臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第118號
上訴人即附
帶被上訴人 李佳龍
劉金葱
李家政
廖清清
共 同
訴訟代理人 高奕驤律師
劉佳香律師
被上訴人即
附帶上訴人 鎮家寶公寓大廈管理委員會
法定代理人 徐英哲
訴訟代理人 葉恕宏律師
上列當事人間請求返還所有物等事件，李佳龍、李家政、劉金葱
及廖清清對於中華民國104 年12月10日臺灣新北地方法院103 年
度訴字第3240號第一審判決提起上訴，鎮家寶公寓大廈管理委員
會為附帶上訴，本院於105 年12月13日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於：㈠命李佳龍、李家政、劉金葱及廖清清應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示土地（面積分別為一三點六一平方公尺、一四點四三平方公尺、一二點九九平方公尺、一一點八一平方公尺、六二點六一平方公尺，合計一一五點四五平方公尺）騰空返還鎮家寶公寓大廈管理委員會，及該部分假執行之宣告；㈡駁回鎮家寶公寓大廈管理委員會關於後開第三、四項請求及假執行之聲請；㈢訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開第一項㈠所示廢棄部分，鎮家寶公寓大廈管理委員會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
劉金葱應給付鎮家寶公寓大廈管理委員會如附表一「劉金葱應給付期間及金額」欄所示之金額。
廖清清應給付鎮家寶公寓大廈管理委員會如附表二「廖清清應給付期間及金額」欄所示之金額。
劉金葱及廖清清其餘上訴，及鎮家寶公寓大廈管理委員會其餘附帶上訴，均駁回。
第一審訴訟費用，由劉金葱負擔百分之八，廖清清負擔百分之五，餘由鎮家寶公寓大廈管理委員會負擔。第二審訴訟費用，關於上訴部分，由劉金葱負擔百分之八，廖清清負擔百分之五，餘由鎮家寶公寓大廈管理委員會負擔。關於附帶上訴部分，由劉金葱負擔百分之三十九，廖清清負擔百分之二十四，餘由鎮家寶公寓
大廈管理委員會負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人即附帶上訴人鎮家寶公寓大廈管理委員會（下稱鎮 家寶管委會）之法定代理人原為陳雪華，嗣於本院審理中已 變更為徐英哲，並據其聲明承受本件訴訟，有民事答辯狀及 新北市蘆洲區公所民國105 年3 月18日新北蘆工字第105208 6435號函在卷可稽（參本院卷㈠第90、91、118 、119 頁） ，且為上訴人即附帶被上訴人李佳龍、李家政、劉金葱及廖 清清（下合稱李佳龍等4 人，如僅敘及個人則逕稱其姓名） 所不爭執（參本院卷㈠第75頁），核無不合，應予准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條第1 項定有明 文。本件鎮家寶管委會起訴依民法第767 條第1 項前段、中 段及第179 條規定，聲明請求：㈠李佳龍等4 人應將坐落新 北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖即 新北市三重地政事務所104 年4 月28日土地複丈成果圖（下 稱附圖）編號A 、B 、C 、D 、E 所示部分（下分別稱A 、 B 、C 、D 、E 土地）騰空返還；㈡劉金葱應將系爭土地上 如附圖編號G 所示部分（下稱G 土地）之地上物拆除，並返 還G 土地；㈢廖清清應將系爭土地上如附圖編號H 所示部分 （下稱H 土地）之地上物拆除，並返還H 土地；㈣李佳龍等 4 人應共同給付新臺幣（下同）804,120 元，並應自民事追 加被告起訴狀繕本送達翌日起至返還A 、B 、C 、D 、E 土 地之日止，按月給付13,402元；㈤劉金葱應給付64,020元， 及自民事追加被告起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭G 土地 之日止，按月給付1,067 元；㈥廖清清應給付39,180元，及 自民事追加被告起訴狀繕本送達翌日起至返還H 土地之日止 ，按月給付653 元。嗣於本院審理中，更正聲明請求給付之 對象為系爭大廈全體區分所有人，嗣再更正仍按原起訴聲明 請求，並陳明系爭土地固為鎮家寶公寓大廈（下稱系爭大廈 ）全體區分所有人共有，鎮家寶管委會非所有人，惟本件係 就系爭大廈全體區分所有權人對於系爭大廈坐落基地含法定 空地管理部分所成立意定訴訟擔當而起訴，而請求李佳龍等 4 人將上開土地返還予鎮家寶管委會，並給付不當得利於鎮 家寶管委會等語（參本院卷㈢第124 頁反面），是上開於本 院所為聲明更正核為補充法律上之陳述，並為兩造所不爭執 （參本院卷㈢第124 頁反面），依前揭規定非為訴之變更或 追加，合先敘明。
三、按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 工作」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實 體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會 之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法第40條第3 項規定 ：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力 。」之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項亦規定：「 管理委員會有當事人能力。」，明文承認管理委員會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理 條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條 第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但 書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之 資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（ 最高法院98年度台上字第790 號判決意旨參照）。次按所謂 「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本 案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。 判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定 訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常 為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之 權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又 在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原 告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號 判決意旨參照）。按住戶對共用部分之使用應依其設置目的 及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；住戶違反上 開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質 請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得 請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項定 有明文。而系爭大廈規約第1 條、第2 條第2 項、第5 條及 第18條第1 項第3 款亦約定：系爭大廈範圍包括基地、建築 物及附屬設施，法定空地為共用部分，應供全體區分所有權 人及住戶共同使用，為處理區分所有關係所生事務，由區分 所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會，區分所有權 人或住戶違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，對共 有部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，管理委 員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院 為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償（參本院卷㈠第 272 頁正反面、274 頁、278 頁）。本件鎮家寶管委會為系 爭大廈區分所有權人依公寓大廈管理條例所成立之管理委員 會，有新北市蘆洲區公所105 年4 月28日新北蘆工字第1052
090438號函及所附系爭大廈區分所有權人第一次會議紀錄、 規約等在卷可稽（參本院卷㈠第268至271頁）。又系爭土地 為系爭大廈之法定空地，並為系爭大廈全體區分所有權人所 共有，此亦有新北市政府工務局104年6月25日新北工建字第 1041123531號函、臺北縣政府工務局88蘆使字第245號使用 執照、土地登記第二類、第三類謄本、建物登記第三類謄本 在卷可據（參原審卷㈠第8至20、31、224頁，本院卷㈡第10 5至145頁），復為兩造所不爭執（參本院卷㈢第62頁反面） 。則鎮家寶管委會主張：系爭大廈法定空地遭住戶即系爭土 地共有人李佳龍等4人無權占有，侵害共有人之所有權，並 獲有相當於租金之利益致共有人受有損害，伊本於系爭大廈 全體區分所有權人對於系爭大廈法定空地管理部分所成立意 定訴訟擔當，為全體區分所有權人之利益，依民法第767條 第1項前段、中段及第179條規定，起訴請求騰空返還占用之 土地並返還相當於租金之不當得利，核與公寓大廈管理條例 第9條第4項及系爭大廈規約第18條第1項第3款所定得訴請法 院為必要處置之訴訟擔當要件相符，依前開說明，自有實施 本件訴訟之權能而為適格之當事人。且依上開公寓大廈管理 條例規定及系爭大廈規約之約定，提起此項訴訟為管理委員 會之權限，並無起訴需經區分所有權人會議決議之限制，是 李佳龍等4人抗辯鎮家寶管委會非系爭土地所有權人，且未 經系爭大廈區分所有權人會議決議授權，而不具當事人適格 等語，並非可採。
貳、實體方面：
一、鎮家寶管委會起訴主張：系爭土地為系爭大廈之法定空地而 為全體區分所有權人共有，詎李佳龍等4 人自88年5 月29日 起，未經區分所有權人同意而擅自占用A 、B 、C 、D 、E 土地（其中A 、B 、C 、D 土地各為1 個停車位，E 土地為 專供上開停車位出入之車道），並在其上築起圍牆、搭蓋遮 雨棚及裝設鐵捲門，阻礙其他區分所有權人即系爭土地共有 人進入使用。又劉金葱另自88年間起未經全體區分所有權人 同意，擅自占用G土地並於其上搭建地上物，廖清清自90年 間起亦未經全體區分所有權人同意，擅自占用H土地並於其 上搭建地上物。李佳龍等4人無權占有上開土地，侵害共有 人對系爭土地之所有權，並獲有相當於租金之利益而致共有 人受有損害（李佳龍等4人占用A、B、C、D、E土地每月相當 於租金之不當得利為13,402元，自99年7月18日起至104年7 月17日止為804,120元；劉金葱占用G土地部分每月相當於租 金之不當得利為1,067元，自99年7月18日起至104年7月17日 止為64,020元；廖清清占用H土地部分每月相當於租金之不
當得利為653元，自99年7月18日起至104年7月17日止為 39,180元。）。爰依民法第767條第1項前段、中段之規定， 請求李佳龍等4人應將A、B、C、D、E土地騰空返還予伊，劉 金葱應將G土地之地上物拆除並返還G土地，廖清清應將H土 地之地上物拆除並返還H土地；並依民法第179條規定請求返 還不當得利。（原審判決命李佳龍等4人應騰空返還A、B、C 、D、E土地，劉金葱應將G土地上之地上物拆除並返還G土地 ，廖清清應將H土地上之地上物拆除並返還H土地，並駁回鎮 家寶管委會其餘之訴。李佳龍等4人就其敗訴部分不服，提 起上訴，鎮家寶管委會就其敗訴部分亦為不服，提起附帶上 訴。至於鎮家寶管委會超逾上開請求而受敗訴判決部分，未 據鎮家寶管委會提起上訴，而非本院審理範圍）並於本院聲 明：
㈠李佳龍等4 人之上訴駁回。
㈡原判決關於駁回鎮家寶管委會後開第㈢、㈣、㈤項之訴部分 廢棄。
㈢李佳龍等4 人應共同給付鎮家寶管委會804,120 元，及自民 事追加被告起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還A 、B 、C 、 D 、E 土地之日止，按月給付鎮家寶管委會13,402元。 ㈣劉金葱應給付鎮家寶管委會64,020元，及自民事追加被告起 訴狀繕本送達翌日起至返還G 土地之日止，按月給付鎮家寶 管委會1,067 元。
㈤廖清清應給付鎮家寶管委會39,180元，及自民事追加被告起 訴狀繕本送達翌日起至返還H 土地之日止，按月給付鎮家寶 管委會653 元。
二、李佳龍等4 人則以：系爭大廈係由建商馥郡建設有限公司（ 下稱馥郡公司）與原地主李國財所合建，渠等間約定於1 樓 平面劃分為4 個汽車停車位分配予李國財，故建商於興建時 即搭蓋女兒牆以區隔停車空間，且於完工後第一次區分所有 權人會議中，告知系爭大廈區分所有權人A 、B 、C 、D 、 E 土地由地主戶停車使用，是A 、B 、C 、D 、E 土地業由 馥郡公司與原地主訂有分管協議，系爭大廈區分所有權人均 受其拘束，則伊繼受李國財取得上開車位自屬有權占有。縱 認未有前開分管協議，然前開分管方式自88年至102 年期間 長達14年向無爭議，亦得認系爭大廈區分所有權人即系爭土 地共有人間已默示成立分管契約。而G 、H 土地部分係於建 商砌建女兒牆後旋即增建，劉金葱、廖清清長久使用且前未 曾有爭議，亦應認系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人 間已默示成立分管契約。又系爭大廈並非位於交通便利之幹 道，亦非繁榮鬧區，屋齡近20年，鎮家寶管委會主張之不當
得利顯然過高等語，資為抗辯。並於本院聲明： ㈠原判決不利於李佳龍等4 人之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，鎮家寶管委會在第一審之訴及其假執行之聲 請均駁回。
㈢鎮家寶管委會之附帶上訴駁回。
三、鎮家寶管委會主張：系爭土地為系爭大廈之法定空地，並為 系爭大廈全體區分所有權人所共有，其中A 、B 、C 、D 土 地現劃設為停車位，E 土地係A 、B 、C 、D 土地上停車位 之出入車道，由占有使用A 、B 、C 、D 土地停車位之人共 同占有使用，而劉金葱自88年間起占有使用G 土地，並於其 上搭建地上物迄今，另廖清清自90年間起占有使用H 土地， 並於其上搭建地上物迄今等情，業據提出土地登記第二類謄 本、現場相片、使用執照、建物登記第三類謄本為證（參原 審卷㈠第8 至22、31頁，本院卷㈡第105 至145 頁），復為 李佳龍等4 人所不爭執（參本院卷㈢第62頁反面），堪認為 真實。又李佳龍等4 人抗辯：A 土地停車位，由李家政自89 年間起至103 年4 月20日止占有使用，103 年4 月21日起由 李佳龍占有使用迄今；B 土地停車位，由李家政自103 年4 月21日起占有使用迄今；C 土地停車位，由劉金葱自88年間 起占有使用迄今；D 土地停車位，由廖清清自90年間起占有 使用迄今等情，為鎮家寶管委會所不爭執（參本院卷㈢第3 頁），而鎮家寶管委會就其主張李佳龍現亦占有使用B 、C 、D 土地停車位，李家政現占有使用A 、C 、D 土地停車位 ，劉金葱現占有使用A 、B 、D 土地停車位，及廖清清現占 有使用A 、B 、C 土地停車位等情，未據提出事證以實其說 ，尚非可採，堪認李佳龍等4 人抗辯應屬真實。是以系爭土 地之占有使用現況，其中A 、B 、C 、D 土地部分，依序分 別由李佳龍、李家政、劉金葱、廖清清占有使用作為停車位 ，E土地由李佳龍等4人共同占有供上開4個停車位出入車道 之用，G土地由劉金葱搭建地上物占有使用，H土地由廖清清 搭建地上物占有使用等情，堪可認定。
四、鎮家寶管委會復主張：李佳龍等4 人係無權占有上開土地， 依民法第767 條第1 項前段、中段請求李佳龍等4 人拆除地 上物並騰空返還前開土地，並返還因無權占有所獲取相當於 租金之不當得利等語，然為李佳龍等4 人所否認。經查： ㈠李佳龍等4 人依分管協議，有權占有A 、B 、C 、D 土地停 車，並以E 土地為車輛進出之使用：
⒈按98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項規定：「共有 物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」是共有 人之一人或數人，除經全體共有人同意或經協議外，不得
任意圈占共有物之一部或全部，否則對於他共有人仍屬無 權占有。而共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人 固仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約 ，亦無可得而知之情形，受讓人如仍受讓與人所訂分管契 約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，應認不受分 管契約之拘束（司法院大法官會議釋字第349 號解釋、最 高法院48年台上字第1065號判例意旨參照）。共有人間就 共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為 管理者，為共有物之分管契約。是共有物分管契約係共有 人就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年 1 月23日民法第820 條第1 項修正前者，依該條項規定， 應得共有人全體同意達成協議方得訂定之，而其協議之方 式不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表 示，亦包括在內。系爭土地為系爭大廈法定空地，並為系 爭大廈全體區分所有權人共有，已如前述，則李佳龍等4 人抗辯已因分管契約而有權占有使用A 、B 、C 、D 、E 、G 、H 土地，對此有利於己之事實，即應負舉證責任。 ⒉系爭大廈所在基地為新北縣○○鄉○○段000 ○000 地號 ，均為李國財所有，嗣於87年7 月24日合併為系爭土地， 此有土地登記謄本、新北市地籍異動索引、土地登記第二 類謄本在卷可稽（參本院卷㈢第17至22頁）。又系爭大廈 由馥郡公司與地主李國財合建而起造，於86年1 月25日取 得建造執照，經核准設置停車位23個，其中19個位於地下 一樓（其中1 個為平面車位，餘為機械車位），另4 個平 面停車位則位於1 樓室外之系爭土地上，嗣興建完成後於 88年3 月6 日領得使用執照，而李國財自88年5 月29日起 陸續移轉系爭土地應有部分予馥郡公司或承買系爭大廈之 承購戶，此有合作建築合約書、新北市政府工務局104 年 6 月25日新北工建字第1041123531號函、臺北縣政府工務 局88蘆使字第245 號號使用執照與所附一層平面圖、地下 一層平面圖、竣工圖、完工勘查相片、新北市地籍異動索 引在卷可稽（參原審卷㈠第224 至227 頁，本院卷㈠第65 至71、280 至287 頁，本院卷㈡第35至37頁），足見系爭 大廈起造時於法定空地上即有4 個停車位之設置。又李佳 龍等4 人抗辯：系爭大廈起造前，由建商馥郡公司與合建 之地主李國財約定建造完成後李國財分得12戶房屋及12個 停車位，其中包含4 個地面停車位、1 個地下室平面車位 及7 個地下室機械式停車位，馥郡公司分得12戶房屋及地 下室機械式停車位11個乙節，業據提出合作建築合約書乙
份為證（參本院卷㈠第65至68頁反面），其中4 個地面停 車位部分，其數量亦與系爭大廈於系爭土地所設停車位相 符，足見馥郡公司與李國財已合意將設置在系爭土地上之 4 個停車位分歸李國財使用。
⒊又系爭大廈經核准於系爭土地設置之4 個停車位，其中2 、3 、4 號停車位設在系爭土地之西北側緊鄰系爭大廈之 處，1 號停車位則與2 號停車位併排，而系爭土地上現有 A 、B 、C 土地上停車位則位於系爭土地東南側外緣，D 土地上停車位雖仍位於系爭土地之西北側而緊鄰系爭大廈 ，惟稍向西南側挪移而鄰接系爭土地外緣，而原設2 號停 車位之處現則設有女兒牆隔出如附圖編號Ｆ所示機車停車 位，另系爭土地外側亦設有一層平面圖所無之圍牆及鐵捲 門而與外界區隔，此有使用執照與所附一層平面圖、附圖 及現場相片在卷可資對照（參原審卷㈠第21、167 至169 、183 、190 、212 至215 、227 頁），足見A 、B 、C 、D 土地停車位雖亦位於系爭土地上，然其位置已與系爭 大廈經核准設置之停車位有所變動。又系爭大樓完工後經 主管機關為使用執照核發查驗時，系爭土地所設4 個停車 位仍與上開一層平面圖所示1 、2 、3 、4 號停車位相同 ，且與系爭大樓間並無女兒牆之設置，系爭土地外側亦無 圍牆及鐵捲門，此有系爭大廈使用執照卷內所存完工查驗 相片在卷可稽（參本院卷㈡第283 頁），顯見系爭土地上 4 個停車位之位置變動現況與女兒牆、圍牆及鐵捲門之設 置，應係在系爭大樓取得使用執照之後。參以證人即系爭 大廈住戶許培臨證稱：伊係87年間向建商購買房屋之原始 住戶，自88年間遷入居住迄今，遷入時系爭土地建商即已 建有現況之女兒牆、圍牆、鐵捲門及劃設汽車停車位與機 車停車位，自伊入住時起系爭土地均係由4 個住戶停車使 用等語（參原審卷㈡第73至74頁）；證人即李佳龍之配偶 林素蘭證稱：伊於88年間遷入系爭大廈，當時建商與地主 在系爭大廈完工時，將系爭土地上原設停車位移至左側， 以留出空地劃設為機車停車位供大樓住戶使用，伊遷入前 建商即已將系爭土地上女兒牆及圍牆蓋好等語（參本院卷 ㈡第221 、222 頁）；證人即系爭大廈住戶林忠勇證稱： 伊係向建商購買房屋，於88年間遷入，購屋時系爭土地已 有現況之圍牆、女兒牆及機車停車位，建商並告知系爭土 地上之4 個停車位為地主保留戶等語（參本院卷㈡第223 至224 頁反面）；證人即系爭大廈住戶謝寶妲證稱：伊係 於88年間向建商購買房屋，遷入時系爭土地上已有現況之 圍牆、女兒牆、汽車停車位及機車停車位等語（參本院卷
㈡第225 至227 頁反面）。準此，堪認李佳龍等4 人辯稱 ：系爭大廈於取得使用執照後，因系爭大廈無機車停車位 可供住戶使用，馥郡公司與李國財於88年4 月間合意將地 面停車位位置變更為A 、B 、C 、D 土地停車位之現況， 於系爭土地外側建造圍牆，並於原設停車位之處設置女兒 牆，以隔出如附圖編號Ｆ所示機車停車位供全體住戶使用 乙節，應屬真實，而可採信，堪認馥郡公司於系爭土地尚 未過戶予系爭大廈承購戶及馥郡公司前，即與當時土地所 有權人李國財就原約定分歸李國財使用之系爭土地上4 個 停車位，合意變更位置為現況即A 、B 、C 、D 土地。 ⒋證人地政士曾國璟於原審證稱：伊受託辦理系爭大廈房地 所有權第一次登記及過戶事宜，馥郡公司負責人洪育承指 示各房屋配賦車位之情形要配合預售合約及與地主之協議 ，以利後續戶之辦理，系爭大廈車位共23個，有買車位的 土地持分比未買車位的土地持分多出1 萬分之26，惟其中 僅有1 個之地下室平面車位則係多出1 萬分之31，另地下 室車位無論為機械式或平面式，均就屬共有部分之地下室 建物（即同段1303建號）取得19分之1 之持分，1 樓4 個 車位則無建物持分，依洪育承之指示，其中4 個一樓地面 無頂蓋車位即使用執照一層平面圖所載車位，分配給李黃 萬達、劉金葱、李佳龍及李家政，所配賦之區分所有建物 分別為信義路73巷9號、9之1號、9號6樓及9之1號6樓，地 下室平面車位分配給李家政，機械停車位18個分配給鍾志 盛等人等語（參原審卷㈡第70頁反面至72頁反面），並有 曾國璟依辦理登記情形製作之「鎮家寶社區土地及車位產 權明細表」、洪育承手寫字據在卷可稽（參原審卷㈠第12 9、135頁），核與洪育承以馥郡公司負責人名義於88年8 月21日出具之「無頂蓋停車位使用權證明書」所載李黃萬 達、劉金葱分得無頂車位各1個，土地持分萬分之26等內 容，亦為相符（參本院卷㈠第73頁）。而系爭大廈現有19 個地下室車位之區分所有權人，就每一車位均有1933建號 應有部分19分之1，且系爭大廈基地即系爭土地之持分狀 況，其中區分所有建物部分所占基地持分合計為應有部分 1萬分之9397，地下室車位所占之基地持分除其中1個為應 有部分1萬分之31，其餘18個車位各為應有部分1萬分之26 ，合計為1萬分之499，所餘應有部分1萬分104【計算式： 10000/10000－9397/10000－499/10000＝104/10000】， 係由李佳龍等4人各擁有應有部分1萬分26，此有李佳龍等 4人提出之「鎮家寶公寓大廈房屋停車位之區分所有權人 土地持份一覽表」可參（見本院卷㈡第161頁），復為鎮
家寶管委會所不爭執（參本院卷㈢第24頁）。又系爭大廈 完工後，李黃萬達與劉金葱分別取得系爭大廈9號及9之1 號房地，嗣李黃萬達於88年12月7日將9號房地以夫妻贈與 為原因轉讓予劉金葱，劉金葱再於90年8月22日以贈與為 原因讓與廖清清；另李佳龍、李家政於89年1月3日以贈與 為原因（原因發生日期：88年10月28日）分別取得9號6樓 、9之1號6樓房屋，其基地原均由李國財於88年10月16日 以夫妻贈與為原因讓與李林麗月，再由李林麗月於89年1 月3日以買賣為原因分別讓與李佳龍、李家政，此有新北 市地籍異動索引及土地、建物登記第三類謄本在卷可稽（ 參本院卷㈡第35、36、40至43、106、109、111、114、13 3、135、136），堪認李佳龍等4人均係直接或輾轉取得李 國財依合作建築合約書之約定所分得之房地。則參諸上開 證人曾國璟證述、「鎮家寶社區土地及車位產權明細表」 、洪育承手寫字據及「無頂蓋停車位使用權證明書」，足 認李佳龍等4人所有之上開系爭土地應有部分各萬分26， 即係因其等所有之區分所有建物所包含系爭土地上停車位 各乙個所配賦之土地持分。
⒌按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標 有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；公寓大 廈之共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不 屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分， 指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者， 公寓大廈管理條例第3條第1款、第4款、第5款分別定有明 文。又建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留 設之法定空地，建築基地原為數宗者，於申請建築前應合 併為一宗，建築法第11條第1項亦規定甚明。是依上開規 定，法定空地應為公寓大廈之共用部分，本件A、B、C、D 、E土地為全體區分所有權人共有之法定空地，已如前述 ，依上開說明，其性質應屬系爭大廈之共用部分。次按各 區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用 部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定； 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之，但另有約定者從其約定；而規約為公寓大廈區分所有 權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權 人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第9條第1 項、第2項、第3條第1款亦規定甚明，依其規定，區分所 有權人對於共有之法定空地，應按其共有之應有部分比例 ，並依其設置目的及通常使用方法，而有使用收益之權， 惟於區分所有權人另有約定者，從其約定。而系爭大廈於
89年2月23日召開區分所有權人第一次會議，經決議制定 規約並經主管機關核備在案，有新北市蘆洲區公所105年4 月28日新北蘆工字第1052090438號函及所附會議記錄、規 約在卷可憑（參本院卷㈠第268至279頁），其規約第2條 第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣 契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書 或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會 議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特 定區分所有權人使用，（下略）。」，第14條約定：「共 用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列 情形之一外，應繳交或給付使用償金。依與起造人或建 築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持 分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。」（ 參本院卷㈠第277頁）。是依上開約定，系爭大廈之停車 空間，應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約 書約定使用，而為使用者之約定專用部分，且無庸繳交使 用償金，足見系爭大廈區分所有權人就共用部分之使用方 式業以規約為上開之約定，依公寓大廈管理條例第9條第1 項但書、第2項但書之規定，應從其規約之約定，而就與 起造人或建築業者以買賣契約書或分管契約書所定使用之 停車空間為約定專用部分。系爭大廈起造前，即由建築業 者馥郡公司與合建之地主李國財簽訂合作建築合約書，約 定建造完成後李國財分得12戶房屋及12個停車位，其中包 含4個地面停車位、1個地下室平面車位及7個地下室機械 式停車位，馥郡公司分得12戶房屋及地下室機械式停車位 11個，嗣於建造完成後而系爭大廈基地尚未移轉前，再與 系爭土地當時土地所有權人李國財就原約定分歸李國財使 用之系爭土地上4個停車位，合意變更位置為現況即A、B 、C、D土地，已如前述，堪認馥郡公司就系爭大廈法定空 地上之A、B、C、D土地，及地下室之1個平面車位與7個機 械式停車，係以合作建築合約書約定為李國財分得使用之 停車空間，而為其約定專用部分，此部分核屬系爭大廈規 約第2條第4項所定分管協議書之性質。又鎮家寶管委會主 張：地下室車位之承購戶，與馥郡公司簽訂有車位預定買 賣契約書，並與李國財簽訂車位土地預定買賣契約書，據 以成立地下室停車位之分管契約乙節，業據提出車位預定 買賣契約書、車位土地預定買賣契約書為證（參本院卷㈡ 第247、249至259頁），足見馥郡公司依合作建築合約書 所分得之其餘地下室停車位之1303建號建物共用部分，亦 係以買賣契約書與各承購戶約定可得使用之部分，依系爭
大廈規約第2條第4項之約定為各該承買區分所有權人之約 定專有部分。
⒍鎮家寶管委會雖尚主張：系爭大廈地下室車位係由原始起 造人於88年5 月25日簽署共同使用持分協議書，協議地下 室之1303建號建物分為19個車位分配予各主建物之區分所 有權人，而為地下室建物之分管協議等語，並提出共同使 用持分協議書為證（參本院卷㈠第140 、141 、142 頁） ，惟上開共同使用持分協議書實僅為申請辦理建物所有權 第一次登記時，提出於登記機關憑為辦理各建物應有部分 比例之文件，此觀該協議書記載：「（上略）有關門牌： 信義路73巷9 號等共同使用，用途為防空避難室兼停車空 間、汽車昇降機等共同使用之隸屬，願依後列持分比例分 別隸屬各主建物，恐口無憑，特立此書為據」之內容，且 文末經新北市三重市地政事務所蓋用「本部分資料係依原 登記申請書影印」之戳記即明（參本院卷㈠第140 、142 頁），自非關於約定該地下室特定部分由何共有人單獨使 用之分管契約，是鎮家寶管委會據此主張為地下室停車位 之分管契約云云，並非可取。又系爭大廈規約第2 條第2 項固約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分 ，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區 分所有權人會議之決議，不得約定為約定專有部分。」（ 參本院卷㈠第272 頁反面），惟此係屬共用部分之法定空 地使用上之一般約定，而系爭大廈規約同條第4 項既另就 以共用部分為停車空間之約定專用為特別約定，自應從其 特別約定，是鎮家寶管委會主張A 、B 、C 、D 土地未依 規約第2 條第2 項經區分所有權人會議之決議，不得約定 為約定專有部分等語，核與系爭大廈規約第2 條第4 項之 約定不符，而非可採。另系爭大廈規約第10條第1 項、第 6 項約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分 所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員 會繳交下列款項：㈠公共基金。㈡管理費。㈢地下室停車 位保養基金（另行訂定收費標準）。」「以上費用，約定 每月五日基準日前，收繳完畢。」（參本院卷㈠第276頁 ），而規約第2條第4項所定系爭大廈停車空間之約定專用 部分，依規約第14條無庸繳付使用償金，已如前述，足見 系爭大廈住戶每月繳納之地下室車位管理費，係依規約第 10條第1項、第6項按月收取之保養基金，而非第14條所定 之使用償金。又A、B、C、D土地所在法定空地之停車空間 未曾由鎮家寶管委會管理維持，所設鐵捲門損壞時亦由車 位車主自行修繕，而非由系爭大廈管理費支出，此亦分據
證人許培臨、王開司、林素蘭、林忠勇於原審及本院證陳 在卷（參原審卷㈡第73頁反面、第87頁；本院卷㈡第221 頁反面、224頁），足見上開地面車位所在空間係由車位 使用人自行管理維護，則該等車位未繳納管理費亦難認有 違反事理之處，是以鎮家寶管委會主張：A、B、C、D土地 停車位，未如地下室車位均按月依規約第14條繳付償金， 有違常理，而無占有使用之權等語，亦無可取。 ⒎綜上，A 、B 、C 、D 土地為李國財依與馥郡公司間所為 分管協議分得之停車空間，依系爭大廈規約第2 條第4 項 之約定，為作為停車空間之約定專用部分，是李佳龍等4 人據此抗辯有權依序分別占有A 、B 、C 、D 土地停車使 用等語，核為有據。又E 土地係A 、B 、C 、D 土地上停 車位之出入車道，已如前述，性質上核為上開車位停車必 需以通行方式使用之部分，李佳龍等4 人依分管協議及系 爭大廈規約第2 條第4 項之約定既有權占有使用該等停車 位停車，自亦有權以通行方式使用E 土地，並非無權占有 。雖該處外圍設有鐵捲門，客觀上足使無開關控制器之其 他住戶無法進入，然此僅為使用E 土地之法定空地方法是 否洽當之問題，尚非能據此認李佳龍等4 人為無權占有系 爭法定空地。是以李佳龍等4 人抗辯其等有正當權源分別