臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第516號
上 訴 人 劉賴偉
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 上訴 人 郭峻瑋
上列當事人間確認債權存在事件，上訴人對於中華民國105年5月
13日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1337號第一審判決提起
上訴，本院於105年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊因拍賣於民國101年5月29日登記取得臺 北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之所 有權，惟訴外人即被上訴人之父親郭哲彰（又名郭龍雄）所 建造門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號4層樓房屋 （下稱系爭建物）無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附 圖）所示部分面積120平方公尺，並委託原審被告陳龍川（ 下稱陳龍川）管理，嗣被上訴人因繼承取得系爭建物而有事 實上處分權，亦委託陳龍川管理，則被上訴人無權占用系爭 土地，伊自得請求被上訴人拆除系爭建物，並將所占用之系 爭土地如附圖所示部分返還予伊。又被上訴人既係無權占有 該部分之土地，並委託陳龍川看管系爭建物，其等共同占用 土地，自亦負有返還相當於租金之不當得利之義務。而系爭 土地如附圖所示部分之面積為120平方公尺，99年度、102年 度申報地價則分別為每平方公尺新臺幣（下同）4萬2,960元 、4萬4,800元，以申報地價週年利率10％計算相當於租金之 不當得利，則自101年5月29日起至104年11月28日止，伊即 得請求被上訴人、陳龍川給付186萬8,720元；及自104年11 月29日起至返還系爭土地如附圖所示部分之日止，伊另得請 求被上訴人、陳龍川按月給付4萬4,800元。為此，爰依民法 第767條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上 訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示部分（面積 120平方公尺）拆除，並將上開土地返還予上訴人。㈡被上 訴人、陳龍川應給付上訴人186萬8,720元，及自104年11月2 9日起至返還土地日止，按月給付上訴人4萬4,800元。㈢願 供擔保請准宣告假執行。（原審就上開請求，判決上訴人敗 訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院審理中，撤回對原審 被告陳龍川之上訴）。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被 上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示部分（面 積120平方公尺）拆除，並將上開土地返還予上訴人。㈢被
上訴人應給付上訴人186萬8,720元，及自104年11月29日起 至返還土地日止，按月給付上訴人4萬4,800元。㈣上訴人願 供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：當初訴外人蘇正東、潘義雄委託被上訴人之 父親郭哲彰建造系爭建物，惟該2人嗣後付不出工程款而將 系爭建物之所有權賣給郭哲彰。系爭建物所坐落之系爭土地 當時為訴外人蔡典1人所有，則蔡典簽立之同意書即已完成 地主同意興建之程序，且當時建照已申請核可，表示系爭土 地之地主確實同意興建系爭建物。故系爭建物為有權占有系 爭土地，且已持續40、50年，上訴人於拍賣取得系爭土地之 所有權前亦已知悉現況，自不得請求被上訴人拆屋還地。又 被上訴人既為有權占有且未曾得到利益，上訴人自不得請求 被上訴人給付相當於租金之不當得利。況本件以申報地價週 年利率5%計算占有系爭土地相當於租金之不當得利較為合理 等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其因拍賣於101年5月29日登記取得系爭土地之所 有權，而被上訴人之父親郭哲彰所建造之系爭建物占用系爭 土地如附圖所示部分面積120平方公尺，嗣被上訴人因繼承 取得系爭建物而有事實上處分權，並委託陳龍川管理等情， 業據上訴人提出土地登記第一類謄本、臺灣臺北地方法院（ 下稱臺北地院）104年度自字第12號刑事判決、103年度訴字 第2086號卷內勘驗筆錄、松山地政事務所103年10月20日北 市松地測字第10331880000號函暨土地複丈成果圖為證（見 於原審卷第7至11、60至61頁），且為被上訴人所不爭，堪 信為真實。
四、上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，無法律上原因受有 利益，並致上訴人受有損害等節，則為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。
㈠系爭土地原為蔡典所有，嗣蔡典於70年10月10日死亡，後迭 經繼承、贈與、買賣而由訴外人蔡典之女蔡幸鄉及陳柏壽分 別共有（蔡幸鄉應有部分7/ 10、陳柏壽應有部分3/10）， 而陳柏壽部分經繼承後由訴外人吳育德、吳姿穎、林純如、 林子翔、林子峰、陳勝發、黃冠禎、黃冠綸及劉上偉公同共 有，嗣因訴外人即債權人林鈺玲以陳柏壽、蔡幸鄉積欠債務 而聲請強制執行程序，拍賣系爭土地，嗣由上訴人於101年5 月14日標得系爭土地，並於101年5月29日移轉登記等情，有 土地登記公務用謄本、臺北市土地登記簿、原審民事執行處 通知、臺北巿松山地政事務所105年8月3日北巿松地籍字第1 0531377200號函暨檢附系爭土地重測前後登記（簿）公務用 謄本及異動索引附卷可稽〈參見臺北地院104年度自字第12
號卷（下稱刑事自字卷）第35至38-1、57至64頁；見原審卷 第33頁；本院卷第58至81頁），復經本院調取上開案卷核閱 無誤，堪以認定。
㈡按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以 取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權 同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地 以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且 因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消 前，不得任指合建房屋係無權使用土地。本件系爭建物坐落 系爭土地，乃一未辦理建築物所有權第一次登記之建物，係 蔡典於57、58年間與建商成立合建契約，約定由蔡典提供系 爭土地、建商負責建造4層樓房，完工後，2、3樓歸蔡典，1 、4樓歸建商，土地並一併分割，建商並交付保證金予蔡典 ，嗣即由蔡典出具同意於系爭土地上建築永久式4樓集合住 宅（即系爭建物）之土地使用權證明書，該建物後由郭哲彰 承攬施作，迄至該屋結構體建成後，因蔡典不欲辦理分割， 該屋迄今未辦理保存登記，自斯時起，郭哲彰委請工頭即陳 龍川看守該屋，後於79年間曾因管領該屋而與蔡幸鄉有所爭 執，嗣法院判決陳龍川無罪後，仍由陳龍川持續看管該屋迄 今等情，業據被上訴人以證人身分於臺北地院104年度自字 第12號審理時證稱：據依父親留下的資料及詢問他人後，得 知該屋係伊父親與蔡典合建，約定建成後2、3樓歸蔡典，1 、4樓歸建商，土地一人一半，後來房子蓋的差不多，蔡典 卻後悔，因此無法辦理使用執照，房子就從50幾年放到現在 ，曾經有一陣子蔡典女兒要去強佔，但發生糾紛上法院，之 後沒有強佔又搬出去，所以伊父親一直委請陳龍川看顧房屋 ，至伊父親死亡後，伊繼承該屋所有權，仍請陳龍川看顧房 屋，但沒有給陳龍川任何管理費等語明確（參見刑事自字卷 第107至111頁），而臺北地院79年度易字第5733號刑事判決 亦認定：「本件引起告訴人陳柏壽、蔡幸卿與被告郭哲彰（ 即本件被上訴人之父）、謝南星、陳龍川（即本件原審被告 ）雙方糾紛之房地，經查，其事實為：該土地為蔡典所有， 五十七年十二月卅日蔡典與蘇正東、潘義雄訂立合建契約由 蔡典提供土地，蘇、潘負責建造四層樓房，完工後，二、三 層歸蔡典，一、四層歸蘇、潘二人，定約時蘇、潘二人並交 付保證金新台幣（下同）二萬元予蔡典。蘇、潘二人先委託 蔡姓包商建造房屋，惟施工至一樓頂板時，蘇、潘二人又與 被告郭哲彰承攬其餘工程，工程款三十七萬一千元，迄該樓 房結樓體建成後，因蔡典與蘇、潘二人發生糾紛，土地未辦 理分割，蔡典亦未退還保證金，而蘇、潘二人未依約給付工
程款予被告郭哲彰，郭某因而停工，嗣建照因逾期而作廢， 該棟房屋至今仍未辦理保存登記。」有該刑事判決影本附卷 可稽（見原審卷第56至59頁）。另參諸蔡典、黃登花及謝心 傳提出於臺北市政府工務局58建（松山）（松）字第5號建 築執照存根抄錄本所附切結書上記載：「竊民擬在本市○○ 路00巷○00號（原舊里族段317-1、321-13地號）申請建築4 樓房，若在工程進行中有損壞鄰房或發生其他糾葛時，竊願 修復原狀無訛或負全部責任，恐口說無憑特具切結乙紙為據 。謹呈臺北市工務局照 具切結人謝心傳、黃登花、蔡典。 中華民國58年2月4日」等語（見本院卷第41頁）；及所附土 地使用權證明書上載：「茲有蔡典、黃登花、謝心傳擬在本 市○○街路段00巷○00號本人所有舊里族段小段317之1、 321之-13共2筆之內面積平方公尺（全筆甲坪）之土地建築 永久式4樓集合住宅業經本人完全認可。茲為申請營造執照 特予證明。基地主：蔡典（印文及簽名）、時間：中華民國 58年元月叁日」（見本院卷第42、120頁）。而系爭土地於 系爭建物建築當時，所有權人僅蔡典1人，亦有土地登記簿 謄本可佐（見本院卷第73頁）。蔡典與蘇正東、潘義雄間成 立合建契約，亦為上訴人所不爭（見本院卷第98頁反面）。 準此以解，蔡典因與蘇正東、潘義雄間成立合建契約，負有 提供土地予建商蘇正東、潘義雄興建房屋之義務，其出具土 地使用權證明書之目的，乃履行上開合建契約義務，是系爭 建物係因原土地所有權人蔡典之同意而建築於系爭土地上， 對於坐落之系爭土地自始為有權占有。至於上開切結書或土 地使用權證明書記載除蔡典外，雖另有黃登花、謝心傳2人 為建屋（起造）人，惟不影響原土地所有權人蔡典依合建契 約之約定，有提供土地以興建系爭建物之義務。上訴人雖主 張依臺北地院79年度易字第5733號刑事判決內容，本件建築 執照已經逾期而作廢等語，惟建築執照是否逾期而作廢，係 屬行政管理上之事項，尚不影響系爭建物係經系爭土地所有 權人蔡典同意而建築於系爭土地上之事實。
㈢物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存 在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有 權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之 正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為 前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨參照）。又 房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地， 不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建築商簽訂合建契 約，由土地所有人提供土地，供建築商建屋，則土地所有人 對於所提供土地上將由建築商興建永久性房屋，自不得謂為
不知；而因土地所有人出具土地使用權同意書予建築商興建 建物，該建物就其基地自有利用之權（最高法院98年度台上 字第1339號判決意旨可資參照）。準此，土地所有人與建築 商簽訂合建契約並出具土地使用權同意書予建築商，約定由 建築商建屋，所建房屋由雙方分配，則土地所有人依合建契 約之約定，既負有移轉建築商應分配房屋之基地所有權予建 築商之義務，建築商基於土地使用權同意書，自有占有使用 基地之權利，而建築商嗣後倘將興建之房屋移轉予第三人並 移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永 久性房屋於土地上之內容，是自建築商承受房屋所有權或事 實上處分權之第三人，即得本於占有連鎖之法律關係，對土 地所有人主張有權占有。本件上訴人雖主張對於在他人所有 之土地上興建房屋而主張具有合法之權利來源者，應對於其 所主張之各該原因關係，負舉證責任，被上訴人既非黃登花 、謝心傳、蔡典，亦非黃登花、謝心傳、蔡典之繼受人，自 無基地使用權云云，惟蔡典於57年12月30日與建商蘇正東、 潘義雄成立合建契約，蔡典58年1月3日出具土地使用權同意 書，並經臺北巿工務局核發五八建（松山）（松）字第005 號建築執照等情，已如前述，則在系爭合建契約被認定為無 效或經解除前，建商蘇正東、潘義雄所興建房屋因之有占用 系爭土地之權源，自屬當然之理。且承前述，蔡典與蘇正東 、潘義雄訂立之合建契約約定由蔡典提供土地，蘇正東、潘 義雄負責建造四層樓房，完工後，2、3層歸蔡典，1、4層歸 蘇正東、潘義雄二人，可知渠等於簽訂合建契約之時即確定 因合建所受分配之房屋。再者，上訴人對於被上訴人及其前 手被上訴人之父郭哲彰取得系爭建物之事實上處分權，並無 爭執，雖就被上訴人辯稱其父郭哲彰以承攬系爭建物建築工 程，以工程款抵付及支付部分買賣價金方式以取得系爭建物 事實上處分權之原因有所爭執，主張郭哲彰係施作系爭建物 時取得系爭建物之事實上處分權等語（見本院卷第98頁反面 ），惟蔡典依合建契約有提供系爭土地供蘇正東、潘義雄興 建房屋，並有配合辦理系爭土地應有部分予蘇正東、潘義雄 或彼等指定之人之義務。蘇正東、潘義雄已將系爭建物之事 實上處分權讓與被上訴人之前手即被繼承人郭哲彰，並移轉 對系爭土地之直接占有，被上訴人再以繼承為原因，承受系 爭建物之事實上處分權，在系爭合建契約解除前，蘇正東、 潘義雄有使用系爭土地之正當權源，被上訴人承受系爭建物 之事實上處分權，自得對上訴人主張占有系爭土地之正當權 源。上訴人徒以債之相對性，主張系爭土地使用權應僅存在 於與原地主有合建契約關係之建商蘇正東、潘義雄間，被上
訴人無權占用系爭土地云云，殊難遽取。
㈣按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最 高法院48年台上字第1457號著有判例可資參照。尋繹其規範 之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使 用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建 物之利用關係，庶符社會正義之要求。且出具土地使用同意 書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其 前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執 該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟 酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀 ，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或 以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。本件上訴人另主 張：被上訴人之父郭哲彰在系爭土地上建造系爭建物係本於 其與蘇正東、潘義雄間之工程契約，其與蔡典間並無任何契 約法律關係存在，又積欠郭哲彰工程款者為蘇、潘2人，而 非蔡典，是郭哲彰對土地所有人蔡典而言，並無法律上之正 當權源可以占用系爭土地云云，並舉臺北地院79年度易字第 5733號刑事判決為其論據，而上開判決雖認定：「本件引起 告訴人陳柏壽、蔡幸卿與被上訴人郭哲彰、謝南星、陳龍川 雙方糾紛之房地，經查，其事實為：該土地為蔡典所有，57 年12月30日蔡典與蘇正東、潘義雄訂立合建契約由蔡典提供 土地，蘇潘負責建造4層樓房，完工後，2、3層歸蔡典，1、 4層歸蘇、潘2人，定約時蘇、潘2人並交付保證金2萬元予蔡 典。蘇、潘2人先委託蔡姓包商建造房屋，惟施工至1樓頂板 時，蘇、潘2人又與被上訴人郭哲彰訂立工程契約，由被上 訴人郭哲彰承攬其餘工程，工程款37萬1,000元，迄該樓房 結構體建成後，因蔡典與蘇、潘2人發生糾紛，土地未辦理 分割，蔡典亦未退還保證金，而蘇、潘2人亦未依約給付工 程款予被上訴人郭哲彰，郭某因而停工，嗣建照因逾期而作 廢，該棟房屋至今仍未辦理保存登記，此事實為被上訴人陳 述明確」（見原審卷第89頁）。惟系爭土地之原所有權人蔡 典基於合建契約履行提供系爭土地予建商蘇正東、潘義雄興 築建物之義務，是系爭建物係經土地所有權人蔡典同意始建 築其上，系爭建物所有權人已取得基地利用權。且上訴人復
未主張及舉證系爭土地原所有權人蔡典與建商蘇正東、潘義 雄間之合建契約業已消滅，因系爭建物不能脫離系爭土地而 單獨存在，上訴人不得任指合建之系爭建物係無權使用系爭 土地，足見建商蘇正東、潘義雄興建之系爭建物取得系爭土 地之利用權。而系爭建物坐落之系爭土地嗣蔡典死亡，由其 繼承人繼承後，再經贈與、買賣後，由蔡典之女蔡幸鄉及陳 柏壽分別共有（蔡幸鄉應有部分7/10、陳柏壽應有部分3/10 ），而陳柏壽部分經繼承後由吳育德、吳姿穎、林純如、林 子翔、林子峰、陳勝發、黃冠禎、黃冠綸及劉上偉公同共有 ，嗣再經上訴人拍賣取得等情，業如前述。上開系爭土地之 所有權人對系爭土地上已有系爭建物殊無不知之理，亦當可 合理推斷而知悉系爭土地上有系爭建物長久占有使用之事實 ，且上訴人於101年間拍賣取得系爭土地時，拍賣公告上亦 明載：「本件拍賣標的位於南京東路5段391巷及南京東路5 段389巷11弄交接處，其上有建物，門牌號碼為『南京東路5 段389巷9號』，有建築執照，惟未辦理建築物所有權第一次 登記，現由第三人陳龍川占有中，建物不在拍賣之列，請應 買人注意，本件拍定後不點交」，有臺北地院民事執行處通 知附卷可稽（見原審卷第34頁），系爭建物既經主管機關核 發建築執照，則上訴人應可知悉系爭土地上有經核發建築執 照之系爭建物存在，其前手已出具土地使用同意書，而系爭 建物並由郭哲彰委任陳龍川占有中，上訴人仍予以買受，自 仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之 安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為 由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地 後手不受前手拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使 用權同意書對上訴人主張系爭建物占有系爭土地之合法權利 。上訴人主張基於債權契約相對性，前開土地使用同意書之 約定對其不生效力，其仍得以土地所有權人地位請求被上訴 人拆屋還地，更有違誠實信用原則，殊非有據。故而，系爭 建物事實上處分權人即被上訴人繼續使用系爭土地，故屬有 權占有，上訴人主張被上訴人為無權占有，洵無可採。 ㈤次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又民法第179條規定不當得利之成立要件 ，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利 益與受損害之間有因果關係存在。從而，因給付而受利益者 ，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具 有法律上之原因，自不生不當得利問題。被上訴人之於系爭 建物占有系爭土地有正當權源，既論述如前，被上訴人之占
有即非無法律上原因，揆諸前揭說明，自無不當得利可言。五、綜上所述，上訴人依民法第767條、第179條規定，請求被上 訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物如原判決附圖所示部分 （面積120平方公尺）拆除，並將上開土地返還予上訴人； 及被上訴人應給付上訴人186萬8,720元，及自104年11月29 日起至返還土地日止，按月給付上訴人4萬4,800元，均為無 理由，不應准許。上訴人之請求既無理由，其假執行之聲請 即失所依據，爰併予駁回。從而，原審所為上訴人敗訴之判 決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 陳秀貞
法 官 楊博欽
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 吳金來
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。