臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1629號
上 訴 人 上閤屋餐廳股份有限公司
法定代理人 蔣正男
訴訟代理人 陳昌羲律師
被 上訴人 翡翠大廈管理委員會
法定代理人 虞功年
訴訟代理人 吳永鴻律師
複 代理人 楊延壽律師
訴訟代理人 陳正良
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對
於中華民國104年11月5 日臺灣臺北地方法院104年度訴字第2360
號第一審判決提起上訴，本院於105年12月14 日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
確認翡翠大廈於民國一０四年六月一日召開一０四年度第一次區分所有權人會議就如後附件所示討論事項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外），由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他 造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不 在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人於原 審起訴請求確認翡翠大廈（下稱為系爭大廈）於民國104年6 月1日所召開104年度第一次區分所有權人會議（下稱為系爭 會議）就如後附件所示討論事項及討論事項所為決議無 效。經原審判決全部敗訴。上訴人全部不服上訴；嗣於本院 審理時變更聲明請求：確認系爭會議就如後附件所示討論事 項之決議事項中，修訂要點第4 點「管理費特殊收費項目 ─營業加成」、第5 點「管理費特殊收費項目─頂樓違建使 用補償金」、第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建 使用補償金」等決議無效（本院卷㈡第78頁正、背面、第11 3 頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予
准許【減縮部分（即上訴人訴請確認系爭會議如後附件所示 討論事項第1點、第2點、第3 點及討論事項所為決議無 效部分）非本院審理範圍，於茲不贅】。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊係門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、 000號地下室、000號及000巷0號建物（下合稱為系爭建物） 所有權人，乃系爭大廈區分所有權人之一。又系爭建物前所 有權人即伊公司法定代理人蔣正男於87年2月間，經被上訴 人出具同意書（下稱系爭同意書）同意於蔣正男回饋系爭大 廈新臺幣（下同）96萬元對價後，得無限期管理使用系爭大 廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地；蔣正 男乃於87年2月25日交付以陽信商業銀行民生分行為付款人 、被上訴人為受款人、面額為36萬元及60萬元之支票2紙（ 下稱為系爭支票）予被上訴人領訖。詎系爭大廈104年6月1 日召開104年第一次區分所有權人會議即系爭會議，於會中 並決議通過如後附件所示討論事項：「修訂管理費及部分 管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金 、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等）共6項修訂要 點，自104年2月1日起適用」。然系爭大廈區分所有權人早 已約定頂樓平台由頂樓所有人約定專用，1樓除公共安全設 施外之未建築空地由1樓所有人使用；被上訴人並與蔣正男 以系爭同意書約定由蔣正男給付96萬元回饋金作為使用1樓 除公共安全設施部分外之法定空地之對價，該約定依系爭大 廈原始規約第14條第1、2項，業已合法生效。是系爭會議決 議通過如後附件所示修訂要點第5點「管理費特殊收費項目 ─頂樓違建使用補償金」及第6 點「管理費特殊收費項目─
法定空地違建使用補償金」，要求頂樓平台及及1樓法定空 地使用人應再按月給付補償金，與上開規約規定相悖，且違 反系爭同意書之約定，更與誠信原則有違，依民法第56條第 2 項規定，應屬無效。另系爭會議決議通過如後附件所示修 訂要點第4 點，將系爭大廈管理費用，以基本管理費及違建 管理費為基數，依營業類別訂定不同收取費率收取營業加成 費用，及將地下室廁所使用費併入營業加成收取；然未具體 說明理由。且系爭大廈1 樓建物早於74年間即合法變更使用 用途為餐廳，伊使用系爭建物供餐飲用途，並未違法，除依 相關法令進行環境、衛生、安全之清潔維護外，並由主管機 關不定期進行檢查，從未造成任何汙染、環境破壞等情事。 被上訴人既未舉證1 樓建物增加任何管理維護成本，卻擅以 系爭會議決議修訂要點第4 點強藉營業加成名義計收管理費 ，顯不合理。況1 樓建物區分所有權人並未使用電梯等公共
設施及服務共同部分，卻需與2 樓以上住戶同樣繳交以每坪 95元計算之基本管理費，復再加計上開營業加成，更與事理 相悖，該部分決議顯然違反民法第148條，依民法第56條第2 項規定，亦屬無效等語。減縮後上訴聲明：㈠原判決關於駁 回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認 系爭會議就如後附件所示討論事項之決議事項中，修訂要 點第4點「管理費特殊收費項目─營業加成」、第5點「管理 費特殊收費項目─頂樓違建使用補償金」、第6 點「管理費 特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效。二、被上訴人則以：系爭大廈1 樓法定空地及頂樓平台並未經區 分所有權人會議與管委會決議約定由1 樓建物所有人及頂樓 建物所有人專用；上訴人之法定代理人蔣正男於87年間與時 任管委會主委之彭木湧個人所為任何約定或曾交付金錢，均 不能拘束伊及系爭大廈區分所有權人，上訴人所交付金錢亦 非對系爭大廈之回饋金，而係委託彭木湧用以疏導1 樓騎樓 所擺設檳榔攤位遷離之費用。況系爭大廈約定專用部分之使 用對價收取標準，業經系爭會議合法決議通過，符合公寓大 廈管理條例第29條第2項、第31條及系爭大廈規約第17條第2 項、第18條第2項第2款規定，對包含上訴人在內之全體區分 所有權人均有拘束力。且縱認上訴人曾為使用1 樓空地繳付 96萬元回饋金，亦屬取得約定專用權利之對價，並非表示上 訴人無需就該約定專用部分繳交管理費，故系爭決議要求1 樓空地違建使用人繳交法定空地違建補償金，確未違反規約 或誠信原則至明。又公寓大廈管理條例對於管理費之負擔標 準，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，其立法意 旨無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理 維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同， 甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，故而授權區 分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益 程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，且屬事理之常。上訴 人於系爭大廈經營餐廳，因顧客出入增加公共設施使用頻率 ，復因餐飲食品用途，勢必某程度上造成大廈環境污染，並 衍生氣響、蟲鼠問題，致增加大廈及其他區分所有權人管理 、維護環境之成本；各營業單位所屬員工或消費者使用地下 室廁所，亦增加系爭大廈水電清潔費用支出。故系爭會議決 議針對各種營業類別及有使用地下室廁所者，酌量加收營業 加成費用，並未違背法令及規約，亦未濫用權利，且與誠信 相符，均合法有效等語，茲為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、本件上訴人主張：系爭建物係以伊法定代理人蔣正男名義， 於87年2 月間向訴外人葉俊波買受，並於88年間移轉登記予
伊；故伊為系爭建物現所有權人，且為系爭大廈區分所有權 人之一。又系爭大廈於104年6月1 日召開系爭會議，會中就 討論事項：「修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如 營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定 空地違建補償金等），共有6項修訂要點，自104年2月1日起 適用」乙案，決議通過如後附件所示各項修訂要點等情，業 據提出系爭建物所有權狀，系爭會議開會通知單及附錄一至 附錄四、表格一及表格二，系爭會議紀錄及簽到表、建物登 記謄本、異動索引及臺北市稅捐稽徵處大安分處書函等件（ 均影本）為憑（原審司北調卷第18頁至第21頁，原審訴卷第 32頁至第47頁，本院卷㈠第152頁至第157頁、第206 頁）， 均堪信為真實。
四、又上訴人主張：伊之法定代理人蔣正男於87年2 月間經被上 訴人同意，於給付96萬元後，得無限期管理使用系爭大廈1 樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地，蔣正男並 於87年2 月25日交付系爭支票予被上訴人領訖；則系爭會議 決議修訂要點第6 點關於「管理費特殊收費項目─法定空地 違建使用補償金」乙項，顯然違反系爭大廈原始規約及系爭 同意書之約定，且有悖誠信，應屬無效等語，亦據提出系爭 同意書、系爭支票及系爭大廈原始規約等件（均影本）為證 （原審司北調卷第22頁至第33頁）。被上訴人則否認上情。 茲查：
㈠經核上訴人所提出系爭同意書記載：「茲於民國87年2月 日 收訖大安路一段170號1樓所有權人蔣正男先生回饋翡翠大廈 管理委員會新臺幣玖拾陸萬元正。翡翠大廈管理委員會同意 事項如下：㈠翡翠大廈壹樓未建築之空地，除公共安全設施 （如防火巷）外，全部歸壹樓所有權人管理使用。㈡翡翠大 廈壹樓之騎樓前擺設之檳榔攤位，應由管理委員會限期使其 遷移。並由檳榔攤位出具切結書，爾後不得藉故任何事由復 業」等語，且該同意書除加蓋有被上訴人「翡翠大廈管理委 員會」之圓戳章及長條章各一枚外，並註記有「開立陽信銀 行民生分行日期87.2.25，AA0000000 $600000，AA0000000 $360000」，及由「簽收人：蘇榮承」簽收支票之內容（原 審司北調卷第22頁）。被上訴人對於系爭同意書之形式真正 亦無爭執（原審訴卷第108頁）；系爭同意書所記載支票票 期、票號及面額復核與系爭支票影本相符（原審司北調卷第 23頁）。審酌系爭同意書已揭明由蔣正男支付96萬元回饋金 及被上訴人同意1樓所有權人管理使用1樓公共安全設施以外 之未建築空地，及由被上訴人負責令檳榔攤拆遷之意旨。而 系爭支票確已存入被上訴人金融帳戶兌現，再由時任被上訴
人主委之彭木湧領出乙節，復經被上訴人自承明確（原審訴 卷第70頁背面）。且有證人即被上訴人法定代理人虞功年於 另案即臺灣臺北地方法院101年度訴字第4609號修復漏水事 件審理中證稱：「（問：證人於87年擔任副主委時，有無因 為1樓擺設檳榔攤位問題處理過？）沒有，是當時的主委彭 木湧處理的」、「那時有查到進出2筆帳，87年2月24日有1 筆60萬元的支票，存進管委會在第一銀行的帳戶，2天後以 現金領走，另外87年3月16日存進36萬元的支票，第2天也領 走了」、「（問：同意書上的印章是否為管委會的印章？） 應該是」等語（另案筆錄影本附於原審訴卷第81頁至第83頁 ）。此外，復有系爭支票存入被上訴人設於第一銀行仁愛分 行帳戶之交易明細表、華泰商業銀行股份有限公司105年1月 28日華泰總迪化街字第1050000336號函附系爭支票影本在卷 可佐（本院卷㈠第161頁、第162頁、第174頁至第176頁）。 堪認上訴人主張：被上訴人已同意1樓所有權人得有權使用 系爭大廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地 ，並已收訖由蔣正男以回饋金名義給付之使用對價96萬元； 伊既繼受蔣正男為系爭大廈1樓所有權人，自亦得憑該同意 書主張權利等語，洵屬有據。
㈡被上訴人雖抗辯：系爭大廈1 樓法定空地從未經區分所有權 人會議與管委會決議約定由1 樓建物所有權人或上訴人專用 ；上訴人之法定代理人蔣正男於87年間與時任管委會主委彭 木湧及副主委蘇榮承個人所為任何約定或交付金錢，均不能 拘束伊及系爭大廈區分所有權人，蔣正男所交付金錢並未見 諸管委會帳冊，並非對系爭大廈的回饋金，而係委託彭木湧 個人用以疏導1 樓騎樓所擺設檳榔攤位遷離之費用，與伊全 無關聯，此事並於87年6 月16日區分所有權人會議中確認， 系爭同意書亦經收回聲明作廢云云，並提出系爭大廈87 年6 月16日區分所有權人會議紀錄、被上訴人87年現金帳節本及 系爭同意書等件（均影本）為憑（原審訴卷第48頁至第66頁 ，本院卷㈠第126頁、第127頁），且援引其法定代理人虞功 年於前開另案修復漏水事件之證詞為證（另案言詞辯論筆錄 影本附於原審訴卷第82頁）。茲查：
⒈系爭大廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄雖記載彭木湧 答覆：「前開一百萬元與大廈無關，係一樓前業主葉太太於 出售房地時，經常有買主嫌門前有檳榔攤，不但有礙觀瞻且 對店面營業有不利影響而降低購買意願，故商請本人協助處 理。新買主蔣先生承接葉太太之意見後託本人設法疏導檳榔 攤遷移，並以一百萬元為費用。其以大廈管理委員會收支該 筆款項原為考慮以大廈名義較方便處理，並非對大廈之回饋
金。至於同意書所載收受回饋金及由一樓所有權人管理使用 全部空地係誤寫」云云（原審訴卷第52頁、第53頁）。然查 彭木湧於該會議上開陳述，已全然悖離系爭同意書前揭文義 ；上訴人之法定代理人蔣正男更於該次會議當場反駁：「前 開100萬中4萬元用於二樓違建之拆除費，餘96萬元交給副主 委。至於該96萬元如何使用係大廈之事，與我無關。本人係 交給副主委，故認為回饋大廈」等語，有該會議紀錄影本可 憑（原審訴卷第53頁）。則彭木湧於上開會議空言否認系爭 同意書意旨，推稱：系爭同意書所載收受回饋金及由一樓所 有權人管理使用全部空地純屬誤寫云云，自難遽信。 ⒉次查前揭系爭大廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄雖另 記載主委蔡守仁報告：「..昨日蘇榮承副主委因擬遷居請辭 副主委之職，暫行交出所有文件時，發現內有蘇副主委未向 管理委員會報備，更未經住戶大會同意，自行以管理委員會 名義出具之『同意書』一紙，內載收受一樓蔣正男回饋翡翠 大廈管理委員會新台幣96萬元，並以管理委員會同意翡翠大 廈未建築之空地除防火巷外全部歸一樓所有權人管理使用及 負責促使檳榔攤遷移為交換條件，並告以，同意書係彭木湧 委員交草稿由其抄寫，但96萬元係處理檳榔攤之費用，實際 上大廈並無所得」云云（原審訴卷第52頁、第53頁）。被上 訴人法定代理人虞功年於前開另案修復漏水事件則證稱：彭 木湧處理檳榔攤的事，我們事後才知道，是在彭木湧卸任後 幾個月，當時查到管委會在第一銀行的帳戶存入2 張支票， 但管委會的帳冊上都沒有記錄，查帳後，蔡主委有召開區分 所有權人會議，當面跟彭木湧說要註銷，彭木湧處理檳榔攤 的問題，沒有經過區分所有權人會議及管委會同意，那是他 自己私人的事情，60萬元是彭木湧拿走，36萬元是彭木湧給 檳榔攤的謝益揮，至於96萬元是誰給的，我們不清楚，後來 才知道是蔣正男給的，那是蔣正男和彭木湧私人的交易，翡 翠大廈區分所有權人會議跟管委會並不知情云云（筆錄影本 附於原審訴卷第82頁）。然查：
①上訴人主張：蔣正男購買系爭建物時，1 樓法定空地已有建 物，且由1 樓所有權人管理使用，原所有權人並表示管委會 並未要求另外付費，因1樓空地本來就歸1樓使用；然伊希望 原所有權人可以取得大樓的書面，避免日後紛擾，大樓當時 表示1 樓是原所有權人使用，若要求出具書面，則必須回饋 大樓100萬元、將1 樓法定空地防火巷部分的違建拆除、與2 樓住戶協商將2 樓搭建的違建一併拆除。蔣正男因此交付96 萬元予被上訴人，並另購得2樓建物後，將2樓及1 樓防火巷 部分違建一併拆除，餘4 萬元則作為拆除違建之費用。是系
爭同意書內容確經被上訴人同意，且絕未曾將同意書交由被 上訴人收回作廢等語（本院卷㈠第47頁背面、第49頁）。核 與證人李銘堯證稱：伊係負責辦理蔣正男購買系爭建物之地 政士，當時法定空地已經有建築物，蔣正男為確定法定空地 之後得否使用，乃由伊與蔣正男、葉姓屋主及管委會一同協 商，蔣正男為保障將來使用的權利，要求法定空地使用權要 有書面證據，管委會的主委或副主委有出來談使用權的問題 ，當時談是要蔣正男付出一筆錢，管委會有同意法定空地要 給蔣正男使用，印象中有寫同意書，然後蔣正男付支票，除 了主委或副主委外，好像其他管委會的人也有來，管委會的 人說只要蔣正男付一筆錢出來就可以使用法定空地；簽系爭 同意書時伊在場，同意書上「蘇榮承」的簽名是收領支票的 人在場親簽，因為蔣正男要供作餐廳使用，一定要取得書面 的確定使用權，所以才付這筆錢，當時管委會還有要求要拆 除1樓防火巷部分及2樓違建，但因為當時2 樓還不是蔣正男 所有，所以後來蔣正男也把2樓買下來，並將1樓防火巷部分 及2樓違建拆除；依照伊的經驗，系爭同意書應該有一式2份 ，由雙方各執1份等語（本院卷㈠第123頁），大致相符。參 以證人即系爭大廈住戶鄒恕仁亦證稱：上訴人有回饋社區一 筆錢，有召開區分所有權人會議，因為餐廳已經蓋好，錢也 已進到帳戶，所以違建蓋在法定空地上就沒有人講話，伊認 為那筆回饋金就是上訴人使用1 樓法定空地的對價，好像是 100萬元左右，本來社區前有1個檳榔攤，後來是動用該筆款 項將檳榔攤趕走，其他錢如何使用伊不清楚等語（本院卷㈠ 第239頁背面、第240頁）；併佐以系爭大廈86年11月11日管 理委員會會議記錄記載：「提案一、三平開業時搭蓋壹樓前 牌樓、後院防火間隔空地違建及地下室吊掛之水電、瓦斯管 線等，現已結束營業應予以拆除恢復原狀。決議：1.壹樓屋 主葉太太表示，..俟新買主或租戶確定後，將負責敦促其與 大樓管理委員會協商拆除回復原造景事宜。2.本案經與會人 員和葉太太協商同意，倘近期內未能覓得新買主或租戶，最 遲仍應於87年2月底前處理。惟2樓之3違建附於1樓違建上， 1樓違建拆除後，其安全堪慮，請2 樓之3屋主配合同時拆除 ，以免發生危險」；另87年1月8日管理委員會會議記錄亦記 載：「提案六：前決議未執行正面牌樓、後院空地違建拆除 及檳榔、水果攤遷離等應再追蹤處理。決議：1.壹樓正面牌 樓、後院空地違建拆除，上次會議已言明於2 月底拆除，再 與葉先生聯繫，2樓之3違建請屋主周桂芳先生配合整體作業 ，與1 樓違建同時拆除。2.檳榔、水果攤全體住戶一致決議 敦促其搬離，以維護環境衛生及市容觀瞻」等語，有各該會
議記錄影本可稽（本院卷㈠第88頁、第90頁）。而上訴人主 張：伊於簽署系爭同意書後，確已購買二樓房屋並依約拆除 1樓防火巷部分及2樓違建等情，亦據提出照片影本為證（本 院卷㈠第159頁、第160頁）。可知系爭同意書協議應由蔣正 男辦理關於拆除2樓及1樓防火巷部分違建乙事，確為管委會 持續關注並亟待解決事項，且已由上訴人於簽署系爭同意書 後依約履行完畢。則被上訴人及虞功年、蔡守仁猶推稱：對 系爭同意書乙事全不知情云云，與事理不合，顯然可議。 ②反觀證人即於87年間擔任被上訴人副主委之蘇榮承就系爭同 意書簽發之原委、支票收受後如何處理、系爭同意書是否曾 由管委會收回之詳情，雖以時間久遠為由表示不復記憶；然 亦證稱：伊有看過系爭同意書，上面簽名係伊簽的，上面加 蓋管委會紅色長條章是存摺使用的印章，由副主委保管，橢 圓形戳章非伊保管；當時伊是管委會的副主委，某次開會決 議後，由伊寫下系爭同意書，內容是伊親自書寫的，伊是依 照管委會的會議決議寫下同意書，同意書所載就是決議的內 容，同意書上有記載支票票號，所以應該有收到支票，應該 是要入到管委會帳戶內，伊擔任副主委負責的工作包括保管 存摺、印章，並負責保管管理費結餘款，管委會的財務及出 納均由副主委負責，要提領款項均需由伊蓋章，應該沒有其 他人可以不透過伊將管委會帳戶內金錢領出，而在伊任內並 沒有發生帳戶內金錢遭盜領情事等語（本院卷㈠第120 頁至 第122 頁）。顯見系爭同意書係時任被上訴人主委彭木湧及 副主委蘇榮承為執行區分所有權人會議決議或管委會決議， 始代表被上訴人與上訴人達成合意，並由渠等代表管委會於 其上用印及簽收支票；且系爭同意書簽署後，蔣正男除交付 以回饋金為名之96萬元支票外，並已依約將系爭大廈2樓及1 樓防火巷部分違建拆除，系爭支票並已存入被上訴人帳戶兌 付無訛。準此，益見上訴人主張：系爭同意書內容乃被上訴 人知悉並同意，並由被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承代 表被上訴人簽署等語，確非空言。
③至於被上訴人雖抗辯：區分所有建物之約定專用，依系爭大 廈規約第2條第3項規定，應由區分所有權人會議決議；而系 爭大廈區分所有權人會議從未決議同意1樓法定空地由1樓建 物所有權人或上訴人約定專用，上訴人主張得依據系爭同意 書無限期無償使用1 樓法定空地，於法無據云云，並提出系 爭大廈規約影本為憑（原審訴卷第90頁背面）。然查：依系 爭大廈87年10月2 日區分所有權人會議紀錄記載；「討論事 項貳、一樓餐廳佔用本大廈建築基地法定保留空地興建廚房 約30坪部分：討論㈠：維持現狀支付償金同意使用或報請市
府處理？..決議：經出席區分所有權人表決，除林清俊提異 議外，同意維持現狀支付償金使用」，有該會議紀錄影本足 稽（本院卷㈠第94頁）。另系爭大廈88年6月8日88年度第一 次區分所有權人會議紀錄則記載主委虞功年報告：「因本大 廈管理委員會主委及住戶宅心仁厚，為體諒上閤屋餐廳的投 資行商不易，同意其使用大廈後面法定空地，而由上閤屋餐 廳依法支付補償金每月一萬元，...」等語（本院卷㈠第107 頁）。顯然對於系爭大廈1樓法定空地由1樓所有權人管理使 用確係上揭87年10月2 日區分所有權人會議決議前現狀乙節 ，並無爭執，上開各次區分所有權人決議並均同意仍予維持 ，僅對於是否收取使用償金乙節另為討論及決議而已。再審 酌被上訴人不僅曾以100年4月20日函覆上訴人表示；「貴戶 一樓增建部分，查係屬歷史共業，存在已為事實，本管委會 並無反對貴戶使用之情事」等語，有該函文影本足稽（本院 卷㈠第151 頁）；復於原審審理時自承：「餐廳是所有權人 的前手蓋的，所以我們不得不同意他們使用，當時我們有請 他們繳交權利使用金，..。當時應該是區分所有權人會議通 過在87年同意他們使用」等語（原審訴卷第70頁背面）；及 於本院審理時陳稱：「（問：上訴人可以使用一樓除公共安 全設施以外的空地，有無爭執？）只要上訴人有依規定繳費 ，就可以使用」等語（本院卷㈠第32頁背面）；併參以證人 李銘堯、蘇榮承前揭證詞內容。堪認系爭大廈區分所有權人 會議對於上訴人使用1 樓法定空地是否需繳交償金及金額若 干乙節，雖偶有爭議；然關於1樓法定空地由1樓建物所有權 人管理使用，已歷有年所，於各區分所有權人間並未見異議 ；上訴人對於1 樓除公共安全設施以外法定空地之約定專用 權並已由前揭各次區分所有權人會議決議確認無誤，均堪予 認定。
④綜上各節，可知系爭大廈1 樓除公共安全設施外之法定空地 由1 樓建物所有權人即上訴人約定專用，乃系爭大廈區分所 有權人所同意，且經區分所有權人會議決議確認；系爭同意 書則係87年間時任被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承為執 行區分所有權人會議決議或管委會決議，始代表被上訴人與 蔣正男達成合意，並由渠等代表管委會於其上用印及簽收系 爭支票並存入被上訴人帳戶兌付等情，洵無疑義。至於系爭 支票存入被上訴人帳戶後兌領之96萬元是否遭人盜領乙節， 實與上情認定無涉。則被上訴人抗辯：系爭同意書之簽署乃 出於彭木湧或蘇榮承個人之意思決定，不能拘束被上訴人及 系爭大廈區分所有權人云云，自不足採取。
⒊再查被上訴人抗辯：系爭同意書已由上訴人於87年6 月16日
繳回作廢，上訴人不得再憑以主張權利云云，雖提出系爭大 廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄及系爭同意書等件（ 均影本）為憑（原審訴卷第48頁至第57 頁，本院卷㈠第126 頁、第127頁）。然查：
①系爭大廈87年6月16日區分所有權人會議雖曾決議：「...彭 委員既承認『同意書』記載收受回饋金及將大廈空地交付一 樓所有權人管理使用係誤寫，請負責收回給蔣先生之『同意 書』作廢」等語（會議紀錄影本附於原審訴卷第52頁、第53 頁）。然亦記載蔣正男於該會議中報告；「前開100萬中4萬 元用於二樓違建之拆除費，餘96萬元交給副主委。至於該96 萬元如何使用係大廈之事，與我無關。本人係交給副主委， 故認為回饋大廈」之發言內容，顯見其並未同意由被上訴人 收回系爭同意書作廢至明。
②又經核由被上訴人當庭提出之系爭同意書正本雖載有「本同 意書於87.6 .16開會時聲明作廢，蔡守仁」、「本同意書於 87.6 .16開會後由彭木湧委員向蔣正男收回作廢，蔡守仁」 之紅色註記文字，並亦加蓋有被上訴人管委會圓戳章及長條 章於上（本院卷㈠第126頁、第127頁）。然此經與上訴人所 提出系爭同意書影本（原審司北調卷第22頁）相互對照顯示 ：二紙同意書不僅所加蓋上訴人管委會圓戳章及長條章之位 置並不相同，且上訴人提出同意書影本上記載「簽收人：蘇 榮承收支票陸拾萬元 AA0000000」之簽收文字，卻為被上訴 人提出系爭同意書正本所付諸闕如。此再參酌前揭證人李銘 堯證稱：系爭同意書應有一式二份，並由雙方各自持有1 份 等語乙節（本院卷㈠第124 頁背面）。是雖上訴人迄本院審 理終結前未能尋獲其所持有系爭同意書正本並提出於法院（ 本院卷㈠第48 頁、第119頁背面），仍堪認被上訴人提出註 記「聲明作廢」等文字之同意書，與上訴人所持有者並非同 一，而係被上訴人一方自始執有保管，並單方聲明作廢之情 至灼。則被上訴人抗辯：上訴人已繳回同意書作廢，故不得 再憑該同意書主張權利云云，實屬無稽，亦不足採取。 ㈢被上訴人雖另抗辯：上訴人對於系爭1 樓法定空地縱有約定 專用權，然依系爭大廈規約第20條規定：「約定專用部分或 約定共用部分使用償金繳交或給付共用部分之約定專用者或 專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或 給付使用償金」，「前項使用償金之金額及收入款之用途， 應經區分所有權人會議決議後為之」，仍應依區分所有權人 會議決議繳交使用償金。又系爭會議既已決議法定空地違建 補償金之計付標準為如後附件修訂要點第6 點所示，自應由 上訴人及全體區分所有權人一體遵循云云，並提出系爭大廈
規約及系爭會議紀錄影本為證（原審訴卷第43頁至第45頁、 第97頁背面）。茲查：
⒈系爭大廈1樓除公共安全設施外之法定空地既由1樓建物所有 權人約定專用，系爭同意書則係87年2 月間時任被上訴人主 委彭木湧及副主委蘇榮承為執行區分所有權人會議決議或管 委會決議，代表被上訴人與蔣正男達成合意，且迄未作廢， 蔣正男並已依同意書交付96萬元支票作為1 樓法定空地使用 對價並經被上訴人領訖各節，均經認定於前。又依系爭大廈 原始規約第14條規定：「約定專用部分或約定共用部分使用 償金繳交或給付：共用部分之約定專用者或專有部分之約定 共用者，除有下列情形之一者，應繳交或給付使用償金」、 「前項使用償金之金額經區分所有權人會議決議後由管理委 員會收取，作為公共基金，但第一次區分所有權人會召開前 或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時 ，由管理委員會定之」，則有該原始規約影本在卷可稽（原 審司北調卷第28頁背面、第29頁）。參以被上訴人對於系爭 同意書簽署前，系爭大廈區分所有權人會議是否曾就1 樓法 定空地使用償金金額作成決議乙節，並未為任何主張及舉證 。堪認上訴人主張：有關1樓建物所有權人對於1樓法定空地 約定專用權之使用償金，於區分所有權人會議未為決議前， 既已由依前揭規約規定有權決定之管理委員會即被上訴人出 具系爭同意書，決定所應支付之使用償金乃一次性給付之96 萬元，則此項使用償金之約定，應已成為1 樓建物所有權人 對於1 樓除公共安全設施外之法定空地約定專用權內容之一 部分，並得拘束被上訴人、全體區分所有權人及各繼受人等 語，核屬有據。復因系爭大廈規約第9 條規定：「議案成立 之要件：....約定專用部分變更時，應經使用該約定專用 部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益 ，經管理委員會訴請法院判決確定者，不在此限」，既有該 規約影本足稽（原審訴卷第93頁、第34頁、第35頁）；則關 於兩造於系爭同意書針對1 樓法定空地約定專用權使用償金 之約定雖非絕對不能變動，然仍需取得1 樓建物所有權人即 上訴人之同意始得為之，亦堪認定。
⒉次查，於系爭同意書簽署後，系爭大廈曾於87年10月2 日召 開區分所有權人會議，上訴人之法定代理人蔣正男亦出席該 次會議，於會中並經包括蔣定男在內之出席全體無異議決議 通過由1樓建物所有人即上訴人就使用1樓法定空地部分應「 以每月付壹萬元作為使用補償金」等情，有該會議紀錄及出 列席單位及人員附冊影本可稽（本院卷㈠第93 頁至第103頁 ）。上訴人並自承：伊自87年10月起所以同意另行繳交每月
1 萬元的償金，係因伊當時沒有能力抗衡被上訴人，伊在系 爭大廈開店營業，不需要去得罪被上訴人，所以只能忍氣吞 聲，且伊自87年起按月繳交1萬元償金，迄98年2月間已繳交 達102萬元等語（本院卷㈠第48頁、第215頁，本院卷㈡第11 4 頁），堪認上訴人內心縱不情願，然確已於上開區分所有 權人會議出席並同意除已繳付之一次性使用償金96萬元外， 再依上開決議繳交每月1萬元之償金作為約定專用1樓法定空 地之對價；則依前揭系爭大廈規約第9 條規定，該決議應屬 成立生效。從而，關於上訴人對於1 樓除公共安全設施以外 之法定空地約定專用權之使用償金，自87年10月起，應以上 開決議為繳費之基準，並生拘束上訴人之效力，洵無疑義。 ⒊至於被上訴人抗辯：自98年3月起，因上訴人未營業，故將1 樓法定空地使用償金改為月繳5000元，此後迄99年12月18日 區分所有權人會議再決議如有營業應繳交償金1萬0800 元， 未營業則收繳半數償金之決議等語，固據提出被上訴人99年 12月29日函、99年12月18日99年第二次區分所有權人會議紀 錄、簽到名冊及附件收費表影本為證（本院卷㈡第40頁至第 44頁）。然上開償金收繳標準及決議內容均經上訴人否認同 意（本院卷㈡第114頁背面）。另系爭大廈於104年6月1日召 開系爭會議中就法定空地違建使用補償金再決議依如後附件 所示修訂要點第6 點之標準計收乙節，亦據上訴人於本件起 訴爭執其效力。則依前揭說明，上開各次償金繳交標準之變 動縱曾經系爭大廈區分所有權人會議決議通過，惟既未經約 定專用人即上訴人之同意，已違反前揭系爭大廈規約第9 條 規定，仍無從更動前揭87年10月2 日區分所有權人會議對於 系爭1樓法定空地使用償金所為決議之效力，灼然至明。 ⒋況查系爭會議決議如後附件修訂要點第6 點所示法定空地違 建補償金之計費基準，不僅未經上訴人同意。且依該修訂後 計費基準計算，上訴人應給付之法定空地違建補償金金額如 以出租且有營業行為之條件估算，其每月應繳交補償金金額 高達3萬3376元【計算式：（4000元×0.1－95）×違建坪數 16.84＝5136元；（4000元×0.3－95）×違建坪數16.84＝1 萬8608元；（4000元×0.2－95）×違建坪數16.84＝1萬187 2元；違建管理費95元/坪×16.84坪×營業加成倍率1.4＝22 40元；1萬1872元－2240元＝9632元；5136元＋1萬8608元＋ 9632元＝3萬3376元；元以下4 捨5入】。堪認系爭會議關於 法定空地違建補償金之修訂決議，不僅違反系爭大廈規約第 9 條規定，所決議之計費標準亦違反兩造間本於系爭同意書 所約定之償金對價，復高出嗣後上訴人所同意系爭大廈87年 10月2日區分所有權人會議決議應按月收取償金1 萬元達2倍
有餘。則上訴人主張：上開決議乃有悖於誠信且濫用權利等 語，亦堪憑信。
㈣按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意 思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可 類推適用民法第56條之規定（最高法院95年度台上字第2701 號判決意旨參照）。又按總會決議之內容違反法令或章程者 無效，民法第56條第2項定有明文。查系爭會議就系爭大廈1 樓除公共安全設施外法定空地約定專用權之使用償金計繳標 準所為變更既未經約定專用權人即上訴人同意，已違反系爭 規約第9 條規定；且其收繳標準復明顯高於原收繳標準，對 上訴人確屬不利。則上訴人主張該部分決議已違反規約，且 有違誠信，依民法第56條第2 項規定，應屬無效等語，洵屬 有據。
五、又上訴人另主張：系爭會議決議通過如後附件所示修訂要點 第4 點「管理費特殊收費項目─營業加成」乙項，將系爭大 廈管理費由原本依權狀持有坪數為計算基數，變更為再加計 頂樓違建或法定空地違建坪數為基數，復再依營業類別訂定 不同收取費率收取營業加成，及將地下室廁所使用費併入營 業加成收取部分，未具體說明理由。且系爭大廈1 樓早於74 年間即合法變更使用用途為餐廳，伊使用1 樓建物供餐飲用
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