 準，並應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面致失真意，最高法院迭有 判例可供參考。本件土地所有權移轉契約書及過戶登記聲請書等文件明列出賣 人為被上訴人、買受人為上訴人，並且移轉標的（土地）與李訓吉先前出賣予 上訴人但尚未過戶之土地相同，再加以上訴人早已付清買賣價款，嗣後被上訴 人同意負移轉系爭土地之責，並委其父兄出面與上訴人再訂立買賣契約與所有 權移轉契約，其意顯在負擔出賣人義務。
㈢被上訴人在撤銷現值申報後，未將權狀正本取回仍然留置在代書處迄今十多年 ，且雙方非但未曾結清解約應處理之債權債務問題，反而被上訴人在八十二年 間因獲知系爭土地中第一二四地號土地之使用編定已變更為林業用地，不受當 時土地法第三十條之限制時，還委其父李訓吉與許宏遠代書連絡，請許代書寄 發承諾書予上訴人，要求上訴人承諾負擔增加的土地增值稅，以便辦理土地過 戶登記手續，益見兩造間之契約關係仍然存在。前情參諸證人許宏遠代書於上 字卷之證詞證稱：「李訓吉提出印鑑證明原本，一一○之六、一一六、一二○ 、一二四地號土地所有權狀（即系爭土地）給我，請我辦過戶給乙○○○，這 些文件就是」，嗣法官問：「何原因辦過戶？」，證人答：「買賣」，尤見兩 造間存有債權性質之買賣契約關係，甚為明顯。而且被上訴人引述之桃園縣稅 捐處函文載稱撤銷現值申報，應檢具原買賣契約書正本以憑註銷等語。惟兩造 所立之土地所有權移轉契約書正本現今仍由上訴人持有中，足見當時縱使撤銷 現值申報，但雙方買賣債權性質之契約並未解除，否則豈有契約解除，正本不 作廢之理？
㈣上訴人前設籍於桃山別墅，係因該戶戶長鄭柑乃李訓吉之信徒，故經由李訓吉 安排，上訴人方能設籍於該地（否則鄭柑何故要同意讓上訴人設籍？）以符農 地承購法則。相同情形，另有訴外人張林素珠與許呂止在該戶設籍寄居。此外 ，許呂止向李訓吉購買土地，亦同樣遷址設籍至桃山別墅五號，更足證該戶多 人之設籍，皆出於李訓吉之安排。至於李訓吉雖未設籍於桃山別墅，但觀其戶 籍設於桃園縣龜山鄉○○村○○路十八號，與其簽名出具給上訴人之買賣價款 繳清證明書所留之地址相同，益證該繳清證明書之真正。被上訴人之住址桃山 別墅六號，係在桃山別墅五號隔壁，有照片可證。被上訴人居住桃山別墅達二 十多年之久，豈會不知隔壁是幾號？
㈤上訴人初買受系爭土地時，即與被上訴人之代理人李訓吉約定待上訴人取得自 耕能力證明、或由上訴人指定任何具自耕能力之第三人承受、或待土地變更為 非農地後再行移轉土地所有權。此經證人潘洪璧雲到庭結證證實。茲因系爭土 地其中三筆（即第一一○之六、一一六、一二○地號），上訴人已指定由具自 耕能力之人吳金龍受讓，故上訴人訴請被上訴人將該三筆土地移轉登記給吳金 龍，於法應無不合。另土地法第三十條（關於農地移轉之限制）業於八十九年 二月二日經總統令公佈刪除，故以現行法令而言，非自耕農亦可買受農地，從 而，系爭土地是否仍為農地、受讓人是否具自耕能力，對本件已不生影響。乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴人之上訴及其假執行之聲請。㈡如受不利益之判決願供擔保請
准免為假執行。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人並無交付印章，縱認有交付印章與李訓吉之情，依最高法院七十年台 上字第六五七號判例，亦不足以認定被上訴人就土地所有權移轉契約書應負表 見代理之授權人責任。至於內政部警政署刑事警察局之鑑驗通知書並未說明其 獲致結果之具體理由，依最高法院八十五年台上字第三○七二號判決意旨，其 鑑定屬有重大瑕疵。
㈡若係由李訓吉安排上訴人設籍於桃園縣龜山鄉嶺頂村桃山別墅五號，理應設籍 於李訓吉之戶籍內，否則即非由其安排，既被上訴人戶籍非設於李訓吉戶內， 即足証明並非由李訓吉安排。又戶政機關編列門牌之方式，向為單號、雙號各 在一側，衡情應無上訴人所稱五號、六號相鄰之情形。 ㈢依上訴人所述，係以土地買賣所有權移轉契約，為其對被上訴人提起本件訴訟 之基礎。縱認其主張為真正，惟此土地買賣所有權移轉契約既業經解除，由桃 園縣稅捐稽徵處八十七年十月二十七日桃稅財字第八七一三五八三五號函覆 可證，則上訴人對被上訴人提起本件訴訟之基礎原因關係已不存在。縱認上訴 人所述為真，土地買賣所有權移轉契約既經解除、即失其效力而不存在，土地 買賣債權契約亦係上訴人與訴外人李訓吉所簽訂、並非與被上訴人簽訂，兩造 間並無土地買賣債權契約之故。又上訴人所提出之桃園縣稅捐稽徵處七十一年 三月廿四日簡便行文表及同年四月十三日函，均非被上訴人所收受，既被上訴 人並未收受，當無從否認有負擔系爭土地所有權移轉與上訴人之義務，且亦無 從向代書許宏遠取回權狀。一般人未將契約區分為債權契約及物權契約，於解 除契約時，真意乃將二者一併解除。
㈣上訴人於前審八十三年十一月七日具狀陳稱「証明書上所列但嗣後刪掉之『另 有土地二甲』，乃指同地段一四八－一土地，因上訴人已經由受託人許呂止之 名義取得權利，故李訓吉要求將『另有土地二甲』字刪除以免負雙重責任。由 此可証該証明書絕無虛假，確係李訓吉所親簽無訛」，期以証明繳清証明書為 真正。惟觀諸上訴人所提出附於上述八十三年十一月七日書狀後之土地謄本之 記載可知，該一四八－一地號土地，係於七十年五月十二日始以買賣為原因由 李訓吉移轉於許呂止名下，其時間在上述六十七年十月七日証明書之後將近三 年。似此，何能有如上訴人所稱因已以受託人許呂止之名義取得權利，故李訓 吉要求將有土地二甲字刪除之情事，此適足証明該不動產買賣繳清証明書屬臨 訟所造。
㈤無自耕能力人借用人頭以辦理所有權移轉登記，俾能取得農地用以自耕，依最 高法院八十四年台上字第五四號判決意旨，屬脫法行為，無保護之必要。本件 上訴人將其所購買之農地轉售他人，並登記於他人名下以牟利，而非上訴人欲 耕作，依舉輕以明重之法理，更無保護之必要。上訴人提出之桃園縣龜山鄉公 所八十四年五月二十七日桃龜鄉農字第○○○八九○五號函，係八十四年五月 所發，迄今已近六年，不足作為吳金龍現有自耕能力之證明。 理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人於六十七年間向被上訴人之生父李訓吉購買坐落桃園縣
龜山鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、 一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。因其中一一○之六、一一 六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有， 李訓吉遂代理被上訴人與上訴人簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由被上訴人承 擔李訓吉出售該五筆土地之債務。縱認被上訴人未授權李訓吉代為上開債務承擔 之意思表示，惟其將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文 件交與李訓吉，亦應負表見代理之責任。又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有 約定由李訓吉協助上訴人取得自耕農身分，或由上訴人指定具自耕能力者承受， 或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地號土地已變更為林業用地，被 上訴人應協同上訴人辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，上訴 人指定吳金龍為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，被上訴人負 有將系爭土地所有權分別移轉登記與上訴人及吳金龍之義務等情，先位聲明：求 為命被上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與上訴人，將一一○ 之六、一一六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並 移轉所有權登記與吳金龍。備位聲明：求為命被上訴人給付四百三十二萬五千零 七十三元，及加付法定遲延利息（第一審判決上訴人敗訴，上訴人上訴第二審， 先位聲明關於一一八地號土地部分之請求，本院前審維持第一審判決，已告確定 ）。
被上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非其所蓋，係屬偽造。縱屬 真正，上訴人既未就其有交付印章之事實舉證，難認被上訴人應負表見代理之責 任。且該契約書上並無任何有關其承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自 非債務承擔契約。又系爭土地中之一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四 筆土地，迄今仍為旱地，而上訴人並無自耕能力，依修正前土地法第三十條第一 項規定，買賣契約應屬無效。又上訴人將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求 被上訴人移轉登記與吳金龍，足見其係欲轉售圖利，為脫法行為。況該買賣契約 業經兩造協議解除，上訴人無權請求移轉登記。一般人未將契約區分為債權契約 及物權契約，於解除契約時，真意乃將二者一併解除等語，資為抗辯。二、上訴人主張於六十七年間向被上訴人之父李訓吉購買系爭四筆土地（扣除一一八 號土地上訴人已敗訴確定部分）之事實，業據證人陳廖碧霞於第一審結證稱：知 道（上訴人向被上訴人之父李訓吉買土地），是六十九年底買的，李訓吉說那塊 土地很好，我們就照他意思買‧‧‧是代書一手辦的，本件沒簽契約，我有看到 原告（即上訴人）拿支票給李訓吉，地點是在桃園正光堂李訓吉住處拿給他的（ 見第一審卷第五十頁）。證人潘洪璧雲於第一審證稱：上訴人於六十七年間曾向 被上訴人之父李訓吉買土地，上訴人是交支票給李訓吉，買賣當時系爭土地是農 地，李訓吉說有辦法幫上訴人辦理過戶等語（見原審卷第六一頁）。復於本院更 審前證稱：民國六十七年間，上訴人有向李訓吉買林、旱地及田地，當時上訴人 無自耕能力證明，李訓吉承諾替她辦自耕能力身分，如她認識有自耕能力者又可 信任，也可移轉給該人，如地目變更可以移轉時，李訓吉也會辦理。土地買賣都 是李訓吉處理，他兒子不管。價金是旱、林地每甲一百八十萬元，田地每坪一千 五百元。很多人向李訓吉買地都未簽約，大家都叫他法師等語（見本院上字卷第
九０頁背面、第九二頁）。是上訴人主張其於六十七年間向被上訴人之父李訓吉 購買系爭土地之事實，自堪信為真實。被上訴人空言否認，要無可採。三、證人即代書許宏遠於本院更審前亦證稱：上訴人提出之土地買賣所有權移轉契約 書及土地登記委託書是我寫的，是被上訴人之父李訓吉委託我辦理，李訓吉提出 被上訴人之印鑑證明原本及系爭土地所有權狀給我，請我辦過戶給上訴人。辦過 戶之原因是買賣，後因上訴人欠缺自耕能力證明書而未辦成，一直停擺，雙方都 不來拿文件，我也不知要還那一方。直到八十二年有一筆土地因使用編定變更， 才要求辦過戶。民國七十年要辦過戶時，李訓吉拿被上訴人之印章來蓋完後即帶 回去。被上訴人之印章是李訓吉蓋在辦理書表上。八十二年三月三十一日李訓吉 在電話中對我說，因土地增值稅提高，要由買方即上訴人負擔，是上訴人與李訓 吉連絡好，李訓吉才通知我。我對上訴人說需寫好承諾書才辦理過戶，我幫上訴 人寫承諾書，上訴人叫我其他筆一次寫好，所以其他土地都寫入。因買方是上訴 人，所以承諾書寫給上訴人。我寫好承諾書後寄給上訴人等語在卷（見本院上字 卷第八六頁至第九一頁、第九三頁、第九四頁），且有上訴人提出之土地買賣所 有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書各一件附卷足按（原審卷第 十頁至第十一頁、第四八頁、第五五頁），況前開文件上被上訴人之印文經核與 本院前向桃園縣警察局龜山鄉戶政事務所調取之被上訴人甲○○印鑑證明申請書 及印鑑印文（見本院上字卷證物袋）相同，復經本院送請內政部刑事警察局鑑定 結果亦認兩者相符等情，有該局鑑驗通知書八六年四月十七日刑鑑字第二五二三 九號函在卷可稽（本院更一卷第一０二、一０三、一０四、一０五頁）。印鑑章 乃私人自管自用，印鑑證明尤須本人親赴戶政機關或親自出具委託書委任他人方 能辦理領取，而土地所有權狀原本又係產權之重要証明文件，亦多由所有權人親 自收執保管。土地所有權狀原本係產權之重要證明文件，亦由所有權人親自收執 保管，故第三人持有印鑑章等移轉登記所需文件係所有權人交付，乃社會事實之 常態，非所有權人交付，為他人所盜用，為社會事實之變態。因之，主張常態事 實者，無須負舉證責任；主張變態事實者，應負舉證責任。上訴人提出之土地買 賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書上有關被上訴人之印文 ，與被上訴人印鑑證明申請書及印鑑卡之印文相同，既經內政部刑事警察局鑑定 屬實，則系爭土地買賣所有權移轉契約書上之印文為被上訴人所有。被上訴人就 其抗辯未將印鑑章及前開移轉登記所需文件等交由李訓吉，而為他人盜用之事實 ，依法應負舉證責任，被上訴人未能舉證以實其說，其抗辯自無可採。次按出賣 人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，故出賣人將第三人之所有物出賣者， 出賣人與買受人之間，其買賣契約並非無效，出賣人應負給付之義務。被上訴人 雖抗辯上訴人主張向李訓吉購買系爭土地之六十七年間，系爭土地之所有權人為 訴外人吳福來等人，被上訴人在六十八年始取得土地之所有權云云。然由七十年 間要辦過戶時，被上訴人委由代書許宏遠與上訴人書立土地買賣所有權移轉契約 書（即所謂之物權契約）同意將系爭土地所有權移轉登記於上訴人，及上訴人提 出之不動產買賣價金繳清證明書記載「‧‧‧本人（指李訓吉）所有‧‧‧土地 價款已全部繳清」（本院上字卷第四一頁）等情觀之，足認李訓吉於出賣系爭土 地時雖係出賣第三人吳福來等人之物，其係有把握能履行出賣人之給付義務，極
可能六十七年間李訓吉已為事實上之土地所有權人，僅未辦妥物權登記，嗣系爭 土地移轉為被上訴人所有，被上訴人亦同意將系爭土地所有權移轉登記為上訴人 所有，始授權李訓吉代理其簽訂物權契約，足證被上訴人此舉係承認及負擔出賣 人即李訓吉之給付義務。
四、按不動產買賣，雙方當事人簽訂之買賣債權契約有效成立，其後為辦理所有權移 轉登記訂立物權契約，除特別約定外，物權契約解除，債權契約不因而失其效力 。查桃園縣稅捐稽徵處七十一年三月二十四日之簡便行文表上記載：「三、如果 買賣不成立，亦請於文到七日內檢具雙方當事人解除買賣協議書及原買賣契約書 ，向本處申請撤銷所有權移轉現值申報，以憑註銷應納稅款」及同處七十一年四 月十三日函記載：「台端等二人（即兩造）移轉坐落本縣龜山鄉○○○段社後坑 大湖頂小段一一○之六地號等四筆土地，申請撤銷現值申報乙案，查無不合，准 予辦理」等語（本院上字卷三九、四○頁、更一卷四八至四九頁），兩造所簽訂 系爭土地買賣所有權移轉登記契約（即物權契約），固經申請撤銷所有權移轉現 值申報而解除，但系爭土地買賣債權契約迄未解除。蓋被上訴人收受上開函件後 （見原審卷五六頁、本院上字卷三九、四○頁），未否認有負擔系爭土地所有權 移轉登記與上訴人之義務，亦未向代書許宏遠取回權狀；證人許宏遠證稱因欠缺 自耕能力證明書未辦成，一直擺在我那裏未進行，直至去（八十二）年有一筆因 使用編定變更，才要求辦過戶（本院上字卷八七頁反面）等語，被上訴人空言抗 辯一般人末區分債權與物權契約，所謂解除契約係一併解除，就債權契約解除一 事未舉證以實其說，自非可採。至其抗辯上訴人之債權契約係與李訓吉訂立，其 不知權狀在許宏遠處云云，更違背常情。焉有人之土地所有權狀多年不知下落， 竟無動於衷亦未申報遺失？而債權契約雖係李訓吉與上訴人簽訂，因被上訴人已 承擔出賣人之給付義務與上訴人簽訂物權契約，被上訴人苟欲解除債權契約應另 為解約之意思表示，被上訴人並未解除債權契約，兩造間之買賣契約（債權契約 ），迄今仍存在，洵堪認定。
五、按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與 任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民 法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在 立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記 ，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕 能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（參照最高法院七 十三年度第五次民事庭會議決議）。查系爭土地於買賣當時係屬農地，而上訴人 於斯時並無自耕能力，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本可稽（見原審卷二 一至三十頁），惟上訴人主張其與李訓吉於土地買賣成立當時即約定俟上訴人取 得自耕能力、或指定具有自耕能力之人承受、或俟地目變更為非農地後，再行辦 理土地所有權移轉登記之事實，業經證人潘洪璧雲到場證述屬實（見原審卷六一 頁），依上開說明，系爭土地買賣契約仍為有效。六、系爭之一二四號土地已於七十七年十一月七日編定為林業用地，其餘一一○之六 、一一六及一二○地號土地，迄今仍為旱地，有土地登記簿謄本附於原審卷第一 八頁可考。訴外人吳金龍具有自耕能力，有桃園縣龜山鄉公所八十四年五月二十
七日桃龜農字第○○八九○五號函附於本院上字卷第二七二頁可參，公文書推定 為真正，被上訴人以吳金龍之勞保資料係職業汽車駕駛人，質疑其不具自耕能力 ，尚非可採。從而上訴人本於買賣、債務承擔之法律關係，請求被上訴人將系爭 一二四號土地交付並移轉所有權登記予上訴人，另將一一○之六、一一六及一二 ○地號土地交付並移轉所有權登記予有自耕能力之訴外人吳金龍，為有理由，應 予准許。兩造就交付土地部分，均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，核無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。綜上所述，原審除確定部分外，為上訴 人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。七、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四 百六十三條、笫三百九十條、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 林 樹 埔
法 官 蘇 瑞 華
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十七 日 書記官 賴 以 真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。