臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第337號
上 訴 人 宋敏傑
蔡惠娥
私立巨倫文理短期補習班(即三之三補習班)
法定代理人 張玲玲
共 同
訴訟代理人 洪塗生律師
複 代理人 彭佳元律師
被 上訴人 張榮財
訴訟代理人 劉佳田律師
複 代理人 莊永頡律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，上訴人對於民國105 年6 月
16日臺灣臺中地方法院104 年度訴字第1803號第一審判決提起上
訴，本院於105 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第三項後段關於命上訴人宋敏傑、蔡惠娥將七樓屋頂平台交還被上訴人及其他共有人全體部分，及第五項關於命上訴人宋敏傑將原判決附圖編號E 之玻璃門拆除部分，及第六項關於命上訴人宋敏傑、蔡惠娥將原判決附圖編號G 之鋁門拆除部分，及各該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回（原判決主文第六項前段關於命上訴人宋敏傑、蔡惠娥拆除原判決附圖編號F 部分減縮為「上訴人宋敏傑、蔡惠娥應將坐落臺中市○○區○○街00號六樓如原判決附圖編號F 部分之鐵門門框拆除」）。
第一、二審訴訟費用，由上訴人宋敏傑負擔十分之六、上訴人蔡惠娥負擔十分之三、上訴人私立巨倫文理短期補習班負擔十分之一。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第255 條第1 項第3 款所明定；此項規定，依同法第446 條第1 項 規定，於第二審訴訟程序亦有適用。被上訴人於原審就原判 決附圖編號F 部分，原係請求上訴人宋敏傑、蔡惠娥將鐵門 拆除，嗣因上訴人宋敏傑、蔡惠娥於訴訟繫屬中將鐵門之門 板自行拆除，尚留存門框，被上訴人乃於本院變更為請求將 該處尚留存之門框拆除（見本院卷第182 頁），核屬訴之聲 明之減縮，依上開規定，毋庸對造之同意，應予准許。貳、被上訴人於原審請求上訴人宋敏傑返還不當得利部分，原係
請求上訴人宋敏傑給付被上訴人及共有人全體新臺幣（下同 ）453,974 元，及自民國104 年7 月7 日起至返還原判決附 圖編號A 所示臺中市○○區○○街00000 號後方鐵皮屋第1 層建物（下稱A 增建物）所坐落之土地之日止，按月給付7, 946 元。原審就此部分判命上訴人宋敏傑應給付被上訴人27 2,265 元，暨自104 年7 月7 日起至返還A 增建物所坐落之 土地之日止，按月給付被上訴人4,768 元，並駁回被上訴人 其餘之請求，被上訴人就此敗訴部分未據上訴，已告確定。 又被上訴人於原審請求上訴人宋敏傑將臺中市○○區○○街 00○00○00號地下層樓梯通道交還被上訴人及共有人全體之 部分，經原審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人就此敗訴部 分亦未上訴，已告確定，均不在本院審理範圍，合先敘明。參、原判決附圖編號B 所示臺中市○○區○○街00000 號後方鐵 皮屋第2 層建物，被上訴人主張係訴外人周偉碩、江縝容所 有，因周偉碩、江縝容願意處理，故無起訴之必要，而於原 審撤回就原判決附圖編號B 部分之起訴（見原審卷㈡第60頁 ），亦不在本院審理範圍，附此敘明。
乙、實體部分：
壹、被上訴人主張：
一、坐落臺中市○○區○○段000000號土地（下稱系爭土地）， 為被上訴人（應有部分七分之三）、周偉碩（應有部分十四 分之二）、上訴人宋敏傑（應有部分十四分之五）、上訴人 蔡惠娥（應有部分十四分之一）等4 人共有。系爭土地從無 分管協議，亦無默示之分管契約存在，上訴人宋敏傑於系爭 土地搭建如原判決附圖編號A 所示面積121.02平方公尺之A 增建物，並出租予上訴人私立巨倫文理短期補習班使用，係 未經全體共有人同意而屬無權占有，侵害被上訴人及其他共 有人對於系爭土地之所有權。爰依民法第767 條、第821 條 規定，請求上訴人宋敏傑拆除上開A 增建物並返還占用土地 予共有人全體，及請求上訴人私立巨倫文理短期補習自A 增 建物遷出。又上訴人宋敏傑無權占用上開土地，獲有相當於 租金之不當得利，爰依民法第179 條規定，請求上訴人宋敏 傑返還被上訴人自本件起訴之日即104 年7 月6 日回溯5 年 內，及按月自104 年7 月7 日起至上訴人宋敏傑返還上開土 地之日止，相當於租金之不當得利。
二、系爭土地上有地上六層、地下一層之房屋（下稱系爭大樓） ，包含建號為同段0000-0000 建號之建物（以下建號省略段 別），上訴人宋敏傑為0000、0000、0000及0000建號建物之 所有權人，上訴人蔡惠娥為0000建號建物之所有權人，被上 訴人則為0000、0000、0000、0000、0000及0000建號建物之
所有權人。0000建號建物為系爭大樓電梯、水塔及樓梯間等 公共設施，系爭大樓屋頂設有水塔、電梯及樓梯間，均為兩 造及其他各層所有人共有。上訴人宋敏傑、蔡惠娥未經共有 人同意，擅自於系爭大樓屋頂（或稱七樓）搭建原判決附圖 編號C之加強磚造鐵皮屋（下稱C增建物），侵害其他共有人 之所有權，並於電梯內及一樓電梯間天花板角落處裝設原判 決附圖編號D之監視器，侵害其他共有人之隱私權，且並無 任何保存建物之作用，顯非民法第820條第5項規定之保存行 為；另系爭大樓之地下層即0000建號建物雖登記為上訴人宋 敏傑所有，但其用途為避難，並有公用壓力水槽、消防加壓 泵、補充水槽及發電機等公共設施，而共有人為使用上開共 有物，或有避難需要之情，自有權利進入地下層使用之，上 訴人宋敏傑於屬於全體共有人共有之地下層樓梯通道內，裝 設原判決附圖編號E之玻璃門並上鎖，阻礙全體共有人前往 地下室就用電設備之維護管理，妨害全體共有人就上開共有 物之所有權，是上訴人宋敏傑應拆除該玻璃門、容忍並不得 阻礙被上訴人於地下室避難及於使用、維修地下室內共有物 時進入地下室。上訴人宋敏傑、蔡惠娥又於系爭大樓六樓通 往七樓樓梯間裝設原判決附圖編號F之鐵門，因遭消防單位 發現及都發局現場勘驗，始拆除鐵門之門板，僅剩門框，惟 上訴人仍栓上鍊條阻礙通行，是該門框仍應拆除。上訴人宋 敏傑、蔡惠娥於七樓水塔（安全梯）通往七樓露台之樓梯間 裝設原判決附圖編號G之鋁門並上鎖，亦阻礙住戶通往頂樓 之逃生空間。
三、C 增建物（屋頂鐵皮屋）及原判決附圖編號F 所在之系爭大 樓前方六樓至七樓之樓梯間，均屬系爭大樓住戶在火災、地 震危急時，可以通往頂樓平台之逃生通道及空間，且屋頂平 台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全 棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。上訴人宋敏傑、蔡 惠娥將屋頂平台占為私用，堵塞逃生通道，基於公共安全應 重於私利之考量，不但行政機關應限期拆除，在民事法院亦 不應被容許。系爭建物從無分管協議，亦無默示之分管契約 存在。爰依民法第767 條、第821 條規定，請求上訴人宋敏 傑、蔡惠娥拆除C 增建物，並將七樓屋頂平台交還被上訴人 及其他共有人全體，及請求上訴人宋敏傑、蔡惠娥拆除原判 決附圖編號D 之監視器及電梯內上方之監視器、編號F 之鐵 門門框、編號G 之鋁門，並將樓梯間（通道）騰空交還被上 訴人及其他共有人全體，及請求上訴人宋敏傑拆除編號E 之 玻璃門，並就其所有0000號建物應容忍被上訴人及其他共有 人避難及於維修、清洗、管理、使用地下室內公用壓力水槽
、消防加壓泵、補充水槽及發電機時進入，不得有任何阻礙 之行為。
貳、上訴人部分：
一、上訴人宋敏傑、蔡惠娥則以：
（一）系爭土地原為訴外人黃伯權、黃鴻年所共有，嗣於系爭土 地上興建系爭大樓，同時於系爭土地後側搭建原判決附圖 編號A 所示之A 增建物，是該A 增建物自始即本於系爭土 地所有權人黃伯權、黃鴻年之管理約定而占用，被上訴人 取得系爭土地權利時，即應受該分管約定之拘束。被上訴 人自86年間取得系爭土地之應有部分及系爭大樓三樓至五 樓所有權迄今，其間經過上訴人宋敏傑於93年間自臺中商 業銀行買受A 增建物，均未對於上訴人宋敏傑使用收益A 增建物為任何干涉，應認兩造已成立默示分管契約，或可 認被上訴人已使上訴人信賴其不欲行使權利，被上訴人請 求拆除A 增建物，已違反誠信原則。又系爭土地面積為49 0 平方公尺，上訴人宋敏傑、蔡惠娥之應有部份合計為七 分之三，周偉碩應有部分為七分之一，而上訴人宋敏傑、 蔡惠娥與周偉碩均同意維持一樓現狀之使用，故關於A 增 建物已取得應有部分合計七分之四之共有人同意，而一樓 建物（0000建號、0000建號）所占之面積均為134.6平方 公尺，故系爭土地法定空地面積應為220.8平方公尺，換 算上訴人宋敏傑、蔡惠娥與周偉碩就系爭土地法定空積之 應有部分（共計七分之四）面積為126.17平方公尺，而該 A增建物所占面積為121.02平方公尺，並未逾越共有人即 上訴人宋敏傑、蔡惠娥及周偉碩三人之應有部分所換算之 面積範圍，故被上訴人不得請求上訴人宋敏傑給付相當於 租金之不當得利。且被上訴人等全體共有人之變電室、地 下室蓄水池均占用上訴人宋敏傑所有地下室1樓，被上訴 人亦應分擔占用此部分之不當得利，並主張抵銷。（二）C 增建物於78年即已存在，係由黃伯權、黃鴻年所興建， 並約定由其2 人共同使用，被上訴人應受黃伯權、黃鴻年 就C 增建物之約定所拘束。且各區分所有權人對於上訴人 宋敏傑、蔡惠娥使用收益C 增建物，十多年來未曾表示異 議，應已成立默示分管契約，上訴人宋敏傑、蔡惠娥應屬 有權占有。
（三）原判決附圖編號D 之監視器自上訴人宋敏傑、蔡惠娥於93 年間裝設迄今，共有人均未反對，且攝影範圍係公共區域 ，並未侵害被上訴人之隱私權。裝設該監視器係為維持大 樓各層住家之安全，符合防止共有物之滅失、毀損或權利 喪失等目的，應屬民法第820 條第5 項規定之簡易修繕或
其他保存行為，上訴人自得單獨為之。
（四）原判決附圖編號E 之玻璃門係設置於上訴人宋敏傑單獨所 有之0000建號建物（即地下層），原所有權人黃伯權、黃 鴻年於該處原已設置鋁門，上訴人宋敏傑僅將其更設為玻 璃門，並基於建物安全考量方予上鎖，且上訴人宋敏傑自 93年取得0000建號建物所有權迄今，均未曾阻礙其他共有 人進入上開建物查看電表、蓄水設施或更換變電機組設備 ，是該處設置玻璃門並不足以影響他人生命、身體或健康 之虞。
（五）原判決附圖編號F 之鐵門，為系爭大樓原所有權人黃鴻年 、黃伯權2 人協議所裝設，被上訴人應受上開分管契約之 拘束。上訴人宋敏傑、蔡惠娥已拆除門板，現僅剩門框， 且鐵門門框是嵌入牆壁，上訴人無權予以拆除。又上訴人 並未將其上之「活動式」塑膠鍊條上鎖，並無影響他人通 行或生命、身體、健康等情。
（六）原判決附圖編號G 之鋁門，為系爭大樓之原所有權人黃伯 權、黃鴻年興建0000建號建物時裝設，且依常理在系爭大 樓後方六樓水塔（安全梯）至七樓出入口處，必須裝設門 戶以避免雨水滲入。上訴人宋敏傑、蔡惠娥並未將上開鋁 門上鎖，自無影響公共安全等語置辯。
二、上訴人私立巨倫文理短期補習班則以：被上訴人就上訴人宋 敏傑使用收益A 增建物，數十年間均未為任何干涉，應認有 默示分管契約存在，而上訴人私立巨倫文理短期補習班係向 上訴人宋敏傑承租上開增建物，係有權占有等語置辯。參、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，命上訴人宋敏傑應 將A 增建物拆除並交還A 增建物坐落之土地予被上訴人及其 他共有人全體，及應給付被上訴人272,265 元，及自104 年 7 月7 日起至返還前開土地之日止，按月給付4,768 元，並 應將原判決附圖編號E 之玻璃門拆除，並應容忍被上訴人及 其他共有人就0000號建物為避難及於維修、清洗、管理、使 用地下室內公用壓力水槽、消防加壓泵、補充水槽及發電機 時進入地下層，不得有任何阻礙之行為；命上訴人私立巨倫 文理短期補習班應自A增建物中遷出；命上訴人宋敏傑、蔡 惠娥應將C增建物拆除，並將七樓屋頂平台交還予被上訴人 及其他共有人全體，及將編號D之監視器及電梯內上方監視 器、編號F之鐵門及G之鋁門拆除，並將樓梯間（通道）騰空 交還予被上訴人及其他共有人全體，並駁回被上訴人其餘之 訴，而為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，並為准、免 假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴， 求為：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上
訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯 聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項：
一、坐落臺中市○○區○○段000000地號土地即系爭土地，於64 年4 月3 日之所有權人為黃伯權（即黃建鐘）、黃鴻年，應 有部分各二分之一。被上訴人於86年1 月因買賣取得應有部 分七分之三，周偉碩於89年因買賣取得應有部分七分之一， 上訴人宋敏傑於93年2 月25日因買賣取得應有部分十四分之 五，上訴人蔡惠娥於93年4 月13日因買賣取得應有部分十四 分之一。
二、系爭土地上有地上六層、地下一層之系爭大樓，為0000-000 0 建號建物，均於78年5 月26日辦理第一次保存登記，其中 0000-0000 建號建物為黃鴻年所有，0000-0000 建號建物為 黃伯權所有，5593及5594建號建物均為黃鴻年、黃伯權共有 ，應有部分各二分之一。目前系爭大樓之區分所有狀況，為 ：被上訴人於86年1月30日因買賣取得0000、0000、0000、 0000建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○街00號3樓之2 、4樓之2、3樓之1、4樓之1），復於86年7月21日買賣取得 建號0000、0000建號建物之所有權（5樓之2、5樓之1）。周 偉碩於89年1月26因買賣取得0000、0000建號建物（36號2樓 之2、2樓之1）之所有權。上訴人宋敏傑於93年2月25日因買 賣取得0000建號（1樓，西安街38號）、0000建號（36號6樓 之2）、0000建號（1樓，34號）、0000建號建物（36號地下 層）之所有權。上訴人蔡惠娥於93年4月30日因買賣取得 0000建號建物（36號6樓之2）之所有權。0000建號建物（34 號、36號、38號）由兩造及周偉碩等4人共有。三、系爭土地上目前有A 增建物（面積121.02平方公尺）及原判 決附圖編號B 所示位於第二層之增建鐵皮屋（面積：18.72 平方公尺）。
四、系爭大樓之屋頂（即七樓）有加蓋原判決附圖編號C 之鐵皮 屋（面積：162.53平方公尺），現由上訴人蔡惠娥、宋敏傑 居住使用。
五、上訴人宋敏傑、蔡惠娥於系爭大樓電梯內，及一樓電梯間天 花板頂裝設原判決附圖編號D 之監視器。
六、原判決附圖編號F 所示系爭大樓前方六樓往七樓之樓梯間之 鐵門，及編號G 所示系爭大樓後方水塔（安全梯）通往屋頂 平台之鋁門，上訴人宋敏傑、蔡惠娥有事實上處分權。七、系爭大樓一樓通往0000建號建物地下室之樓梯間，上訴人宋 敏傑有裝設原判決附圖編號E所示之玻璃門。
八、A 增建物目前出租予上訴人私立巨倫文理短期補習班使用。
九、臺灣臺中地方法院90年執字第18372 號強制執行事件（債務 人：黃鴻年）曾就系爭土地上之第七層未辦保存登記建物查 封（暫編：臺中縣○○市○○段0000○號、面積：52 .71平 方公尺），該執行事件債權人陳述「頂樓有增建…由債務人 自住…」，並由黃鴻年於查封筆錄簽章。
十、臺灣臺中地方法院90年執字第18373 號強制執行事件（債務 人：黃建鐘）曾就系爭土地上之第七層未辦保存登記建物查 封（暫編：臺中縣○○市○○段0000○號、面積：95.43 平 方公尺），該執行事件債務人黃建鐘陳述「…36之1 號是自 住。頂樓有增建」，並由黃建鐘於查封筆錄簽章。十一、0000建號地下層建物登記簿謄本記載：「主要用途：避難 室」，地下層室內設置有備用蓄水槽、抽水馬達、變電箱 、電錶等，現由系爭大樓全部住戶使用。
十二、0000建號（即門牌西安街34、36、38號)之建物謄本記載 ：「主要用途：共用部分」，設置有水塔、電梯樓梯間， 供系爭大樓全部住戶使用。
十三、系爭大樓屋頂（即七樓）平台上現況設置有系爭大樓各樓 層住戶各戶單獨使用計算用水量之水錶，及自來水管路。伍、得心證之理由：
一、被上訴人請求上訴人宋敏傑拆除如原判決附圖編號A 所示之 A 增建物返還土地及請求返還不當得利部分：
（一）系爭土地上及原判決附圖即臺中市豐原地政事務所104 年 9 月30日複丈成果圖編號A 所示之A 增建物，為上訴人宋 敏傑所有，目前出租予上訴人私立巨倫文理短期補習班使 用等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地、建物登記謄本 、地籍圖謄本、現場照片（見原審卷㈠第32頁、原審卷㈡ 第78頁照片4 ）為憑，及原審會同臺中市豐原地政事務所 測量員到場勘驗測量屬實，並製有勘驗筆錄（見原審卷㈡ 第17-21 頁）可證，堪信真實。
（二）上訴人辯稱A 增建物係系爭土地原所有權人黃伯權（於82 年間改名為黃建鐘）及黃鴻年所搭建，自始即本於黃伯權 及黃鴻年之管理約定而占用，被上訴人取得系爭土地權利 時，即應受該分管約定之拘束。被上訴人則否認系爭土地 共有人間就該部分有分管契約存在。經查，系爭土地於64 年4 月3 日之所有權人為黃伯權及黃鴻年2 人，應有部分 各二分之一，黃伯權及黃鴻年於81年10月15日共同出售應 有部分合計七分之一予訴外人群億建設股份有限公司，又 於82年2 月11日共同出售應有部分合計七分之一予訴外人 張慶平，復於82年12月22日共同出售應有部分合計七分之 一予訴外人通順達營造股份有限公司；嗣張慶平於83年3
月10日將其購自黃伯權及黃鴻年之上開應有部分七分之一 轉售予訴外人群友建設股份有限公司，群億建設股份有限 公司於83年12月1 日將其購自黃伯權及黃鴻年之上開應有 部分七分之一轉售予訴外人賴昭穆；賴昭穆及群友建設股 份有限公司復於84年7 月24日各轉售其所有應有部分七分 之一予訴外人黃振昌，使黃振昌取得系爭土地應有部分七 分之二；嗣被上訴人於86年1 月30日拍賣取得黃振昌之應 有部分七分之二後，復於86年7 月21日拍賣取得通順達營 造股份有限公司之上開應有部分七分之一，合計取得系爭 土地應有部分七分之三等情，有系爭土地之土地登記謄本 在卷可憑（見原審卷㈠第100-103 頁）。上訴人宋敏傑辯 稱A 增建物係系爭土地原所有權人黃伯權及黃鴻年所建， 並提出系爭土地及系爭大樓78年間之空照圖（局部放大影 本附於本院卷第138-139 頁）、82年8 月3 日空照圖（見 原審卷㈡第122 頁）、84年間之空照圖（見原審卷㈡第48 頁）為證，惟上開78年間及82年間之空照圖中相當於A 增 建物之位置，未能辨別有任何建物存在，僅84年間之空照 圖依稀可見部分建物，此外上訴人亦未舉證證明A 增建物 於黃伯權及黃鴻年陸續自81年10月15日起將系爭土地應有 部分出售予第三人群億建設股份有限公司等人之前即已存 在，是依上開事證，至多僅能證明A 增建物興建於82年至 84年間之某時點，而無從認定A 增建物於81年10月15日黃 伯權及黃鴻年將系爭土地應有部分開始出賣予第三人之當 時即已存在。準此，縱認A 增建物係黃伯權或黃鴻年所搭 建，惟其搭建時系爭土地既非僅由黃伯權及黃鴻年2 人共 有，而係尚與其他第三人共有，上訴人亦未舉證證明黃伯 權及黃鴻年及其他全體共有人間曾就系爭土地有分管之協 議，自難認黃伯權或黃鴻年搭建A 增建物時，曾與系爭土 地之其他共有人間，成立由黃伯權或黃鴻年使用A 增建物 坐落之土地部分之分管契約。是上訴人辯稱A 增建物自始 即本於黃伯權及黃鴻年之管理約定而占用，被上訴人取得 系爭土地權利時，即應受該分管約定之拘束云云，要無足 取。
（三）上訴人復辯稱被上訴人自86年間取得系爭土地之應有部分 迄今，均未對上訴人宋敏傑使用收益A 增建物為任何干涉 ，應認兩造已成立默示分管契約，惟為被上訴人所否認。 按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他 習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人 推知其意思，而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純 之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認
係表示行為，最高法院102 年度台上字第682 號判決可資 參照。依證人即系爭土地共有人周偉碩及其配偶江縝容原 審結證稱：10年前開會時，對於一層樓後面增建物（指A 增建物）有無討論沒有印象等語（見原審卷㈡第73頁、第 71頁反面），已難認系爭土地之全體共有人對於A 增建物 坐落之土地由何人分管有默示之分管契約存在，亦難以被 上訴人多年來未請求拆除之單純沈默，推認被上訴人有默 示同意A 增建物之事實上處分權人使用該部分之土地。是 上訴人辯稱系爭土地全體共有人就A 增建物坐落之土地已 默示同意由黃伯權、黃鴻年或上訴人宋敏傑使用云云，亦 非可採。
（四）土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係，88年4 月21日增訂之民法第425 條之1 定有明文，而 在上開條文增訂前，最高法院48年台上字第1547號判例及 73年度第5 次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一 人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地 承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在 。最高法院48年台上字第1547號判例及73年度第5 次民事 庭會議決議所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土 地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋 相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所 稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一 次登記之房屋後具有事實上處分權之人，惟必以該房屋原 所有人建造時經土地其他全體共有人同意，始足稱之，亦 有最高法院89年度台上字第284 號判決可資參照。上訴人 未能舉證證明A 增建物係早於黃伯權及黃鴻年於81年10月 15日將系爭土地應有部分出售予群億建設股份有限公司之 前（即系爭土地尚僅有黃伯權及黃鴻年2 人共有之期間） 即已存在，亦未證明黃伯權或黃鴻年搭建A 增建物時業經 當時系爭土地之其他全體共有人之同意，已如前述，自與 民法第425 條之1 及最高法院48年台上字第1547號判例及 73年度第5 次民事決議所謂之「土地及房屋同屬一人」之 要件不符。是上訴人宋敏傑辯稱其得依民法第425 條之1 之規定及最高法院48年台上字第1547號判例及73年度第5 次民事庭會議決議，推定A 增建物對於系爭土地有租賃關 係存在云云，亦屬無據。
（五）各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物 之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，未 經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益， 即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除 去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，最高法院81 年度台上字第1818號判決可參。上訴人既未舉證證明A 增 建物占有系爭土地，係經系爭土地共有人全體之同意，或 基於全體共有人明示或默示之分管契約或其他合法權源， 則被上訴人主張上訴人宋敏傑所有之A 增建物係無權占有 系爭土地，核屬有據。被上訴人自成為系爭土地共有人時 起至提起本件訴訟時止，除單純沈默外，並無任何舉動或 特別情事，足使上訴人信賴其不行使系爭土地之權利。則 被上訴人請求上訴人宋敏傑拆除A 增建物及返還土地，屬 權利之合法行使，並無違反誠實信用原則。故被上訴人依 民法第767 條、第821 條規定，請求上訴人宋敏傑拆除上 開A 增建物並返還占用土地予共有人全體，應予准許。（六）被上訴人請求上訴人宋敏傑返還不當得利部分： 1、無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，為民法第179 條所明定。各共有人按其應有部分，對於 共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之 特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非 謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之 權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部 或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾 越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利 。上訴人宋敏傑無權占用如原判決附圖編號A 所示之系爭 共有土地，即屬無法律上原因而受有利益，並致被上訴人 受有損害，被上訴人請求上訴人宋敏傑返還超過其應有部 分之使用收益，自屬正當。
2、無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通 常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。 又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，為土地法第97條第1 項所明定。而 土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法 定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估 定之價額，為土地法施行法第25條所明文。又所謂法定地 價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法 規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規 定之土地公告現值。再基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，
承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十 最高額，有最高法院68年台上字第3071號判例可參。又民 法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就 共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得 利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付 可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還，亦有最 高法院88年度台上字第1341號判決意旨可參。 3、系爭土地地目為「建」，位於都市計畫範圍內，屬城市地 方，參以系爭房屋臨路位於西安街上，一樓及該增建物出 租補習班業者營業使用，周遭生活機能及交通尚屬便利， 有土地登記謄本、勘驗筆錄、現場照片、空照圖在卷可稽 ，故被上訴人主張上訴人應返還伊相當於租金之損害金， 應以系爭土地申報總價額年息百分之八計算，較屬允適。 又系爭土地之共有人為兩造及周偉碩共4 人，被上訴人之 應有部分為七分之三，上訴人宋敏傑、蔡惠娥、周偉碩之 應有部分分別為十四分之五、十四分之一、十四分之二， 有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷㈠第63-64 頁），而 周偉碩及上訴人蔡惠娥已同意上訴人宋敏傑占有使用A 增 建物坐落之土地（見原審卷㈡第72頁反面、第90頁反面） ，僅被上訴人未同意，依最高法院84年度台上字第2808號 判決意旨，上訴人宋敏傑應就其所占用之原判決附圖編號 A 所示之土地121.02平方公尺，按不同意其占用之被上訴 人應有部分比例七分之三計算其所得之不當得利。上訴人 宋敏傑、蔡惠娥辯稱A 增建物所占面積為121.02平方公尺 ，並未逾越共有人即上訴人宋敏傑、蔡惠娥及周偉碩三人 之應有部分所換算之面積範圍，故被上訴人不得請求上訴 人宋敏傑給付相當於租金之不當得利云云，尚無可取。 4、系爭土地於99年1 月、102 年1 月之申報地價分別為每平 方公尺12,448元、13,790.4元，有地價謄本可稽（見原審 卷㈡第36頁），依此計算，被上訴人請求上訴人宋敏傑給 付本件起訴之日即104 年7 月6 日回溯5 年相當於租金之 不當得利272,265 元【計算式：99年7 月7 日至101 年12 月31日部分：12,448×（121.02×3/7 ）×8%/12 ×（29 +25/31）=128,292；102 年1 月1 日至104 年7 月6 日部 分：13,790.4×（121.02×3/7 ）×8%/12 ×（30 +6/31 ）=143,973，128,292+143,973 ＝272,265 ，元以下四捨 五入，下同】，及自104 年7 月7 日起至上訴人宋敏傑返 還上開土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,76 8 元【計算式：13,790.4×（121.02×3/7 ）×8%/12 =4
,768】，為有理由，應予准許，被上訴人逾此部分之請求 及主張應返還不當得利予其他共有人，不應准許。 5、上訴人宋敏傑雖辯稱被上訴人等全體共有人之變電室、地 下室蓄水池均占用上訴人宋敏傑所有地下室即5594建號建 物，被上訴人亦應分擔占用此部分之不當得利，並主張抵 銷等語。惟查：
⑴系爭大樓內0000-0000 建號建物，於78年5 月26日辦理第 一次保存登記，其中0000-0000 建號建物為黃鴻年所有， 0000-0000建號建物為黃伯權所有，0000及0000建號建物 均為黃鴻年、黃伯權共有，應有部分各二分之一，有各該 建築改良物登記簿在卷足憑（見原審卷㈠第122-209頁） 。
系爭大樓地下室（含系爭大樓一樓通往地下室之樓梯間） 為獨立之0000建號，主要用途為避難室（見原審卷㈠第 205 -206頁），其內設置有備用蓄水槽、抽水馬達、變電 箱、電錶、壓力水槽、消防加壓泵、補充水槽、發電機、 戶外安全梯等，均屬系爭大樓全體住戶日常生活所需之公 共設施（下稱水電等公共設施），復有系爭大樓建築設計 平面圖及昇位圖附卷可佐（見原審卷㈡第4、5頁），而該 等設備由系爭大樓全體住戶使用等情，亦為兩造所不爭執 （見不爭執事項十一）。足見該等公共設施於系爭大樓建 築完成時，即已設置於地下室即0000建號建物內，並由系 爭大樓全體區分所有人共同使用迄今。
⑵系爭大樓原始所有權人黃鴻年於81年10月15日出售0000建 號建物予群億建設股份有限公司，於82年2月11日出售 0000建號建物予張慶平，於82年12月22日出售0000建號建 物予通順達營造股份有限公司（以上3筆建物嗣輾轉由被 上訴人取得）；復於89年1月26日出售0000建號建物予周 偉碩；黃鴻年與黃伯權共有之0000建號建物，及黃鴻年單 獨所有之0000、0000建號建物，均於91年12月19日經拍賣 而由臺中商業銀行股份有限公司取得，再由上訴人宋敏傑 於93年2月25日買受取得。系爭大樓之另一原始所有權人 黃伯權（黃建鐘）於81年10月15日出售0000建號建物予群 億建設股份有限公司，於82年2月11日出售0000建號建物 予張慶平，於82年12月22日出售0000建號建物予通順達營 造股份有限公司（以上3筆建物嗣輾轉由被上訴人取得） ；於89年1月26日出售0000建號建物予周偉碩；其與黃鴻 年共有之0000建號建物，及黃伯權單獨所有之0000、0000 建號建物，均於91年12月19日經拍賣而由臺中商業銀行股 份有限公司取得，其中0000、0000建號建物再由上訴人宋
敏傑於93年2月25日買受取得，0000建號建物嗣輾轉由上 訴人蔡惠娥取得等情，有建物登記謄本在卷足憑。 ⑶黃鴻年、黃伯權於76年間興建系爭大樓時，將性質上供系 爭大樓全體區分所有人共同使用之上開水電等公共設施， 設置於地下層一樓，又於78年間第一次所有權登記時，將 地下層一樓作為獨立之不動產產權即0000建號建物予以登 記，並登記由黃鴻年、黃伯權共有。歷經黃鴻年、黃伯權 自81年10月15日起陸續將系爭大樓各建物所有權讓予第三 人之後，迄0000建號建物於91年12月19日經拍賣而由臺中 商業銀行股份有限公司取得時，上開設置於0000建號建物 內之水電等公共設施，均仍由系爭大樓區分所有人共用使 用。堪認黃鴻年、黃伯權與系爭大樓區分所有人間，已有 由黃鴻年、黃伯權同意將設置於其共有之0000建號建物內 之水電等公共設施，供系爭大樓區分所有人共同使用之約 定。又98年7月間施行之民法第799條之1第4項規定：「區 所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。其依 其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明 知或可得而知者，亦同。」於施行前，非不得以之為法理 而予以適用，有最高法院101年度台上字第1834號判決可 資參照。上訴人宋敏傑等系爭大樓各區分所有人，輾轉受
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