臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第365號
上 訴 人 莊雅茹
訴訟代理人 陳永來律師
陳郁仁律師
魏雯祈律師
複 代理人 徐慧齡律師
被 上訴人 蕭馮玉秀（即蕭永義之承受訴訟人）
蕭國東（即蕭永義之承受訴訟人）
蕭慧卿（即蕭永義之承受訴訟人）
蕭慧君（即蕭永義之承受訴訟人）
蕭慧芬（即蕭永義之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 呂榮海律師
複 代理人 俞百羽律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
5年3月25日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第420號第一審判決
提起上訴，本院於105年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人蕭永義於民國105年5月18日死亡，其繼承人蕭馮玉 秀、蕭國東、蕭慧卿、蕭慧君、蕭慧芬聲明承受訴訟，有繼 承系統表、戶籍謄本、聲明承受訴訟狀在卷足參（見本院卷 第42、45、46-50頁），核無不合。
二、上訴人主張：伊向被上訴人之被繼承人蕭永義購買坐落新竹 縣北埔鄉湖溪段479、480、615、616、617、618、619、620 、621、622、623、627、664、666、667、670、671、999、 1000地號共19筆土地（下稱系爭土地），總價新臺幣（下同 ）2,000萬元，於104年4月8日簽訂土地買賣契約書（下稱系 爭契約），伊已付簽約款、備證用印款共1,200萬元，雖契 約附件之標的物現況說明書第9 項「本土地上是否有地上物 」勾選「是」，但有關地上物是否「隨同移轉給買方」抑或 「點交時由賣方清除」漏未勾選，雙方於104年8月12日改約 定「點交時應由賣方清除」，因已逾點交日期，伊於104年8 月17日函催蕭永義於文到7 日內拆除地上物以完成點交程序 ，詎伊於104年8月25日偕同本件買賣仲介王煥文至現場查看 ，除留有大量植草磚外，尚留有高1.1公尺、直徑4.5公尺、 圓周14.2公尺之蓄水池，是蕭永義未如期履行拆除義務，違 反系爭契約第9 條第2項之約定，伊得依系爭契約第10條第1
項約定解約並請求返還價金等語，聲明：㈠蕭永義應給付上 訴人1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院主張因蕭 永義於105年5月18日死亡，應由其繼承人蕭馮玉秀、蕭國東 、蕭慧卿、蕭慧君、蕭慧芬繼承返還價金之義務；上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,200萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈢請准供擔保宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人於簽訂系爭契約時即知土地上有地上 物存在，並未要求拆除地上物，至104年8月12日始要求修改 契約附件現況說明書第9項備註說明「本土地上是否有地上 物」及拆除地上物，上訴人固有要求拆除土地上之房舍，但 不包括土地上植草磚、蓄水池等，原約定於104年6月30日給 付尾款完成土地點交，但兩造同意延後點交，伊已於點交前 將地上物拆除，並無違約情事，系爭土地僅餘一座約16平方 公尺之蓄水池，此非約定應予拆除之地上物，不妨礙土地之 利用，對土地價值、效用或品質均無影響，顯無關重要，縱 認應予拆除，亦僅得請求減少價金即拆除蓄水池之費用3萬8 ,000元等語為辯。被上訴人之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、查上訴人以2,000萬元向蕭永義購買系爭土地，簽訂系爭契 約，上訴人已將簽約及備證用印款1,200萬元匯入履約保證 專戶，蕭永義已領取1,000萬元，系爭契約附件現況說明書 第9項記載本土地上有地上物，嗣104年8月12日兩造改約定 土地上之地上物由蕭永義負責拆除，上訴人於104年8月17日 催告蕭永義於7日內拆除地上物，土地買賣仲介王煥文於104 年8月21日通知上訴人已拆除地上物房屋，其餘水泥預計翌 日完成，同年8月25日上訴人與王煥文至現場勘查地上物拆 除情形，上訴人隨於同日以存證信函向蕭永義表示解除契約 ，有系爭土地登記謄本、系爭契約、標的物現況說明書、存 證信函及回執等可參（見原審卷第5至25、26至32、35、41 至4 3頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
五、上訴人主張雙方於104年8月12日約定被上訴人應拆除地上物 範圍，包括房舍、水泥地面、植草磚與蓄水池等，因蕭永義 未將蓄水池拆除，違反約定，故伊解除契約，被上訴人為蕭 國東之繼承人應將受領之價金返還等情；為被上訴人所否認 ，並以前詞置辯。查：
㈠系爭契約原約定於104年6月30日給付尾款完成土地點交，惟 因北埔鄉公所農勘人員出國，致未能於上開日期完成點交，
有上訴人與本件土地買賣仲介王煥文往來電子郵件可稽（見 原審卷第102、103頁），嗣雙方同意延後土地點交時間，為 兩造所不爭執（同上卷第137頁背面），是系爭契約所約定 之土地點交日期已有延後。又系爭契約第9條第2項約定：「 本買賣土地如有地上物時，除雙方另有約定外，乙方（蕭永 義）於點交前應將地上物清除，如有第三人占有者，並應負 責排除」（同上卷第30頁），因契約之附件「標的物現況說 明書」第9欄「本土地上是否有地上物」，有以黑色筆在是 □處打「ˇ」，惟於後方「若勾選是，地上物□『點交時隨 同移轉給買方』、□『點交時由賣方清除』」，則漏未勾選 ，故雙方於104年8月12日在「…□『點交時由賣方清除』」 處補打「ˇ」，並蓋章、蓋指印於其上，由出賣人負責拆除 （同上卷第35頁），是原約定事項變更，為兩造所不爭執（ 同上卷第136、137頁），則上訴人主張出賣人負有將系爭土 地地上物拆除之義務，應屬可採。
㈡上訴人又稱兩造於104年8月12日約定拆除之地上物，包括植 草磚、蓄水池等，伊於104年8月25日至現場察看，現場除留 有地面水泥植草磚外，並有一高1.1公尺、直徑4.5公尺、圓 周14.2公尺蓄水池未拆除，蕭永義未如期履行拆除全部地上 物之義務云云。惟：
⑴證人即雙方於104年8月12日更改現況說明書約定時亦在場之 王煥文證稱：「…於104年8月12日下午到賣方家說要拆除地 上物，要求賣方拆除房舍，於同年8月14日有通知原告（即 上訴人）已經完稅，要請原告付尾款，於同年8月17日拆除 完，公司有電話通知被告（蕭永義）說建築物已經拆除好了 ，當然也有跟原告回報說要拆的已經拆除了。…於同年8 月 25日，有跟原告及另外一位張大哥一起到現場去勘查，原告 未表示意見，當時有問原告是否要走一圈看清楚，但是原告 未表示意見後就離開了…」等語（見原審卷第88頁），另證 人即系爭土地買賣之代書徐彪成亦證稱：「…原告（上訴人 ）先前買了一筆土地，表示還想再投資，才又再介紹，當時 簽訂買賣契約書時，現況說明書有勾有地上物，但並沒有要 求拆除，是於同年8月12日至地主家協議拆除，就是拆除那 間房子，賣方有同意拆除，但要求要將尾款及完稅款一併匯 入履保帳戶才同意拆除。地上物已拆除了，原告要求的部分 ，已經做到了。蓄水池是在系爭土地，但當時沒有要求要拆 除水塔…」等語（同上卷第91頁），證人王煥文、徐彪成為 雙方簽訂系爭契約之買賣仲介與代書，全程參與系爭土地買 賣之締約過程及約定內容變更等事項，二人均證稱雙方協議 被上訴人應拆除之地上物範圍不包括蓄水池，所述大致相符
。另王煥文於104年8月21日下午4點43分以電子郵件通知上 訴人時，僅敘及「北埔大湖土地、地上物房屋拆除作業、剩 下地面水泥、預計明日作業全部完成。」等語（同上卷第10 7頁），係就出賣人已完成及未完成拆除之地上物說明，但 並未敘及蓄水池尚未拆除之事（同上卷第122至134頁），又 依上訴人提出之現場查勘照片所示，蓄水池面積約16平方公 尺，較地上植草磚或水泥等為醒目，證人即土地買賣代書徐 彪成證述：「…（當初原告《上訴人》在買地的時候是否都 有到現場去看？）當初開發及銷售都有，在簽約前幾天，前 後大約有半個月的時間，有到現場看過。…」（同上卷第90 頁），是上訴人確有多次履勘現場，應知悉系爭土地之地上 物現場狀況為何，而上訴人於104年8月17日以桃園府前郵局 第001026號存證信函通知蕭永義記載：「…本件所購土地目 前在479、615地號土地上面仍存有植草磚、鋪設水泥等。在 664地號土地上仍有磚造水泥屋等地上物，查雙方約定點交 日期迄今已約一個半月…」（同上卷第37至38頁），依上開 內容所示，其所主張應予拆除之地上物，並無蓄水池亦應一 併拆除之事，足見蓄水池確非雙方所約定應併予拆除地上物 之範圍；況蕭永義既已拆除範圍較大之房舍，對高度僅有1. 1公尺、佔16平方公尺之蓄水池，顯無故意保留不予拆除而 違約之理，是上訴人稱蕭永義負責拆除地上物之範圍及於蓄 水池云云，難認有據。
⑵再依王煥文與上訴人於104年8月24日晚上7點40分雙方往來 之電字郵件，上訴人僅向王煥文表示：「…今週一（8月24 日）帶友人至北埔老街用餐（可惜很多店沒營業），順便繞 過去北埔鄉湖西段投資地看看現場有無受豪雨沖刷破壞，看 來我們真是幸運，一切都沒耶!不信你瞧瞧，看來我拜土地 公時雖然跟土地公說的是國語，但土地公有聽懂我說什麼喔 !現在從大門看進去遼闊多了，不是嗎？Have a nice after noon/Ya Ru/You have been seen 13 pictures…」（同上 卷第127頁），而其後所附之13張照片（同上卷第128至131 頁），部分照片顯示現場仍留有蓄水池、植草磚之存在（同 上卷第129、130頁），足見上訴人已知蕭永義拆除地上物後 之現場狀況，並未表示尚有蓄水池、植草磚未予拆除之事， 上訴人更於是日晚上9點26分再以電子郵件通知王煥文表示 ：「Thanks and see you tomorrow at 1:40pm」（同上卷 第132頁），衡以常情，如蓄水池、植草磚之拆除為契約所 約定之事項，上訴人自不會視而不見未置可否，益見蓄水池 、植草磚確非約定之拆除範圍。
⑶是依證人王煥文、徐彪成所證述，及王煥文上開電子郵件所
示內容，雙方協商應拆除之地上物範圍不包括蓄水池、植草 磚，而蕭永義既已依約定完成拆除範圍較大之房舍地上物， 對於容易清理之蓄水池、植草磚，顯無故意保留不予拆除之 理，則上訴人主張蕭永義違反系爭契約未拆除地上物云云， 自非可取。
㈢上訴人主張出賣人蕭永義應將系爭土地上之地上物拆除，所 約定應拆除地上物範圍並不及於蓄水池、植草磚，其餘地上 物如系爭房舍等已經拆除完畢，而依系爭契約第2條關於尾 款約定：「點交土地日期於104年6月30日前，甲方應依約付 清尾款；第5條第3項約定：甲方應配合最遲於完稅21日內辦 妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，若本件未辦理價金履 約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆 期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時 辦理點交土地；第9條第1項約定：甲方支付之尾款如係以個 人票據付款時，其點交土地之效力，應俟票據兌現時始生效 。」（見原審卷第27、28、30頁），是系爭契約所約定上訴 人於點交前有履行給付尾款800萬元之義務，而上開原約定 於104年6月30日給付尾款完成土地點交，雙方同意延後土地 點交時間，為兩造所不爭執（同上卷第137頁背面），因上 訴人尚未將尾款交付履約保證專戶，為其所不爭執，則被上 訴人主張伊尚不生點交土地予上訴人之義務，應屬有據。故 上訴人主張蕭永義未履行點交前清除地上物之契約義務，依 系爭契約第10條第1項解除契約，於法無據，是其請求被上 訴人返還價金1,200萬元，自無理由，應予駁回。六、綜上所述，上訴人主張依系爭契約第10條第1項約定解除契 約，請求被上訴人返還1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無 不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 4 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 廖婷璇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。