臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第151號
上訴人即附
帶被上訴人 胡孔祥淮
訴訟代理人 胡欽堯
被上訴人即
附帶上訴人 丁踴躍
訴訟代理人 葉玟妤律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年12
月16日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第767號第一審判決提起
上訴，被上訴人則為附帶上訴，本院於106年1月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴（含擴張聲明）及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴（含擴張聲明）部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事 實
甲、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人即附帶 被上訴人（下稱上訴人）提起上訴，就違約金請求部分，於 本院民國105年10月18日準備程序期日，原聲明請求被上訴 人即附帶上訴人（下稱被上訴人）應給付其自97年11月5日 起至返還系爭房地之日止，按日給付其新台幣（下同）2萬 6300元（見本院卷第176頁反面）；嗣於106年1月18日言詞 辯論期日，則聲明請求被上訴人應給付其500萬元及自97年 11月5日起至返還系爭房地之日止，按日給付其2萬6300元（ 見本院卷第214頁反面），核屬擴張應受判決事項之上訴聲 明（即擴張上訴於原審反訴請求之500萬元），依上開規定 ，毋庸對造同意，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人孔祥淑（已於102年10月5日亡故）前 獲國防部配售如原審判決附件所示之不動產（下稱系爭房地 ），而由訴外人盧駿騰代理其出售系爭房地，詎盧駿騰先於 97年10月11日將系爭房地售予訴外人陳庭隆，復於97年11月 5日將系爭房地以1800萬元出售予伊，並共同簽署預定房地 買賣預約書（下稱系爭契約）；因國軍老舊眷村改建條例（ 下稱眷改條例）第24條規定承購人自產權登記之日起未滿5 年，不得自行將住宅及基地出售，故於系爭契約第5條第1款 、第6條中分別約定軍方交屋予孔祥淑同時，孔祥淑應按房
屋現狀交予伊使用，及房地所有權核下時應會同伊領取，且 應於取得權狀後3日內交付地政士辦理信託登記及相當於買 賣總價金之金額為伊設定第二順位抵押權；嗣陳庭隆知悉盧 駿騰一屋二賣之情，遂與孔祥淑解除契約，而孔祥淑於99年 11月30日經原法院99年度監宣字第212號裁定為受監護宣告 之人，並選定上訴人為其監護人，上訴人遂於100年8月26日 以孔祥淑監護人之名義與伊簽署「房屋買賣增補協議書」（ 下稱系爭協議書），除將系爭契約之價金改為2630萬元，並 於第2條第4款約定：「雙方共同委任蔡順雄律師，進行受監 護宣告之人處分民事相關訴訟，待法院裁定同意後，由買賣 雙方共同辦理貸款及信託登記，以及設定買方（即上訴人） 為第二順位抵押權之登記，買方將給付1367萬元整予賣方（ 即孔祥淑），賣方應同時另開立相同額之本票，交予買方作 為擔保之用」，伊除先支付30萬元訂金外，於簽署系爭協議 書之同日給付500萬元價金、101年7月5日給付200萬元價金 ，系爭房屋並已交由伊使用收益；又系爭協議書第1項第1條 約定扣除伊代替孔祥淑返還陳庭隆之簽約款200萬元及中人 協調服務費70萬元，剩餘1630萬元之價金，其中1367萬元依 上開條款約定辦理貸款後支付、餘263萬元則約定完成產權 移轉登記當日給付，伊現已給付1000萬元之價金（計算式： 訂金30萬元＋價金700萬元＋代支付予陳庭隆之簽約金200萬 元＋中人費70萬元＝1000萬元）；又兩造依約向原法院聲請 准由監護人處分系爭房地，於101年11月30日經原法院以101 年監宣字第404號家事裁定（下稱系爭裁定），准予上訴人 處分系爭房地，惟貸款銀行及地政事務所對系爭裁定所稱之 處分是否包含抵押貸款及信託登記有疑義，故未核准貸款， 伊欲聲請原法院補充裁定或申請內政部函示，均遭上訴人拒 絕，致伊無法依約給付價金1367萬元，而前開1367萬元實為 系爭契約所定1260萬元貸款之增補金額，須待「買賣雙方共 同辦理貸款及信託登記」及「設定買方為第二順位抵押權之 登記」等條件成就後，伊始負給付之義務，故伊係因不可歸 責致未能給付1367萬元之價金，且因停止條件未成就而無遲 延之情，上訴人自不得據此解除契約；另孔祥淑於102年10 月5日死亡，上訴人為其繼承人（其他繼承人皆拋棄繼承） 自應履行系爭契約之義務；伊已發函促請上訴人配合辦理抵 押權設定及信託登記，惟上訴人拒未處理，反稱因伊遲未給 付剩餘價金並解除契約，實無可採，上訴人依系爭契約第12 條之約定，應辦理前開相關登記及給付伊懲罰性違約金500 萬元等情。爰依契約之約定及繼承之法律關係，訴請㈠上訴 人就系爭房地辦理繼承登記後，與伊共同辦理1367萬元抵押
貸款，並以伊為受託人辦理信託登記暨為伊設定2630萬元之 第二順位抵押權，㈡上訴人應給付伊500萬元（上訴人另於 原審提起反訴，訴請㈠被上訴人應將系爭房地與所有權狀、 鑰匙及孔祥淑簽立之本票正本（下稱系爭本票）返還予其； ㈡被上訴人應給付其500萬元，並自97年11月5日起至返還系 爭房地之日止，按日給付其2萬6300元；㈢被上訴人應自100 年8月26日起至返還系爭房地之日止，按月給付其租金3萬元 ；原審判命上訴人應就系爭房地辦理繼承登記後，與被上訴 人共同辦理1367萬元抵押貸款，並以被上訴人為受託人辦理 信託登記暨設定2630萬元之第二順位抵押權，及應給付被上 訴人100萬元，並駁回被上訴人其餘之訴〈即懲罰性違約金 400萬元部分〉，另駁回上訴人之反訴；上訴人就其敗訴部 分，聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，則提起 附帶上訴）。被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決駁回後開第 ㈡項之訴部分廢棄；㈡上訴人應再給付被上訴人400萬元。 另答辯聲明：如主文所示。
二、上訴人則以：系爭契約因被上訴人未依約給付價金業經伊依 法解除，且伊因被上訴人之違約確受有損失，自得請求被上 訴人將系爭房地與所有權狀正本、鑰匙暨系爭本票返還予伊 ；及應給付伊500萬元及自97年11月5日起至返還系爭房地之 日止，按日給付伊2萬6300元之違約金；並自100年8月26日 起至返還系爭房地之日止，按月給付伊租金3萬元等語，資 為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於⒈判命上訴人給付部分 、⒉駁回上訴人請求部分均廢棄；㈡前開廢棄⒈部分，駁回 被上訴人在第一審之訴；㈢⒈被上訴人應將系爭房地與所有 權狀正本、鑰匙及系爭本票返還予其；⒉被上訴人應給付上 訴人500萬元，並自97年11月5日起至返還系爭房地之日止， 按日給付上訴人2萬6300元；⒊被上訴人應自100年8月26日 起至返還系爭房地之日止，按月給付上訴人租金3萬元；㈣ 願供擔保請准宣告假執行。另答辯聲明：如主文所示。三、被上訴人主張孔祥淑（已於102年10月5日亡故）前獲國防部 配售系爭房地，而由盧駿騰代理孔祥淑出售系爭房地，盧駿 騰先於97年10月11日將系爭房地售予陳庭隆，復於97年11月 5日簽署系爭契約將系爭房地以1800萬元出售予其，嗣陳庭 隆知悉盧駿騰一屋二賣之情，遂與孔祥淑解除契約；而孔祥 淑於99年11月30日經原法院裁定為受監護宣告之人，並選定 上訴人為其監護人，上訴人遂於100年8月26日以孔祥淑監護 人之名義與其簽署系爭協議書，並將系爭契約之價金改為26 30萬元，其已給付1000萬元之價金（即訂金30萬元、價金70 0萬元、代支付予陳庭隆之簽約金200萬元、中人費70萬元＝
1000萬元）；又兩造依約向原法院聲請准由監護人處分系爭 房地，於101年11月30日經原法院以系爭裁定准予上訴人處 分系爭房地（下稱監護事件），其已函請上訴人配合辦理抵 押權設定及信託登記，孔祥淑於102年10月5日死亡，上訴人 為其繼承人，依約應配合辦理相關登記，惟上訴人則以其未 給付剩餘價金為由解除契約；另上訴人前以被上訴人誘騙其 以顯與市值不相當對價出售系爭房地為由，向臺灣臺北地方 法院檢察署（下稱臺北地檢署）提起詐欺告訴，經臺北地檢 署處分不起訴，上訴人不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察 署發回續行偵查，仍經臺北地檢署處分不起訴確定（即103 年度偵續字第515號，下稱詐欺案件）之事實，有卷附土地 與建物謄本、預定房地買賣預約書、房屋買賣增補協議書、 原法院99年度監宣字第212號家事裁定、101年監宣字第404 號家事裁定、存證信函、律師函、臺北地檢署103年度偵續 字第515號不起訴處分書（原審卷第7至16頁、第56至64頁、 本院卷第43至45頁），並經本院依職權調取詐欺案件卷宗、 監護事件卷宗核閱屬實（見本院卷第86頁、第89頁，且為兩 造所不爭執，堪信為實。又被上訴人主張其無法依約給付價 金1367萬元，係因上訴人未依約配合共同辦理貸款暨信託及 設定其為第二順位抵押權等登記，致其未能給付1367萬元之 價金，上訴人不得據此解除契約，並應配合辦理前開相關登 記及給付其懲罰性違約金500萬元等語，上訴人則以前詞置 辯，並另提起反訴及於本院提起追加之訴，是本件所應審究 者，為被上訴人請求上訴人辦理繼承登記與抵押貸款、信託 登記及第二順位抵押權登記，是否有據？被上訴人請求上訴 人給付其懲罰性違約金500萬元，是否有據？上訴人請求被 上訴人將系爭房地與所有權狀正本、鑰匙及系爭本票返還予 其，是否有據？上訴人請求被上訴人應給付其500萬元，暨 自97年11月5日起至返還系爭房地之日止按日給付其2萬6300 元之違約金；並自100年8月26日起至返還系爭房地之日止按 月給付其租金3萬元，是否有據？茲分別敘述如下。四、被上訴人請求上訴人辦理繼承登記與抵押貸款、信託登記及 第二順位抵押權登記，是否有據？
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，為民法第98條所規定。而所謂探求當事人之真意 ，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原 因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並 將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利 義務是否符合公平正義。但契約文字業已表示當事人真意
，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最 高法院17年上字第1118號判例參照）。
㈡系爭房地為孔祥淑配售之國軍老舊眷村改建，孔祥淑於10 1年7月2日登記取得所有權（原審卷第70至71頁土地及建 物謄本），則依眷改條例第24條第1、2項規定，系爭房地 於106年7月2日以前，除依法繼承者外，原不得轉售他人 ，然被上訴人與孔祥淑簽訂系爭契約時，皆明知系爭房地 係屬國軍老舊眷村改建配售取得之住宅，且於系爭契約第 14條第1項約定：「甲（即被上訴人）、乙（即孔祥淑） 、丙（即盧駿騰）三方均充分認知本契約係以承辦機關及 法令規定許可准許且可移轉時，為本件買賣標的之產權移 轉條件，依民法第246條之規定，係屬有效之契約」等語 （見原審卷第9頁反面），足見被上訴人與孔祥淑簽署系 爭契約時，業已預見系爭房地受眷改條例第24條第1項規 定之限制，並約定應待法令准許移轉時再為移轉；則按以 不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但不能情形可 以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情行除去後為給 付者，其契約仍為有效（民法第246條第1項參照），而眷 改條例第24條第1項規定之立法目的在於安定國軍眷生活 ，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣提高戰力，所禁止者為 軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記， 而非禁止承購人與他人締結買賣契約之債權行為（最高法 院101年度台簡字第31號判決意旨參照）；是系爭契約既 僅係債權契約，且被上訴人與孔祥淑簽署系爭契約時，業 已預見系爭房地受眷改條例第24條第1項規定之限制，並 約定應待法令准許移轉時再為移轉，系爭契約其效力自不 受國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定之影響，仍為 有效，合先陳明。
㈢上訴人雖辯稱：其已配合辦理貸款手續，銀行不願核貸係 不可歸責於其，被上訴人經其催告後仍未給付第4期價金1 367萬元，系爭契約、協議書業經其寄發信函解除，被上 訴人無權訴請其履行契約云云。惟查：
⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給 付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。主給付義務 ，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係 類型之基本義務；從給付義務係指為準備、確定、支持 及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務；附隨義 務則為履行給付義務、使債權人之給付利益獲得最大滿 足，或保護債權人人身或財產上利益不會因債務之履行 而受損，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包
括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高 法院100年度台上字第2號、101年度台上字第2098號判 決意旨參照）。
⒉觀諸系爭協議書第2條第4項既約定：「雙方共同委任蔡 順雄律師，進行受監護宣告之人（即孔祥淑）處分民事 相關訴訟，待法院裁定同意後，由買賣雙方共同辦理貸 款及信託登記，以及設定買方為第二順位抵押權之登記 ，買方將給付1367萬元整予賣方，賣方應同時另開立相 同額之本票，交與買方作為擔保之用」（見原審卷第13 頁），及依系爭契約第4條第2項約定：「所有權狀領取 後甲乙雙方應七日內交付貸款所需一切證件至地政士配 合銀行辦理貸款手續，核定貸款，不足部分由甲方於銀 行撥款日同時以現金補足」（見原審卷第8頁），足見 上訴人依約有配合辦理抵押貸款、信託登記及第二順位 抵押權登記之義務，自應依約配合進行辦理前開各該登 記。
⒊又上訴人雖曾以孔祥淑之監護人身分聲請處分系爭房地 ，並經原法院以系爭裁定准許處分孔祥淑所有之系爭房 地，且將系爭房地所有權狀交予地政士王幸慧保管；然 因系爭裁定所稱之處分是否包含抵押貸款及信託登記有 疑義，故未核准貸款，被上訴人欲聲請原法院補充裁定 或申請內政部函示，均遭上訴人拒絕未配合辦理等情， 有卷附原法院101年監宣字第404號家事裁定可參（見原 審卷第15至16頁），並經證人蔡順雄（即律師）、王幸 慧（即地政士）、黃凱偉（即仲介）於原審分別到庭證 述上情甚詳（見原審卷第137頁至138頁、第238至239頁 ）；由上以觀，系爭房地無法辦理貸款及信託、抵押權 設定，係因系爭裁定主文不夠明確，且上訴人拒絕配合 聲請補充裁定及函詢內政部之故；則依爭協議書第2條 第4項之約定，上訴人應有協助聲請法院裁定准許就系 爭房地為信託登記及抵押權登記之義務，系爭裁定主文 既有不明確而無法辦理之情事，上訴人自應協助向法院 聲請補充裁定及申請函詢內政部以履行其契約義務。 ⒋另系爭契約第4條第2項之約定係於貸款不足額時方由被 上訴人以現金補足價金，而被上訴人已於102年9月9日 函催上訴人協助辦理聲請法院補充裁定，該存證信函並 於102年9月10日由上訴人收受（見原審卷第125至126頁 ），惟上訴人迄未配合，致被上訴人無法辦理系爭協議 書第2條第4項之貸款、信託登記、抵押權登記以支付第 4期1367萬元價金，則被上訴人未給付1367萬元價金顯
係因上訴人違反系爭契約、協議書之義務而可歸責於上 訴人，上訴人復未舉證證明被上訴人有何可歸責事由， 是上訴人以被上訴人未給付價金為由解除契約，顯屬無 據，其解除契約並不合法，自不生效力。故上訴人辯稱 其已配合辦理貸款手續，銀行不願核貸係不可歸責於其 ，被上訴人經其催告後仍未給付第4期價金1367萬元， 系爭契約、協議書業經其寄發信函解除，被上訴人無權 訴請其履行契約云云，並不可採。
㈣再者，依系爭契約第6條第2項約定：「取得權狀應於三日 內交付地政士辦理信託登記（受託人由甲方指定）及抵押 權新臺幣壹仟捌佰萬元整期限二十年，於甲方或甲方指定 第三人（以上乙方應無條件配合），其設定順位在辦理銀 行增貸之後，以為乙方對甲方借款返還債務、利息給付債 務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契 約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務之擔保 」（見原審卷第8頁反面），及系爭協議書第2條第4項約 定：「雙方共同委任蔡順雄律師，進行受監護宣告之人處 分民事相關訴訟，待法院裁定同意後，由買賣雙方共同辦 理貸款及信託登記，以及設定買方為第二順位抵押權之登 記，買方將給付1367萬元整予賣方，賣方應同時另開立相 同額之本票，交予買方作為擔保之用」（見原審卷第13頁 反面）乙情以觀，為擔保上訴人履行系爭契約、協議書， 確保雙方能依簽署之系爭契約、協議書順利辦妥系爭房地 所有權移轉登記並交付買賣價金，自有依前開約定辦理信 託及抵押權設定登記之必要；而孔祥淑業已死亡，上訴人 為孔祥淑唯一繼承人，系爭房地現仍登記於孔祥淑名下； 又眷村改建條例第24條並未限制依法繼承者為繼承登記， 上訴人既非受監護宣告之人，已無依系爭協議書第2條第4 項聲請法院裁定許可處分系爭房地之必要。準此，被上訴 人依系爭契約、協議書之約定訴請上訴人應將系爭房地辦 理繼承登記後，與其共同辦理1367萬元抵押貸款，並以被 上訴人為受託人辦理信託登記及為其設定1800萬元之第二 順位抵押權，並無不合。
㈤綜上，被上訴人未給付1367萬元價金顯係因上訴人違反系 爭契約、協議書之義務而可歸責於上訴人，上訴人以被上 訴人未給付價金為由解除契約，顯屬無據，其解除契約並 不合法；又孔祥淑業已死亡，上訴人為孔祥淑唯一繼承人 ，系爭房地現仍登記於孔祥淑名下；是被上訴人依系爭契 約、協議書之約定及繼承之法律關係，訴請上訴人應將系 爭房地辦理繼承登記後，與其共同辦理1367萬元抵押貸款
，並以被上訴人為受託人辦理信託登記及為其設定1800萬 元之第二順位抵押權，即屬有據。
五、被上訴人請求上訴人給付其懲罰性違約金500萬元，是否有 據？
㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不 履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償， 民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及 懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務 不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權 人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人 之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參 照）。
㈡觀諸系爭契約第12條約定：「雙方若有違反以上任一條款 ，願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」，及第11條第4 項約定：「若乙方違約不賣或不履行本約或不移交買賣標 的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本約，… 如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」（見原審卷 第9頁反面），足見前者為懲罰性違約金，後者為賠償性 違約金；則上訴人未履行系爭契約、協議書之義務，致被 上訴人無法辦理系爭協議書第2條第4項之貸款、信託、抵 押權登記以支付第4期1367萬元價金，經被上訴人以函催 後迄今尚未履行，已如前陳；故被上訴人依約請求上訴人 給付懲罰性違約金，即為可採（至有關被上訴人得否請求 賠償性違約金之部分，非本院審理範圍）。
㈢又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此 為民法第252條所明定，且不問其作用為懲罰性抑為損害 賠償之預定，均有其適用（最高法院70年台上字第3796號 判例意旨參照）。至約定之違約金是否過高，應依一般客 觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益 為度。經查，兩造雖以系爭契約第12條約定本件懲罰性違 約金數額為500萬元，然本件約定買賣總價2630萬元，上 開違約金條款文義中已載明其性質為「懲罰性違約金」， 可知該違約金之目的僅係以強制債務之履行為目的，確保 債權效力所定之強制罰，被上訴人按該條約定請求違約金 後，並不影響其請求履行契約或另行請求債務不履行之損
害賠償；況系爭房屋已於100年8月26日交由被上訴人使用 收益，被上訴人就此亦不爭執；故本院因認被上訴人得請 求之違約金酌減為100萬元方屬允當，至逾此範圍之部分 ，即難准許。
㈣綜上，被上訴人依約請求上訴人給付懲罰性違約金於100 萬元之範圍，應予准許；逾此範圍之請求，應予駁回。六、上訴人請求被上訴人將系爭房地與所有權狀正本、鑰匙及系 爭本票返還予其，是否有據？上訴人請求被上訴人應給付其 500萬元，暨自97年11月5日起至返還系爭房地之日止按日給 付其2萬6300元之違約金；並自100年8月26日起至返還系爭 房地之日止按月給付其租金3萬元，是否有據？ ㈠觀諸系爭契約第11條第2項、第12條固分別約定：「甲方 （即被上訴人）如有遲延給付之情形，應賠償乙方（即上 訴人）每日依買賣總價千分之一之違約金」、「雙方若有 違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金500萬元」 （見原審卷第9頁反面）；然系爭協議書第2條第4項既約 定：「雙方共同委任蔡順雄律師，進行受監護宣告之人（ 即孔祥淑）處分民事相關訴訟，待法院裁定同意後，由買 賣雙方共同辦理貸款及信託登記，以及設定買方為第二順 位抵押權之登記，買方將給付1367萬元整予賣方，賣方應 同時另開立相同額之本票，交與買方作為擔保之用」（見 原審卷第13頁），及依系爭契約第4條第2項約定：「所有 權狀領取後甲乙雙方應七日內交付貸款所需一切證件至地 政士配合銀行辦理貸款手續，核定貸款，不足部分由甲方 於銀行撥款日同時以現金補足」（見原審卷第8頁），足 見上訴人依約有配合辦理抵押貸款、信託登記及第二順位 抵押權登記之義務，惟上訴人迄未配合，致被上訴人無法 辦理系爭協議書第2條第4項之貸款、信託登記、抵押權登 記以支付第4期1367萬元價金，被上訴人未給付1367萬元 價金顯係因上訴人違反系爭契約、協議書之義務而可歸責 於上訴人，上訴人以被上訴人未給付價金為由解除契約， 顯屬無據，其解除契約並不合法，業如前陳；故上訴人請 求被上訴人將系爭房地與所有權狀正本、鑰匙及系爭本票 返還予其，及請求被上訴人應給付其違約金500萬元，暨 自97年11月5日起至返還系爭房地之日止按日給付其2萬 6300元，即屬無據。
㈡又系爭租約第3條約定：「租金每月新臺幣參萬元，甲方 並以乙方所借款項簡易交付為押租金，在押租金孳息足敷 抵充租金情況下，甲方不再支付租金」；系爭契約第5條 第1項則約定：「雙方於簽訂買賣契約後，於國防部交屋
與乙方時，乙方即應將標的現狀交與甲方使用收益」等語 ；系爭契約第7條第3項約定：「產權移轉完成時租賃契約 終止，甲乙雙方並互相放棄對對方多餘之借款利息或租金 給付、押租金返還等請求權，互不相欠」等語（見原審卷 第83頁、第8至9頁）；另系爭房地為依國軍老舊眷村改建 條例興建之建物，受該條例第24條之限制，系爭契約、租 約均係於97年11月5日簽署，被上訴人並與孔祥淑於同日 另簽訂擔保契約書、裝潢同意書（見原審卷第65至66頁、 第81至82頁）；由上以觀，可見前開各該約定顯為不牴觸 5年內不得移轉之限制規定，同時避免單方主張買賣契約 無效、解除或其他排除買賣契約效力之行為，使買方依相 關契約所獲得之法律現實狀態仍得確保，並保護過戶前使 用、收益系爭房地之信賴，故以預定買賣契約之方式締結 系爭契約，同時締結多項契約，或以設定債權的方式保障 權益，由買方先付給賣方一定金額之購屋款，再由賣方以 產權設定抵押，向買方貸款，或以預告登記、信託方式為 之，同時在未過戶期間內以訂立租賃契約之方式保障買方 之合法居住權，此為不動產交易市場有關「軍屋買賣」所 常見。是系爭房地已於100年8月26日依系爭契約第5條第1 項之約定交由被上訴人使用收益，系爭租約第3條亦已明 訂以被上訴人所支付之款項為押租金，並以押租金孳息抵 充租金，是於押租金孳息足以抵充租金情況下，被上訴人 不再支付租金；應認此約定實係因被上訴人無法立即於系 爭契約簽訂後取得系爭房地，為保護過戶前被上訴人使用 、收益系爭房地之居住權而為之約定。基上，被上訴人既 已支付上訴人1000萬元之款項，業如前陳（見原審卷第13 至15頁、第95至100頁），是被上訴人在押租金孳息足以 抵充租金情況下，自無須另支付租金；況上訴人解除契約 並不合法，被上訴人得請求上訴人辦理繼承登記與抵押貸 款、信託登記及第二順位抵押權登記，其本於系爭房地所 有權人之地位及依約使用收益系爭房屋，自無需給付上訴 人租金。故上訴人請求被上訴人應給付其自100年8月26日 起至返還系爭房地之日止按月給付其租金3萬元，仍屬無 據。
㈢綜上，被上訴人未給付1367萬元價金，顯係因上訴人違反 系爭契約、協議書之義務而可歸責於上訴人，上訴人以被 上訴人未給付價金為由解除契約，顯屬無據，其解除契約 並不合法，自不生效力；又被上訴人已支付上訴人1000萬 元之款項，被上訴人在押租金孳息足以抵充租金情況下， 自無須另支付租金。準此，上訴人請求被上訴人將系爭房
地與所有權狀正本、鑰匙及系爭本票返還予其；及請求被 上訴人應給付其500萬元，暨自97年11月5日起至返還系爭 房地之日止按日給付其2萬6300元之違約金；並自100年8 月26日起至返還系爭房地之日止按月給付其租金3萬元， 皆屬無據。
七、從而，被上訴人依契約之約定及繼承之法律關係，訴請㈠上 訴人就系爭房地辦理繼承登記後，與其共同辦理1367萬元抵 押貸款，並以其為受託人辦理信託登記暨為伊設定2630萬元 之第二順位抵押權，㈡上訴人應給付其100萬元，均為有理 由，應予准許。至於被上訴人逾此所為之請求（即懲罰性違 約金400萬元部分），即屬無據，應予駁回。另上訴人依契 約之約定，於原審反訴請求㈠被上訴人應將系爭房地與所有 權狀、鑰匙及系爭本票返還予其；㈡被上訴人應給付其500 萬元，並自97年11月5日起至返還系爭房地之日止，按日給 付其2萬6300元；㈢被上訴人應自100年8月26日起至返還系 爭房地之日止，按月給付其租金3萬元，亦為無理由，不應 准許。原審就前開應准許部分及反訴部分，均為上訴人敗訴 之判決，於法並無違誤。上訴人就前開部分仍執詞指摘原判 決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴；其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回（主文已包含於上訴駁回內， 無庸另行諭知）。另被上訴人就原審駁回其400萬元本息部 分之請求，聲明不服，提起附帶上訴，並執前詞指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回其此部分 之附帶上訴。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院 審酌後均認與本件結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。九、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，爰判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 26 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。