確認優先承買權不存在
臺灣高等法院(民事),重上字,104年度,593號
TPHV,104,重上,593,20170117,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第593號
上　訴　人　陳佳鎮
訴訟代理人　陳萬發律師
　　　　　　李承訓律師
　　　　　　傅金圳律師
　　　　　　劉德壽律師
　　　　　　范光群律師
　　　　　　黃帥升律師
被　上訴人　友嘉科技股份有限公司
法定代理人　李以專
訴訟代理人　林樹旺律師
　　　　　　莊志成律師
被　上訴人　惠勝資產管理有限公司
法定代理人　曾芳鈴
訴訟代理人　吳啟孝律師
　　　　　　嚴逸隆律師
被　上訴人　大量科技股份有限公司
法定代理人　王作京
訴訟代理人　簡文玉律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國
104年5月22日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第11號第一審判
決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年12月27日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
確認友嘉科技股份有限公司對於臺灣桃園地方法院102年度司執助金字第299號強制執行事件所拍賣如附表一、二所示不動產之優先承買權不存在。
確認惠勝資產管理有限公司對於上開第二項執行事件所拍賣如附表一、二所示不動產，除附表一編號3、23、25、30、31外之優先承買權不存在。
確認大量科技股份有限公司對於上開第二項執行事件所拍賣如附表一、二所示不動產，除附表一編號29外之優先承買權不存在。其餘上訴駁回。
確認友嘉科技股份有限公司對於上開第二項執行事件所拍賣如附表一、二所示不動產之一併承買之權利不存在。確認上訴人與友力工業股份有限公司間，就上開第二項執行事件拍賣如附表一、二之不動產，本於民國一０三年十二月二十四日拍定所成立之買賣關係存在。




其餘追加之訴駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由友嘉科技股份有限公司負擔十九分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實 同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其共同性， 各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有 同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後 兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一 解決紛爭者，即屬之。上訴人於原審起訴聲明為：確認被上 訴人友嘉科技股份有限公司、惠勝資產管理有限公司、大量 科技股份有限公司（以下合稱被上訴人，分別則稱友嘉公司 、惠勝公司、大量公司）對如附表一、二所示不動產之優先 承買權不存在。提起上訴後，追加請求確認被上訴人對於原 法院102年度司執助金字第299號強制執行事件（下稱系爭執 行事件）所拍賣如附表一、二所示不動產之一併承買之權利 均不存在，並請求確認上訴人與友力工業股份有限公司（下 稱友力公司）間就如附表一、二之不動產於民國103年12月 24日拍定所成立之買賣關係存在。核上開追加之聲明，與原 訴證據資料得相互援用，基礎事實同一，且無礙於被上訴人 之防禦及本件訴訟之終結，故其訴之追加，應予准許。貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：
系爭執行事件，委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司 （下稱金服公司），拍賣友力公司所有如附表一、二所示不 動產，於103年12月24日由上訴人以新臺幣（下同）16億7,8 31萬9,700元拍定。該次拍賣公告雖註記被上訴人對於該等 不動產有優先承買權，被上訴人並具狀表示願優先承買，然 此註記實於法不合。爰請求確認被上訴人對如附表一、二所 示不動產之優先承買權不存在。友嘉公司與執行債務人友力 公司，就坐落桃園市楊梅區高獅段636、637、638、639、64 0、641地號土地（即附表一編號16至21，以下合稱系爭636 地號等六筆土地），固簽訂土地租賃契約書，約定租期自95 年6月15日起至100年5月31日止，而有基地租賃關係，但系 爭636地號等六筆土地於97年11月5日遭查封後，友力公司再 於100年5月27日與友嘉公司簽訂100年6月1日起之5年租約，



則有礙執行效果，依強制執行法第51條第2項及第3項之規定 ，對於拍定人即上訴人不生效力，友嘉公司對於如附表一、 二所示之不動產，不能主張優先承買權或一併購買之權利。 惠勝公司雖主張其為坐落桃園市○○區○○段000○000○00 0○000○000地號土地（即附表一編號3、23、25、30、31， 以下合稱系爭598地號等五筆土地）之承租人，然系爭598地 號等五筆土地於97年11月5日即遭查封登記，於查封後始出 租於萬禾物業管理顧問公司（下稱萬禾公司），租賃期間自 101年4月6日起至106年4月5日止，此租賃契約有礙執行效果 ，對於上訴人不生效力。又坐落於系爭598地號等五筆土地 上之桃園市○○區○○段000○000○000○000○號建物（以 下合稱系爭859建號等四筆建物），於100年、101年間辦理 保存登記後，於101年6月22日遭利虹資產管理有限公司（下 稱利虹公司）為查封登記，103年2月25日啟封後，友力公司 旋於103年2月25日信託登記予萬禾公司，應不能適用民法第 425條之1規定，推定友力公司與萬禾公司間有租賃關係存在 。是以萬禾公司於103年7月11日將系爭859建號等四筆建物 出售予惠勝公司，亦不合於民法第425條之1規定，惠勝公司 對於如附表一、二所示之不動產，無從主張優先承買權或一 併購買之權利。大量公司雖登記為桃園市○○區○○段000 地號土地（即附表一編號29，下稱系爭752地號土地）之共 有人，表面上為共有人身分，然係與正泰資產管理公司（下 稱正泰公司）公司代表人張龍根通謀虛偽所取得，依法無效 ，縱非無效，其等悖於常理所為，目的是在將來製造其他人 不敢進場投標、及為求損害拍定人之權利，違反民法第148 條規定，自不應容認大量公司以共有人身分主張優先承買權 等語。
二、友嘉公司則以：
友力公司於如附表一、二所示不動產遭查封後，就該等不動 產所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制 執行法第51條第2項規定，並非絕對無效，屬相對無效之行 為，即債權人主張排除時，對債權人不生效力，若債權人不 主張排除，即非無效。友力公司與友嘉公司於系爭636地號 等六筆土地遭查封後所另訂立新租約，執行債權人並未主張 續租有礙執行效果，該租賃關係仍然存在，友嘉公司並據以 享有優先承買權。縱認友力公司與友嘉公司間之新租約，違 反查封效力，然此租賃契約之簽訂，僅係履行原租約第7條 之約定依租賃條件自動展延，並非於查封後另已約定變更雙 方之權利義務，或增加友力公司之負擔，與民法第451條規 定之默示更新亦不相同，上訴人不得於拍定後再反於原拍賣



條件之主張及執行請求等語置辯。
三、惠勝公司則以：
系爭859建號等四筆建物係友力公司於81年至85年間興建完 成，且於100、101年間辦理保存登記，嗣以信託為原因關係 ，移轉登記為萬禾公司所有，再於103年7月11日出賣予惠勝 公司，依民法第425條之1規定之立法目的，除友力公司限於 出賣建物而不附基地使用權，否則均應推認默許惠勝公司於 承買建物後繼續使用土地，惠勝公司得依民法第425條之1規 定，取得法定租賃權。又友力公司雖於遭受查封後，始將前 揭土地出租予惠勝公司，然惠勝公司承租土地後，依土地法 第104條之規定取得優先承買權之結果，不過得「按相同拍 定價格」優先承買而已，債權人受償權益絲毫未受減損，此 種情形應不在強制執行法第51條第2項規範之列。系爭執行 事件拍賣公告使用情形第㈨項實屬意定第三人優先承買權之 約定，故拍定人身為買受人，雖得就被上訴人之法定優先承 買權人身分之有無爭執，然就上開意定優先承買權不得爭執 ，否則，形同買賣契約拘束力之毀棄。惠勝公司之法定優先 承買範圍僅限於承租基地，就承租基地外之拍賣標的，仍屬 意定優先承買權範圍，此部應不容買賣契約當事人之拍定人 復為爭執，上訴人之主張為無理由等語資為抗辯。四、大量公司則以：
上訴人明知公告之拍賣條件而投標，即表示已完全接受該拍 賣條件，而大量公司等也信賴該公告內容，於上訴人拍定時 ，依其拍定價格主張優先承買權，並就全部拍賣標的一併承 買。如任由上訴人事後無理拒絕及翻覆原拍賣條件，而提出 確認訴訟，不啻開創拍定人得恣意興訟以否決執行法院公告 之拍賣條件，將使拍賣公告喪失公信力及拘束力，上訴人提 起本件訴訟，實屬權利濫用。大量公司為系爭752地號土地 之共有人，依土地法第34條之1規定有優先承購權，並得依 拍賣公告之註記，按同一拍賣條件，就如附表一、二所示不 動產拍賣標的一併承買，不因拍定價金高而有不同。又合併 拍賣之目的，係因如附表一、二所示土地全部在同一廠房圍 牆內，基於使用一體性及經濟效益最大考量始為之，且系爭 752地號土地所在位置，需經由同一廠房內其他土地，始得 通行至廠房外之道路，倘大量公司僅得就系爭752地號土地 行使優先承購權，系爭752地號土地將形成袋地，如附表一 、二所示不動產全部合併拍賣之趣旨將形同虛設，大量公司 所受損害顯較上訴人更鉅等語，資為抗辯。
五、本件經原審裁判：上訴人之訴駁回。上訴人不服原審判決， 提起上訴，並追加聲明請求確認被上訴人對於如附表一、二



所示不動產之一併承買之權利均不存在，請求確認上訴人與 友力公司間就如附表一、二之不動產因拍定所成立之買賣關 係存在，並分列先位聲明及備位聲明一、二、三（見本院卷 四第55頁背面、56頁）。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之 訴均駁回。
六、兩造不爭執事項（見本院卷一第82頁）： 1、系爭執行事件，委託金服公司，拍賣友力公司所有如附表 一、二所示不動產，於103年12月24日由上訴人以16億7,8 31萬9,700元拍定。
2、被上訴人於103年12月25日具狀表示欲優先承買上開不動 產。另於104年1月8日具狀向執行法院陳報分別買受之標 的物及價款金額，有陳報狀存卷可查（見原審卷第262至 266頁）。
3、友嘉公司前就系爭636地號等六筆地號土地，與友力公司 簽訂原租約，嗣於100年5月27日就前開六筆土地訂定租賃 契約，約定租賃期間自100年6月1日起至105年5月31日止 等情，有原法院95年度桃院公字第000000000號公證書、 100年度桃院公字第000000000號公證書各1份、土地租賃 契約書二份為證（見原審卷第61至64頁、第194至197頁） 。
4、惠勝公司於103年7月11日，因自萬禾公司買受系爭859建 號等四筆建物，經辦理移轉登記而取得所有權，有異動索 引四份附卷為證（見原審卷第88至99頁）。 5、大量公司為系爭752地號土地登記簿所載之共有人。七、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
上訴人起訴主張友嘉公司與友力公司間就系爭636地號等六 筆土地無租約存在，惠勝公司就系爭598地號等五筆土地無 意定租約或法定租約存在，縱有租約存在，亦不得對抗上訴 人，大量公司並非系爭752地號土地實質共有人，被上訴人 對於如附表一、二所示不動產無優先承買權或一併購買之權 利，上訴人與友力公司間就前開不動產，因拍定所成立之買 賣關係存在等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲 就兩造爭點分述如下：
(一)友嘉公司與友力公司間就系爭636地號等六筆土地（即附表 一編號16至21）簽訂之租約，不得對抗上訴人，友嘉公司對 於如附表一、二所示之不動產無優先承買權亦無請求一併購 買之權利：
按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有 礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51 條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係



指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查 封物出租、出借等是，而所謂債權人，應指該強制執行事件 中聲請強制執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而 言。（最高法院71年度台上字第3636號判決、73年度台上字 第394號判決、85年度台抗字第534號裁定）。 1、經查，友嘉公司前於96年6月15日就系爭636地號等六筆土 地，與友力公司簽訂租約，約定租賃期間自95年6月15日 起至100年5月31日止。嗣於97年11月5日友力公司所有系 爭636地號等六筆土地遭債權人查封，友嘉公司再於100年 5月27日就系爭636地號等六筆土地與友力公司簽訂租賃契 約，約定租賃期間自100年6月1日起至105年5月31日止等 情，有原法院95年度桃院公字第000000000號公證書、100 年度桃院公字第000000000號公證書各1份、土地租賃契約 書2份為證（見原審卷第61至64頁、第194至197頁），且 為兩造所不爭執（見不爭執事項3），應可確認。 2、友力公司所有之系爭636地號等六筆土地既經債權人查封 ，友力公司就此被查封之不動產不得處分，管理或使用收 益權亦受限制，除依強制執行法第78之規定，經執行法院 之允許，得於必要範圍內管理或使用外，友力公司不得將 之出租他人，否則對於債權人不生效力。友嘉公司與友力 公司間關於系爭636地號等六筆土地之租賃契約訂立於查 封之後，除影響拍賣時第三人參與投標之意願，而可能使 拍賣價格低落外，亦增加拍定後拍定人排除占有之困難（ 本件拍賣條件為不點交須由拍定人自行排除），影響債權 人及拍定人之權益，對於執行效果即有妨礙，依據首揭說 明，友嘉公司與友力公司就系爭636地號等六筆土地於查 封後訂定之租賃契約，對於債權人與拍定人即上訴人應不 生效力。上開租賃契約對於上訴人既不生效力，則友嘉公 司自不得於拍定後，執前開租賃契約，主張對於系爭636 地號等六筆土地，有民法第426條之2、土地法第104條規 定之承租人優先承買權存在。
3、友嘉公司雖辯稱：查封後所為有礙執行效果之行為，對於 債權人不生效力，並非絕對無效，若未經債權人聲請除去 ，仍有效力，且債務人若不出租則無法繳納稅賦，反而影 響債權人之分配比例云云。惟查：不動產之執行查封，依 強制執行法第78條之規定，債務人就已查封之不動產，僅 得經執行法院之允許，於必要範圍內管理或使用之，則自 反面解釋，如未得執行法院允許為必要之使用，自難謂其 有使用收益之權，出租行為當在受限制之列。友力公司既 未受執行法院之允許為管理或出租，有查封筆錄可按（見



本院卷二第188至191頁），則債務人友力公司於查封後出 租系爭636地號等六筆土地予友嘉公司有礙執行效果之行 為，依上開說明，對於債權人（含拍定人在內）不生效力 。又此妨礙查封效力之行為，對於債權人本即不生效力， 並非須由法院另為排除處分始不生效力，此與民法第866 條第2項規定，由法院裁定除去租賃之情形不同，應予辨 明，友嘉公司此部分之抗辯，容有誤解。友嘉公司又稱： 其與友力公司間之土地租賃契約第7條約定，租約期滿自 動展延一次，並非訂立新租約或默示更新云云。惟友嘉公 司與友力公司於100年5月27日就系爭636地號等六筆土地 另訂新約，已如上述，並非適用租約第7條之約定自動展 延，且此種租約期滿依原條件自動展延之約定，其約定之 意偏重於依原租約條件繼續出租，惟不動產於查封後展延 原租約或另訂新租約，均屬有礙執行效果之行為，對於債 權人（拍定人）不生效力，友嘉公司執此抗辯，洵屬無據 。
4、又原法院執行處於103年11月21日102桃金職八字第105號 函拍賣公告使用情形㈨記載：「本件拍賣標的係工業區廠 房及廠區土地，基於使用一體性及經濟效益最大化考量， 不宜就個別建物或土地單獨移轉，故採合併拍賣原則，是 以優先承買權人行使優先承買權，仍需依本件同一拍賣條 件，即全部拍賣標的一併承買。」等語（見原審卷第26頁 ，下稱原法院拍賣公告使用情形㈨），僅為執行法院基於 職權單方面於拍賣公告上，附註本次拍賣行使優先承買權 之條件，並非執行法院代友力公司與友嘉公司另行合意成 立意定優先承買權，是友嘉公司對於除系爭636地號等六 筆土地以外之如附表一、二所示之不動產，亦無優先承買 權。
5、友嘉公司就系爭636地號等六筆土地無優先承買權，既如 上所述，則原法院拍賣公告使用情形㈨所附加之條件，對 於友嘉公司自無適用餘地。從而，友嘉公司對於如附表一 、二所示之不動產，無一併承買之權利。
6、依上論述，友嘉公司對於如附表一、二所示之不動產，無 優先承買權亦無一併承買之權利。
(二)惠勝公司與友力公司間就系爭598地號等五筆土地簽訂之租 約，不得對抗上訴人，但惠勝公司就前開土地依民法第425 條之1規定與友力公司成立法定租賃契約關係，該法定租賃 契約關係得對抗上訴人，依民法第426條之1或土地法第104 條規定，對於前開土地之全部有優先承買權；並依原法院拍 賣公告使用情形㈨所附加之條件，對於除系爭598地號等五



筆土地外如附表一、二所示之不動產，有一併承買之權利： 1、系爭598地號等五筆土地於97年11月5日遭查封登記，友力 公司於查封後之101年4月6日將前開土地出租予萬禾公司 ，租賃期間自101年4月6日起至106年4月5日止，嗣友力公 司及萬禾公司與惠勝公司於103年7月5日訂立不動產租賃 契約，三方協議將萬禾公司於租賃契約下之權利義務（承 租之權利義務）讓與惠勝公司，有土地異動索引及不動產 租賃契約書在卷可按（見原審卷第68至85頁、本院卷二第 203、204頁）。惠勝公司自萬禾公司所受讓之租賃契約， 既為系爭598地號等五筆土地查封後始訂立之租約，依前 述㈠2之論述，此租賃契約有礙查封效力，對於上訴人不 生效力。上開租賃契約對於上訴人既不生效力，則惠勝公 司自不得於拍定後，執上開租賃契約，主張對於系爭598 地號等五筆土地，有民法第426條之2、土地法第104條規 定之承租人優先承買權存在，亦不得執此對於除系爭598 地號等五筆土地外如附表一、二所示之不動產，主張一併 購買之權利。
2、坐落於系爭598地號等五筆土地上之系爭859建號等四筆建 物，於100年、101年間辦理保存登記，嗣於101年6月22日 遭利虹公司聲請查封，其後於103年2月24日啟封，友力公 司旋於同年月25日信託登記予萬禾公司，於同年3月20日 塗銷信託登記，復於同年3月24日再次信託登記予萬禾公 司，並於同年7月11日以買賣為原因移轉所有權登記予惠 勝公司等情，有土地異動索引、建物謄本、信託登記申請 書在卷可稽（見原審卷第88至111頁）。而系爭859建號等 四筆建物及坐落之系爭598地號等五筆土地，原同屬於友 力公司所有，其後友力公司雖將系爭859建號等四筆建物 信託登記於萬禾公司名下，依其信託之目的係授權萬禾公 司得將系爭859建號等四筆建物管理及處分，友力公司仍 為實質上之所有權人，此見桃園市楊梅地政事務所104年 11月17日函所附之信託登記申請書即明（見本院卷二第 128至136頁）。故友力公司於103年7月11日將系爭859建 物等四筆建物出售予惠勝公司，依民法第425條之1規定， 惠勝公司與讓與人友力公司間，推定在系爭859等四筆建 物得使用期限內，有租賃關係存在。
3、上訴人雖主張友力公司、萬禾公司於103年7月11日以買賣 為原因，移轉系爭859建號等四筆建物登記係基於通謀虛 偽之意思表示，應屬無效云云。惟查，友力公司、萬禾公 司以及惠勝公司就系爭859建號等四筆建物簽訂之買賣契 約金額達6,060萬元，惠勝公司亦確實有支付前開價金，



有財政部北區國稅局105年10月19日函附之面額各為600萬 元、1,200萬元之支票二紙，及4,260萬元之京城銀行匯款 委託書一紙在卷可憑（見本院卷三第257至260頁），上訴 人主張惠勝公司未支付價金云云，與事證不符，上開交易 依形式上觀之，並非虛偽。上訴人雖主張訴外人張龍根設 立利虹公司、萬禾公司與友力公司通謀虛偽為信託登記云 云，惟就惠勝公司與友力公司、萬禾公司間如何通謀虛偽 為買賣，未見舉證及說明，已難採信。況惠勝公司取得系 爭859建號等四筆建物時，縱然存有取得系爭598地號等五 筆土地之優先承買權之意圖，亦屬合於民法第425條之1規 定之期待權，不能執此推論為通謀虛偽之意思表示，上訴 人此部分主張，為無可採。
4、上訴人雖又主張：系爭598地號等五筆土地遭查封後，友 力公司就前開土地即喪失處分權，已不得再為出租行為， 豈能依法推定租賃關係，且如有意定租約存在，即無民法 第425條之1規定之適用云云。惟查，系爭執行事件僅就系 爭598地號等五筆土地為查封拍賣，系爭859建號等四筆建 物並非查封效力所及，債務人友力公司就前開建物仍有處 分權能，友力公司將系爭859建號等四筆建物出售予惠勝 公司之法律行為，並非就「查封物」所為之行為，不受本 件查封效力之影響。且如謂惠勝公司於取得系爭859建號 等四筆建物之所有權後，不能依民法第425條之1規定推定 有租賃關係存在，則因拍定取得系爭598地號等五筆土地 之上訴人，可以於取得土地所有權後請求惠勝公司拆屋還 地，實與民法第425條之1規定之立法意旨相違背，已無可 採。又設如系爭859建號等四筆建物仍為友力公司所有或 出售予第三人，則系爭598地號等五筆土地經拍賣由上訴 人取得時，上訴人與友力公司或第三人間，依民法第425 條之1規定，仍推定於建物得使用期限內有租賃關係存在 ，並無不同，當不能謂為「有礙執行效果」。且此種法律 上推定之租賃關係，為土地及土地上之建物同屬一人，而 僅就建物或建物讓與他人，或先後將土地、建物讓與不同 人時由法律規定之效果，並非基於債務人於查封後之「行 為」，自無強制執行法第51條第2項之適用。上訴人執此 主張惠勝公司不能依民法第425條之1推定取得租賃關係云 云，為無可採。
5、惠勝公司依民法第425條之1推定在系爭859建號等四筆建 物得使用期限內，與友力公司就系爭598地號等五筆土地 有租賃關係存在，既如前述，則惠勝公司對於系爭598地 號等五筆土地，依民法第426條之2、土地法第104條規定



有承租人優先承買權存在。又原法院拍賣公告使用情形㈨ ，僅為執行法院基於職權單方於拍賣公告上，附註本次拍 賣行使優先承買權之條件，並非執行法院代友力公司與惠 勝公司另行合意成立優先承買權，是惠勝公司對於除系爭 598地號等五筆地號土地以外之如附表一、二所示之不動 產，並無優先承買權。
6、惠勝公司對於系爭598地號等五筆土地，依民法第426條之 2、土地法第104條規定有承租人優先承買權存在，既經確 認如上所述，自得依此優先承買權及原法院拍賣公告使用 情形㈨記載，請求對於除系爭598地號等五筆土地外如附 表一、二所示之不動產一併購買，上訴人主張惠勝公司就 此部分無一併購買之權云云，即無足採。惠勝公司對於系 爭598地號等五筆土地，既有優先承買權可供行使，當然 無須依拍賣公告之條件主張一併購買，是則上訴人請求確 認惠勝公司對於系爭598地號等五筆土地無一併購買之權 利部分，無確認判決之法律上利益，應予駁回。 7、上訴人雖主張優先承買權由法律規定，不能由執行法院創 設，縱認惠勝公司有優先承買權，其範圍至多僅為其名下 建物垂直坐落之土地範圍，又惠勝公司所有之四筆建物基 地面積為3156.58坪，僅占全部拍賣面積千分之89.48，顯 不成比例而擴張其優先承買權範圍，不但於法不合且不合 情理云云。惟查：
⑴原法院執行處拍賣公告使用情形㈨記載所稱「一併購買 」，為原法院執行處就行使優先承買權時所附加之條件 ，並非創設優先承買權，此種附加之條件，於確認優先 承買權不存在時，即失所附麗，如上㈠5友嘉公司情形 ，上訴人主張原法執行處創設優先承買權云云，容有誤 解。
⑵又惠勝公司因買賣取得之系爭859建號等四筆建物，依 民法第425條之1規定，推定在建物得使用期限內，就系 爭598等五筆土地與友力公司有租賃關係存在，此種推 定而存在之租賃契約，並無特定之範圍，與當事人就某 筆土地於特定範圍內訂立租約或設定地上權，為免過於 擴大優先承買之範圍，而影響優先承買權行使之情形不 同（參見司法院(72)廳民二字第109號函、95年法律座 談會民執類提案第17號）。且經本院實地履勘系爭598 地號等五筆土地，有系爭859建號等四筆建物並有增建 ，雖然目前無人使用，但建物尚可供居住、辦公室或廠 房使用，具有相當之經濟價值，有本院105年6月13日勘 驗筆錄、照片以及桃園市楊梅地政事務所繪製之複丈成



果圖在卷可按（見本院卷三第50至61頁，第93至96頁） ，依系爭859建號及增建部分建物可供居住、辦公室及 廠房利用之情形，如將優先承買權範圍限於建物垂直投 影面積，將會大幅降低建物土地合併利用之經濟價值， 影響優先承買權人權益，違反民法第426條之1或土地法 第104條規定之立法意旨，故認為惠勝公司基於法定租 賃契約，就系爭598地號等五筆土地之全部有優先承買 權。
⑶另在不動產拍賣程序，有無優先承買權屬於實體問題， 而就債務人所有多筆不動產是否分標或合併拍賣，或優 先承買權行使所附加之拍賣條件，則屬於強制執行方法 問題。當事人如認為執行法院就優先承買權行使所附加 之拍賣條件，逾越執行目的之必要程度，或不符合比例 原則而有不服者，應循「程序合法保障」之救濟途徑， 於執行程序終結前，依強制執行法第12條規定聲明異議 ，如就此拍賣條件未於拍賣程序終結前聲明異議，欲行 使優先承買權即應受此拍賣條件拘束（參見最高法院10 0年度台上字第432號判決）（最高法院101年度台抗字 第337號裁定、99年度台抗字第464號裁定，即為聲明異 議救濟程序）。系爭執行事件就如附表一、二所示之不 動產拍賣程序，已於103年12月24日拍定時即告終結， 故對於執行法院設定拍賣條件之程序瑕疵，已不得聲明 異議。況上訴人於投標前已知悉此一拍賣條件，如不同 意優先承買權人一併購買，尚得選擇不予投標，而不應 於拍定後，對自己承諾之應買條件，再為爭執。故上訴 人前開抗辯，均無可採。
8、依上論述，惠勝公司就系爭598地號等五筆土地（即附表 一編號3、23、25、30、31），有民法第425條之1法定租 賃關係存在，依民法第426條之1或土地法第104條規定， 對於前開土地之全部有優先承買權；並依原法院拍賣公告 使用情形㈨所附加之條件，對於除系爭598地號等五筆土 地外如附表一、二所示之不動產，有一併承買之權利。(三)大量公司得基於系爭752地號土地（即附表一編號29），共 有人之地位，依土地法第34條之1第3項規定，主張優先承買 權，並依原法院拍賣公告使用情形㈨所附加之條件，對於除 系爭752地號土地以外之如附表一、二所示之不動產，有一 併承買之權利：
1、大量公司為系爭752地號土地應有部分1079/1200共有人等 情，有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷一第104頁）。 大量公司既為系爭752地號土地之共有人，則於系爭執行



事件拍賣系爭752地號土地時，依土地法第34條之1規定， 有優先承購權。又原法院拍賣公告使用情形㈨），僅為執 行法院所訂行使優先承買權之條件，已如上㈡3所述，是 大量公司對於除系爭752地號土地以外之如附表一、二所 示之不動產，並無優先承買權。
2、上訴人雖主張大量公司取得系爭752地號土地應有部分107 9/1200，係基於與正泰公司間通謀虛偽之意思表示，應屬 無效，縱非無效，然其目的在製造如附表一、二所示之不 動產拍賣時他人投標之障礙，故意損害拍定人權利，違反 民法第148條規定云云。惟查：上訴人主張大量公司持有 之系爭752地號土地應有部分1079/1200，原在友力熱鍊股 份有限公司（下稱友力熱鍊公司）名下，經法院拍賣後由 正泰公司取得，嗣於100年4月8日由正泰公司再出售予大 量公司，有異動索引在卷可查（見本院卷一第107至109頁 ），而可以確認。上訴人主張正泰公司串謀大量公司虛偽 移轉系爭752地號土地應有部分1079/1200云云，未提出證 據證明正泰公司與大量公司均無買賣及移轉土地之真意， 上訴人主張大量公司並非系爭752地號實質共有人云云， 應無可採。又大量公司於取得系爭752地號土地應有部分 1079/1200時，為求土地完整，而希望能一併取得其餘應 有部分，乃屬合於土地法第34條之1規定之正當法律期待 ，與一般共有人希望能取得完整土地以增進使用效益之常 情無違，不能認為有損害他人之意圖。且大量公司早於10 0年4月8日即已買受系爭752地號土地應有部分1079/1200 ，而系爭執行事件於102年8月30日、103年3月26日、103 年7月4日發函之拍賣公告，並無原法院拍賣公告使用情形 ㈨所附加之條件，大量公司實無從於100年即預知該公司 除得優先承買系爭752地號土地應有部分外，尚得一併承 買其餘如附表一、二所示之不動產，上訴人主張大量公司 購買之目的在製造投標之障礙，以損害他人為主要目的云 云，亦難採信。
3、大量公司對於系爭752地號土地，依土地法第34條之1規定 有共有人優先承買權存在，既經確認如上所述，自得依此 優先承買權及原法院拍賣公告使用情形㈨記載，請求對於 除系爭752地號土地外如附表一、二所示之不動產一併購 買。上訴人雖主張大量公司就前開不動產無一併購買之權 利云云，惟上開原法院拍賣公告使用情形㈨記載，屬於強 制執行方法問題，如有爭執，應於執行程序終結前，依強 制執行法第12條規定聲明異議，系爭執行事件之不動產拍 賣程序已經終結，而不得聲明異議，又上訴人於投標前已



知悉此一拍賣條件，不應於拍定後再就自己承諾之應買條 件為爭執，已如前㈡7⑶所述，是上訴人此部分主張，亦 不可採。至於系爭752地號土地，大量公司既有優先承買 權可供行使，當然無須依拍賣公告之條件主張一併購買， 是則上訴人請求確認大量公司對於系爭752地號土地無一 併購買之權利部分，無確認判決之法律上利益，應予駁回 。
4、依上論述，大量公司為系爭752地號土地（即附表一編號 29）之共有人，依土地法第34條之1第3項規定，對於系爭 752地號土地有優先承買權；並依原法院拍賣公告使用情 形㈨所附加之條件，對於除系爭752地號土地外如附表一 、二所示之不動產，有一併承買之權利。
(四)上訴人與友力公司間就如附表一、二之不動產，因103年12 月24日拍定所成立之買賣關係，仍然存在：
按優先承買權為一方有權利在他方出賣標的時，以約定或要 約之同一條件向他方購買標的之權利。優先承買權行使之方 式為：他方與第三人成立買賣契約時，必須先依約定或與第 三人要約相同之條件，通知權利人是否行使優先承買權，優 先承買權一經行使，即成立買賣契約，權利人得優先向義務 人買受。又優先承買權，為形成權之一種，此形成權之行使