臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第177號
上 訴 人 蘇瑞東
訴訟代理人 黃靖閔律師
李佳珣律師
上 訴 人 朱燕卿
上二人共同
訴訟代理人 尤雯雯律師
被上訴人 王明貴
訴訟代理人 劉錦勳律師
沈泰基律師
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於民國104年6
月9日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1602號第一審判決提起上
訴，本院於民國105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分，除「確認原告與被告朱燕卿間就如附表所有權人王明貴欄所示三十八筆土地之買賣關係不存在」部分外，均廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備 之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對 於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨。 本件被上訴人就後述系爭土地請求塗銷登記及所有權移轉登 記部分，於原審提起先、備位訴訟，經原審判決認被上訴人 先位之訴無理由、備位之訴有理由，依備位之訴聲明為被上 訴人勝訴之判決，而漏未於判決主文記載駁回其先位之訴之 意旨，惟原審判決已於判決理由詳載及判斷被上訴人先位之 訴無理由之意旨，故被上訴人於原審所提先位之訴已敗訴確 定，本件被上訴人就於原審先位之訴主張依民法第259條規 定，上訴人朱燕卿塗銷兩造間就後述系爭土地之所有權移轉 登記部分，已非本院審理範圍，先此敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人及訴外人鄭于、方中正三人（下簡稱系爭出賣人） ，於民國（下同）101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂土地買 賣契約（下稱系爭契約），由上訴人蘇瑞東向渠三人購買如 原審判決附表（下稱附表）所示41筆土地，買賣總價金為新
臺幣（下同）85,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附 表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地（下稱系爭土地 ）。惟系爭出賣人與傅湧沼等四人曾於81年3月22日，與訴 外人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約（下稱81年買 賣契約），將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售 予林富家、顏清標，然嗣因買賣價金並未付清，系爭出賣人 未將渠等之土地應有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指 定之人，亦未交付買賣標的物。因兩造慮及81年買賣契約存 在，為免日後產權混亂發生爭執，雙方特別於系爭契約第13 條第1項定有：「本約雙方約定乙方（即賣方）須接到乙方 前與顏清標、林富家二人之買賣不成立之拋棄書，如無法接 到該拋棄書，雙方同意解除本約買賣，雙方皆不得主張任何 請求，已交付之價款乙方同意於代書通知日起三日內無息退 還。」，該約定為附解除條件之約定。被上訴人於系爭契約 成立後，即以書面請求顏清標、林富家出具81年買賣契約不 成立之拋棄書，惟渠二人均不願出具，林富家復於102年10 月31日寄發存證信函予被上訴人，要求履行81年買賣契約， 顯見兩造以系爭契約第13條第1項所約定之解除條件已成就 ，系爭契約因此失效。又系爭契約解除條件既已成就，兩造 間買賣關係已不存在，上訴人朱燕卿因系爭契約登記為系爭 土地所有權人，即失其法律上原因，被上訴人得依關於不當 得利之規定訴請上訴人朱燕卿返還系爭土地等情，求為判決 ：⑴確認兩造間於101年7月13日就如附表「所有權人（王明 貴）」欄所示38筆土地所為之買賣關係不存在。⑵上訴人朱 燕卿應就如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地， 移轉土地所有權予被上訴人。（按：上開聲明為被上訴人於 原審備位聲明，其原審先位之訴已受敗訴判決確定，不在本 件審理範圍。）
㈡上訴人朱燕卿為系爭契約共同買受人：
⑴按系爭契約第4條第4項⑵、2約定：「經雙方協議乙方（即 賣方）應將乙方所有本約標的信託予甲方（即買方）…」， 可知兩造業就系爭土地之信託登記事宜，明文約定僅得由契 約當事人（即甲方）作為信託登記之受託人，而不得指定第 三人為登記名義人。而被上訴人與上訴人蘇瑞東簽立系爭契 約後，即登記上訴人朱燕卿為信託權利人，可知兩造自始即 有將上訴人朱燕卿作為契約當事人即履約對象之真意，故系 爭契約雖僅由上訴人蘇瑞東出名代表與被上訴人簽訂，上訴 人朱燕卿亦係共同買受人。
⑵上訴人朱燕卿於102年1月31日分別開立本票9紙，作為系爭 契約第4條第4項⑶之產權移轉登記款及同項⑷、1之利息款
，交予系爭出賣人，足見上訴人朱燕卿為系爭契約之義務履 行人。上訴人二人亦曾於104年1月16日以共同寄件人身分寄 發存證信函通知被上訴人提供文件，顯然渠二人已自承上訴 人朱燕卿為系爭契約當事人。
⑶就上訴人朱燕卿同為契約當事人之事實，上訴人蘇瑞東於原 審未作何爭執或其他陳述，應已符合消極之擬制自認。又上 訴人朱燕卿之訴訟代理人於104年5月13日言詞辯論程序時陳 述：「我們是簽信託以後就付清尾款…」，足見其亦自認與 上訴人蘇瑞東共同履行支付買賣價金之義務，堪認已自認為 契約當事人之地位，依民事訴訟法第279條第1項、第280條 第1項規定，上訴人朱燕卿同為契約當事人之事實，有拘束 上訴人二人之效力。
㈢系爭契約第13條第1項約定應屬「解除條件」之約定，非如 上訴人等主張僅為雙方「合意解除契約」之約定，且本件解 除條件已成就：
⑴系爭契約第13條第1項約定未經被上訴人同意刪除，上訴人 蘇瑞東提出之契約，其上所為修正乃上訴人於第二次付款時 刪除，證人張文錦於原審及本院均證稱被上訴人未同意刪除 該特別約定，其於上訴人提出之契約刪除該條款內容旁簽名 僅係見證之意思。證人阮千惠之證言與事實不符，並與常情 相悖，且與證人張文錦之證言及阮千惠當庭提出之切結書內 容牴觸，不足作為被上訴人同意刪除系爭條款之證明。至於 被上訴人雖為所有權移轉，惟僅係依系爭契約第4條、第5條 約定所為之階段性義務履行，以免遭系爭契約第9條第1、3 項之違約處罰，非得據以推論被上訴人已合意刪除該條款。 ⑵系爭契約第13條第1項之約定，乃被上訴人為避免日後產權 複雜生訟，防止自己涉入上訴人等與訴外人林富家等利益競 爭之角逐，所作之特別約定。參諸系爭契約第7條（擔保責 任）第1項、第9條（違約處罰）第1項約定，已就一物數賣 之情形約定由被上訴人負權利擔保責任。而系爭契約第13條 第1項係獨立於第7條規定之外，顯然就此條款之規範情形及 其法律效果，已非純屬不履行擔保義務之違約規定，否則何 需另為特別約定。上訴人訴訟代理人於103年8月13日亦自認 ：上訴人當時要買系爭土地價金高達8000萬元，也知道原先 有顏清標、林富家購買土地，會擔心才找被上訴人來談，才 會有第13條之約定等語，足見兩造就81年買賣契約是否有效 ，為系爭契約考量之必要之點，而為該條特別約定。 ⑶由證人陳洲杉之證詞可知，訴外人顏清標、林富家已委託證 人陳洲杉，每年向被上訴人催告行使權利，故81年買賣契約 尚不罹於消滅時效，更足佐渠二人不願出具拋棄書。本件於
林富家102年10月31日寄發存證信函要求被上訴人履行81年 買賣契約時，應認解除條件已成就，系爭契約即當然失效。 ⑷縱認系爭契約第13條第1項之約定非屬解除條件，仍屬兩造 合意保留解除權，並於約定條件成就時即得行使。因林富家 已於102年10月31日寄發存證信函要求被上訴人履行81年買 賣契約，故若認系爭契約第13條之特別約定屬解除權之約定 ，則客觀上因已無履行可能，被上訴人即以本件起訴狀作為 向上訴人行使解除權之表示，應認系爭契約生解除效力。 ㈣上訴人未待判決結果即強行欲履行契約，顯非以誠信方式履 約，其非依債務本旨為清償，債之關係尚未消滅： ⑴被上訴人經林富家以102年10月31日存證信函要求履行81年 買賣契約後，即告知上訴人系爭契約第13條第1項之解除條 件已成就，無得繼續履行契約內容，惟上訴人竟反悔，拒絕 遵守該特別約定，被上訴人僅得起訴主張確認買賣關係不存 在，及請求返還土地所有權。後上訴人雖以104年1月16日存 證信函通知被上訴人配合辦理，惟經被上訴人以104年1月20 日存證信函告知系爭契約不復存在，上訴人無得依債之本旨 提出給付，及明示拒絕受領之表示，該拒絕受領之表示於同 年月21日到達上訴人時即生效力。至於上訴人又以104年2月 2日存證信函檢附支票2紙送達被上訴人，因被上訴人未曾預 見該2紙支票之提出，自不得以該存證信函之收受，率認被 上訴人已受領其給付，是應認系爭契約尚未履行完畢。 ⑵上訴人嗣雖將餘款辦理提存，惟按提存法第22條規定：「非 依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不 消滅。」系爭契約因解除條件已成就，該契約所生之價金給 付義務不復存在，上訴人二人自無得據以依契約所生之價金 給付債務本旨以提存為清償。又被上訴人已拒絕該價金給付 而未受領，是縱上訴人二人於訴訟中就餘款為提存，仍屬非 依債務本旨之清償提存。
⑶又縱認上訴人就給付價金之義務已履行，亦無得認系爭契約 之法律關係已全部履行而消滅。蓋契約成立後，除主給付義 務之履行，尚有從給付義務輔助主給付義務之履行。被上訴 人因系爭契約所生之債務，除移轉不動產之債，尚有排除權 利瑕疵擔保、排除物瑕疵擔保之給付義務。是縱認上訴人已 為價金清償，惟被上訴人排除他人權利或物之瑕疵擔保債務 仍繼續存在，是買賣契約尚不因價金支付完畢即歸於消滅。 ㈤上訴人主張被上訴人主張系爭契約發生解除效力違反誠信原 則，並無理由：
⑴兩造間簽署系爭契約時，距81年買賣契約締結時，亦達20年 ，惟兩造仍約定以訴外人顏清標、林富家出具拋棄書之方式
為必要，不能以被上訴人主張時效或其他抗辯權替代，是被 上訴人縱不主張時效抗辯，亦非故意違反誠信原則，對上訴 人無何有失公平之處。兩造復於系爭契約第13條特別約定， 於條件成就後，被上訴人僅需返還原收受價款，而不須加計 期間所生之利息，此為上訴人同意且願受拘束，故縱因嗣後 受有不利益，既為上訴人所預見並願意承受風險，自無所謂 有損害上訴人權利之情形。況所謂要求需有「拋棄書」，本 即含有兩造承認前買賣契約有效存在及前買賣契約具優先地 位之意，必待前買賣契約不續行時，始繼續履行後買賣契約 ，應認後契約屬劣後債權，而賦予被上訴人選擇優先依前契 約履行。此既為上訴人所得預見，且兩造於訂約時明載於契 約，則被上訴人縱不行使時效或其他抗辯權，既已為兩造所 事先知悉且合意，自不容上訴人再否認被上訴人有何遲誤而 視為條件不成就之理。
⑵若認系爭契約第13條第1項約定屬解除權之保留，亦非專屬 於上訴人所得行使，按該特別約定本即在賦予契約雙方預先 保留契約存在之效力，且該條件之成就與否係繫於第三人之 意思，縱如上訴人所指被上訴人有刻意阻其條件成就之行為 ，亦有民法相關規範補充使條件視為不成就，足以保護上訴 人權利，豈有逕以此即主張被上訴人無解除權之理？況被上 訴人據以主張條件成就係以訴外人林富家102年10月31日存 證信函相佐，被上訴人並無防礙條件成就之情形。 ㈥系爭契約內容應屬可分之債：
⑴如附表所示41筆土地尚有訴外人張志銘、蔡明松、范登科、 柯通保、傅湧沼及張雪琴等人之應有部分，是縱系爭契約賣 方三人各自應有部分合計，亦無法成為所有權完整之土地。 ⑵按民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分 。」系爭契約為系爭出賣人個別獨立出賣各人應有部分，價 金以每坪8萬元計算，被上訴人之土地價金為19,248,000元 ；買方支付買賣價金係個別開立支票後分別交付予賣方三人 ，而無賣方三人共同受領後再分配之情形，足見系爭契約之 標的物於賣方三人間可特定獨立，互不影響。又賣方三人履 行移轉土地之過程亦不同，就契約修正方式亦各自分別，上 訴人蘇瑞東與訴外人鄭麗娥協議刪除系爭契約第13條第1項 特別約定，即未一同與被上訴人協議。是系爭契約就賣方三 人而言，不存在連帶履行之義務。
⑶系爭契約第7條第6項雖約定：「當事人之一方有數人者，該 數人應負連帶履行義務，不得藉故相互推諉。」惟系爭契約 乃承辦代書所草擬之例稿，而系爭契約賣方三人不存在連帶 履行之義務，已如前述，則該約定解釋上應僅指買方即上訴
人二人負連帶履行之責。
二、上訴人則以：
㈠系爭契約買受人僅有上訴人蘇瑞東，至於上訴人朱燕卿則係 上訴人蘇瑞東指定受移轉登記之第三人。系爭契約簽訂時雖 有第13條第1項之解除權保留約定，但該項約定嗣後業經契 約雙方合意刪除。系爭契約簽訂時，被上訴人曾保證其僅收 受訴外人顏清標、林富家所支付之定金二千萬元，且81年買 賣契約早已罹於15年請求權時效，上訴人蘇瑞東因被上訴人 提出保證並表示已委託訴外人張文錦去處理81年買賣契約解 除之問題，始會繼續給付買賣價金85,934,000元，並於付清 後以被上訴人及其他共有人交付之不動產所有權狀及印鑑證 明辦理過戶，將系爭土地登記在上訴人朱燕卿名下。本件被 上訴人起訴時，上訴人蘇瑞東雖尚有買賣價金750萬元未給 付，然嗣已依約於104年1月31 日以兆豐國際商業銀行沙鹿 分行為付款人之保付支票2紙，隨同存證信函寄予被上訴人 ，經被上訴人於104年2月1日收受。被上訴人雖將該2紙支票 以存證信函寄還，惟上訴人蘇瑞東即於104年2月6日向臺灣 臺中地方法院（下稱臺中地院）提存前揭尾款及利息，經該 院以104年度存字第0315號受理而清償完畢。按本件被上訴 人已交付系爭土地權狀、印鑑證明，並辦理過戶完成，上訴 人蘇瑞東業依債之本旨清償買賣價金，雙方均已履約完畢， 兩造間因買賣契約所生債之關係已消滅，被上訴人已無解除 權可行使，否則將造成法律關係處於不安定狀態，基於法律 安定性，應認契約已履行完畢後，雙方均不得主張無效，否 則交易安全無法維護。被上訴人於簽約逾二年並雙方皆履約 完成後才行使解除權，其解除權之行使顯然違反誠實信用原 則及權利濫用，欠缺權利保護必要。
㈡被上訴人主張系爭買賣契約第13條第1項約定為附解除條件 之約定或合意解除契約之特別約定，並據此主張解除系爭契 約，實屬無據：
⑴系爭契約第13條第1項約定業經被上訴人委託訴外人張文錦 代理同意刪除，有證人阮千惠之證詞及被上訴人、張文錦分 別出具之切結書可證。又被上訴人猶提供印鑑章予阮千惠代 書繼續辦理土地過戶事宜，依此時序可知，被上訴人確實同 意刪除第13條第1項約定，並主動同意繼續履約。 ⑵縱認系爭契約第13條第1項約定未經兩造合意刪除，該條款 之法律性質應為解除權之行使，而非附解除條件。蓋該條文 係記載「雙方同意解除本約買賣」，既有「雙方同意」等文 字，顯見解除權之行使需雙方合意為之，而非契約單方得單 獨行使；且系爭契約第7條、第9條既為兩造對於契約不履行
時各自行使解除權之約款，則第13條自亦為解除權之行使， 然兩造從未合意解除契約，被上訴人如何能單方行使解除權 。況依民法第349條、第353條規定，本件是否解除契約乃屬 上訴人蘇瑞東之權利，上訴人蘇瑞東為買受人願接受買賣標 的物有瑕疵，不解除契約，被上訴人豈可代替上訴人蘇瑞東 行使解除權。而兩造於系爭契約內雖未約定解除權應如何行 使，然買賣契約之性質應屬定期行為，兩造於行使解除權時 應先為催告或通知，於催告後仍無法履行契約所約定之事項 ，經一方同意始發生解除效力。被上訴人未經此程序即片面 行使解除權，其解除行為並未使契約發生解除之法律效果。 ⑶系爭契約第13條第1項約定未定期限不符常理，亦對上訴人 蘇瑞東有不公平之虞，蓋如賣方三人均未積極向訴外人林富 家、顏清標取得拋棄書（按：渠三人從未以書面向林富家、 顏清標請求），更於罹於15年請求權時效後，故意不主張時 效抗辯，則上訴人蘇瑞東就系爭契約之權利，即無法獲得保 障。況系爭契約雙方均已履約完畢，此際被上訴人自不得再 主張系爭契約第13條第1項約定解除條件成就甚明。 ㈢系爭契約為不可分之債，買賣雙方簽約時即將如附表所示41 筆土地即賣方持分總面積3551平方公尺視為一筆買賣交易， 此觀系爭契約第2條第1項約定即明；且系爭契約第7條第6項 明定：「當事人之一方有數人者，該數人應負連帶履行義務 ，不得藉故相互推諉。」證人阮千惠亦證稱：上訴人蘇瑞東 當時明示要買三個人的應有部分，如果一個人不願出賣，他 就不要買，所以才寫在一個契約書上，系爭契約有擬草稿給 被上訴人看，被上訴人也委請專業代書，逐條討論，修改很 多地方，最後才確認正式契約內容等語。足證被上訴人明知 系爭契約為不可分之債，系爭出賣人負連帶履行責任，現卻 主張系爭契約為可分之債，顯有違誤。
三、原審依被上訴人備位之訴聲明為上訴人敗訴之判決。上訴人 不服提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄；被上訴人在第 一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭出賣人於101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂系爭契約， 由上訴人蘇瑞東向渠三人購買附表所示土地之應有部分，買 賣總價金為85,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附表 「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地。又附表所示41筆 土地尚有訴外人張志銘、蔡明松、范登柯、柯通寶、傅湧沼 及張雪琴等人所有應有部分。
⑵系爭買賣價金交付情形如下：
①101年7月3日系爭契約成立當日給付500萬元支票一紙（發 票人蘇瑞東、發票日為同日、受款人為被上訴人）予被上 訴人，並由被上訴人於交款簿上簽收。
②101年7月27日交付「備證用印款」支票五紙（發票人蘇瑞 東、票載發票日為101年8月31日、面額共計3500萬元）予 被上訴人、訴外人鄭麗娥，並由被上訴人、鄭麗娥於交款 簿簽收；被上訴人於265萬元、519萬元支票影本簽收，訴 外人鄭于於557萬元、159萬元、2000萬元支票影本簽收。 ③102年1月31日交付「過戶款」支票三紙（發票人朱燕卿、 票載發票日為102年2月5日、面額共計5,934,000元）予被 上訴人、訴外人鄭麗娥於交款簿簽收。
④102年6月10日交付「尾款」支票一紙（發票人蘇瑞東、票 載發票日為102年10月10日、面額共計1000萬元）予訴外 人鄭麗娥於交款簿簽收。
⑶被上訴人與訴外人鄭于在系爭契約成立後，於收受「備證用 印款」後，即依契約第4條之約定，於101年8月7日將附表所 示土地應有部分信託登記於上訴人朱燕卿名下。嗣上訴人朱 燕卿再給付前揭過戶款後，被上訴人依系爭契約第4條約定 ，於102年3月5日塗銷上開信託登記，並於102年3月25日以 買賣為原因，將其出售之買賣標的物應有部分移轉登記予上 訴人朱燕卿所有。
⑷因系爭契約買賣價金尚有尾款750萬元未給付，乃以上訴人 朱燕卿之名義，就被上訴人出售之各筆土地應有部分設定擔 保債權總金額750萬元之普通抵押權予被上訴人，並於102年 3月25日辦理土地他項權利登記完畢，抵押權人為被上訴人 ，義務人為上訴人朱燕卿，清償日期登記為104年1月31日。 ⑸上訴人蘇瑞東、朱燕卿於104年1月31日以存證信函檢附面額 750萬元、422,200元支票共二紙向被上訴人表示欲給付尾款 暨利息，並請求收款後同時塗銷前揭抵押權登記，經被上訴 人於104年2月4日以存證信函拒絕後，上訴人蘇瑞東於104年 2月6日向臺中地院提存前揭尾款及利息，並經該院104年度 存字第0315號受理提存完畢。
⑹因訴外人鄭于已於101年9月21日死亡，故由鄭于之女鄭麗娥 於102年1月31日簽收過戶款後，由其土地應有部分登記名義 人即鄭于之配偶鄭羅玉招於102年5月22日塗銷上開信託登記 ；後於102年6月10日，由訴外人鄭麗娥簽收尾款後，即依系 爭契約第4條約定，於102年6月11日以買賣為原因，將其應 有部分移轉登記予上訴人朱燕卿名下。惟當時尚有尾款2250 萬元未付清，即以上訴人朱燕卿之名義將訴外人鄭于出售之
應有部分設定擔保債權總金額2250萬元之普通抵押權予訴外 人鄭羅玉招，並於102年6月11日完成抵押權登記。嗣上訴人 蘇瑞東已於104年10月15日兌現清償尾款2250萬元，鄭羅玉 招已塗銷前揭抵押權。
⑺訴外人方中正於系爭契約成立，並收受「備證用印款」後， 即於101年8月21日將其應有部分土地移轉登記予上訴人朱燕 卿名下，惟當時未就尾款另行辦理抵押權設定擔保。 ⑻被上訴人與訴外人鄭于、方中正、傅湧沼四人曾於81年3月 22日，與訴外人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約， 將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售予訴外人林 富家、顏清標，惟迄系爭出賣人依系爭契約將如附表所示土 地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有為止，系爭出賣人 未將渠等之土地應有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指 定之人，亦未交付買賣標的物。又訴外人顏清標、林富家迄 未就渠等與被上訴人於81年3月22日簽立之不動產買賣契約 書出具拋棄書。
⑼訴外人林富家於102年10月31日以存證信函寄予被上訴人， 要求被上訴人應履行81年3月22日之買賣契約。 ⑽針對原審當庭勘驗兩造所提出之系爭買賣契約原本結果無意 見。
㈡兩造爭執事項：
⑴被上訴人主張系爭契約第13條第1項約定為系爭契約附解除 條件之約定或合意解除契約之特別約定，並據此主張解除系 爭契約，是否有理由？
⑵上訴人主張被上訴人主張系爭契約發生解除效力違反誠信原 則，是否有理由？
⑶若被上訴人解除契約為有理由，被上訴人依民法第179條請 求上訴人朱燕卿將如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38 筆土地應有部分所有權移轉登記予被上訴人，是否有理由？ ㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人主張：被上訴人及訴外人鄭于、方中正三人，於 101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂系爭契約，由上訴人蘇瑞 東向渠三人購買附表所示土地之應有部分，買賣總價金為85 ,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附表「所有權人（ 王明貴）」欄所示38筆土地。又附表所示41筆土地尚有訴外 人張志銘、蔡明松、范登柯、柯通寶、傅湧沼及張雪琴等人 所有應有部分等情，業為兩造所不爭，並有被上訴人提出之 買賣契約書影本在卷足參（見原審卷第6至13頁），故應堪 採信。
㈡系爭出賣人與訴外人傅湧沼四人曾於81年3月22日，與訴外 人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約（下稱81年買賣 契約），將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售予 訴外人林富家、顏清標，買賣價金共計232,562,000元，惟 迄系爭出賣人依系爭契約將如附表所示土地應有部分移轉登 記予上訴人朱燕卿所有為止，系爭出賣人未將渠等之土地應 有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指定之人，亦未交付 買賣標的物，而訴外人顏清標、林富家亦未就渠等與被上訴 人於81年3月22日簽立之不動產買賣契約書出具拋棄書等情 ，業為兩造所不爭，並有被上訴人提出之不動產買賣契約影 本為證（見原審卷㈠第14至18頁），故應堪採信。又前揭買 賣契約第3條約定付款內容為：①出賣人於前揭契約成立時 應給付買方5810萬元定金，其中2500萬元以當日支票給付， 其餘3310萬元以30天期支票交付，並得充為買賣價金；②其 餘款價款約定為契約成立後65天內交付25%價金、③100天內 交付25%價金、④135天內交付25%價金；另第4條、第6條約 定：雙方應於81年3月30日辦理土地移轉登記，並交付土地 予出賣人營業使用、收益；第10條約定：買受人不履行契約 交付殘餘價金時，或因可歸責於買受人之事由致不能如期交 付殘餘價金時，將聽由出賣人解除契約，所交付定金及價金 由買方沒收作為違約金，買受人不得異議；第11條約定：出 賣人不履行契約將聽由買方解除契約，出賣人應加倍返還其 所受領之定金及價金作為違約金，不得異議；又契約書末另 記載：81年7月11日交付6000萬元，並由鄭于蓋用印文；81 年7月23日交付3000萬元，並由傅湧沼簽名蓋用印文等情， 亦有前揭契約書影本為證。
㈢被上訴人與訴外人鄭于在系爭契約成立後，於101年7月27日 收受「備證用印款」支票後，即依契約第4條之約定，於101 年8月7日將附表所示土地應有部分信託登記於上訴人朱燕卿 名下，嗣上訴人朱燕卿於102年1月31日再給付過戶款支票後 ，被上訴人依系爭契約第4條約定，於102年3月5日塗銷上開 信託登記，並於102年3月25日以買賣為原因，將其所有系爭 土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有；另因訴外人鄭 于於101年9月21日死亡，故其女鄭麗娥於102年1月31日簽收 過戶款後，辦理土地繼承登記為鄭羅玉招所有後，於102年5 月22日塗銷上開信託登記，嗣於102年6月11日將系爭土地應 有部分移轉登記予上訴人朱燕卿名下；又因系爭契約買賣價 金尚有尾款750萬元未給付被上訴人，乃以上訴人朱燕卿之 名義，將被上訴人出售之系爭土地設定擔保債權總金額750 萬元之普通抵押權予被上訴人，並於102年3月25日辦理抵押
權登記完畢，清償日期登記為104年1月31日；另訴外人鄭于 部分，則尚有尾款2250萬元未付清，即以上訴人朱燕卿之名 義將訴外人鄭于出售之系爭土地設定擔保債權總金額2250萬 元之普通抵押權予訴外人鄭羅玉招，並於102年6月11日完成 抵押權登記等情，均為兩造所不爭，並有系爭土地登記簿謄 本及異動索引在卷足參（見原審卷㈠第95至312頁） ㈣上訴人朱燕卿並非系爭買賣契約買受人：
⑴系爭契約書係由上訴人蘇瑞東與被上訴人及訴外人鄭于、方 中正三人所簽訂，上訴人朱燕卿並未在場，亦未簽訂系爭買 賣契約書，且上訴人蘇瑞東於簽訂系爭契約時並未表明「代 理」上訴人朱燕卿簽訂系爭買賣契約書之意思，亦未於買賣 契約書上載明「代理」上訴人朱燕卿之文字，故從買賣契約 書內容觀之，上訴人朱燕卿並非系爭買賣契約之買受人應甚 明確。
⑵被上訴人雖以：①系爭契約約定僅有買方為信託登記之受託 登記人，不得指定第三人為登記名義人，上訴人朱燕卿亦為 系爭土地之信託登記權利人，足見其為系爭契約之買受人； ②系爭買賣價金曾由上訴人朱燕卿簽發支票給付，上訴人朱 燕卿並與上訴人蘇瑞東共同具名寄發存證信函通知被上訴人 提供文件，足見上訴人二人自承為買賣契約之當事人；③上 訴人朱燕卿於原審並未爭執其並非契約當事人等理由，主張 上訴人朱燕卿亦為系爭契約之買受人云云。惟查： ①系爭契約第4條第4項⑵2.雖約定系爭出賣人應將系爭土地 辦理信託登記予買方即上訴人蘇瑞東，於信託登記完畢三 日內，上訴人蘇瑞東始交付該期「備證用印款」3500萬元 等情，惟依同條項⑴已明確約定買方得指定第三人為產權 移轉之登記名義人，本院審酌兩造前揭約定意旨，兩造應 無排除買方不得指定第三人為信託登記名義人之意旨，再 審酌系爭契約書面亦未明文禁止買受人即上訴人蘇瑞東不 得指定第三人為信託登記名義人，故兩造履行系爭契約過 程，縱上訴人朱燕卿曾為系爭土地之信託登記名義人，自 不得據此反推上訴人朱燕卿為系爭契約之買受人。 ②上訴人朱燕卿雖曾簽發支票支付系爭買賣價金，然其簽發 支票之原因係基於其與上訴人蘇瑞東之法律關係，於經驗 法則有多種可能性，自不足據此認定簽發支票支付買賣價 金者，均成為買賣契約當事人。另上訴人朱燕卿雖與上訴 人蘇瑞東於104年1月18日共同具名寄發存證信函予被上訴 人及訴外人鄭于之繼承人鄭羅玉招，催告渠二人履行提供 塗銷抵押權登記之應備文件等事項等情，雖有存證信函影 本在卷足參（見原審卷㈡第39至41頁），然本院審酌被上
訴人於斯時已對上訴人二人提起本件訴訟，上訴人朱燕卿 為系爭土地之現登記名義人，且為原審被告，上訴人二人 或為訴訟考量而寄發前揭存證信函，上開存證信函仍不足 證明上訴人朱燕卿已自承其為系爭買賣契約之買受人。 ③上訴人朱燕卿之訴訟代理人縱於原審漏未爭執上訴人朱燕 卿並非買賣契約之當事人，然本院審酌兩造於原審之攻防 焦點均為系爭契約是否發生解除效力，就上訴人朱燕卿是 否為買賣契約當事人並非實質攻擊防禦，縱使原審訴訟代 理人漏未爭執，然於本院經本院爭點整理後，上訴人朱燕 卿訴訟代理人已明確否認朱燕卿為系爭契約之買受人，故 被上訴人前揭主張自非可採。
④綜前所述，本院審酌系爭買賣價金高達85,934,000元，若 上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之當事人，衡情豈會不要求 於買賣契約書上具名以保障其權利之理？上訴人朱燕卿既 於簽約時未在場，且未於系爭契約書面上簽名，而上訴人 蘇瑞東亦未表明代理之意旨，故被上訴人強以前揭理由主 張上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之當事人，顯屬無稽，不 足採信。
⑶本件被上訴人主張上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之買受人， 因系爭契約發生解除效力，請求確認被上訴人與上訴人朱燕 卿間就系爭土地之買賣關係不存在云云，本院雖認上訴人主 張系爭契約發生解除效力等情並不足採認（理由詳如後述） ，惟上訴人朱燕卿既非系爭契約之買受人已如前述，則被上 訴人請求確認上訴人朱燕卿與被上訴人間就系爭土地並無買 賣關係存在，為有理由，仍應予准許。
㈤系爭契約第13條第1項約定應屬系爭契約所附「解除條件」 之約定內容：
⑴按附解除條件之契約，因其解除條件之成就，其契約效力當 然消滅，而解除契約則係以解除權人行使解除意思表示為必 要。
⑵系爭契約第13條第1項約定：「本約雙方約定乙方（即賣方 ）須接到乙方前與顏清標、林富家二人之買賣不成立之拋棄 書，如無法接到該拋棄書，雙方同意解除本約買賣，雙方皆 不得主張任何請求，已交付之價款乙方同意於代書通知日起 三日內無息退還。」等情，業為兩造所不爭。又證人即上訴 人委任之代書阮千惠於本院到庭證稱：當時伊有簽擬契約草 稿給王明貴，王明貴也委請一位專業代書（按：即證人黃秋 香），跟伊逐條討論，修改很多地方，最後才確認正式契約 內容；當初契約擬稿的時候，就是王明貴跟鄭于要求要第13 條的文字，他們說因為舊買賣契約買受人是顏清標，所以認
為道義上訂這條，對81年賣方比較好交代等情（見本院卷第 181頁），核與證人即被上訴人委任代書黃秋香於原審證稱 ：「契約條款是上訴人蘇瑞東委由阮代書草擬後，由出賣人 即被上訴人、鄭于、方中正與上訴人蘇瑞東所簽訂，兩造於 簽約現場有談到為何要約定第13條第1項的打字內容，因為 被上訴人在81年間就跟顏清標、林富家訂立買賣契約，兩次 買賣都是同一批土地，怕有違約的問題，所以被上訴人一直 要求仲介張文錦一定要跟林富家、顏清標拿到81年的買賣拋 棄契約書之後，被上訴人才敢跟蘇瑞東買賣。」等語（見原 審卷㈠第331頁）相符，故本院認前揭約定為系爭出賣人所 要求訂定，其目的乃在釐清先前81年買賣契約是否有違約疑 慮，非由買方即上訴人所要求簽訂應甚明確。本院復審酌前 揭拋棄書約定過程及內容，系爭出賣人希望釐清81年買賣契 約是否違約責任始增訂此特別約款，並此系爭出賣人能取得 前揭拋棄書即確認81年買賣契約並無違約責任為系爭契約之 「解除條件」，若解除條件成就時，系爭契約當然發生解除 效力，無待系爭契約雙方另為解除意思表示應甚明確。上訴 人主張前揭約定乃屬賦予買賣雙方得合意解除契約之權利云 云，顯與前揭約定內容不符，不足採認。
㈥系爭契約第13條第1項約定（下稱系爭約款）業經買賣雙方