臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1282號
上 訴 人
即反訴被告 國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處
法定代理人 鄭有諒
訴訟代理人 陶登基
被上訴人
即反訴原告 顏進財
訴訟代理人 吳純怡律師
複代理人 吳允翔律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國105年
8月5日臺灣臺北地方法院104年度訴字第3605號第一審判決提起
上訴，被上訴人並提起反訴，本院於105年12月21日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
確認國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處與顏進財間就門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號房屋有不定期租賃關係存在。
第二審（含反訴部分）訴訟費用，均由上訴人負擔。 事實及理由
甲、程序方面
一、按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，民事訴訟 法第446條第2項本文定有明文。本件上訴人即反訴被告國軍 退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（下逕稱退輔會北 榮服務處）起訴請求被上訴人即反訴原告顏進財（下逕稱其 姓名）拆除系爭增建物（詳後述）並將占用之A土地（詳後 述）返還伊及全體共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至返 還A土地之日止，按月給付新台幣（下同）8,000元。嗣經退 輔會北榮服務處上訴後，顏進財則於本院審理期間之民國10 5年11月24日提起反訴，求為確認兩造間對系爭房屋（詳後 述）有不定期租賃關係存在，並經退輔會北榮服務處表示並 無意見（見本院卷第43頁），應予准許，合先敘明。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判例要旨參照）。本件退輔會北榮服務處 起訴請求顏進財拆除系爭增建物，並返還系爭土地；顏進財 則主張伊自72年間起，即向訴外人潘敏承租系爭房屋，期間
長達近30年均無人異議，已存在不定期租賃關係，則系爭房 屋之租賃關係存否不明，有使伊遭受拆屋還地侵害之危險， 而此不安之狀態，確能以確認判決將之除去，顏進財反訴請 求予以確認，自有確認利益存在。
乙、實體方面
一、退輔會北榮服務處主張：潘敏為單身無眷榮民，業於100年1 0月27日死亡，因其在臺灣地區無繼承人，伊依法為其遺產 管理人。潘敏遺有臺北市○○區○○段○○段00000地號土 地（下稱系爭土地）應有部分1/4及其上建物（門牌號碼臺 北市○○區○○○路0段000巷0號，下稱系爭房屋），因其 生前將系爭房屋出租予顏進財（下稱系爭租約），租期至95 年1月止，兩造乃於100年11月1日協議顏進財應於3個月搬遷 並返還系爭房屋。惟顏進財另於系爭土地如原判決附圖編號 A部分（面積13平方公尺，下稱A土地）自行出資以水泥搭建 建物（下稱系爭增建物）而為營業使用，迄仍占用系爭增建 物及A土地，不願遷離。縱潘敏曾同意顏進財興建系爭增建 物，惟系爭租約既於95年12月間租期屆滿，未再續約，顏進 財自喪失使用系爭土地共用部分之正當權源。又顏進財既非 系爭土地共有人，當無可能與該土地共有人成立分管協議， 其未經其他全體共有人同意即在A土地上搭建系爭增建物， 自屬無權占有，並受有相當於每月租金8,000元之不當得利 。為此，爰依民法第767條前段、中段及第179條之規定，求 為命顏進財拆除系爭增建物並將占用之A土地返還伊及全體 共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還A土地之日止， 按月給付8,000元之判決。（原審為退輔會北榮服務處敗訴 之判決，退輔會北榮服務處不服，提起上訴。）並於本院㈠ 上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉顏進財應將系爭增建物拆除並 將A土地返還退輔會北榮服務處及其他全體共有人。⒊顏進 財應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還A土地之日止，按 月給付退輔會北榮服務處8,000元。㈡答辯聲明：顏進財之 反訴駁回。
二、顏進財則以：伊自72年起即向潘敏承租系爭房屋及A土地賣 菜維生，並按月給付租金1萬元，每1、2年即換約直至94年 ，嗣95年12月租期屆滿後未再簽訂書面，惟伊仍持續按月給 付租金，已成立不定期租約。嗣潘敏雖亡故，依退除役官兵 死亡遺留不動產管理作業規定第3條第2款規定，退輔會北榮 服務處應依潘敏與伊間之原租約內容，辦理不定期租約之換 約手續。伊一家4口與潘敏同戶籍，並日夜照顧潘敏之日常 生活及就醫，直至潘敏身故，情同家人，退輔會北榮服務處 自應尊重潘敏生前遺願，由伊繼續承租。又伊曾徵得系爭土
地共有人同意後在A土地上興建系爭增建物，且伊占有A土地 歷經多年，足見系爭土地共有人已默示由潘敏分管，並同意 由伊承租或無償使用，自有權使用A土地。詎退輔會北榮服 務處竟未經預告即強勢要求伊搬遷，並表示伊得繼續在A土 地賣菜，伊迫於無奈僅能先搬至系爭增建物居住，繼續賣菜 維生，然伊戶籍仍設於上址，水電於辦理過戶後亦繼續繳納 等語，資為抗辯。另系爭租約雖於95年1月1日租期屆滿，惟 伊仍持續給付租金使用系爭房屋及A土地，潘敏並無反對之 意思，應視為不定期限繼續租賃，爰依民事訴訟法第247條 之規定，反訴求為確認兩造間就系爭房屋有不定期租賃關係 存在。並於本院㈠反訴聲明：確認退輔會北榮服務處與顏進 財間就系爭房屋有不定期租賃關係存在。㈡答辯聲明：退輔 會北榮服務處之上訴駁回。
三、退輔會北榮服務處主張顏進財並未依退輔會北榮服務處亡故 榮民治喪會議紀錄（下稱治喪會議紀錄）之協議於3個月內 搬遷，仍繼續占有使用系爭增建物及A土地，伊為潘敏之遺 產管理人，自得請求顏進財拆除系爭增建物並返還A土地， 及給付相當於租金之不當得利等語，為顏進財所否認，並以 前揭情詞置辯，另提起反訴請求確認兩造間就系爭房屋存有 不定期租賃關係。經本院於105年12月21日與兩造整理並協 議簡化之爭點為（見本院卷第70頁反面，並依本院論述之先 後及妥適，而調整其順序、內容）：
㈠顏進財與潘敏就系爭房屋及其基地（含A土地）之租賃關係 ，是否於95年間因租期屆滿而消滅？兩造間有無存在不定期 租賃關係？
㈡系爭土地共有人有無成立分管協議而同意顏進財在A土地上 興建系爭增建物？
四、茲論述如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不 即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45 0條第1項、第451條定有明文。又視為不定期限租賃者，當 事人固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約 定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約。經查 ：
⒈退輔會北榮服務處主張潘敏為單身無眷榮民，業於100年 10月27日死亡，因其在臺灣地區無繼承人，依臺灣地區與 大陸地區人民關係條例第68條、退除役官兵死亡無人繼承 遺產管理辦法第4條規定，退輔會北榮服務處為潘敏之法 定遺產管理人，為顏進財所不爭執（見本院卷第35頁反面
），且有除戶謄本在卷足按（見原審卷第9頁），堪認為 真實。
⒉又潘敏生前將所有系爭土地（應有部分1/4）及系爭房屋 ，出租予顏進財，顏進財並設籍該址，經數次換約，最後 一份書面租賃契約係於94年1月1日簽訂，租賃期間1年， 租期至95年1月1日，為兩造所不爭執（見本院卷第35頁反 面），且有系爭土地及房屋所有權狀及登記謄本、治喪會 議紀錄、系爭租約書、戶籍謄本為憑（見原審卷第10至11 頁、第45至48頁、第12至14頁、第73至77頁、第91頁）。 另顏進財辯稱：伊自72年起即向潘敏承租系爭房屋，每1 或2年換約，自94年起始未再簽定書面，惟與潘敏同住系 爭房屋照顧其生活起居，直至潘敏死亡止，且均按月給付 租金等情，核與治喪會議紀錄所載社區服務組長劉黎灣陳 稱：「房客租潘先生屋子，已廾餘年，平常照顧其病痛， 雙方感情甚好。」（見原審卷第14頁）等語相符，且為退 輔會北榮服務處所不爭執（見本院卷第71頁），堪可採信 。由此可知，潘敏生前將系爭房屋出租予顏進財，並與其 同住，原訂租期至95年1月1日屆滿後，仍繼續住居於系爭 房屋，並按月給付租金，潘敏並無反對之意思，依上開說 明，自應視為不定期限繼續租賃。是以退輔會北榮服務處 主張系爭房屋之租期已於95年1月1日屆滿，潘敏與顏進財 間已無任何租賃關係存在云云，尚無可採。
⒊按遺產管理人之職務如下：編製遺產清冊。為保存遺 產必要之處置。聲請法院依公示催告程序，限定1年以 上之期間，公告被繼承人之債權人及受遺贈人，命其於該 期間內報明債權及為願受遺贈與否之聲明，被繼承人之債 權人及受遺贈人為管理人所已知者，應分別通知之。清 償債權或交付遺贈物。有繼承人承認繼承或遺產歸屬國 庫時，為遺產之移交。前項第1款所定之遺產清冊，管理 人應於就職後3個月內編製之；第4款所定債權之清償，應 先於遺贈物之交付，為清償債權或交付遺贈物之必要，管 理人經親屬會議之同意，得變賣遺產。民法第1179條定有 明文。又退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定第3條 第2款規定：「遺產管理人接收不動產後應查明有無土地 租賃契約、使用契約或其他同意使用證明文件。」、第4 條第1款規定：「退除役官兵亡故前即有租賃關係者，於 租賃期限屆滿前，依原租約內容辦理換約續租。」準此， 潘敏與顏進財間就系爭房屋既存有不定期限租賃關係，退 輔會北榮服務處既為潘敏之遺產管理人，即應依原系爭租 約內容辦理換約續租。
⒋另治喪會議紀錄結論第三點係記載：「同意承租人於3個 月內搬離，…」（見原審卷第14頁），意指退輔會北榮服 務處寬限顏進財於3個月內搬遷，並非承租人顏進財有何 同意之意，顏進財固於該記錄末簽名，亦難遽認其已同意 退輔會北榮服務處之單方要求，而推論雙方已終止系爭租 約。至證人蔣胤含雖證稱：退輔會北榮服務處係潘敏之法 定遺產管理人，一定要將系爭建物騰空始能交給國有財產 局，所以給承租戶即顏進財3個月搬遷時間，顏進財有表 示請退輔會北榮服務處繼續出租，但伊等告知無權出租而 未承諾（見本院卷第41頁反面至42頁）等語，亦見退輔會 北榮服務處表示無權出租而未承諾顏進財表示續租之意思 表示。況退輔會北榮服務處亦自承：治喪會議紀錄無涉終 止或合意終止系爭租約，伊並無主張終止系爭租約或兩造 有何合意終止系爭租約，倘兩造間有不定期限租賃關係存 在，伊即不請求顏進財遷讓返還系爭房屋及拆除系爭增建 物返還A土地，公示催告期滿後，直接將系爭房屋及其基 地移交予財政部國有財產署（見本院卷第43頁、第71頁） 等語，足見系爭租約亦未經合法終止。從而，顏進財請求 確認兩造間就系爭房屋有不定期限租賃關係存在，即屬有 據。
㈡按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。共有部分除法律另有規定外，得經規 約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。共有物之管 理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。民法第799條第1、2、3項、第820條 第1項前段分別定有明文。又依98年1月23日修正前之民法第 820條第1項規定，除契約另有訂定外，共有物應由共有人共 同管理之。共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共 有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂 默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有 承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意 思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上 字第1598號及29年上字第762號判例、100年度台上字第2103
號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭房屋為四層樓公寓之一樓，系爭增建物則為顏進財出 資興建乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第70頁反面、第 71頁反面），而系爭增建物亦坐落於系爭房屋之基地即系 爭土地，占用A土地部分即屬區分所有權人共用部分，此 觀前揭系爭土地及房屋所有權狀、登記謄本甚明。 ⒉又證人即興建系爭增建物之承攬包商黃參忠證稱：伊曾於 76年間承攬興建系爭增建物，施工當時2樓王旭統表示不 能超過2樓樓板，並請伊先停工，由潘敏去跟王旭統協調 ，王旭統同意只要不超過2樓樓板就讓伊蓋，伊後來順利 完工，該工程進行約1個月，期間3樓及4樓住戶均無意見 （見原審卷第160至162頁）等語、證人王旭統證稱：伊自 66年起迄今居住在和平東路3段308巷4號2樓，76年間系爭 增建物興建之前，顏進財並未與伊協議，嗣因增建部分屋 頂翹起來超過1樓與2樓間樓地板高度，故伊下班前往詢問 顏進財，顏進財表示3樓及4樓住戶均同意，翌日顏進財即 將屋頂降下，雖仍未符合伊之要求，但是因為是鄰居，故 未再追究，完工後亦未曾要求顏進財拆除，增建部分會導 致比較髒亂，但出入門戶並無影響（見原審卷第160至162 頁、第177至179頁）等語，足見系爭增建物興建完成迄今 已歷近30年，期間區分所有權人均無異議，而容任潘敏及 間接占有人顏進財管理使用共有之A土地，並未予干涉， 自已成立默示分管契約。是以顏進財抗辯稱系爭土地之其 餘共有人默示同意潘敏分管A土地，潘敏再連同系爭房屋 一併出租予伊等情，應非虛妄。
⒊本件A土地部分既經系爭土地共有人約定由潘敏管理使用 ，而潘敏復將系爭房屋（含A土地）一併出租予顏進財， 系爭租約既仍存續，則顏進財自得繼續使用A土地。從而 ，退輔會北榮服務處以顏進財無權占用A土地興建系爭增 建物為由，據以請求顏進財應拆除系爭增建物並將A土地 返還予伊及其他共有人，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷 讓返還A土地之日止，按月給付伊8,000元云云，即乏所據 。
五、綜上所述，退輔會北榮服務處依民法第767條前段、中段及 民法第179條之規定，請求顏進財拆除系爭增建物後返還A土 地予全體共有人，並給付退輔會北榮服務處自起訴狀繕本送 達翌日起至遷讓返還A土地之日止每月8,000元，非屬正當， 不應准許。原審所為退輔會北榮服務處敗訴之判決，並駁回 其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至顏進財提起反訴
，請求確認兩造間就系爭房屋存有不定期限租賃關係，為有 理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件退輔會北榮服務處之上訴為無理由；顏進財 之反訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 4 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 袁雪華
法 官 李昆霖
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
書記官 張郁琳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。