臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1060號
上 訴 人 李佳玲
李蕾香
共 同
訴訟代理人 林文凱律師
郭銘濬律師
被上訴人 莊豐名
參 加 人 邱雅玲
上列當事人間請求返還所有權狀事件，上訴人對於中華民國105
年6月29日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4694號第一審判決提
起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（權利範圍八分之一），及臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號房屋（權利範圍二分之一）之所有權狀返還予上訴人李佳玲。被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（權利範圍八分之一），及臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號房屋（權利範圍二分之一）之所有權狀返還予上訴人李蕾香。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參加費用由參加人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊等係臺北市○○區○○段0○段000○ 000○0地號土地（下合稱系爭土地，上訴人就系爭土地之權 利範圍各8分之1，合計4分之1）及其上同段288建號即門牌 號碼臺北市○○區市○○道0段000號（原門牌號碼為臺北市 ○○區○○路0段000巷00弄0號，下稱系爭房屋，與系爭土 地合稱系爭不動產，上訴人就系爭房屋之權利範圍各2分之 1）之所有權人。伊等於民國（下同）104年8月5日與參加人 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊等 將系爭不動產以新臺幣（下同）3250萬元之價格出售予參加 人，伊等依約將系爭不動產所有權狀（下稱系爭權狀）交予 參加人指定之永佳地政士事務所地政士即被上訴人，委由被 上訴人辦理系爭不動產所有權移轉登記相關事宜（下稱系爭 委任契約），詎參加人於支付伊等第1期款325萬元後，即拒 不給付其餘款項，伊等遂於104年9月7日定相當期限催告參 加人履行契約，惟參加人仍置之不理，伊等遂發函解除系爭 買賣契約，系爭買賣契約既經合法解除，被上訴人即無辦理
所有權移轉登記等相關事宜之必要，系爭委任契約應隨同失 其效力。退步言之，縱認系爭委任契約尚未失效，伊等亦於 104年10月7日委由律師發函終止系爭委任契約，並催告被上 訴人返還系爭權狀予伊等，被上訴人迄未返還，爰依民法第 541條第1項、第179條、第767條第1項前段規定，選擇合併 求為命被上訴人應將系爭權狀返還予伊等之判決等語。原審 判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴。上訴聲明求 為判決：㈠上訴人李佳玲（下稱李佳玲）上訴聲明：⒈原判 決關於駁回李佳玲後開第⒉項之訴部分廢棄；⒉被上訴人應 將系爭土地（權利範圍8分之1）及系爭房屋（權利範圍2分 之1）之所有權狀返還予李佳玲。㈡上訴人李蕾香（下稱李 蕾香）上訴聲明：⒈原判決關於駁回李蕾香後開第⒉項之訴 部分廢棄；⒉被上訴人應將系爭土地（權利範圍8分之1）及 系爭房屋（權利範圍2分之1）之所有權狀返還予李蕾香。二、被上訴人則以：上訴人與參加人於104年8月5日簽訂系爭買 賣契約，約定由上訴人將系爭權狀交予伊保管，以確保系爭 買賣契約之履行，若系爭買賣契約有效期間，任由上訴人取 回系爭權狀，上訴人將可能隨時出售系爭不動產予第三人， 伊僅係受買賣雙方委任之地政士，系爭買賣契約是否業經上 訴人合法解除，非伊所能判斷，故在雙方權利義務未確定之 情況下，伊無從將系爭權狀返還予上訴人，又參加人於履約 過程中，多次透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房 屋）營業員與上訴人洽談有關買賣細節、門牌編整、營業使 用及貸款等問題，上訴人均置之不理，致系爭買賣契約迄今 無法繼續履行，上訴人依約不得任意單獨撤銷或終止系爭委 任契約，伊負有保管系爭權狀之責，且參加人已支付第1期 款325萬元，為保障參加人之權益，於系爭買賣契約尚未確 定解除前，伊不得逕將系爭權狀返還予上訴人等語，資為抗 辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、參加人陳稱：依系爭買賣契約第11條約定，伊有權變更契約 名義人，惟上訴人不同意配合辦理，伊拒絕給付剩餘買賣價 金，自屬有據，不構成違約，上訴人解除系爭買賣契約，不 生效力，系爭買賣契約仍然存在，被上訴人保管系爭權狀， 具有合法權源等語。答辯聲明求為判決：上訴駁回。四、經查，上訴人與參加人於104年8月5日簽訂系爭買賣契約， 約定由上訴人將系爭不動產以3250萬元之價格出售予參加人 ，並委由被上訴人辦理系爭不動產所有權移轉登記相關事宜 ，上訴人已將系爭權狀交予被上訴人，現由被上訴人占有中 ，參加人亦交付第1期款325萬元予上訴人。嗣上訴人於104 年9月7日以臺北體育場郵局第1307號存證信函，催告參加人
應於3日內付清尾款並辦理交屋，否則將解除系爭買賣契約 ，復於同年9月15日以臺北體育場郵局第1355號存證信函， 向參加人表示依系爭買賣契約第12條約定解除契約，並沒收 第1期款325萬元，又於同年9月23日以臺北光武郵局第483號 存證信函再行催告參加人應於10日內依約履行，逾期不履行 即以該函為解除契約之意思表示，惟上開存證信函分別遭郵 局以「遷移新址不明」或「原址查無此人」為由退回等情， 有系爭買賣契約、存證信函及律師函在卷可稽（見原審卷第 7至24、69至73頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第23頁 、第131頁背面、第132頁），自堪信為真實。五、上訴人主張：系爭買賣契約業經伊合法解除，被上訴人已無 辦理系爭不動產所有權移轉登記之必要，系爭委任契約亦隨 同失其效力，退步言之，縱認系爭委任契約尚未失效，伊亦 於104年10月7日委由律師發函向被上訴人為終止系爭委任契 約之意思表示，被上訴人已無占有系爭權狀之合法權源，爰 依民法第541條第1項、第179條、第767條第1項前段規定， 選擇合併請求被上訴人返還系爭權狀等情，為被上訴人所否 認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高 法院86年度台上字第3042號判決意旨參照）。經查，依 系爭買賣契約第2條約定：「㈠買賣價金共計新臺幣參 仟貳佰伍拾萬元整。㈡付款方式：第1次付款：於簽訂 本契約之同時，由甲方（即參加人，下同）支付給乙方 （即上訴人，下同）新台幣參佰貳拾伍萬元（即第1期 款），以本契約書作為支付之證明，不另立收據....第 2次付款：於所有權移轉及報稅等文件用印並將各項有 關登記所須證件交付之同時，再由甲方支付給乙方新台 幣零元整。第3次付款：於領取土地增值稅及契稅繳款 書後3日內，由甲方支付給乙方新台幣參佰貳拾伍萬元 整（下稱第2期款）。雙方並各自繳納本約第5條應付之 稅款。甲方應開立相當尾款之金額之商業本票供作清償 價金之擔保，並交由地政士或乙方保管。第4次付款： 俟所有權移轉登記完竣後，甲方應付乙方新台幣貳仟陸 佰萬元整（下稱第3期款）。甲方代償後再為房地之移 交，移交之同時雙方除結清全部價金尾款外，並結清依 本契約第6條應貼補之稅費」（見原審卷第10頁）；第4 條約定：「為確保本約之履行，乙方於簽訂本約同時即 將買賣標的物之土地所有權狀及建築改良物所有權狀正
本交付雙方指定之永佳地政士事務所保管，另辦理本約 不動產所有權移轉登記及貸款（如有需辦貸款時）等手 續，印鑑證明書（須辦理移轉之日前1年內所核發者） 、戶籍謄本（戶籍謄本得以國民身份證影本或戶口名簿 代替）及買賣標的物最近1期地價稅單、房屋稅單，並 辦理有關移轉及報稅等文件簽章用印之手續，共同委託 該事務所辦理」（見原審卷第11頁），再佐諸第13條第 1款約定：「本不動產買賣契約之簽約手續費計新台幣 參仟元整，由甲乙雙方平均分擔支付之。有關本件不動 產買賣所有權移轉及貸款等事項雙方同意均委由該事務 所辦理，該事務所本公正超然之立場聯繫調處本契約之 履行，任何一方不得任意單獨撤銷或終止委任，除非受 託人有違背其任務之行為，雙方始得共同以書面敘明理 由為之」、第2款約定：「為免本約之履行發生延滯情 形，甲方應於辦理所有權移轉登記之前即先向金融機構 洽妥貸款，完成相關對保或撥款手續，並配合將申貸須 辦理之抵押權設定登記案件併入本約買賣所有權移轉登 記案件以連件之方式一併向地政機關申請登記」（見原 審卷第13頁），且兩造及參加人均於立契約書人欄簽名 或用印（見原審卷第14頁）等內容觀之，可見參加人於 簽約同時即應支付第1期款予上訴人，上訴人則應將系 爭權狀交予被上訴人保管，以確保上訴人履行將系爭不 動產所有權移轉登記予參加人之義務，及參加人取得系 爭不動產所有權後持之辦理抵押貸款以履行支付第3期 款予上訴人之義務，委任費用由上訴人及參加人平均分 擔，任何一方均不得任意單獨終止系爭委任契約，堪認 上訴人與參加人各自為履行系爭買賣契約所負移轉登記 及給付價金之義務，乃共同委任被上訴人辦理系爭不動 產所有權移轉登記及貸款相關事務，而與被上訴人成立 系爭委任契約，被上訴人係基於系爭委任契約保管系爭 權狀，是上訴人主張：伊與參加人係個別與被上訴人成 立委任契約，伊得隨時終止系爭委任契約云云，為不可 採。
（二）次按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有 相互結合之關係，其各個契約相互間是否具有依存關係 ，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、 交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定 之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依 存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成 立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成
立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運 （司法院院字2287號解釋、最高法院90年度台上字第 1779號判決意旨參照）。又契約當事人之一方遲延給付 者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內 不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。查 系爭買賣契約第2條第2款約定：「付款方式：第1次付 款：於簽訂本契約之同時，由甲方（即參加人，下同） 支付給乙方（即上訴人，下同）新台幣參佰貳拾伍萬元 （即第1期款），以本契約書作為支付之證明，不另立 收據....第2次付款：於所有權移轉及報稅等文件用印 並將各項有關登記所須證件交付之同時，再由甲方支付 給乙方新台幣零元整。第3次付款：於領取土地增值稅 及契稅繳款書後3日內，由甲方支付給乙方新台幣參佰 貳拾伍萬元整（即第2期款）。雙方並各自繳納本約第5 條應付之稅款。甲方應開立相當尾款之金額之商業本票 供作清償價金之擔保，並交由地政士或乙方保管。第4 次付款：俟所有權移轉登記完竣後，甲方應付乙方新台 幣貳仟陸佰萬元整（即第3期款）。甲方代償後再為房 地之移交，移交之同時雙方除結清全部價金尾款外，並 結清依本契約第6條應貼補之稅費」（見原審卷第10頁 ）；第18條約定：「雙方同意最遲應於104年9月5日完 成付清尾款並辦理交屋。....」（見原審卷第14頁）， 準此，倘參加人有不按照系爭買賣契約約定時程付款之 違約情事，經上訴人催告後仍不履行時，上訴人即得解 除系爭買賣契約，且上訴人與參加人係為履行系爭買賣 契約之義務，始與被上訴人成立系爭委任契約，已如前 述，而綜合上訴人與參加人前揭約定之旨趣、訂約時之 真意、交易之習慣，並考量誠信原則及各項具體情形， 可認彼等簽訂系爭買賣契約之同時，與被上訴人成立系 爭委任契約，係欲藉由委任被上訴人保管系爭權狀以達 成履行系爭買賣契約之目的，則倘系爭買賣契約經合法 解除時，該委任之目的自無法存在，二者間相互間應具 有依存之關係，彼此不可分離，而同其命運，倘若系爭 買賣契約已不存在，即無從期待系爭委任契約關於委任 保管系爭權狀部分單獨履行，應認此部分系爭委任契約 亦隨同失其效力。
（三）查參加人於系爭買賣契約簽訂後，僅依約交付第1期款 325萬元予上訴人，其後迄未再繳納第2、3期款，此為 兩造所不爭執，已如前述，則上訴人主張參加人有不按 照系爭買賣契約約定時程付款之違約事由乙節，即非無
據，而上訴人業於104年9月7日寄發臺北體育場郵局第 1307號存證信函予參加人，內容略以：「....雙方並於 買賣契約書第18條明定，台端應於104年9月5日完成付 清尾款並辦理交屋；惟台端於前揭契約簽訂後僅給付第 1期價金325萬元，其後各期款項皆遲延未見給付，本人 特以此函通知台端，請於函到3日內給付剩餘買賣價金 2925萬元，並協同辦理所有權移轉登記等手續，若逾期 仍不給付前揭款項，本人將沒收台端已付之新臺幣325 萬元，並解除本案房地買賣契約....」等語（見原審卷 第21、22頁），復於同年9月15日寄發臺北體育場郵局 第1355號存證信函予參加人，內容略以：「....本人於 民國104年9月7日向台端催告限期3日內按約履行，惟台 端並未予以善意回應。故本人特以此函通知台端，依買 賣契約第12條規定解除契約，並沒收違約金325萬元」 等語（見原審卷第19、20頁），堪認上訴人已催告參加 人履約，參加人逾期仍不履行，上訴人遂解除系爭買賣 契約，雖上開存證信函經郵務人員分別於104年9月7日 、同年9月16日第1次投遞時以「遷移新址不明」或「原 址查無此人」為由退回（見原審卷第70至73頁），然依 系爭買賣契約第14條約定：「任何一方與對方間所為之 徵詢、洽商、通知辦理或催告事項，均得以書面按本約 所載之他方住址掛號付郵為之，地址如有變更，應即通 知他方，並副知承辦之地政士，否則應自負遲延責任。 又因拒收或無法遞達而致退回者，視為以郵局第1次投 遞日期為遞達日期」（見原審卷第13、14頁），參加人 自承其未曾通知上訴人變更新址等語（見本院卷第89頁 ），則上訴人依系爭買賣契約所載參加人地址「臺北市 ○○區○○路0段000巷00弄0號」送達催告及解約通知 ，因無法送達致退回時，依上開約定，即應以第1次投 遞日即104年9月7日、同年9月16日分別為催告及解約送 達日，是參加人未依限繳納第2、3期款，系爭買賣契約 業於104年9月16日發生合法解除之效力，被上訴人保管 系爭權狀之委任目的即不存在，依前開說明，此部分系 爭委任契約與系爭買賣契約相互間具有不可分割之關係 ，應認同其命運而隨同失其效力。
（四）參加人雖辯稱：依系爭買賣契約之約定，伊有權變更契 約名義人，上訴人不同意配合辦理，伊拒絕給付第2、3 期款，不構成違約，上訴人解除契約不合法云云。惟查 ，依系爭買賣契約第11條：「本約不動產所有權移轉登 記時，乙方（即上訴人，下同）同意甲方（即參加人，
下同）自行指定自己以外之第三人為登記權利人，乙方 絕不異議，但甲方應擔保所指定登記之權利人，對本約 之履行應與甲方負完全連帶責任，並負責指定名義人所 發生之一切法律責任，不得使乙方權益受損」之約定以 觀（見原審卷第12頁），僅係約明參加人得指示上訴人 將系爭不動產所有權移轉登記予第三人，亦即上訴人、 參加人與第三人間為指示給付關係，尚不因此使第三人 取代參加人之地位而成為契約當事人，換言之，倘參加 人指定第三人為系爭不動產之登記名義人，不會使系爭 買賣契約之權利義務主體變更，此與變更契約名義人， 係由第三人加入契約關係，而參加人則脫離契約關係， 乃涉及買賣契約之權利義務主體變更，兩者性質迥異， 復遍觀系爭買賣契約並無參加人得變更契約名義人之相 關約定，參加人前開抗辯，已非有據，加以證人即信義 房屋業務員蕭志宏於本院證稱：系爭買賣契約書是由我 擔任買方仲介，被上訴人是我介紹的代書，參加人於 104年8月20日向我表示要將買受人名字換人，我透過賣 方仲介林逸瑋告知賣方這件事，但賣方表示不願換約， 待時間到了直接沒收已付價金，系爭買賣契約沒有約定 任何一方可以變更契約名義人等語（見本院卷第119頁 背面、第120頁），足見參加人於簽訂系爭買賣契約後 ，欲將系爭買賣契約之買受人變更為第三人，然上訴人 不同意，參加人即未再給付第2、3期款，自屬違約。至 參加人辯稱：系爭買賣契約係由上訴人與劉主儀簽訂之 買賣契約換約而來，可見系爭買賣契約第11條之「登記 權利人」包含契約名義人在內云云，惟查，證人蕭志宏 證稱：當時是劉主儀與參加人一起來看房子，因參加人 是信義房屋投資客，信義房屋有規定接案1個月內不能 賣給投資客，所以由劉主儀簽訂買賣契約，買系爭不動 產是為了開店，後來發現這間房子無法登記營業項目， 劉主儀就表示不買，參加人表示對我不好意思，她願意 承接系爭房屋，以免影響我的業績，我才介紹被上訴人 給參加人，由上訴人與參加人私下簽約，劉主儀與上訴 人則簽訂解約協議書，因這個案子是我介紹的，所以後 續我還是會留意等語（見本院卷第第120頁），參酌上 訴人與劉主儀於104年8月5日簽訂之解約協議書前言記 載：「緣甲方（即劉主儀，下同）經由丙方（即信義房 屋，下同）居間仲介承購乙方（即上訴人，下同）所有 坐落於台北市○○路0段000巷00弄0號1樓之房地（以下 簡稱本房地，即系爭不動產），甲、乙雙方並於民國
104年5月18日簽立不動產買賣契約書....，惟因情事變 更而難以續行履約，經丙方居間協商後，三方達成協議 ....」，第1條約定：「甲、乙雙方合意解除上開買賣 契約....」；第3條約定：「除本協議內容未履行外， 三方自此無涉，關於本次買賣及仲介服務過程，甲、乙 雙方同意不再為互為其他主張、請求或有為損及他方信 譽（商譽）之行為....」，立書人欄並有上訴人、劉主 儀及信義房屋業務員蕭志宏之簽名（見本院卷第41頁） ，顯見上訴人原係於104年5月18日經由信義房屋之仲介 與劉主儀簽訂買賣契約，將系爭不動產出售予劉主儀， 嗣劉主儀因故不願購買，經信義房屋居間協調後，雙方 始合意解除買賣契約，再由上訴人另行與參加人簽訂系 爭買賣契約，將系爭不動產出售予參加人，系爭買賣契 約與上訴人於104年5月18日簽訂之買賣契約無涉，並非 劉主儀變更契約名義人而來，尚不能以系爭買賣契約與 上開解約協議書之簽訂日期相同，即可謂上訴人與參加 人間有變更契約名義人之合意，遑論可解為兩造就系爭 買賣契約有參加人得片面決定變更買受人之約定，是參 加人前開抗辯，亦非可採。
（五）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之，民法第767條第1項前段定有明文。又土地或建物 所有權狀及他項權利證明書，應蓋登記機關印信及其首 長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條亦有 明文。準此，土地及建物之所有權狀，係證明不動產所 有權之文件書據，自屬權利人所有。查上訴人為系爭不 動產之所有權人，其2人為履行系爭買賣契約之約定， 始將系爭權狀交予被上訴人保管，由上訴人與參加人共 同委任被上訴人辦理系爭不動產所有權登記及貸款相關 事宜，惟系爭買賣契約業經上訴人合法解除，被上訴人 受委任保管系爭權狀之目的已不存在，此部分系爭委任 契約應隨同失其效力，有如前述，則被上訴人占有系爭 權狀即無合法權源。從而，上訴人依民法第767條第1項 前段之規定，請求被上訴人返還系爭所有權狀，為有理 由，應予准許。至上訴人另依民法第541條第1項、第 179條規定，請求被上訴人返還系爭權狀部分，因該請 求權與民法第767條第1項前段之請求權屬於選擇合併關 係，本院既認定後者為有理由，則就前者即無庸論斷。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上 訴人應將系爭權狀返還予上訴人，為有理由，應予准許。原 審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不
當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主 文第2、3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第86條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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