臺灣高等法院民事判決 105年度上字第830號
上 訴 人 謝建忠
訴訟代理人 林復宏律師
高靜怡律師
被 上 訴人 何森川
訴訟代理人 青含國律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105 年5
月3 日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第4149號判決提起一部上
訴，本院於民國105 年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國103年2月14日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），由上訴人以新臺幣（下同）2,942 萬元之價格，向伊購買如附表所示之不動產（下稱系爭不動 產），伊已於同年3 月10日將系爭不動產所有權移轉登記予 上訴人。然上訴人未依系爭契約第2 條約定付款，尚積欠價 金432 萬元及代墊付款2萬3,682元未給付等語，爰依系爭契 約之法律關係，求為判命上訴人給付伊434萬3,682元，及自 103 年6 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、上訴人則以：伊就系爭契約，固尚有價金及代墊付款計434 萬3,682 元未給付予被上訴人，惟被上訴人前因與訴外人洪 碧華發生糾紛，致系爭不動產可能遭洪碧華假扣押，曾同意 折讓價款100 萬元，自應扣除。另被上訴人復同意給付訴外 人黃嘉萍介紹本件買賣之服務費100 萬元未給付，黃嘉萍已 將上該債權讓與伊，伊亦得主張以該服務費債權100 萬元與 應付之前開價款債權抵銷。故而，被上訴人應僅得請求伊給 付234萬3,682元等語，資為抗辯（上訴人僅就抵銷之200 萬 元部分上訴，其餘部分不在本院審理範圍）。
三、原審就前開部分，判命上訴人給付被上訴人434萬3,682元， 及自103 年6 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 上訴人不服，提起一部上訴，聲明：㈠原判決命上訴人給付 逾234萬3,682元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：(一)兩造於103 年2 月14日簽訂系爭契約，由上訴人以2,942 萬 元之價格，購買被上訴人所有之系爭不動產。
(二)被上訴人已於同年3 月10日將系爭不動產所有權移轉登記予 上訴人；上訴人尚欠買賣價金432 萬元、代墊付款2萬3,682
元，合計434萬3,682元未為給付。
五、兩造之爭點如下：
(一)上訴人主張被上訴人同意折讓價金100 萬元，於計算價金時 ，應予扣除，是否有理由？
(二)上訴人主張被上訴人應給付黃嘉萍買賣服務費100 萬元，而 黃嘉萍業將該債權讓與伊，伊得以此債權與被上訴人之價金 及代墊款債權抵銷，是否有理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)上訴人主張被上訴人同意折讓價金100 萬元，於計算價金時 ，應予扣除，是否有理由？
⒈上訴人主張被上訴人因與洪碧華間糾紛，致系爭不動產可能 遭假扣押，而同意折讓價款100 萬元，固提出103 年3 月3 日協議書為證（下稱系爭協議書）。惟查：系爭協議書記載 ：「立協議書人（以下簡稱甲方，即被上訴人）何森川、立 協議書人（以下簡稱乙方，即上訴人）謝建忠，雙方協議如 下：一、甲乙雙方同意，甲方先行動支500 萬元正，並同意 設定抵押權2,402 萬元正以為擔保。二、乙方同意該不動產 於產權登記前如被他人假扣押時，不得對甲方提出任何賠償 。三、甲方同意折讓100 萬元正于乙方。」（見本院卷第40 頁）；而證人林翠花具結證稱：系爭協議書簽立時伊在場。 當時係因上訴人、黃嘉萍與共有人洪碧華有聯繫，洪碧華不 願出賣系爭房屋1/2 。嗣上訴人所給訊息為洪碧華擬假扣押 系爭房屋，上訴人遂要求伊聯絡被上訴人解約，被上訴人亦 已同意無條件解約。然到場時，上訴人仍希望買受系爭不動 產，惟先決條件係伊提出，如過戶前有假扣押就要折讓100 萬元予上訴人，供為後續處理費用，買方不能再要求賣方另 外任何賠償。如無假扣押則無折讓之問題。實價登錄申報書 之價格記載為2,942 萬，為真實之買賣價格，即兩造之合意 價格。如有實際折讓成功，須在備註欄登錄折讓金額，亦即 ，如折讓成功，伊會登錄2,942 萬元、備註欄註記折讓100 萬元，實際價格是2,842 萬元等語（見原卷第154 頁），足 見系爭協議書第3 條之約定，係以第2 條所示系爭不動產遭 假扣押為前提，若系爭不動產於移轉登記未經假扣押者，即 無折讓問題。而系爭不動產業已於103 年3 月10日辦理所有 權移轉登記，且於移轉登記前，並無遭他人假扣押，而兩造 就系爭不動產所為實價登錄申報之交易價格亦為2,942 萬元 ，並未記載有任何折讓價款等情，有土地登記第一類謄本、 建物登記第一類謄本及實價登錄申報書足稽（見原審卷第9 -10頁、第157頁），復為兩造所未爭執，堪認系爭協議所定 折讓之前開要件並未發生，實際上亦未有折該讓情事，則上
訴人主張被上訴人應予折讓而扣除100 萬元云云，即無可採 。
⒉至於證人黃嘉萍固證稱：系爭契約，上訴人原不欲買受，惟 被上訴人急欲賣出，經林翠花在當中協商，最後被上訴人就 說折讓100萬元價金，要求上訴人購買等語（見原審卷第141 頁背面）。惟證人稱係為上訴人有意不買，被上訴人始為折 讓，與上訴人主張被上訴人係因與洪碧華間發生糾紛，致洪 碧華可能假扣押系爭不動產，始願折讓100 萬元等情有異。 且其所證亦核與證人林翠花之前開證詞有別，已難認其所證 確屬真實。況若如證人黃嘉萍所證，系爭協議書第3 條約定 係單獨存在，則於系爭不動產辦理移轉登記前若遭假扣押者 ，依系爭協議書第2 條約定，上訴人不得對被上訴人提出任 何賠償，即與常理相違；又被上訴人於是否發生假扣押等情 尚屬未定時，毫無原因而同意折讓100 萬元，亦難謂符合常 情。應以證人林翠花前開所證系爭協議書第2、3條約定，係 相互關連而非單獨存在，較為合理，自難依證人黃嘉萍之前 開證詞，採為有利上訴人認之依據。
(二)上訴人主張被上訴人應給付黃嘉萍買賣服務費100 萬元，而 黃嘉萍業將該債權讓與伊，伊得以此債權與被上訴人之價金 及代墊款債權抵銷，是否有理由？
⒈上訴人主張被上訴人有承諾給付予黃嘉萍仲介費100 萬元， 為被上訴人所否認。證人黃嘉萍證稱：伊幫被上訴人居間， 因被上訴人有急需要錢，急著要出售系爭不動產，伊問被上 訴人要賣多少錢，被上訴人說要賣3,000 萬元左右，但伊告 知被上訴人，買方沒有出到此價錢，後來兩造成交，被上訴 人說等辦完手續給伊仲介費100 萬元，被上訴人是口頭說要 給伊，故未寫任何約定等語（見原審卷第141 頁），核與林 翠花所證：兩造於103 年簽約時，被上訴人當場稱價格與其 預定價格差異太大，故不負擔仲介費。伊與黃嘉萍於簽約前 確有約定仲介費平分，然本件價金之議價係自3,600 萬元開 始，嗣降為3,200 萬元，其後更少。開價3,600萬元及3,200 萬元時，約定賣方支付100 萬元服務費，買方支付價金2%， 買賣雙方之服務費加總，伊與黃嘉萍各分得一半。惟簽約當 日，最後成交價為2,942 萬元，低於委託之價格，故被上訴 人不給付服務費……黃嘉萍有請被上訴人另外犒賞，被上訴 人說價格差異太大，故無服務費，僅另包紅包。伊僅承諾黃 嘉萍如伊收受被上訴人任何酬勞則分一半予黃嘉萍。伊於開 價在3,600 萬元、3,200萬元時，有告知被上訴人須支付100 萬元仲介費，但2,942 萬元時，價格太低，由兩方當面談妥 並簽約，故無仲介費等語（見原審卷第155 頁）不符。查證
人黃嘉萍本身即該仲介費有無之利害關係人，其所為證詞已 難免有所偏頗，且其亦未提出其他佐證足資證明被上訴人於 系爭不動產以2,942 萬元出售時，亦承諾給付100 萬元仲介 費予伊，而依黃嘉萍與林翠花之約定，若被上訴人給付100 萬元之仲介費，伊亦得分得一半即50萬元，則林翠花並無迴 護被上訴人之必要，是上開二證人之證詞，應以林翠花所證 較為可採。故而，被上訴人固曾承諾於系爭不動產交易之價 款為3,600 萬元、3,200 萬元者，願給付100 萬元之仲介費 ，但事後實際成交之價格不足3,000 萬元，與其前開承諾不 符，自難認為給付仲介費之條件業已成就，是上訴人主張被 上訴人與黃嘉萍約定應給付仲介費100 萬元予黃嘉萍，黃嘉 萍對被上訴人有該100 萬元之債權存在云云，即無可取。 ⒉黃嘉萍對被上訴人既無仲介費100 萬元之債權存在，業如前 述，則上訴人主張黃嘉萍業已將該債權讓與伊，伊得據此與 被上訴人之前開價金債權抵銷云云，即難認有據。(三)從而，被上訴人請求上訴人應給付買賣價金及代墊付款合計 434萬3,682元，應屬有據。又給付無確定期限者，債務人於 債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起 ，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第22 9 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查 ：被上訴人依系爭契約所為請求，其給付為無確定期限，惟 其已於103 年5 月27日以新店檳榔路郵局存證號碼000117信 函催告上訴人給付，3 日後其將依法救濟等語（見原審卷第 11頁），上訴人已於同年月28日收受該存證信函等情，有收 件回執足佐（見原審卷第11頁背面）。是被上訴人依前揭法 條規定，就前開請求，併請求加計自103 年6 月1 日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。七、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人給 付434萬3,682元，及自103 年6 月1 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，上訴人主張以200 萬元抵 銷，為無理由，不應准許。原審就被上訴人前開請求逾234 萬3,682 元本息部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌， 認均不足影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 黃珮禎
法 官 王幸華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
書記官 莊智凱
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
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│編號│ 不 動 產 標 示 │面積（平方公尺）│ 權利範圍 │
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│ １ │臺北市大安區仁愛段六小段│ 155 │應有部分 │
│ │116地號土地 │ │1/8 │
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│ ２ │臺北市大安區仁愛段六小段│ 104.67 │應有部分 │
│ │237建號(門牌：臺北市○○○ ○000 ○○ ○區○○街00巷0弄0號)建物 │ │ │
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