臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第282號
上 訴 人 戴水月
戴錦燕
戴錦菊
戴錦琴
戴慶裕
共 同
訴訟代理人 李翰洲律師
上 訴 人 戴錦雪
戴慶義
戴慶錩
戴慶林
戴紹晨
戴思妍
戴卉妘
被上訴人 黃縥雯（原名黃怡瑜）
黃于玲
共 同
訴訟代理人 廖穎愷律師
上列當事人間確認所有權存在等事件，上訴人對於中華民國104
年12月30日臺灣士林地方法院103年度重訴字第333號第一審判決
提起上訴，本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人戴水月、戴錦燕、戴錦菊、戴錦琴、戴慶裕連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不 利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款 定有明文。本件被上訴人於原審起訴時原以戴萬為被告，訴 請確認被上訴人對於新北市政府臺北港特定區區段徵收開發 案如附表A所示之「臺北港特定區區段徵收開發案工程用地 內其他建築物查估救濟金清冊」（編號783、784、785、786 、787、788、789、790、791、792、793、794、795、881） 、如附表B所示之「臺北港特定區區段徵收開發案工程用地 內其他建築物複估救濟金清冊」（編號783、785、789、791 、793、794、881、1261）有救濟金及自動拆除獎勵金合計 新臺幣（下同）1328萬4343元（下稱系爭救濟金及自動拆除
獎勵金）之領取權存在，嗣戴萬於原審審理中之民國（下同 ）104年3月5日死亡，其全體繼承人即上訴人戴水月、戴錦 燕、戴錦菊、戴錦琴、戴慶裕（下稱戴水月5人）及戴錦雪 、戴慶義、戴慶錩、戴慶林、戴紹晨、戴思妍、戴卉妘等人 （下稱戴錦雪7人，與戴水月5人合稱上訴人，個別以姓名稱 之）聲明承受訴訟，其後原審判決上訴人敗訴，雖僅戴水月 5人提起上訴，惟上訴人就如系爭救濟金及自動拆除獎勵金 之領取權存否，必須合一確定，故戴水月5人上訴之效力及 於戴錦雪7人，爰將戴錦雪7人併列為上訴人，合先敘明。二、戴錦雪7人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：訴外人洪正韓經戴萬之授權，於100年2 月11日代理戴萬與原審被告張定次簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約㈠），約定由戴萬以1億1900萬1080元之 價格，將其所有坐落新北市○○區○○里○段○○○○○段 00000○○○00000地號土地）、88-14（下稱系爭土地）及 其上9棟建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號 〈同小段609建號，下稱5號建物〉、7號及新北市○○區○ ○路0段000巷0號、3號、9號、11號、13號、15號、17號等 建物〈後8棟建物均未辦保存登記，下合稱系爭8棟未辦保存 登記建物，個別以門牌號碼稱之〉）出售予張定次。嗣張定 次於100年3月30日以戴萬代理人名義並自任保證人，與訴外 人即伊等父親黃元彬簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約㈡），約定由戴萬以1億3133萬元價格，將其所有系爭 土地及5號建物與系爭8棟未辦保存登記建物出售予黃元彬， 黃元彬於系爭買賣契約㈡中指定買賣標的應登記予伊等，並 將系爭買賣契約㈡之權利義務移轉予伊等，惟戴萬與張定次 因系爭買賣契約㈠之尾款6700萬1080元交付發生爭議，經雙 方協議後，同意由張定次補貼戴萬土地增值稅，應付尾款減 為5920萬元以茲解決，雙方並於100年8月3日簽立協議書（ 下稱系爭協議書），戴萬遂於100年8月18日點交5號建物及 系爭8棟未辦保存登記建物予伊等，由伊等與原承租人辦理 租約轉換，其後系爭土地經新北市政府以「臺北港特定區區 段徵收開發案」辦理徵收，並估定系爭8棟未辦保存登記之 建物有如附表A、B救濟金清冊所示之救濟金共1208萬4767元 （計算式：+1184萬3525元+24萬1242=120 8萬4767元）、自 動拆除獎勵金共119萬9576元（計算式：118萬4354元+1萬 5222元= 119萬9576元），合計1328萬4343元（計算式：
1208萬4767元+119萬9576元=1328萬4343元）（即系爭救濟 金及自動拆除獎勵金），詎戴萬明知系爭8棟未辦保存登記 建物之事實上處分權已歸屬於伊等，竟仍向新北市政府偽稱 其為權利人，致生系爭救濟金及自動拆除獎勵金領取權歸屬 之爭議。為此，爰提起本件訴訟，請求確認被上訴人對於系 爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在等語（原審判決確 認被上訴人就系爭救濟金及自動拆除獎勵金有領取權存在， 上訴人聲明不服，提起上訴，至原審判決駁回被上訴人對張 定次之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。答辯 聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）戴水月5人抗辯：張定次未依系爭買賣契約㈠之約定如 期給付尾款6720萬1080元，經戴萬與張定次於100年8月 3日協商後簽立系爭協議書，其前言已將系爭8棟未辦保 存登記建物排除在系爭買賣契約㈠之買賣標的範圍以外 ，否則戴萬並無違約責任，何以其卻不追究張定次之違 約責任，反而減價780萬元，甚且放棄系爭救濟金及自 動拆除獎勵金之領取權？實有違常理，顯見雙方有減縮 系爭買賣契約㈠買賣標的範圍之合意。又系爭買賣契約 ㈡係張定次無權代理戴萬所為，縱認戴萬事後追認張定 次之無權代理行為，亦僅針對88-38地號土地、系爭土 地及5號建物部分為承認，並未承認張定次無權代理戴 萬出售系爭8棟未辦保存登記建物之行為，系爭8棟未辦 保存登記建物之事實上處分權仍歸屬於戴萬。另戴萬因 誤認訴外人林承勳、陳潤纓（原名陳秀）欲加購系爭8 棟未辦保存登記建物，始於100年8月18日簽立同意書（ 下稱系爭同意書），其並無移轉系爭8棟未辦保存登記 建物之事實上處分權予被上訴人之真意，系爭同意書對 戴萬並無拘束力，況系爭同意書所載門牌號碼錯誤，且 系爭8棟未辦保存登記建物中除7號建物外，其餘建物均 為訴外人簡榮照所有，戴萬無權處分，系爭同意書所載 之標的即屬不能給付，依民法第246條第1項本文規定， 應為無效，被上訴人亦不能取得系爭8棟未辦保存登記 建物之事實上處分權等語，資為抗辯。上訴聲明求為判 決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）戴錦雪7人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項（見原審卷㈡第65背面、66頁、本院卷第 235頁）：
（一）洪正韓經戴萬之授權，於100年2月11日代理戴萬與張定 次簽訂系爭買賣契約㈠，約定由戴萬以總價1億1900萬 1080元，將88-38地號土地、系爭土地及5號建物、系爭 8棟未辦保存登記建物出售予張定次。
（二）張定次於100年3月30日以戴萬之代理人名義並自任保證 人，與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，約定由戴萬以總價 1億3133萬元，將系爭土地及5號建物、系爭8棟未辦保 存登記建物出售予黃元彬，系爭買賣契約㈡中「戴萬」 之簽名係訴外人林承勳所為，黃元彬指定買賣標的應登 記予被上訴人，並將系爭買賣契約㈡之權利義務移轉予 被上訴人。
（三）戴萬與張定次因系爭買賣契約㈠尾款6700萬1080元之交 付發生爭議，於100年8月3日簽立系爭協議書。 （四）系爭同意書之內容係由林承勳撰擬，並經戴萬親自簽名 。
（五）新北市政府地政局於100年5月3日以北地區字第1000426 368號函通知戴萬辦理「臺北港特定區區段徵收開發案 」範圍內建築物查估作業，分別於100年10月、101年2 月擬具救濟金清冊，清冊上就系爭8棟未辦保存登記建 物之業主姓名欄記載為「戴萬」，備註欄記載被上訴人 異議，並於100年11月11日辦理土地改良物徵收公告， 於100年12月9日辦理全區建築物之設備設施或其他地上 物補估作業，經查估結果，系爭8棟未辦保存登記建物 拆遷補償之救濟金共1208萬4767元、自動拆除獎勵金共 119萬9576元，合計1328萬4343元，茲因被上訴人於公 告期間提出異議，經新北市政府於101年5月31日依土地 徵收條例第26條規定，將系爭救濟金及自動拆除獎勵金 存入保管專戶中。
（六）原證20結算單（見原審卷㈡第97頁）上兩處「戴萬」之 簽名為本人所親簽。
四、被上訴人主張：伊等已取得系爭8棟未辦保存登記建物之事 實上處分權，而就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存 在等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查： （一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險 ，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最 高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件被上訴人 主張其2人為系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權
人，而就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在乙 節，為上訴人所否認，兩造就系爭救濟金及自動拆除獎 勵金之領取權歸屬既不明確，致被上訴人在私法上之地 位有受侵害之危險，而此項法律地位不明之危險須以確 認判決始得除去，是被上訴人提起本件確認之訴，有即 受確認判決之法律上利益，並無不合。
（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於 文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意 ，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、 交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠 信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第 1421號判決意旨參照）。經查，戴萬與張定次於100年 2月11日簽訂之系爭買賣契約㈠第1條約定買賣標的範圍 包括88-38地號土地、系爭土地及其上9棟建物（含系爭 8棟未辦保存登記建物）；第2條約定買賣總價為1億 1900萬1080元、簽約款1680萬元、完稅款3000萬元、尾 款為7220萬1080元；第17條特別約定事項記載：「⒈土 地、建物、地上物等，甲乙（按：甲方為買方張定次、 乙方為賣方戴萬）雙方同意依簽定本約之現況交付。⒉ 基地小八里坌段楓櫃斗湖小段88-14地號，合法農舍1棟 1、2層，一併辦理移轉過戶予買方。⒊未辦保存合法登 記之地上建物，房屋稅籍證明書權利一併移轉過戶予買 方所有。....」等語（見原審卷㈠第14至16頁），而系 爭買賣契約㈠所載之9棟建物係指5號建物及系爭8棟未 辦保存登記建物，此為兩造所不爭執（見原審卷㈡第65 頁背面），已如前述，堪認系爭買賣契約㈠約定由戴萬 將88-38地號土地、系爭土地及其上9棟建物（即5號建 物所有權及系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權 ）一併讓與張定次。
（三）又戴萬與張定次於100年8月3日簽立系爭協議書，觀諸 系爭協議書前言記載：「為乙方（即張定次，下同）買 受甲方（即戴萬，下同）所有坐落新北市八里區小八里 坌段楓櫃斗湖小段0000-0000（即系爭土地）、0000-00 00地號土地及其上建物（建號為八里區小八里坌段楓櫃 斗湖小段00000-000號，門牌號碼為新北市○○區○○ 路0段000巷0號〈即5號建物〉）（下稱系爭不動產）， 卻遲延給付尾款新台幣（下同）6700萬1080元之違約糾
紛（下稱本事件），經雙方以最大誠意說明原委及進行 溝通協商後，為務實解決爭議，達成協議內容如下：.. ..」等語（見原審卷㈠第23頁），可知係張定次因履行 系爭買賣契約㈠發生遲延給付尾款6700萬1080元情事， 雙方經溝通協商後簽訂系爭協議書，再觀諸系爭協議書 第1條記載：「乙方應給付甲方5920萬3938元，支付方 式為：㈠乙方於民國（下同）100年8月3日簽立本協議 書之同時，交付甲方台灣省合作金庫三重分行平行線支 票2350萬元及以乙方為發票人、八里鄉農會龍形分部為 付款人之支票700萬元各乙紙....暨現金3938元（按： 乙方所交付甲方支票700萬元係為補貼甲方之土地增值 稅）。㈡乙方應於100年8月20日前，交付甲方銀行本票 2870萬元」、第2條記載：「乙方依第1條第㈠項約定交 付甲方之台灣省合作金庫三重分行平行線支票2350萬元 及以乙方為發票人、八里鄉農會龍形分部為付款人之支 票700萬元....暨現金3938元，業經甲方當場核對點收 無誤，不另立收據」，乃有關張定次應給付之尾款金額 減為5920萬3938元及付款方式之約定，第3條記載：「 乙方依第1條第㈠項約定所交付甲方之支票跳票無法兌 現時，願另給付甲方懲罰性違約金300萬元」，係有關 張定次未履行第1條第㈠項之付款義務時應賠償戴萬懲 罰性違約金之約定，第4條記載：「乙方若違反第1條第 ㈡項之約定時，本協議書作廢，雙方應負擔之權利義務 依100年2月11日所訂立之不動產買賣契約書（即系爭買 賣契約㈠）內容履行」，係有關張定次未履行第1條第 ㈡項之付款義務時，系爭協議書之內容作廢，雙方間權 利義務關係回復依原有法律關係即系爭買賣契約㈠之約 定，第5條係有關張定次已依系爭協議書內容履約完畢 時，雙方除系爭協議書新生之權利外，對他方一切民、 刑事及行政責任之請求權均拋棄，日後不得再對他方為 任何主張及請求之約定，第6條係有關送達處所變更之 約定，第7條係有關合意管轄之約定，第8條則係有關雙 方係基於自由意志簽立系爭協議書之約定，遍觀系爭協 議書之內容，並無減縮系爭買賣契約㈠買賣標的之記載 ，衡以買賣標的及價金均係買賣契約必要之點，倘戴萬 與張定次係因減縮買賣標的始合意減少買賣價金，理應 於系爭協議書中加以記載，以杜爭議，惟系爭協議書內 容並無隻字片語提及有關買賣標的減縮之問題，實難逕 認戴萬與張定次間有減縮買賣標的之合意，兼以系爭協 議書見證人即戴萬姪女郭怡君於原審證稱：系爭協議書
簽訂時，在場的有張定次、戴萬、林承勳、我及被上訴 人母親，因戴萬收不到尾款，有告張定次，雙方才出來 簽系爭協議書，當時沒有要減價的意思，買賣標的沒有 變更，因我在代書事務所上班，所以阿伯戴萬請我過去 ，我介紹梁淑華律師等語（見原審卷㈠第141、142頁） ；見證人即地政士林承勳證稱：當天協議內容有兩個部 分有爭議，第一個是張定次將土地過戶給戴萬女兒算不 算是一部分價金，戴萬主張根本不知道這件事，張定次 主張戴萬口頭上同意他把自己名下另筆八里土地過戶給 戴萬女兒作為抵償，但沒有簽立書面，所以戴萬否認， 第二個是增值稅部分，戴萬主張買方要付，張定次主張 戴萬要付，後來雙方各退一步，達成協議張定次要付 5900多萬元，簽系爭協議書後，那筆八里土地就過戶回 去給張定次，協議時雙方沒有講到系爭土地上面鐵皮屋 的歸屬等語（見原審卷㈠第143頁背面、第144頁），益 見戴萬與張定次於協商過程中，並未談及有關減縮買賣 標的之問題，買賣價金尾款減為5920萬3938元係雙方互 相讓步之結果。
（四）戴水月5人抗辯：系爭協議書前言並未記載系爭8棟未辦 保存登記建物，顯然戴萬與張定次已合意減縮系爭買賣 契約㈠之買賣標的等語，固經證人洪正韓於原審證稱： 我從事房地產業務，經由戴萬女兒與戴萬認識，簽系爭 協議書時我無法到場，戴萬找郭怡君一起去。簽完隔天 戴萬有拿給我看，戴萬說少了價金7、800萬元，但標的 也少了8棟鐵皮屋，我算算沒有損失，戴萬與張定次最 後實際成交的標的就是系爭協議書上所載的2筆土地及5 號建物等語（見原審卷㈡第10頁背面、第11頁）。惟查 ，證人洪正韓並未親身參與系爭協議書之簽訂過程，其 所為之證述，乃屬傳聞證據，難以憑採，而關於系爭協 議書內容之擬定，據證人梁淑華律師於本院證稱：系爭 協議書是在我之前任職的新北市三重區法羽律師事務所 簽訂的，當時是郭怡君來找我，她表示親戚戴萬與張定 次間因買賣八里不動產有尾款糾紛，所以來找我，剛開 始是雙方在會議室協商，待有共識後才請我進入，告訴 我和解條件，由我擬定系爭協議書，在場的人有戴萬、 郭怡君、張定次、被上訴人母親陳潤纓及林承勳代書， 系爭協議書前言記載：「....（建號為八里區小八里坌 段楓櫃斗湖小段00000-000號，門牌號碼為新北市○○ 區○○路0段000巷0號）....」等語，是當天沒有檢查 到的地方，雙方是針對系爭買賣契約㈠所衍生的糾紛協
議，因戴萬之前有委請我針對2筆土地及有辦保存登記 的建物聲請假處分，而系爭協議書時是直接拷貝假處分 書狀文字，所以才漏載未辦保存登記的建物。當天系爭 協議書有列印並交給張定次、戴萬等人看過，並逐條逐 句朗讀說明，所以確定為漏載，而非故意不記載未辦保 存登記建物部分，此由尾款金額確實為整筆未付金額可 看出，在場所有人沒有注意到漏載標的物問題，當天是 針對尾款糾紛，沒有人提到對建物有糾紛。系爭買賣契 約㈠未付尾款是6700萬1080元，戴萬、張定次爭執土地 增值稅由何人負擔，雙方協議後同意將未付尾款扣除張 定次已給付之2筆土地增值稅各1295萬2074元、184萬 5068元，再加上張定次補貼戴萬700萬元土地增值稅， 得出張定次應付尾款為5920萬3938元，雙方就此項金額 達成協議，雙方在我面前沒有提到減價問題，只有提到 土地增值稅補償的問題等語，並提出系爭買賣契約㈠及 土地增值稅繳款書為證（見本院卷第131頁背面至第145 頁），核與證人郭怡君證稱：簽系爭協議書當天，只有 針對尾款問題協商，沒有提到買賣標的物要減少的問題 ，不是減價，是雙方就土地增值稅協商等語（見本院卷 第135頁及背面）相符；兼以證人林承勳證稱：系爭協 議書只寫1個門牌是我們疏忽的地方，我們那時候認定 是9棟，後面在寫的時候，我們確實沒有注意到，因為 我們在現場就沒有講到建物部分，所以我們也沒有注意 到建物是幾棟等語（見原審卷㈠第145頁背面），足徵 證人梁淑華律師曾受戴萬委託就88-38地號土地、系爭 土地及其上已辦保存登記之5號建物聲請假處分，梁淑 華律師於撰擬系爭協議書時直接拷貝假處分聲請狀所記 載之不動產，致前言漏載系爭8棟未辦保存登記建物部 分，並非刻意排除系爭8棟未辦保存登記建物於買賣標 的範圍以外，戴萬與張定次於協商過程中，並未提及減 縮買賣標的範圍之事，雙方主觀上認為買賣標的之建物 共9棟，非僅5號建物而已，系爭協議書所載應付尾款減 為5920萬3938元，係扣除張定次同意負擔之土地增值稅 後計算之結果，尚不能以系爭協議書前言文字漏未記載 系爭8棟未辦保存登記建物，即可解為戴萬與張定次間 有減縮買賣標的範圍之合意，戴水月5人前開抗辯，難 認可採。
（五）又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經 本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有 明文。準此，無代理權人以代理人之名義所為之法律行
為，係效力未定之法律行為，得經本人承認而對於本人 發生效力，所謂承認，係對於已經存在之法律行為補正 授權行為之欠缺，無須踐行一定之方式，由本人以意思 表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之 舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而 有不同。查系爭買賣契約㈡之出賣人為戴萬，買受人為 黃元彬，其上記載買賣標的為系爭土地及其上5號建物 、系爭8棟未辦保存登記建物，買賣總價為1億3133萬元 ，簽立日期為100年3月30日，立契約書人欄「戴萬」之 簽名係林承勳所為，有系爭買賣契約㈡可稽（見原審卷 ㈠第18至21頁），並經證人林承勳證述明確（見原審卷 ㈠第145頁），關於系爭買賣契約㈡之簽訂過程，據證 人林承勳於原審證稱：當時張定次帶陳金寶代書到黃元 彬家裡，說要把土地賣給他們，黃元彬與陳潤纓是夫妻 ，黃元彬夫婦請我去做代書工作，我有幫他們簽買賣契 約，因土地所有權還在戴萬名下，我主張要用戴萬名字 來簽約，當天晚上9點才開始簽約，簽約簽到很晚，當 時大家都很累，我要求張定次簽名時候，他就說錢都已 經付完了，才能讓我拿到權狀及印鑑證明，他不太願意 按照我的方式去做，我的想法就是假如張定次願意當戴 萬的代理人簽署系爭買賣契約㈡，就代表是真的付清了 ，因為我們不曉得是否已經付清了，後來他一直說可以 代理但不願意簽，我就說好吧你們都不簽，我來簽好了 ，可是那時候我有問張定次是否真的付完錢，張定次說 是，我才簽的，簽署系爭買賣契約㈡時，戴萬不在場。 辦理過戶時，因土地是屬於淡水地政事務所管理，而我 的辦公室在新莊，到淡水地政事務所很不方便，大家協 調結果是由陳金寶代書辦理過戶，完成過戶後，黃元彬 有接到戴萬寄的存證信函說這個買賣有問題，後來到梁 淑華律師事務所那邊去做協調時，我們才知道戴萬不承 認張定次有付清款項等語（見原審卷㈠第143、145頁） ，足見戴萬於系爭買賣契約㈡簽訂時並未在場，亦未授 權張定次以其代理人名義簽約，張定次原欲以自己名義 與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，將系爭買賣契約㈠中之 系爭土地及其上5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物轉 售予黃元彬，但因斯時系爭土地及5號建物仍登記在戴 萬名下，證人林承勳遂提議由張定次以戴萬之代理人名 義簽約，且戴萬之簽名係林承勳所為，張定次於簽約前 ，並未取得戴萬之授權，於簽約過程中，復無與戴萬連 繫以取得授權之舉動，亦未出示足以表彰戴萬授權之證
明文件，堪認張定次以戴萬代理人名義與黃元彬簽訂系 爭買賣契約㈡，係無權代理行為，而屬效力未定，惟依 前開規定，仍得經戴萬之事後承認使其發生效力。 （六）次查，張定次於100年2月11日與戴萬簽訂系爭買賣契約 ㈠後，旋即於同年3月30日以戴萬代理人名義與黃元彬 簽訂系爭買賣契約㈡，將系爭土地及其上5號建物、系 爭8棟未辦保存登記建物轉售予黃元彬，系爭土地及其 上5號建物業於100年5月13日完成所有權移轉登記至黃 元彬指定之被上訴人名下，嗣因戴萬與張定次間就系爭 買賣契約㈠之尾款糾紛進行協商溝通，雙方於100年8月 3日簽訂系爭協議書，當時有戴萬、張定次、被上訴人 母親陳潤纓及其委任之代書林承勳等人在場，已如前述 ，並有所有權狀可稽（見原審卷㈠第321、322頁），參 以證人梁淑華律師證稱：當初是透過郭怡君，她表示親 戚戴萬與張定次買賣八里不動產有尾款糾紛，所以來找 我，在擬定系爭協議書前，戴萬曾委託我發函給被上訴 人、張定次，副本給陳金寶、戴萬，請他們出面協商， 簽署當天雙方在會議室協商，待有共識才請我進入，告 訴我和解條件，由我撰寫系爭協議書等語（見本院卷第 131頁背面、第132頁），堪信戴萬於簽訂系爭協議書前 ，即知悉系爭買賣契約㈡存在之事實，方委由梁淑華律 師發函通知被上訴人、張定次出面共同協商解決系爭買 賣契約㈠㈡之糾葛，待和解成立後，始由戴萬、張定次 簽立系爭協議書，並由陪同戴萬到場之郭怡君及陳潤纓 委任之代書林承勳擔任見證人。再佐以戴萬與陳潤纓就 系爭買賣契約㈡尾款之結算、系爭8棟未辦保存登記建 物之點交及租賃契約轉換過程，依證人林承勳證稱：系 爭協議書簽訂後，應該是簽署系爭同意書的日期（即 100年8月18日），我與戴萬、戴萬兒子、郭怡君、戴木 楠、陳金寶、陳潤纓、黃縥雯（原名黃怡瑜，即被上訴 人）約去現場點交鐵皮屋，租賃契約書上署名「林承勳 」是我簽的，因被上訴人拜託我去幫他們換約，點交時 只有1、2個房客在，很多房客都不在，我點交的房屋應 該有9棟，進去的左邊是3棟，右邊是6棟，戴萬在現場 沒有爭執9棟建物所有權歸屬，通常我們換約的認知就 是買賣所有權，我們是一間一間點，點完之後才回到陳 金寶代書那邊去結算30幾萬元尾款，應該是張定次還沒 有付給戴萬，這部分由陳潤纓當天付現金給戴萬。陳金 寶提醒我這個地方要重劃了，一定要有1份同意書才可 以確認鐵皮屋所有權歸屬，我借他的電腦繕打系爭同意
書，再列印出來給戴萬簽，記憶中是戴萬自己從西裝褲 腰帶（暗袋）裡面拿出印鑑章，沒有受到強暴、脅迫或 被騙等語（見原審卷㈠第144頁及背面）；證人郭怡君 於原審證稱：我先去陳金寶那邊，之後全部一群人去交 屋，再回到陳金寶代書事務所結算，在場情形如證人林 承勳所講，就是一間一間點等語（見原審卷㈠第146頁 ），於本院證稱：100年8月18日到現場只有談交屋、租 約轉換問題，當天有點交支票、租約轉換，空房的鑰匙 也交給陳潤纓，戴萬跟承租人說以後租金換陳潤纓收， 有超過2間以上交屋及租約轉換，我有看到林承勳拿系 爭同意書給戴萬簽名等語（見本院卷第134頁背面、第 135頁），及證人陳金寶證稱：100年8月18日他們來我 這邊借場地，買方及林承勳代書都是在新莊，郭怡君他 們是在三重，標的在八里，那時候說要借我事務所寫資 料，再去現場做點交等語（見原審卷㈠第146頁背面） ，復觀諸系爭同意書上記載：「立書人戴萬茲就本人所 有門牌號碼為：八里區中華路二段210巷1、3、5、7、9 、11、13、15、17號等七棟鐵皮建物，目前已移轉所有 權於黃怡瑜、黃于玲（即被上訴人）。特此證明」等語 ，並經戴萬親自簽名用印（見原審卷㈠第25頁），加以 原證20結算單上記載：「雙方同意於交屋完成時付清餘 款335,000，於100年8月20日之前完成」等語處，有戴 萬、陳潤纓及張定次之簽名，戴萬另於100年8月22日在 上開結算單記載：「尾款收訖$335,000全部交屋」等語 處簽名（見原審卷㈡第97頁），且系爭8棟未辦保存登 記建物之出租人確已變更為被上訴人，由被上訴人收取 租金，有租賃契約書、租金收入狀況明細表及被上訴人 之存摺交易明細可憑（見原審卷㈠26至34、170至183頁 ），則由張定次代理戴萬簽訂系爭買賣契約㈡後，戴萬 與張定次、被上訴人母親陳潤纓相約共同協商買賣價金 尾款問題，並由戴萬與張定次簽訂系爭協議書，其後戴 萬至現場與陳潤纓進行房地點交、租約轉換、結算尾款 及簽立載有點交9棟門牌號碼建物之系爭同意書等舉動 觀之，足認戴萬事後已承認張定次之無權代理行為，系 爭買賣契約㈡自屬有效。
（七）雖戴水月5人辯稱：戴萬事後僅追認張定次無權代理出 售88-38地號土地、系爭土地及5號建物部分之行為，並 未承認張定次無權代理出售系爭8棟未辦保存登記建物 之行為云云，惟查，88-38地號土地並非系爭買賣契約 ㈡之標的範圍，並無張定次無權代理戴萬出售之問題，
且系爭協議書並未排除系爭8棟未辦保存登記建物在買 賣標的範圍以外，已如前述，衡情戴萬亦無可能僅承認 張定次就已辦保存登記不動產部分之無權代理行為，再 觀諸系爭買賣契約㈡第6條第3項約定黃元彬得指定第三 人為登記名義人（見原審卷㈠第19頁背面），而系爭買 賣契約㈡之標的中，系爭土地及已辦保存登記之5號建 物早於100年5月13日即完成所有權移轉登記至黃元彬指 定之被上訴人名下（見原審卷㈠第321、322頁），由戴 萬於100年8月18日以被上訴人為權利人、點交系爭土地 上9棟建物、轉換租約、結算尾款，及簽立系爭同意書 ，以證明系爭土地上9棟建物（含系爭8棟未辦保存登記 建物）之權利均已移轉予被上訴人等情以觀，乃在履行 系爭買賣契約㈡之給付義務，足見戴萬至遲於點交時， 已承認張定次以其名義簽訂系爭買賣契約㈡之無權代理 行為，並非僅承認買賣標的之一部而已，戴萬既已將系 爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予黃元彬 指定之被上訴人，被上訴人即為系爭8棟未辦保存登記 建物之事實上處分權人，系爭救濟金及自動拆除獎勵金 之領取權，當然歸屬於被上訴人，戴水月5人前開抗辯 ，委無可採。
（八）又戴水月5人辯稱：戴萬出生於日治時期，自幼係受日 本語教育，不識中文，其因誤認林承勳、陳潤纓欲加買 系爭8棟未辦保存登記建物而簽立系爭同意書，其並無 移轉系爭8棟未辦保存登記建物事實上處分權予被上訴 人之真意，況系爭同意書所載門牌號碼錯誤，且未辦保 存登記建物中除7號建物外，其餘建物均為簡榮照所有 ，戴萬無權處分，被上訴人無從取得事實上處分權云云 ，惟查，系爭買賣契約㈡第11條第6項約定：「買、賣 雙方共同委託陳金寶、林承勳地政士辦理本約不動產所 有權移轉登記及相關手續事宜....」（見原審卷㈠第20 頁背面），依證人陳金寶證稱：系爭買賣契約㈡買賣雙 方委託我辦理不動產過戶登記，只有1間建物可以辦理 登記，其餘建物要辦房屋稅籍移轉，當初我有幫忙他們 做稅籍移轉，過戶資料及稅籍移轉資料都是戴萬提供的 ，戴萬有會同女兒來我事務所，有時本人沒到就是女兒 來等語（見原審卷㈠第147頁及背面）；證人林承勳證 稱：系爭同意書上面門牌號碼都是只有1個，後來我們 去看新北市○○○○○○○○○○○○巷○○○○○號 碼有中華路2段及中華路1段，而且是不同巷，這是我們 當時沒有注意到的，系爭同意書上面記載「七棟鐵皮建
物」是我寫錯，因為是臨時借別人電腦打的，所以寫錯 了，我點交房屋應該有9棟，進去的左邊應該是3棟，右 邊是6棟等語（見原審卷㈠第144頁及背面）；證人洪正 韓證稱：戴萬在系爭土地上共有9棟建物等語（見原審 卷㈡第12頁），及證人郭怡君證稱：100年8月18日當天 戴萬有與陳潤纓、林承勳談交屋、租約轉換問題，有超 過2間以上，我有的有進去，有的沒進去，就做點交動 作，戴萬跟承租人說以後租金換陳潤纓收，林承勳當天 拿系爭同意書給戴萬簽名等語（見本院卷第134頁背面 、第135頁）互核以觀，可見戴萬確有於100年8月18日 與被上訴人母親陳潤纓就系爭土地上9棟建物進行點交 及轉換租約，並簽立系爭同意書證明其已將5號建物之 所有權及系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移 轉予被上訴人，戴萬於系爭土地上所有之建物共9棟， 系爭同意書上記載「門牌號碼為：八里區中華路二段 210巷1、3、5、7、9、11、13、15、17號等七棟鐵皮建 物」等語，係證人林承勳誤認系爭8棟未辦保存登記建 物中之1、3、9、11、13、15、17號等7棟建物門牌號碼 均為「八里區中華路二段」，及誤載鐵皮建物之總數量 所致，並不影響戴萬已將系爭8棟未辦保存登記建物之