臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第484號
上 訴 人 林妙君
訴訟代理人 郭瓔滿律師
複 代理人 陳豪杉律師
訴訟代理人 賴雪梅律師
被 上訴人 黃兆興
黃兆昌
共 同
訴訟代理人 關維忠律師
被 上訴人 陳松本
黃明郎
黃明芳
黃俊銘
上 一 人
訴訟代理人 沈朝標律師
被 上訴人 黃秋玲
黃美玲
黃瑞玲
上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國105 年
4 月15日臺灣桃園地方法院104 年度重訴字第176 號第一審判決
提起上訴，本院於106 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人陳松本、黃明郎、黃明芳、黃秋玲、黃美玲、黃瑞 玲未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所 列情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：
㈠坐落桃園市○○區○○段00○00○000○000地號土地與同區 明智段17地號土地（下就各該地號稱系爭各該地號土地，合 稱系爭土地）為被上訴人、訴外人趙文寬與其他共有人所共 有。伊前於民國（下同）102 年8 月1 日與系爭土地全體共 有人所委任之代表即被上訴人黃兆興、黃兆昌、陳松本、黃 明郎（下稱黃兆興等4 人）、訴外人趙文寬簽立契約（下稱 系爭契約），由伊以每坪新臺幣（下同）30萬元之價金買受 系爭土地全部，並於是日簽發面額為1 千萬元之支票（下稱 系爭支票）予被上訴人黃兆興等4 人、訴外人趙文寬，以為
訂金之給付，買賣雙方既就買賣標的物及價金意思表示互為 合致，系爭土地之買賣契約即告成立。縱認系爭契約未經系 爭土地全體共有人同意訂立，然系爭土地共有人既於102 年 9 月8 日召開會議，決議以每坪29萬5 千元之價金出售系爭 土地予伊，堪認系爭契約業經系爭土地其他共有人事後承認 ，已溯及生效。縱認系爭土地他共有人嗣未承認系爭契約， 惟系爭契約就被上訴人系爭土地應有部分，與伊所立買賣之 合意仍屬有效成立。伊自得依系爭契約、民法第348 條第1 項規定請求被上訴人將其等就系爭土地之應有部分移轉登記 予伊。如認系爭契約僅係預約，伊亦得備位基於系爭契約， 請求被上訴人就系爭土地應有部分以每坪30萬元之價金，與 伊簽訂買賣契約，並移轉其等應有部分所有權登記予伊。爰 依系爭契約、民法第348 條第1 項規定提起本件之訴。並先 位聲明：被上訴人應將系爭土地如附表所示之應有部分，移 轉登記予上訴人。另備位聲明：①被上訴人應將系爭土地如 附表所示應有部分，以每坪30萬元之買賣價金，與上訴人簽 訂買賣契約；②被上訴人應將系爭土地如附表所示應有部分 移轉登記予上訴人。
㈡系爭契約第4 條之約定，係兩造就簽訂正式買賣契約所為履 行期間之約定，並無以此作為解除條件之合意： ①系爭契約第4 條之原意，乃係為免因他共有人未能履行移 轉系爭土地所有權之契約義務，致被上訴人不能履約，於 伊不願僅購買被上訴人之應有部分時，免除被上訴人之加 倍損害賠償責任而定，並非被上訴人所謂彼等得任意退還 訂金而主張解除契約。
②縱認系爭契約第4 條係屬系爭契約之解除條件，惟伊於 102 年12月31日前屢與被上訴人磋商買賣相關細節，並提 出正式買賣契約以為簽署，卻均遭被上訴人拒絕，是被上 訴人顯係以不正當行為促使上開解除條件之成就，則系爭 契約仍屬有效。
㈢系爭土地所有權雖非盡歸於被上訴人所有，惟彼等就系爭土 地之應有部分並無不得單獨處分之限制，被上訴人黃兆興等 4 人既於系爭契約上簽名同意出售系爭土地，伊自得依系爭 契約及民法第348 條第1 項規定請求被上訴人移轉系爭土地 如附表所示之應有部分予伊。
㈣被上訴人黃明郎之父黃益仁，於98年5 月30日系爭土地共有 人會議中經共有人決議授權為8 人小組（下稱系爭8 人小組 ）成員之一，負責系爭土地之管理、協調、法律訴訟、追返 、出售與租賃。被上訴人黃明郎斯時即受黃益仁委任而出席 該次會議，足認黃益仁已授權被上訴人黃明郎處理黃益仁就
系爭土地之應有部分事宜。基於該委任性質之特殊性，系爭 土地共有人與黃益仁間之委任契約並不因黃益仁死亡而消滅 ，應由黃益仁之全體繼承人繼承。黃益仁上開授權被上訴人 黃明郎之授權行為，則屬單獨行為，被上訴人黃明郎取得之 代理權，亦不因黃益仁死亡而消滅。被上訴人黃明郎既於系 爭契約簽名同意以每坪30萬元之價金出售其應有部分，效力 自應拘束該應有部分之其他公同共有人即黃益仁之全體繼承 人。縱認被上訴人黃明郎未經其他共同繼承人同意或授權， 而無單獨處分系爭土地該公同共有部分之權利，然系爭契約 既為債權行為，自不影響系爭契約之有效成立，是伊自仍得 請求被上訴人黃兆興、黃兆昌、陳松本將如附表所示土地其 等之應有部分移轉登記予伊。
㈤縱認系爭契約性質僅為預約，基於訴訟經濟之角度，實務上 肯認得合併提起請求訂立本約及履行本約內容之訴訟，是伊 之備位請求，亦屬有理。
二、被上訴人部分：
㈠被上訴人黃兆興等4 人以：
①系爭契約並非正式之買賣契約，僅屬類似買賣意向書之性 質，並無民法第248 條推定契約成立之效力。縱認系爭契 約有效成立，然系爭契約第4 條約定倘未於102 年12月31 日前簽訂正式買賣契約，則系爭契約即因期限屆至而失其 效力，兩造既未於期限內訂立正式買賣契約，系爭契約即 已因解除條件成就而失其效力，上訴人即不得再依系爭契 約、民法第348 條第1 項規定請求伊等將系爭土地如附表 所示應有部分移轉登記予上訴人，或另簽訂正式買賣契約 。
②證人趙昌平、趙文寬證稱：系爭契約係經系爭土地共有人 大會授權系爭8 人小組，始由系爭8 人小組與上訴人簽訂 云云，顯與事實矛盾不符，其等證詞並不可採。另證人朱 麗玲並非於系爭契約簽訂時在場之人，且對系爭契約文義 扭曲解釋，其證述顯然偏頗，並不可採。
③系爭8 人小組負責範圍僅黃姓家族土地之一切管理、使用 收益、法律權益等事項，並不包含系爭土地之處分。98年 5 月30日系爭土地共有人會議，共有人亦未特別授權被上 訴人得以何特定價格及條件出售系爭土地。且斯時系爭8 人小組成員並無被上訴人黃明郎、黃俊銘2 人，被上訴人 黃明郎、黃俊銘之父黃益仁雖為斯時系爭8 人小組成員， 然於其過世後，委任關係當然消滅，被上訴人黃明郎、黃 俊銘並非當然繼承系爭8 人小組成員之身分。又上開會議 決議第1 項僅係由系爭8 人小組作為對外洽談窗口，並非
由系爭8 人小組取得授權，且系爭8 人小組於洽談後，仍 需經共有人大會討論。
④系爭35地號、69地號、193 地號土地因遭他人無權占用， 被上訴人黃兆興為全體共有人之利益提起拆屋還地訴訟， 至100 年9 月12日始全部勝訴確定，取得執行名義，迄至 102 年5 月23日始強制執行拆除完畢，是系爭35、69、 193 地號土地於98年5 月30日共有人會議進行時，尚未開 始進行訴訟，豈有可能將之列為系爭8 人小組洽談出售之 標的，是上訴人所稱系爭8 人小組洽談出售之土地標的， 自不可能包含上開土地。
㈡被上訴人黃俊銘則以：
①系爭契約之標的為系爭土地，而非系爭土地之應有部分， 上訴人未將系爭土地全體共有人同列為被告，訴訟程序已 有未合。
②系爭契約對伊不生效力：
⑴伊固為系爭土地共有人之一，然因伊長期旅居美國，且 未曾授權他人處分系爭土地，亦不知悉他共有人將系爭 土地出售之情，更分毫未取得訂金款項，甚未接獲開會 通知，系爭契約既非經伊同意簽訂，復經伊拒絕承認， 即屬無效之契約。伊從未出席系爭土地共有人會議，上 訴人所稱之系爭8 人小組顯未經系爭土地全體共有人之 授權，自無從代理伊等出售系爭土地。
⑵系爭契約僅係徵詢他共有人是否同意出售系爭土地予上 訴人之用，是其上始載明在一定期限前應簽訂正式買賣 契約等情，縱部分共有人同意出售系爭土地，系爭契約 對伊亦不生效力。
⑶系爭契約既未經伊同意或授權而簽訂，顯係無權處分， 上訴人自不得請求伊移轉系爭土地應有部分予上訴人。 縱認系爭土地全體共有人委託系爭8 人小組出售系爭土 地，亦應由系爭8 人小組共同行使該代理權，系爭契約 僅由系爭8 人小組中之5 人簽訂，對全體共有人自不生 效力。況伊就系爭土地之應有部分1200分之23，係與被 上訴人黃明郎、黃明芳、黃秋玲、黃美玲、黃瑞玲等人 公同共有，依民法第829 條第3 項規定，應得全體公同 共有人同意始得為之。況系爭契約既係處分系爭土地之 全部，而非處分上開被上訴人之應有部分，二者標的已 有不同，且伊已表明不同意處分系爭土地應有部分，縱 系爭土地其他共有人有出售系爭土地之意思，對伊亦不 生效力。
③系爭契約充其量僅係系爭土地買賣之預約，並非正式契約
，是上訴人僅得依此要求出賣人簽訂正式買賣契約，而無 直接請求移轉所有權之權利，且系爭契約第4 條之約定， 即附解除條件之契約，買賣雙方既未於102 年12月31日訂 立正式買賣契約，系爭契約已因條件不成就而失效，上訴 人自無從再依系爭契約請求伊移轉系爭土地。
④上訴人請求移轉系爭土地應有部分，他共有人依土地法第 34條之1 規定有優先承買權，於未確認其他共有人均放棄 優先承買權前，上訴人自不得請求伊及其他被上訴人移轉 系爭土地之應有部分。
⑤證人朱麗玲僅係草擬契約，並未參與簽約，對於簽約內容 及過程均係聽聞他人所述，所為證詞顯不足採等語置辯。 ㈢被上訴人黃明芳、黃秋玲、黃美玲、黃瑞玲經合法通知，均 未曾到場，亦均未提出任何聲明及陳述。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服， 提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡先位聲明：被上訴人 應將系爭土地如附表所示應有部分，移轉所有權登記予上訴 人；㈢備位聲明：①被上訴人應將系爭土地如附表所示之應 有部分，以每坪單價30萬元之買賣價金與上訴人簽立買賣契 約；②被上訴人應將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登 記予上訴人。被上訴人黃兆興、黃兆昌、黃俊銘則為答辯聲 明：上訴駁回。
四、上訴人主張被上訴人為系爭土地之部分共有人，應有部分如 附表所示，有系爭土地謄本在卷為憑（見原審卷一第149- 283 頁），自堪憑信。又上訴人於102 年8 月1 日與被上訴 人黃兆黃兆興等4 人，及系爭土地共有人趙文寬（應有部分 652/ 50400）就系爭土地之全部，簽訂系爭契約，約定以每 坪30萬元之價格買受系爭土地，上訴人於同日簽發系爭支票 予被上訴人黃兆興為訂金之給付，並約定於102 年12月31日 前簽定正式買賣契約，如無法簽定時，出賣人應將訂金如數 無息退還買受人，則有系爭契約附卷可稽（見原審卷一第 141 頁），此部分事實亦堪認定。
五、本件之爭點：㈠上訴人得否依系爭契約、民法第348 條第1 項規定，請求被上訴人將系爭土地如附表所示應有部分移轉 登記予上訴人？㈡上訴人得否依系爭契約請求被上訴人應就 系爭土地如附表所示應有部分，以每坪30萬元之價金，與上 訴人簽訂買賣契約，並依該買賣契約將系爭土地如附表所示 應有部分移轉登記予上訴人？茲析述如下：
㈠上訴人得否依系爭契約、民法第348 條第1 項規定，請求被 上訴人將系爭土地如附表所示應有部分移轉登記予上訴人？ ①按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。次按契約有 預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來 訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成 立本約之義務。是預約權利人僅得請求對方履行訂立本約 之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買 賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款 繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。 是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作 為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成 立（最高法院61年台上字第964 號判例、102 年度台上字 第69號判決、104 年度台上字第1410號判決意旨參照）。 ②被上訴人為系爭土地之部分共有人，應有部分如附表所示 ，上訴人於102 年8 月1 日與被上訴人黃兆興等4 人，及 系爭土地共有人趙文寬（應有部分652/ 50400）就系爭土 地之全部，簽訂系爭契約，約定以每坪30萬元之價格買受 系爭土地，上訴人於同日簽發系爭支票予被上訴人黃兆興 為訂金之給付，並約定於102 年12月31日前簽定正式買賣 契約，如無法簽定時，出賣人應將訂金如數無息退還買受 人，已如上述。是被上訴人為系爭土地之部分共有人，上 訴人與被上訴人黃兆興等4 人、訴外人趙文寬訂立系爭契 約，雖堪認定，然上訴人主系爭契約即為買賣契約之本約 云云，則為被上訴人所否認。是本院首應首究者即為系爭 契約之性質，及是否有效成立。經查：
⑴系爭契約雖已就買賣標的及買賣價金達成合意，然既於 第4 條載明：「買賣雙方預定於102 年12月31日前簽定 正式買賣契約，如無法簽定時，則賣方應將訂金如數無 息退還買方」等情，已如上述，顯見系爭契約雖已就買 賣標的物及價金之範圍先為擬定，然僅係作為將來訂立 本約之張本，旨在使系爭契約當事人負有成立正式買賣 契約之義務，揆諸上開說明，系爭契約之性質當屬買賣 之預約而非本約。
⑵上訴人主張系爭契約乃買賣契約之本約云云；被上訴人 黃兆興等4 人辯稱系爭契約僅係買賣意向書，並無契約 效力云云，均與系爭契約明載之上開內容不符，均不足 採。
⑶至系爭契約是否已有效成立一節，被上訴人雖辯稱系爭 契約未經系爭土地全體共有人同意或授權訂立，不生效 力云云。經查：
1.按土地法第34條之1 第1 項所謂之共有土地之處分， 係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物物權所
為移轉為目的，具有物權效力之行為（最高法院82年 度台上字第152 號、第3213號判決意旨參照）。又按 買賣契約之成立，非以出賣人對於標的物有所有權為 要件，設共有人未得他共有人之同意，擅自出賣共有 物，其買賣契約並非無效，僅對於他共有人不生效力 而已（最高法院72年度台上字第679 號判決意旨參照 ）。
2.系爭契約既為買賣契約之預約，已如上述，是系爭契 約乃債權契約而非物權契約，揆諸上開說明，自與土 地法第34條之1 第1 項規定無涉，縱未經系爭土地全 體共有人同意或授權而訂立，亦不因此影響系爭契約 於訂約當事人間之有效成立。
③系爭契約乃買賣契約之預約，並於訂約當事人間有效成立 ，固如上述，然揆諸上開說明，簽訂系爭契約之賣方僅負 有訂立買賣契約本約之義務，上訴人自無從依系爭契約、 民法第348 條第1 項規定，請求被上訴人將系爭土地如附 表所示之應有部分移轉登記予上訴人。
④兩造雖另爭執系爭8 人小組或被上訴人黃兆興等4 人及趙 文寬是否得代表系爭土地全體共有人訂立系爭契約，其他 共有人是否受系爭契約之拘束，系爭土地其他共有人是否 事後承認系爭契約等情，然上訴人既未能逕依系爭契約請 求被上訴人將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記予 上訴人，已如上述，則本院於此就兩造間上開爭執即無再 加論述之必要，附此敘明。
㈡上訴人得否依系爭契約請求被上訴人就系爭土地如附表所示 應有部分，以每坪30萬元之價金，與上訴人簽訂買賣契約， 並依該買賣契約將系爭土地如附表所示應有部分移轉登記予 上訴人？
①系爭契約乃買賣契約之預約，已於102 年8 月1 日於訂約 當事人間有效成立，並於系爭契約第4 條載明：「買賣雙 方預定於102 年12月31日前簽定正式買賣契約，如無法簽 定時，則賣方應將訂金如數無息退還買方」等情，已如上 述。顯見系爭契約就買賣契約本約之訂立，訂有履行期， 即買賣雙方應於102 年12月31日前以系爭契約為張本，而 訂立買賣契約之本約。
②至兩造間就系爭契約第4 條約定是否為系爭契約之解除條 件一節，多所爭執。經查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探 求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得 反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號 判例意旨參照）。次按附解除條件之法律行為，於條件 成就時，失其效力，民法第99條第2 項亦定有明文。 ⑵系爭契約第4 條既已明定買賣雙方如未於102 年12月31 日前簽定正式買賣契約，賣方應將訂金如數無息退還買 方，已如上述。而所謂定金，既係當事人之一方以確保 契約履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物（最高 法院103 年度台上字第775 號判決意旨參照），則系爭 契約當事人之真意，當係訂約雙方如未能於102 年12月 31日前訂立買賣契約本約，買賣雙方均無再履行系爭契 約之義務，即係將買賣雙方未於102 年12月31日前訂立 買賣契約本約訂為系爭契約之解除條件，否則當無於系 爭契約第4 條特別約定賣方應退還用以擔保系爭契約履 行之訂金之理。亦與證人即系爭土地共有人之一陳國治 於原審證稱：「看過（系爭契約）」、「是（在我住處 簽立）」、「（系爭契約第4 條）就我的認知，契約書 是原告（按即上訴人）草擬，手寫部分是當場簽上去， 並且有約定要於102 年12月31日前簽立買賣契約代表此 份訂金契約還不是買賣的完成」、「如果沒有簽，則訂 金契約就作廢，訂金契約上寫的很明顯」等語（見原審 卷二第10頁）；及證人即簽訂系爭契約在場之黃兆宏於 原審證稱：「（系爭契約）手寫的部分除了簽名之外都 是我的筆跡」、「（系爭契約簽立時）我在場」、「（ 系爭契約第4 條之意義）102 年12月31日前若雙方無法 完成買賣契約的話，該訂金契約就作廢，也就是買方沒 有要再買這五筆土地」、「（第4 條）我是當場依照她 們的討論結果將日期填上去…」、「（我的認知，系爭 契約第4 條）是（指雙方於102 年12月31日前，如果無 法簽定正式契約，系爭契約已作廢）的，如果契約還有 效就不會有退款的約定」等語（見原審卷二第52頁反面 、第54頁、第55頁反面）相符。
⑶至證人即負責草擬系爭契約之朱麗玲雖於本院證稱：「 契約第4 條『如無法簽定時』係指無法簽訂上開買賣契 約，而上訴人也不願意僅購買8 人小組名下之應有部分 ，出賣人僅須將所收訂金返還買受人，而不用另負違約 責任。因為我當時個人認為8 人小組名下的應有部分涵 蓋在全部土地之內，所以沒有特別在第4 條把上訴人也 不願意僅購買8 人小組名下之應有部分字樣列出」、「 簽約時買賣雙方是否也有同樣認知，因我不在現場，我
不清楚」等情（見本院卷第105 頁反面）。證人朱麗玲 於系爭契約簽訂時既未在場，自無從憑其證詞推論系爭 契約當事人就第4 條約定之締約真意，且其既未將其所 證稱「上訴人也不願意僅購買8 人小組名下之應有部分 」等文字列入其草擬之系爭契約中，更無從捨系爭契約 第4 條約定之文義，再憑該系爭契約所無之上開文字推 論當事人之締約真意。
⑷另證人即系爭契約訂立時在場之趙昌平於原審則證稱： 「當時8 人小組中有人問我訂金部分如何處理，我回答 民法有相關規定，就依照法律規定處理」、「我（就系 爭契約第4 條）提供的法律意見就是依據民法的規定」 、「當天所講的內容都在訂金契約內，我在場只是做法 律諮詢，我對買賣的價格、內容都沒有參與」、「（當 天買賣雙方）沒有（向我諮詢，如果沒有簽立正式契約 ，是否訂金退還即可）」、「雙方本來約定在102 年12 月31日前正式簽立買賣契約，但在簽立正式買賣契約前 ，有其他共有人介紹其他建商以更高價格買賣，所以就 產生爭議。至於沒有簽訂的效果，應該由法院來判斷」 等情（見原審卷二第8 頁反面- 第9 頁）。其所為之上 開證詞，就系爭契約第4 條當事人之真意及法律效果均 無從據以為有利於上訴人所主張該約定非系爭契約解除 條件之認定。
③被上訴人辯稱：系爭契約因第4 條約定之解除條件成就而 失其效力一節，亦為上訴人所否認。經查：
⑴按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其 條件之成就者，視為條件不成就，民法第101 條第2 項 定有明文。次按民法101 條第2 項所定視為條件不成就 ，除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不 正當，始得視為條件不成就（最高法院67年台上字第 707 號判例意旨參照）。
⑵系爭契約第4 條約定為解除條件，即系爭契約當事人如 未於102 年12月31日前訂立買賣契約之本約，則系爭契 約失其效力，買賣雙方均已無履行系爭契之義務，已如 上述。兩造並未於102 年12月31日前另行簽訂系爭土地 之正式買賣契約，為上訴人所自認（見本院卷第52頁反 面），依上開民法第99條第2 項之規定，系爭契約因解 除條件之成就而於103 年1 月1 日起當然失其效力。 ⑶至上訴人辯稱：被上訴人故意使系爭契約之解除條件成 就，應視為條件不成就云云。經查：
1.證人朱麗玲於本院證稱：「最後並未簽立正式買賣契
約，因8 人小組於102 年12月31日前已就其等就系爭 買賣契約可分得傭金數額與上訴人談不攏，所以沒有 簽立正式買賣契約。該傭金是在買賣價金之外，要求 上訴人給付」、「原審卷一第361 頁以下之買賣契約 即為我所草擬之買賣契約」等語（見本院卷第105 頁 反面）。另證人即地政士曾秀珍於原審證稱：「當時 是原告（按即上訴人）告知我，想要購買本件土地， 已經支付有訂金，請我照一般正常的買賣程序擬定付 款條件，我也有去申請謄本清查產權」、「中間因契 約有修正很多次，我記得最後一次是約一個假日，大 概在兩年前，也是在102 年年底之前，我拿著合約去 原告的辦公室，原告有請相關會計人員到場，我也有 做好相關買賣價金的分配表格，賣方地主也有五、六 個人到場，我進去的時候雙方還在爭議買賣價格及討 論介紹費的問題，持續好幾個小時後沒有達成共識， 所以我就離開了」、「大家有約在原告辦公室正式見 面是一次，這是在我剛才所講某假日簽約前，另外也 有透過桃大建設朱小姐與對方電話聯繫多次修正合約 內容，賣方地主有到場的大概就是被告1 、2 等人， 其餘的人我沒有記名字」、「好像賣方希望再加價， 我有坐在旁邊，但沒有仔細去聽他們討論的內容」、 「（雙方後來無法簽訂買賣契約辦理過戶之原因）是 （因為雙方對買賣價格及介紹費無法達成共識）」等 語（見原審卷二第122-123 頁），已足認上訴人確曾 於102 年12月31日前提出正式買賣契約之草約予被上 訴人，經雙方數次討論，然未獲被上訴人同意簽訂。 2.觀諸卷附系爭土地共有人於102 年12月7 日、103 年 6 月7 日之共有人會議記錄（見原審卷二第29-34 頁 ），堪認系爭土地共有人於系爭契約訂立後之102 年 9 月8 日、102 年12月7 日先後二次召開共有人會議 ，會中因系爭土地之部分共有人就系爭8 人小組之運 作，及系爭契約之訂立對象、價格均有意見，而就上 訴人所提出之買賣契約草約均未能達成共識。參以證 人陳國治於原審證稱：「（系爭土地共有人102 年12 月7 日會議）我有去，但我沒有簽到，沒有簽到的原 因是因為很多共有人在問我事情，所以我是漏簽」、 「因為8 人小組中的5 人有（於系爭契約）簽名，既 然已經簽了，他們5 個人就認為繼續進行，但力不從 心，因為被其他多數共有人反對」、「從102 年8 月 1 日到102 年12月27日總共開過兩次大會，兩次我都
有參加，但一次沒有簽到。102 年9 月8 日該次大會 ，開會時如果談到這個事情，都是一面倒的，因為其 他共有人會去找更高價的買主跟8 人小組對打」等語 （見原審卷二第11-12 頁）。佐以證人黃兆宏亦於原 審證稱：「（系爭土地共有人召開大會時，均）是（ 由我擔任會議記錄），除非我出國」、「大會沒有定 期，有事情才召開」、「8 人小組（獲授權）可以跟 買方去談，最後決定權還是在大會，因為買賣金額太 大，所以要看正式買賣契約」、「（大會）是（授權 8 人小組去與買方洽談買賣條件），最後決定是否成 交還是要看大會的決議」、「（簽訂系爭契約後，大 會就此）有進行決議，就是102 年9 月8 日及102 年 12月7 日兩次決議」、「（102 年9 月8 日決議）當 時通過以每坪29.5萬元賣給桃大建設，但這只是就價 金的部分先進行決議，但是還是要看買賣契約的內容 才能決定是否成交，當時我印象中桃大還沒有提出買 賣契約」、「據我了解，在這期間8 人小組有再跟桃 大洽商，主要是8 人小組要針對最新處理狀況向大會 提報，也就是要處理跟桃大之間就系爭土地的買賣… 」、「102 年12月7 日決議內推翻了102 年9 月8 日 的決議，因為大會決議要將大智段4 筆土地與明智段 分開處理，重新出售，理由是有其他共有人表示反對 ，也有提出其他買主，也有提出其他買主的出價單， 也有人質疑為何只跟桃大建設交易，所以後來就推翻 了」、「（沒有簽買賣契約本約）2%車馬費應該不是 主要的原因，主要的原因是買賣契約的罰則，以及有 共有人接洽其他買主，提出更高的價格」、「我的印 象是有別的買主出價出到35萬元，所以如果要再跟桃 大談，價格也要在35萬元以上」、「因為有人已經提 出35萬元以上的價格，所以與桃大間要高於該價格才 能向大會交代，另外買賣契約的罰則有爭議也是原因 之一」等語（見原審卷二第52-56 頁）。故系爭契約 當事人於訂立系爭契約後迄102 年12月31日間，確曾 於102 年9 月8 日、102 年12月7 日2 次於系爭土地 共有人大會中，提案討論是否以系爭契約為張本，與 上訴人訂立買賣契約之本約，然就上訴人所提買賣契 約本約之草約內容，未獲出席系爭土地共有人會議之 共有人同意，而未能順利簽訂系爭買賣契約之本約。 是被上訴人黃兆興等4 人非僅未故意以不正當之消極 行為，阻止系爭買賣契約本約之順利訂立，反積極促
成召開系爭土地共有人大會，於會中提案使共有人就 上訴人所草擬系爭買賣契約本約之草約內容進行討論 ，足認是被上訴人黃兆興等4 人並無故意以何積極或 消極之不正當之行為，促使系爭契約解除條件成就， 故上訴人就此所辯，並不足採。
④系爭契約既因解除條件成就自103 年1 月1 日起失其效力 ，已如上述，上訴人自無從本於已失效力之系爭契約請求 被上訴人與其簽訂買賣契約之本約，再依該買賣契約本約 請求被上訴人將系爭土地如附表所示應有部分移轉登記予 上訴人。
⑤系爭契約既自103 年1 月1 日起已失其效力，上訴人無從 本於系爭契約請求被上訴人與其簽訂買賣契約之本約，再 依該買賣契約本約請求被上訴人將系爭土地如附表所示應 有部分移轉登記予上訴人，已如上述，則兩造另爭執被上 訴人黃兆興等4 人、趙文寬是否有權代表系爭土地全體共 有人與上訴人訂立系爭契約，系爭契約對被上訴人黃俊銘 、黃明芳、黃秋玲、黃美玲、黃瑞玲是否有拘束力，均無 再加論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人先位依系爭契約、民法第348 條第1 項規 定，請求被上訴人將系爭土地如附表所示應有部分移轉登記 予上訴人；備位依系爭契約請求被上訴人就系爭土地如附表 所示應有部分，以每坪30萬元之價金，與上訴人簽訂買賣契 約，再依該買賣契約將系爭土地如附表所示應有部分移轉登 記予上訴人，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第 385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 許純芳
法 官 方彬彬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 廖逸柔
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬──────────┬─────┬───────────────────────┐
│ │ │ │ 應 有 部 分 比 例 │
│編號│ 土 地 地 號 │ 面 積 ├────┬────┬────┬────────┤
│ │ │(平方公尺)│ │ │ │被上訴人 │
│ │ │ │被上訴人│被上訴人│被上訴人│黃明郎、黃明芳、│