臺灣高等法院臺中分院刑事判決 104年度上易字第1146號
上 訴 人 臺灣南投地方法院檢察署檢察官
上 訴 人
即 被 告 張木蘭
選任辯護人 陳進文律師
上列上訴人等因被告詐欺等案件，不服臺灣南投地方法院103 年
度易字第237 號，中華民國104 年8 月27日第一審判決（起訴案
號：臺灣南投地方法院檢察署102 年度偵續一字第5 號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決撤銷。
張木蘭犯詐欺得利罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日；又犯行使使公務員登載不實罪，處有期徒刑叁月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑柒月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、緣張木蘭於民國93年間，向吳佳錹承租吳佳錹所有之南投縣 ○○鄉○○巷00○0 號房屋（即魚池鄉興池段171 建號建物 ，下稱本案房屋，為雙併式建築，張木蘭承租其中1 棟房屋 ），該房屋坐落於吳佳錹所有之魚池鄉興池段314 地號土地 （下稱本案本地）上，租賃期間自93年9 月1 日起至103 年 6 月30日止，租金為每月新臺幣（下同）8,000 元，水電費 另計。張木蘭因與吳佳錹有共同之信仰，又毗鄰而居，兩人 關係頗佳，詎張木蘭明知其兄並未曾表示願意以其母之部分 遺產資助其購屋，竟意圖為自己不法之利益，於97年2 月至 4 月間某日，向吳佳錹偽稱：伊母親去世後，伊與其他姊妹 均拋棄繼承，由伊兄繼承母親遺產，但伊兄曾表示若伊購屋 ，並持有所有權狀為證，願意以部分遺產資助伊作為購屋資 金，希望吳佳錹將本案房屋及土地應有部分暫時移轉登記予 伊，俟伊藉以取得遺產後，再返還予吳佳錹云云，致吳佳錹 誤信為真，而同意將本案房屋所有權應有部分2 分之1 及本 案土地所有權應有部分10分之1 （下稱本案房、地應有部分 ）虛偽移轉登記予張木蘭。渠等遂共同基於使公務員登載不 實之犯意聯絡，由吳佳錹將本案房屋及土地之所有權狀交與 張木蘭，再由張木蘭將吳佳錹出售本案房、地應有部分與伊 之不實買賣移轉登記事項填載於土地、建築改良物所有權買 賣移轉契約書及土地登記申請書後，於97年6 月20日，持向 南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政事務所），以發生於 97年6 月12日之買賣為原因，申請辦理本案房、地應有部分 之所有權移轉登記，致不知情之承辦公務員於形式審查後，
將前開不實買賣事項登載於其職務上所掌之土地登記簿公文 書，及以電腦登記方式登載在其職務上所掌之土地、建物登 記之電磁紀錄準公文書上，而於97年7 月7 日完成上開所有 權移轉登記，並據以核發本案房屋應有部分2 分之1 之建物 所有權狀，及本案土地應有部分10分之1 之土地所有權狀與 張木蘭，足以生損害於地政機關對於不動產登記管理之正確 性與土地登記之公信性（吳佳錹所涉使公務員登載不實部分 ，業經臺灣南投地方法院另案判處拘役50日確定），張木蘭 因而取得本案房、地應有部分登記名義人之不法利益。二、張木蘭取得本案房、地應有部分之所有權登記後，另行起意 ，明知與李美華間並無借款之事實，李美華對其並無金錢債 權，竟於徵得不知其實際上並非本案房、地應有部分所有權 人之李美華同意後，基於行使使公務員登載不實文書之犯意 ，並與李美華共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於98 年4 月16日，與李美華一同前往埔里地政事務所，填載土地 登記申請書及土地、建築改良物抵押權設定契約書後，以擔 保98年4 月16日李美華對張木蘭之600 萬元金錢借款債權為 原因，連同上開使公務員登載不實之土地所有權狀及建物所 有權狀等公文書一併交與承辦公務員，申請設定本案房、地 應有部分之普通抵押權登記予李美華而行使之，致不知情之 承辦公務員於形式審查後，將前開不實普通抵押權登記事項 登載於其職務上所掌之土地登記簿公文書，及以電腦登記方 式登載在其職務上所掌之土地、建物登記之電磁紀錄準公文 書上，而於98年4 月20日完成抵押權設定登記，並據以核發 載有擔保李美華600 萬元債權之他項權利證明書，足以生損 害於吳佳錹、地政機關對於不動產登記管理之正確性與土地 登記之公信性（李美華所涉使公務員登載不實部分，業經臺 灣南投地方法院另案判處拘役50日、緩刑2 年確定）。三、案經吳佳錹訴由臺灣南投地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、證據能力
一、按私人錄音、錄影之行為，雖應受刑法第315 條之1 與通訊 保障及監察法第29條第3 款之規範，但其錄音、錄影所取得 之證據，則無證據排除法則之適用。蓋我國刑事訴訟程序法 （包括通訊保障及監察法）中關於取證程序或其他有關偵查 之法定程序，均係以國家機關在進行犯罪偵查為拘束對象， 對於私人自行取證之法定程序並未明文。私人就其因被追訴 犯罪而為蒐集有利證據之情事，除得依刑事訴訟法第219 條 之1 至第219 條之8 有關證據保全規定，聲請由國家機關以 強制處分措施取證以資保全外，其自行從事類似任意偵查之
錄音、錄影等取證之行為，既不涉及國家是否違法問題，則 所取得之錄音、錄影等證物，如其內容具備任意性者，自可 為證據（最高法院101 年度臺上字第5182號刑事裁判意旨參 照）。查告訴人吳佳錹於偵查中所提出其與證人胡宗偉對話 之錄音譯文，並非偵查機關違法取得，更非受到任何私人以 強暴、脅迫或其他不法方法取得者，屬吳佳錹應屬其私人取 證之行為，參以辯護人前於告訴人吳佳錹訴請確認其與被告 間就本案房、地應有部分買賣關係不存在之訴訟中（下稱本 案房、地另案民事事件）擔任被告張木蘭之訴訟代理人時， 即當庭明白表示就前開對話錄音譯文及錄音光碟之形式真正 不爭執，即錄音光碟與譯文相符，且錄音光碟的內容係告訴 人與證人胡宗偉間之對話等語（見臺灣南投地方法院100 年 度訴字第319 號民事卷《下稱另案民事卷》第173 頁），顯 見前開錄音譯文確係告訴人與證人胡宗偉間之對話，並無變 造或偽造之情形，從而，依告訴人與證人胡宗偉間之對話錄 音內容所譯成文字之形式表現，自具有證據能力。二、按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1 至之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據 ，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當 者，亦得為證據。又當事人、代理人或辯護人於法院調查證 據時，知有同法第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於 言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第 159 條之5 定有明文。查除前開錄音譯文外，本案後引其餘 具有傳聞性質之證據資料，均為被告以外之人審判外之（書 面）陳述而屬傳聞證據，公訴人、被告、辯護人於本院準備 程序對於此部分證據資料之證據能力，均未爭執其證據能力 （見本院卷第119 頁背面），且渠等迄於言詞辯論終結前， 對此均未聲明異議。本院審酌相關證據資料作成時之情況， 核無違法取證或其他瑕疵，認為以之作為證據為適當，是此 部分具傳聞性質之相關證據資料，自得做為證據。三、傳聞法則乃對於被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述而 為之規範，是以下列所引用之非供述證據，均與本案事實具 有自然關聯性，且查無事證足認有違背法定程式或經偽造、 變造所取得等證據排除之情事，復均經本院依刑事訴訟法第 164 條、第165 條踐行調查程序，檢察官、被告及其辯護人 對此部分之證據能力亦均不爭執（見本院卷第119 頁背面） ，堪認均有證據能力。
貳、實體部分
一、訊據被告張木蘭固坦承向告訴人吳佳錹承租本案房屋，嗣以 買賣為原因，將本案房、地應有部分移轉登記與伊；又伊並
未積欠李美華金錢債務，仍以擔保李美華對伊之600萬元金 錢債權為由，將本案房、地應有部分設定抵押權予李美華等 事實不諱，惟矢口否認有何詐欺得利或行使使公務員登載不 實文書、使公務員登載不實之犯行，辯稱：伊確實以100萬 元之價格向告訴人購買本案房、地應有部分，過戶手續均係 伊與告訴人一起辦理，當時因清海法師提到101年12月21日 世界浩劫之事，清海法師每天在電視上播出世界末日之事並 倒數計時，告訴人很憂心，師父說若浩劫前還欠銀行錢會上 不了天堂，告訴人希望伊幫忙買下本案房屋，伊與先生胡宗 偉商討，伊先生答應後，就在97年4月1日自伊先生之母胡李 彩之帳戶匯款110萬元給伊，多的10萬元是過戶的費用，告 訴人表示不想讓他人知道這件事，伊即告知伊先生要裝作不 知道，故伊先生於他人詢問時即稱不知；伊於97年6月12日 到埔里地政事務所辦理過戶手續後，就給付現金60萬元給告 訴人，另外40萬元告訴人同意分期付款，在101年12月22日 傳說中世界浩劫前付清就好，100年10月5日又由伊女兒匯款 20萬元給告訴人，共給付120萬元，超過100萬元部分係因告 訴人於100年10月3日突然到伊住處大鬧，要求伊補貼本案房 屋其他道路、水井等整修；伊母親係於96年8月往生，告訴 人知道此事，97年過年時，伊帶伊姊妹到埔里玩，向告訴人 提到她們有一筆遺產要繼承，伊與伊姊妹都決定要拋棄繼承 ，告訴人知道有遺產要分，就於2月底、3月初提到要伊幫忙 買房子之事，當時基於好朋友的關係，且告訴人僅要價100 萬元，才向告訴人買；伊與告訴人自4月份起多次至魚池鄉 公所、埔里地政事務所詢問辦理手續，填寫資料時，因告訴 人自稱字醜，要伊填寫，故上面係伊筆跡，但用印時係告訴 人自己蓋章、驗證；伊與告訴人在魚池鄉公所是寫土地、房 屋各移轉應有部分2分之1，後來至地政機關繳權狀時，告訴 人表示她未帶權狀，權狀在她先生處，但可以辦10分之1， 她自己申請補辦土地權狀，伊不知為何告訴人只過戶土地10 分之1給伊，但伊有同意此事；嗣告訴人於提出告訴前1、2 個月來找伊，要伊補貼她之前舖設馬路及地下水井的錢，在 這之前清海法師向同修宣布世界末日會延後半世紀，伊與告 訴人其實感情很好，告訴人係因世界浩劫沒來才變成這樣， 告訴人因無法對親友交代為何賣掉房子才編造這些故事。又 伊係真的要向李美華借錢，因伊前向李鳳凰借錢，李鳳凰要 伊還350萬元，伊就找李美華幫忙，李美華答應，但表示錢 是她先生管的，伊為表示誠意，就先設定抵押權給李美華， 當時李美華對伊確實尚無債權，伊不知李美華的先生巫建練 為何會誤解而未借伊錢云云。
二、經查，本案房屋及所坐落之本案土地原均為告訴人吳佳錹所 有，被告於93年間向告訴人承租本案房屋雙併房屋中之1 棟 ，租賃期間自93年9 月1 日起至103 年6 月30日止，租金為 每月8,000 元，水電費另計，被告與其夫胡宗偉均居住於該 處，與告訴人為鄰居；被告與告訴人均信仰清海無上師，原 為好友關係，嗣被告於97年6 月20日，經告訴人同意後，以 告訴人之代理人身分，向埔里地政事務所申請以買賣為原因 ，將本案房屋所有權應有部分2 分之1 及本案土地所有權應 有部分10分之1 移轉登記予被告，於97年7 月7 日完成登記 ，而取得土地所有權狀及建物所有權狀等情，業據被告於偵 查及原審及本院審理時坦承不諱（見他字卷第91至93、148 至149 、166 頁、偵續卷第24至25頁、偵續一卷第49至50頁 、原審卷第68頁），並經證人即告訴人吳佳錹於原審審理時 證述綦詳（見原審卷第148 至154 頁），復有本案房屋建物 登記第一類謄本、埔里地政事務所網路申領異動索引各2 份 、本案土地土地登記第二類謄本、房屋租賃契約書各1 份（ 見他字卷第5 至16、40至46頁）、埔里地政事務所101 年3 月29日埔地一字第1010003240號函檢送之土地登記申請書、 南投縣政府稅務局埔里分局土地增值稅繳款書、97年契稅繳 款書、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、被告與告 訴人之身分證影本、臺灣省南投縣魚池鄉戶政事務所印鑑證 明、被告之切結書、被告財產歸戶清單、房屋稅籍證明、土 地所有權狀、建物所有權狀各1 份在卷可參（見他字卷第49 至63頁），堪先認定。
三、被告施用前揭詐術，使告訴人陷於錯誤而同意將本案房、地 應有部分虛偽移轉登記予被告，致其受有登記名義人利益之 事實，有下列證據可證：
（一）證人即告訴人吳佳錹於原審及本院審理時證稱：我與 被告都有參加清海無上師的宗教團體，97年年初，被 告表示她其他姊妹都放棄繼承，她私下要向她哥哥要 一筆遺產，就是被告母親過世的遺產，她哥哥說若被 告買房子，願意以遺產資助她買房子，她哥哥要私下 匯錢給她，要有理由，以持有所有權狀表示她有買房 子，被告要求房子的一半，因本案房屋是雙併的，一 半就是一棟房子，因為只是借給被告，土地應有部分 10分之1 是農舍最低的土地要求，我們沒有談到本案 房、地有被設定最高限額抵押權之事，被告沒有問我 ，因為我們並非買賣，我並沒有將本案房、地應有部 分以100 萬元之價格出售給被告，被告匯給我的錢不 是價金，匯款中有租金有水電費，但沒有計算清楚；
我是去草屯工作之前同意將本案房、地應有部分過戶 給被告，於97年4 月間將身分證、印鑑證明、土地、 房屋權狀等給被告，過戶事宜都是被告處理，被告表 示她拿到錢就會將房、地還給我，我於97年間有問被 告有無拿到錢，被告說有拿到一點錢，但錢軋在股市 ，她說她還要再跟她哥哥要，當時我在上班，我們又 是同門師姊，所以我很信任她，我相信被告不會騙我 ，所以由被告保留房、地所有權狀；本案房屋租給被 告及其先生胡宗偉，一開始租金是胡宗偉每月付現金 ，有一次我向胡宗偉收租金時，胡宗偉表示換被告付 ，被告說換她管理錢，由她來付，房子過戶後，被告 要我給她帳號，我給她我自己的臺灣銀行帳號，水電 費是帳單來時結算，算了之後我拿帳單給被告看，水 電費是兩個月收一次，被告部分一次約5 千多元，我 們是用電抽水井的地下水，所以沒有另外繳水費，而 是繳電費，後來被告改以匯款付租金後，第一次匯1 萬元，再來1 年就沒有匯，被告亦未表示她匯的是租 金還是水電費，我再催討時，她就一次匯5 萬元，辦 理過戶後被告都不清算；我自97年5 月31日開始在草 屯的愛家餐廳當大廚，被告亦未按時交租金給我先生 ，我於98年5 月1 日回魚池住處時發現被告未準時匯 房租，就直接去被告住處追討，我追討被告才匯錢給 我，被告不結算清楚，就匯5 萬元，她說等她有空再 跟我清算，叫我不要一直討，我女兒王人平知道我一 直在向被告要房租，王人平有一次聽到我在魚池住家 的迴廊向被告要租金等語（見原審卷第148 至154 頁 、第313 頁背面、本院卷第130 至134 頁）。 （二）且告訴人曾於100 年8 、9 月間與被告之配偶胡宗偉 就其與被告間關於本案房、地應有部分移轉登記發生 糾紛乙事協談，證人胡宗偉在與告訴人之對話中表示 ：「因為你們房子這個其實我也不知道你們這個內情 啦…她有她自己的一套說法啦，跟妳說的是有所出入 …因為當初你們是如何說的我不知道」、「實際上就 是妳跟我說，我才知道發現這件事情，不然你們這那 麼多年了我也是不知情…那就是妳跟我說，我去跟她 質問」、「其實我都不知道這些啦」、「（告訴人稱 ：因為她…她都沒有出錢…沒有什麼的時候她就還我 就好，是為何一直要跟我扯這扯那，扯說她那房租就 要當作是跟我買房子的…都要用這種方式跟我這樣… ）沒有啦…啊因為妳說這樣…這樣是對沒錯」、「到
後來這幾年來我就都每個月固定給她2 萬塊…所以我 就變成2 萬2 萬…雖然有時候會稍微慢一點，但是也 是補來補去一樣有給，也沒有去注意這個啦…啊我知 道她是有在玩…一天到晚是在玩股票…」、「（告訴 人稱：她已經缺錢心橫了豁出去了，她所說出來的話 你無法去想像啦…她就敢說阿鎮那間房她介紹的，5 萬叫我要拿去補你們的房租，那這樣的話你有可能敢 講得出來嗎？你還有什麼能說的，你說？我跟她說這 是兩回事耶，妳為什麼會這樣？）這點我也有跟她質 詢…她跟我說5 萬塊要抵那個，我就跟她質詢了…她 說那個打掃房子那個…那筆妳應該要算在房租內…」 、「只是說她那樣跟我說…我說那個是對啦，不能說 那個阿鎮租的，妳的房子租他，啊要變這樣說那個抵 房租…我說妳這樣跟人家說怎麼對，人家的房子租他 的，人家的東西，憑什麼義務說要抵我們的房租…不 能含糊啊…」、「她意思是說…當然那是她的片面之 詞啦…她說當初她就是像妳說的要跟她大哥過遺產… 啊她就說那個時候師父說不能欠銀行的錢什麼的，啊 再來妳可能也有那個印象說，不然就過戶還是看怎麼 來買，我不知道啦…」、「（告訴人稱：你沒跟她說 妳有跟她買嗎？）是啊，我也有跟她說啊你們有買賣 嗎？買賣也要那個…（告訴人稱：要有錢啊）要有那 個付款啊…對不對？…唉…」、「她又沒有買賣過程 的證明啦…啊但是妳也…妳說她跟妳騙…啊妳也相信 也是讓東西過她名下了…」等語，有告訴人與證人胡 宗偉對話之錄音譯文乙份在卷可參（見他字卷第119 至135 頁）。觀諸上開對話內容，證人胡宗偉於對話 中一再表示其不知被告與告訴人買賣本案房、地應有 部分之事，且就告訴人提及其向被告收取房租，被告 以各種理由推托等節時，均未否認渠等與告訴人間之 租賃關係仍然存在，甚至於告訴人稱被告欲以對他人 之債權抵扣房租時，附和表示被告所為不當，不應以 之抵扣渠等之房租等語，益見當時告訴人與被告間就 本案房屋之租賃契約仍然存在，況倘若依被告之辯解 ，其配偶胡宗偉應知悉本案房、地買賣一事，僅為替 告訴人保密而於他人詢問時佯作不知云云，則何以在 告訴人已就本案房、地移轉登記糾紛質問被告配偶胡 宗偉時，胡宗偉豈會一再表示不知有買賣一事？且被 告亦自承曾向巫建練表示伊所有之本案房、地應有部 分係以398 萬元之價格向告訴人購得，復供稱：告訴
人要求伊對外要說賣的價格要高一點，不然就會讓她 沒面子，所以伊就隨便跟巫建練說了那個價格等語（ 見偵續卷第28頁），顯然並無所謂告訴人為其隱瞞之 情，另參以證人胡宗偉於對話中稱：「她意思是說… 當然那是她的片面之詞啦…她說當初她就是像妳說的 要跟她大哥過遺產…啊她就說那個時候師父說不能欠 銀行的錢什麼的，啊再來妳可能也有那個印象說，不 然就過戶還是看怎麼來買，我不知道啦…」等語，可 見被告亦曾向證人胡宗偉表示伊一開始係向告訴人稱 欲以此向伊兄要遺產，其後始改變說詞，與告訴人所 證其遭被告詐欺之情節亦屬相符。
（三）又證人即被告之兄張光雄於檢察事務官詢問時證稱： 我有5 個妹妹，沒有其他兄弟，我母親於農曆96年7 月1 日往生，遺產由我單獨繼承，其他妹妹都放棄， （問：你有無跟你妹妹講若要分得遺產就要去買房子 並提出證明，你才會分她一部份的遺產？）沒有，遺 產只有1 棟房子，登記在母親名下，當時是我與我太 太買的，另外母親留下的現金都用在醫療、喪葬費上 等語（見偵續卷第30至31頁）；證人即張光雄之妻李 鳳凰亦於偵訊時證稱：被告是我的小姑，我婆婆過世 所留遺產的房子是我與我先生買的，所有的小姑都知 道那是我們買的，所以所有的小姑就拋棄繼承，（問 ：妳先生是否曾告訴被告如果她取得不動產的話，就 可以爭取妳婆婆遺產的一部分？）沒有，那是我們買 的房子，我婆婆沒有其他遺產等語（見他字卷第262 頁），可見證人張光雄確實未曾向被告表示若被告持 有購屋之憑證，即願意以其母之部分遺產資助被告購 屋等語，是被告為使告訴人同意將本案房、地應有部 分移轉登記予伊所為之上開說法，顯屬子虛烏有，無 非為誑騙告訴人所為。
四、被告雖否認就本案房屋及土地以「買賣」為原因之所有權移 轉登記係與告訴人共同使公務員登載不實之情，而以前詞置 辯，惟查：
（一）被告辯稱告訴人係於辦理移轉登記相關手續時，臨時 將買賣標的中之本案土地應有部分自2 分之1 改為10 分之1 （見他字卷第148 頁、偵續卷第25頁、原審卷 第68頁背面），顯然其與告訴人在所有權移轉登記前 ，就買賣標的物其中之土地所有權應有部分究應移轉 登2 分之1 或10分之1 ，始終未達成合意，又其土地 面積前、後差距高達5 倍，依常理必定影響買賣價金
，被告竟未在辦理移轉登記手續前，明確約定買賣標 的物之範圍，事後亦未要求減少交易價格，此等兒戲 之情節，實與正常交易常情有違；再者，本案房屋及 土地於84年間，即經臺灣銀行設定擔保債權本金最高 限額360 萬元之抵押權，債務人為許碧達乙情，有本 案房屋及土地之登記謄本各1 份可參（見他字卷第5 至6 、11至13頁），惟不動產若有遭設定抵押權之情 形，因日後有遭抵押權人申請拍賣之風險，對不動產 之交易價格影響重大，在正常交易過程中，買受人就 買賣標的物有無遭設定抵押權、其擔保之債權額、債 務人實際清償狀況、債務餘額等，應會詳予查證，反 觀被告於原審審理時自承伊於辦理本案房、地所有權 之移轉登記前，並不知本案房屋及土地有遭設定最高 限額抵押權之情（見原審卷第257 頁），顯與一般正 常不動產交易情形有別，而與告訴人所陳僅係將本案 房、地應有部分所有權虛偽移轉登記予被告，故並未 將本案房屋及土地有設定抵押權之情告知被告乙節相 符；且原所有權人出售不動產之應有部分後，因各共 有人乃按其應有部分對於一物有所有權，依民法第 818 條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其 應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」， 其權利義務關係較為複雜，是被告若確有向告訴人購 入本案房、地應有部分之情形，自應就共有物日後之 管理使用方式，諸如是否由被告繼續使用伊原本所承 租使用之房屋部分、雙方如何分別使用花園、庭院或 其他共用部分、日後房屋修繕、水電費如何分擔等詳 予約定，被告自稱伊曾投資建設公司，之前有買過不 動產，並曾擔任電臺臺長、廣播電視製作主持等工作 （見他字卷第150 頁、偵續卷第24頁、原審卷第159 、256 、257 頁），顯然社會閱歷豐富，亦有不動產 買賣經驗，縱為幫忙好友而願購入本案房、地應有部 分，亦應先行查證本案房屋、土地之價值、有無遭設 定負擔，並書立買賣契約（即俗稱之「私契」）約定 雙方履約之方式、期限，及詳予約定日後共有物之使 用情形，然被告不僅未先行查證本案房屋、土地有無 遭設定負擔，且除辦理所有權移轉登記所必須提出之 土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書（即俗稱之 「公契」）之外，亦未簽立任何買賣契約或共有物分 管契約，其交易情形亦顯有可疑，由此益徵告訴人所 證較屬實在。雖雙方之公契上記載「314 地號道路、
空地為雙方共有，買方有永久共同使用權」等語（見 他字卷第55頁）。惟共有人本即按其應有部分，對於 共有物之全部，有使用收益之權，所謂「永久共同使 用權」實質上並未就共有物之實際使用情形有何具體 約定；且告訴人既僅將本案土地應有部分10分之1 移 轉登記予被告，而仍保有本案土地應有部分10分之9 ，顯然有意保留本案土地絕大部分之使用收益權，並 無與被告共同平等持有使用本案土地之意，豈有任由 被告無限制、隨意、永久使用全部空地暨道路用地之 理，可見上開移轉契約書上之記載無非被告乘告訴人 委由伊代為辦理本案房、地應有部分移轉登記之便而 自行登載，不得以此等約定事項之記載即認告訴人確 有將本案房、地應有部分出售予被告之真意。
（二）且本院民事庭於本案房、地另案民事事件審理時，曾 囑託華聲科技不動產估價師事務所就本案房、地應有 部分於97年間之市價進行鑑定，經該事務所派員實地 調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施 、使用現況、經濟型態分析及房地產交易現況，推定 於97年6 月、7 月間本案土地應有部分10分之1 之市 價分別為15萬9941元（6 月）、15萬7831元（7 月） ，本案房屋應有部分2 分之1 之市價則均為229 萬 6125元，合計共245 萬6066元（6 月）、245 萬3956 元（7 月），有該事務所102 年4 月11日（102 ）華 估興字第81310 號不動產鑑定報告書1 份在卷可參（ 見本案房、地另案民事事件外放鑑定報告書），被告 自承伊購入本案房、地應有部分時，既不知其上有抵 押權之設定，在未將該抵押權列入考慮之情形下，被 告所稱購入本案房、地應有部分之價格100 萬元竟不 及上開市價之一半，縱因告訴人需款孔急或不欲負有 債務，告訴人以市價出售即可，何需以低於實際價值 一半之價格賤價出售予被告？被告所辯之買賣價金 100萬元云云，不合常情，亦難採信。
（三）被告復辯稱本案房、地買賣價金為100 萬元，伊已陸 續支付合計121 萬元之買賣價金予告訴人云云。惟依 卷附聲請辦理移轉登記之公契約上就買賣價格係記載 ：「. . . 買賣價款總金額新台幣伍拾伍萬肆仟玖佰 參拾參元正」等語（見另案民事卷第51至66頁所附之 南投縣埔里地政事務所100 年12月8 日埔地一字第10 00014048號函及所附本案房地移轉登記文件），與被 告所辯之買賣價金為100 萬元不符，參以證人即本案
房地之抵押債權人李美華之夫巫建練在另案民事事件 審理中證稱：被告表示其係以398 萬元向告訴人購買 本案房地等語（見另案民事卷第176 頁），是以證人 巫建練證稱關於買賣價金之數額亦與被告所辯不符， 是被告主張本件買賣金額為100 萬元，已難採信。 （四）再查，被告辯稱：胡宗偉於97年自其母胡林彩帳戶匯 款110 萬至伊帳戶作為購屋之用，伊於97年6 月12日 即提領60萬元交付告訴人，其餘款項則於如附表所示 之時間，或自行或委託李鳳凰、闕毓彤等人匯款如附 表所示之金額予告訴人，共計支付121 萬元之買賣價 金云云，固有郵政跨行匯款申請書2 紙、中區農會電 腦共用中心匯款申請書3 紙、永豐商業銀行匯款委託 書3 紙、第一商業銀行匯款申請書2 紙附卷為憑（見 原審卷第58、59頁、他字卷第227 至231 頁、偵續卷 第47頁）。惟依卷附被告郵局帳戶之交易明細、郵局 存摺影本所示（見他字卷第213 頁、偵續卷第45頁） ，被告於97年6 月12日所提領之金額乃80萬元，與被 告所稱交付與告訴人之金額並不相符，且被告於同年 月18日，又自該郵局帳戶內提領30萬元，將伊所謂購 屋金額110 萬元提領一空，卻供稱僅給付告訴人買賣 價金60萬元，被告所提領之款項應另有他用，難認確 與購屋有關；至於附表所示之匯款共計61萬元一節， 依告訴人於原審時證稱：被告匯給我的錢不是價金， 匯款中有租金有水電費，但沒有計算清楚，水電費是 帳單來時結算，算了之後我拿帳單給被告看，水電費 是兩個月收一次，被告部分一次約5 千多元，我們是 用電抽水井的地下水，所以沒有另外繳水費，而是繳 電費，後來被告改以匯款付租金後，第一次匯1 萬元 ，再來1 年就沒有匯，被告亦未表示她匯的是租金還 是水電費，我再催討時，她就一次匯5 萬元，辦理過 戶後被告都不清算，被告自97年3 月、4 月間起，開 始有拖欠房租之情形等語（見原審卷第148 至154 頁 、第313 頁背面），而依證人胡宗偉所證，其與被告 乃於100 年10月間搬離本案房屋（見本院另案民事卷 第95頁），則自97年3 月份起至100 年8 月份止，被 告應給付之租金共336,000 元（計算式：8000元×42 月＝336000元），依被告如附表所示匯款紀錄所示， 被告自97年8 月起至100 年8 月止共匯款41萬元，與 上開應給付之租金總額相差僅74,000元，平均每月約 為1,762 元（計算式：74000 元÷42月≒1762元，小
數點以下四拾五入），核與一般家庭每月平均電費相 去不遠；又酌以附表編號10所示100 年10月5 日之匯 款20萬元，係於告訴人找被告之配偶胡宗偉協談之後 ，彼時告訴人既已主張本案房地之所有權移轉並非基 於買賣關係，則被告何需給付買賣價金？又何有支付 超出其所主張100 萬元買賣價金之款項予告訴人之必 要？是告訴人證稱被告所匯之款項係用以支付租金及 電費乙節，應與事實較為相符。
（五）再由證人即告訴人之女王人平於原審審理時證稱：我 於100 年4 月底搬回魚池鄉，同年6 月間，我們在餐 廳用餐，被告自迴廊過來，拿1 張房屋稅稅單，表示 她已經去繳款，拿收據來向我母親要錢，我母親將全 部稅金11,784元給被告，所以收據在我們這邊等語（ 見原審卷第155 頁），並據其提出南投縣政府稅務局 埔里分局100 年房屋稅繳款書1 紙為憑（見原審卷第 163 頁）等情觀之，該100 年房屋稅繳款書之納稅義 務人係登載「吳佳錹等2 人」，若依被告所辯係買受 本案房屋應有部分2 分之1 ，自應由被告負擔其應有 部分之房屋稅捐，而非由告訴人負擔全額，益徵被告 辯稱係買受本案房地一情無足採信。
（六）另被告所辯告訴人出售本案房、地應有部分之動機乙 節，固提出清海無上師101 年4 月10日聲明1 份、所 謂浩劫準備之照片（見他字卷第209 、267 頁）、「 和平曙光」1 書（外放於本案證物袋）及網路列印資 料（見本院卷第155 至156 頁）為證。惟證人即清海 無上師世界會理事長陳俊榮於原審審理時證稱略以： 師父平常就要求我們要清廉，不能欠什麼事情，不是 因為世界浩劫或末日的說法，跟上天堂也扯不上關係 等語（見原審卷第229 頁），是依證人所述，並無被 告所稱其信仰之宗教曾向信徒宣導若浩劫前仍欠銀行 錢會上不了天堂云云之情；且依被告於本院庭呈欲證 明所謂「世界浩劫」之「和平曙光」1 書出版日期為 100 年1 月間，有其封底版權頁可佐，晚於本案房地 所有權移轉之97年6 月，告訴人是否確因深信世界末 日之說而急於出售本案房地，不無可疑；又本案房地 所有權移轉之時間距被告所謂101 年12月世界末日尚 有4 年多，告訴人是否有率爾將其與其夫仍居住其中 之本案房地低價出售予被告之必要，亦有可疑，均不 足為有利被告之認定。
（七）辯護人雖為被告辯護稱：若本案係虛偽移轉登記，告
訴人為何願意給付125 萬元等語，而質疑告訴人證述 之憑信性。惟查，被告與告訴人於本案房、地另案民 事事件審理中達成調解，告訴人同意給付125 萬元予 被告，被告則同意將本案房、地應有部分移轉登記予 告訴人乙節，固有本院104 年度上移調字第1 號調解 筆錄1 份在卷可稽（見原審卷第200 至202 頁），惟 被告於成為本案房、地應有部分之登記名義人後，不 僅設定600 萬元之抵押權予李美華，另設定500 萬元 之抵押權予李鳳凰、450 萬元之抵押權予闕毓彤（且 設定予李鳳凰之抵押權其中所擔保之353 萬元債權、 設定予闕毓彤之抵押權其中所擔保之416 萬元債權， 業經臺灣南投地方法院檢察署檢察官認定屬實，參見 該署103 年度偵續二字第1 號起訴書），於104 年3 月11日進行上開調解時，李鳳凰與闕毓彤就本案房、 地之抵押權均仍存在等節，有本案房屋及土地之登記 謄本及南投縣埔里地政事務所網路申領異動索引可參 （見他字卷第5 至16頁），而在上開調解中，李鳳凰 與闕毓彤均同意塗銷渠等之抵押權設定，亦均列為調 解條件之一，可見告訴人在本案房、地應有部分仍有 遭被告擅自設定之近千萬元抵押權負擔之情形下，為