臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上字第77號
上 訴 人 林明政
林明君
林明傑
共 同 李慶榮律師
訴訟代理人 孫守濂律師
涂榮廷律師
被上訴人 劉淑玲
訴訟代理人 林威谷律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
5 年6 月8 日臺灣高雄地方法院104 年度重訴字第137 號第一審
判決提起上訴，本院於105 年12月28日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用分別由上訴人林明政、林明君、林明傑負擔二分之一、四分之一、四分之一。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103 年7 月間以總價新臺幣（下同 ）3,750 萬元之價格向上訴人買受如附表所示土地（下合稱 系爭土地），且簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 並於同年月22日、26日、28日分別交付如附表所示之支票予 上訴人。詎上訴人嗣竟表示願以加倍返還定金方式解除契約 ，為伊所拒絕後，上訴人即將共計2,625 萬元之尾款支票退 回予伊，且迄未辦理系爭土地所有權移轉登記。為此，爰依 買賣之法律關係，提起本訴等語。並聲明：㈠上訴人林明政 應於被上訴人給付13,479,226元之同時，將附表編號1 所示 土地移轉登記予被上訴人。㈡上訴人林明君應於被上訴人給 付6,096,413 元之同時，將附表2 所示土地移轉登記予被上 訴人。㈢上訴人林明傑應於被上訴人給付6,674,361 元之同 時，將附表編號3 所示土地移轉登記予被上訴人。原審為被 上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊等當初遭被上訴人詐欺，誤認系爭土地未臨 接道路而不得建築，始將之以低於公告現值之價格賤售予被 上訴人並簽立系爭契約。惟系爭土地實際上可透過法令主張 通行鄰地暨利用鄰地興蓋建物，伊等就系爭土地之重要交易 性質有所誤認，爰以詐欺、錯誤等事由，並以104 年7 月24 日民事答辯一書狀之送達，主張撤銷伊等所為買賣之意思表 示。又縱系爭契約仍屬有效，然依系爭契約第10條約定，兩
造合意於一方違約，經催告仍不履行者，系爭契約即予解除 ，伊等於接受被上訴人催告後，迄未履約，依上開約定，系 爭契約應已合意解除。是被上訴人請求伊等移轉系爭土地所 有權，並無理由等語為辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被 上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠如附表所示土地分別為上訴人所有。
㈡高雄縣政府於99年4 月13日以府建都字第0990089155號函文 通知訴外人傅兆維，表示其申請指定系爭土地之建築線，業 經縣府派員測定竣事，並於說明欄第二點記載：土地使用分 區編定為「遊樂商業中心」，建築物及土地之使用請依據澄 清湖特定區計畫土地使用分區管制要點相關規定辦理等語。 ㈢高雄市政府工務局新建工程處於100 年9 月5 日以高市工新 土設字第1000028749號函文檢送同年8 月26日「鳥松區644 、644-1 地號等七筆土地無道路可通行」會勘紀錄予代理聯 絡人陳凌陵。
㈣上訴人將系爭土地以合併總價3,750 萬元出售予被上訴人， 兩造並於103 年7 月26日簽立系爭契約。被上訴人已簽發如 附表所示訂金及簽約支票交予上訴人，且已兌付共計1,125 萬元價金。
㈤被上訴人於103 年9 月3 日寄發存證信函予上訴人要求履約 ，並提出如附表所示尾款支票，以作為買賣價金餘款。上訴 人收受信函後，委請律師寄發存證信函，並退回尾款支票。 上訴人迄未辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。四、上訴人於本院先位主張系爭契約之解除條件成就，備位主張 因受詐欺而撤銷買賣之意思表示，不再主張系爭契約有意思 表示錯誤情事（本院卷第49頁背面、第50頁背面）。是本件 爭點在於：㈠系爭契約是否因解除條件成就或因詐欺被撤銷 而不存在？㈡被上訴人請求於其給付尾款後，上訴人應移轉 系爭土地所有權，有無理由？茲論述如下：
㈠就爭點㈠部分：
⒈系爭契約第10條約定：「乙方（即上訴人）違反本契約各條 之一者，經甲方（即被上訴人）催告限期履行，逾期仍不履 行者，即予解除契約，乙方除退還對甲方所收價款外，應再 支付所收價款相等金額之違約金予甲方。甲方違反本契約各 條之一者，經乙方催告限期履行，逾期仍不履行時，即予解 除契約，乙方得沒收甲方既付之全部金額，雙方絕無異議」 （原審卷一第7 頁背面），觀其並非以「契約自動解除」之 類似用語，顯非以一方不履約為系爭契約之解除條件，否則 在系爭契約已合法有效成立之情況下，卻可因一方任意無故
不履約而使契約因解除條件成就失效，顯有礙交易安全及契 約法律關係之穩定性，當非兩造約定之本意。是上開條款約 定意旨應僅係在約定雙方任何一方違約時，他方得解除契約 ，並得按照價金請求賠償其損害而已，並非任一方有不履約 情事，契約即自動解消。則依上開約款，其解除權之行使係 屬於不違約一方，不違約之一方如不願解除契約而請求履行 ，自無不可（最高法院50年台上字第1883號判例參照）。被 上訴人既已提起本訴要求上訴人履約，系爭契約即未經其解 除而仍屬有效。是上訴人主張系爭契約因其受催告拒絕履約 而因解除條件成就失效云云，要無可採。
⒉上訴人主張仲介洪○晨與被上訴人原審之訴訟代理人林○雲 為遠親關係，洪○晨與柯○佑受託出售系爭土地，竟未曾找 尋其他買主議價，逕以系爭土地無路通行，被上訴人如於系 爭土地前方之土地上興建建物，系爭土地即成為廢地等語詐 騙上訴人，致其等陷於錯誤，以低於公告地價之價格出售土 地云云。此為被上訴人所否認。查：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之。前條之撤銷，應於發見詐欺或 脅迫終止後，1 年內為之，民法第92條第1 項、第93條前段 分別定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫 而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（ 最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。 ⑵上訴人主張其等係與律師討論案情後，於103 年9 月12日寄 發存證信函予被上訴人時，始知悉遭詐欺（原審卷二第45頁 ）。而觀上開存證信函記載兩造曾於103 年8 月28日洽商履 約事宜，上訴人並表示願意賠付被上訴人已繳金額一倍以為 解約金等語（原審卷一第15、16頁），足徵上訴人於103 年 8 月28日協議時尚未認被上訴人有詐欺情事，乃願以加倍賠 償之方式處理解約事宜。是以上訴人主張其係事後與律師討 論寄發存證信函時，始知悉遭詐欺等語，尚非無據。而上訴 人以民事答辯一狀主張受詐欺撤銷系爭契約，並於104 年7 月27日將上開書狀繕本送達被上訴人（原審卷二第68頁）， 為兩造所不爭執。則上訴人以受詐欺為由，主張撤銷其意思 表示，尚未逾1 年之除斥期間，合先指明。
⑶傅兆維於99年4 月間聲請高雄縣政府就系爭土地指定建築線 ，經高雄縣政府派員測定、指定建築線，並指明系爭土地使 用分區為「遊樂商業中心」，建築物及土地使用應依據澄清 湖特定區計畫土地使用分區管制要點相關規定辦理，有前揭 函文附卷可稽（原審卷二第42-44 頁）。上訴人供稱傅兆維
係當初委託之仲介陳凌陵接洽為之提出申請之建築師（原審 卷二第134 、135 頁），則上訴人就系爭土地已指定建築線 乙節，殆無不知之理。又上訴人於100 年8 月間向高雄市政 府陳情表示，系爭土地申請指定建築線後，因同段645 地號 土地作為人行步道之用，汽車無法通行，致系爭土地無法有 效利用，請求處理；經高雄市政府會同上訴人之代理人陳凌 陵會勘後，函覆表示系爭土地為澄清湖特定區計畫之「遊樂 商業中心區」，其土地面臨58年劃設迄今之「人行廣場用地 」，不得作為車道出入通行使用等語；上訴人就此部分另陳 情市政府檢討變更計畫，經都市計畫委員會於101 年9 月20 日會議討論亦未獲通過，有高雄市政府工務局新建工程處10 5 年10月26日高市工新土設字第10572759600 號函暨附件可 憑（本院卷第78-90 頁）。是以系爭土地既經申請指定建築 線獲准，顯非不得建築使用，僅係需受澄清湖特定區計畫土 地使用分區管制要點相關規定之限制而已，此由高雄市政府 工務局104 年9 月3 日高市工務建字第10436309400 號函說 明644-3 、644-6 地號土地為畸零地，非經補足最小寬度、 深度、不得建築；644-4 地號土地為裡地，免檢討；其餘土 地得單獨建築使用等語，亦可查知（原審卷二第159 頁）。 則上訴人多年來為利使用系爭土地，而向相關單位陳情爭取 設置通行車道，並就系爭土地申請指定建築線，其等對系爭 土地得否興建建物及系爭土地因無道路通行所致之影響等情 ，顯早已知之甚詳，自無受他人詐騙而「誤認」系爭土地未 連接道路無法興建建物之可能。是上訴人上開主張，並無可 採。
⑷證人洪○晨證稱：伊是仲介整合林明政玉竹街房屋時，認識 林明政的，林明政說系爭土地賣一陣子都賣不掉，希望伊可 以幫忙找買方，依據伊仲介的經驗，就去找相鄰土地的地主 ，後來就找到被上訴人；系爭土地位於澄清湖特定區，有一 些使用上限制，不是所有買方可以接受，加上系爭土地現況 只有人及腳踏車可以到達，其前方土地使用分區是人行道廣 場，買賣時，林明傑有提供土地建築線證明，要說服買方系 爭土地可以興建建物，但只能蓋旅館、娛樂用途，不能蓋一 般住宅；被上訴人說她的土地已經很大了，若價格上稍微退 讓，可以考慮購買；兩造在簽約時都知道系爭土地可以興建 建物，只是受有限制；簽約後，上訴人並未找伊質問為何詐 欺、誤導能否興蓋建物等情形；當時林明政說一坪賣12萬元 已經賣了一段時間，所以給伊一坪10萬元去賣；伊等有放出 風聲給其他同業去賣，但一直找不到買主等語（原審卷二第 6 -8頁）；與證人柯○佑證稱：伊與洪○晨共同開發林明政
玉竹街舊房子事宜，當時林明政向伊表示在鳥松有土地，多 次希望伊幫忙尋找買主；林明政說他之前委託別人以每坪12 萬元賣不出去，希望以每坪12萬元以上賣出，價錢越漂亮越 好；系爭土地車子無法開進去，伊找鄰地所有人即被上訴人 接洽，被上訴人表示系爭土地沒有路，無購買意願，後來雙 方就成交了；當初委託時，伊沒有想到鄰地通行權的問題， 只有仲介買賣，價格是由上訴人決定的，伊並沒有說要以低 廉價格出售，伊有跟被上訴人表示系爭土地可以興建建物， 但只能作為娛樂用途，林明傑也有向市政府查詢為何無路通 行，並去陳情；103 年間，林明政曾通知伊和林○雲到漢來 飯店談判，表示有找到新買主，價錢多出一倍左右，要求被 上訴人解約，結果不歡而散；上訴人曾找伊提出第二次委託 書，要求如果要完成過戶，必須將價金提高到每坪15萬元， 伊有找被上訴人協商，但被上訴人不同意等語（原審卷二第 74 -77頁），二人所述仲介交易過程互核大致相符，且林明 政亦稱當時是柯○佑、洪○晨找伊談論玉竹街房地的事情， 後來問伊有無其他房屋、土地要買賣，就委託他們賣這塊地 ；伊之前委託他人用15萬元賣，賣半年賣不出去，仲介當時 有跟伊說因為沒有路，所以不好賣等語（本院卷第69、50頁 ），足證林明政於委託洪○晨、柯○佑出售系爭土地前，系 爭土地早已因無法解決道路通行問題而多年乏人問津，此並 為上訴人所明知。又系爭土地並非柯○佑、洪○晨主動上門 請求上訴人委任仲介，其等何得事先預知日後將受任出售系 爭土地，並恰好可與系爭土地前面地主即被上訴人共謀以低 價買受土地？是以洪○晨、柯○佑考量系爭土地之客觀不利 因素及其前出售多時而無結果，依其仲介經驗逕向可能之買 主即鄰地所有人洽詢承購意願，並不違反事理之常，尚難以 其等未尋覓其他買家即認有何詐欺嫌疑。再者，系爭土地無 路通行，並有使用、建築上之限制原為上訴人所明知，縱洪 ○晨、柯○佑曾向上訴人提及被上訴人如於其土地上興建建 物，將前面土地圍起，系爭土地將成廢地等語，充其量僅係 對委託人分析系爭土地之缺陷、不利益，上訴人對是否出售 系爭土地及其價格仍有最終之決定權。上訴人因考量系爭土 地客觀上不利之條件，且出售多時仍乏人問津等情，決定以 低於公告地價之價格出售，此為其內心動機意思，與民法上 所謂詐欺，係行為人欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事 ，令其因錯誤而為意思之表示之情況，容有不同，難謂柯○ 佑、洪○晨之行為有何詐欺可言。況依上訴人之指述，對之 行使詐欺行為者為柯○佑、洪○晨，並非被上訴人，而詐欺 係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限
，始得撤銷。被上訴人否認洪○晨與林○雲有遠親關係，縱 有遠親關係，亦無法證明被上訴人即與之有何共謀詐欺情事 ，而上訴人就被上訴人是否知悉、共謀柯○佑、洪○晨之詐 欺行為乙情，迄未提出任何證據以實其說，空言指摘被上訴 人與柯○佑、洪○晨共謀詐欺云云，顯屬無據。 ⑸至上訴人指證人即林明政前妻劉○真有聽聞柯○佑一直向林 明政表示系爭土地會成為廢地等語；柯○佑隱瞞可主張袋地 通行權之權利；柯○佑於103 年9 月20日簽立之委託書委託 價格為每坪15萬元（原審卷二第59頁），足見柯○佑自知理 屈；被上訴人於原審之訴訟代理人林○雲及其管理之中信公 司，另以高價購入鄰近山水段土地，足見被上訴人有詐欺行 為云云。惟：
①柯○佑縱曾向林明政表示系爭土地無路通行，將成為廢地等 語，尚難認屬詐欺，上訴人亦無法證明此與被上訴人有何關 連，已如前述，是劉○真之證詞並無從憑為有利於上訴人之 證據。另上訴人復行聲請傳訊吳鳳玲、張敦華以證明柯○佑 履向其陳稱系爭土地無路通行，將成為廢地云云（本院卷第 104 頁背面），與劉○真證言之待證事項相同，而劉○真所 述既無足憑為有利於上訴人之證據，縱經傳訊吳鳳玲、張敦 華顯亦無足影響本院前開認定，故認並無傳訊必要。 ②柯○佑受託任務係出售系爭土地，其就系爭土地可否對鄰地 主張袋地通行權乙節，並無告知義務，其單純之緘默並無違 法性，縱有不當，此亦係上訴人是否對之主張違背受託任務 之問題，與被上訴人並無關連。又柯○佑係兩造於103 年8 月間協議後，再應上訴人請求，以每坪15萬元價格與被上訴 人協商，此據柯○佑證述如前。而柯○佑係基於何種心態再 與被上訴人重新議價，非被上訴人所得置喙，此與被上訴人 有無詐欺行為亦無關連，難以之為不利於被上訴人之認定。 ③又土地買賣價格之高低，繫諸於不動產實際坐落位置、面積 大小、所有權人之協商意願、議價能力、市場景氣等節，不 一而足。林○雲與中信公司與被上訴人為獨立之法律主體， 其等亦非系爭契約之當事人，縱以較高價格購入鄰近山水段 土地，與本件亦無相關。是上訴人上開主張，均無可採。 ⑹上訴人並不否認簽立系爭契約後，有第三人欲以每坪15萬元 購買系爭土地（本院卷第69頁），其並曾於103 年8 月間與 被上訴人協商，表示願給付被上訴人已付價金之一倍，以求 解約，有存證信函及柯○佑前開證言可考（原審卷一第15、 16頁、卷二第76、77頁）；酌以上訴人辯稱其等於103 年9 月12日寄發存證信函予被上訴人時，始知悉遭詐欺等語，則 其等在專業律師協助下寄發存證信函，焉有絲毫未在存證信
函內提及其等遭詐欺、惡意壓低價格等類事實，甚願加倍返 還定金以謀解約之理（原審卷二卷第15頁反面）。是上訴人 究係受到詐欺而欲撤銷買賣之意思表示，抑或事後另尋其他 交易對象圖取更高利潤而求為悔約，實非無疑。 ⑺從而，上訴人上開所舉，並無法使本院獲致被上訴人有詐欺 行為之有利心證，其援用民法第92條規定，主張因受詐欺撤 銷買賣之意思表示，自無可採。
㈡就爭點㈡部分：
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務，民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。 查系爭契約並無解除條件成就而失效情事，上訴人亦無從依 民法第92條規定主張撤銷，均如前述。則系爭契約既仍合法 有效，上訴人即有依約將系爭土地所有權移轉登記予被上訴 人之義務，被上訴人則有交付約定價金之義務。是以，被上 訴人請求於其分別交付上訴人如附表編號1 至3 所示尾款款 項後，上訴人應分別將附表編號1 至3 之土地所有權移轉登 記予伊，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依買賣之法律關係，請求於其給付價金 尾款之同時，上訴人應將系爭土地之所有權分別移轉登記， 即屬有據，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，於 法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項後段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 甯 馨
法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
書 記 官 賴梅琴
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表:
┌─┬─┬───────┬───────────┬───────────┐
│編│所│ │被上訴人交付之訂金及 │被上訴人交付之尾款支 │
│號│有│土地地號 │簽約支票 │票 │
│ │權│ ├─────┬─────┼─────┬─────┤
│ │人│ │票 號│金 額│票 號│金 額│
├─┼─┼───────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│1 │林│高雄市鳥松區山│0000000 │372萬元 │0000000 │13,479,226│
│ │明│水段644-1 、64│ │ │ │元 │
│ │政│4-2 、644-3、 ├─────┼─────┤ │ │
│ │ │644-6 地號 │0000000 │2,056,811 │ │ │
│ │ │ │ │元 │ │ │
├─┼─┼───────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│2 │林│644 、644-4 地│0000000 │168萬元 │0000000 │6,096,413 │
│ │明│號 ├─────┼─────┤ │元 │
│ │君│ │0000000 │932,749元 │ │ │
├─┼─┼───────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│3 │林│644-5 地號 │0000000 │184萬元 │0000000 │6,674,361 │
│ │明│ ├─────┼─────┤ │元 │
│ │傑│ │0000000 │1,020,440 │ │ │
│ │ │ │ │元 │ │ │
├─┴─┴───────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 合 計 │ │1,125萬元 │ │2,625 萬元│
│ │ │ │ │ │
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘