臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第244號
原 告 張華平
訴訟代理人 余道明律師
被 告 花蓮市公所
法定代理人 魏嘉賢
訴訟代理人 曾泰源律師
複代理人 劉彥廷律師
上列當事人間確認房屋所有權存在事件，本院於中華民國105 年
12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認坐落花蓮縣○○市○○段00000 地號土地上之建物即門牌號碼為花蓮市○○路000 號，磚木造房屋乙棟為原告所有。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國93年間，經由拍賣程序取得坐落花蓮縣○○市○ ○段00000地號土地上，門牌為花蓮縣○○市○○路000號房 屋之所有權，此有本院93年4月7日花院廣92執義5996字第00 000 號不動產權利移轉證書可證，業經本院民事執行處完成 點交，嗣原告於103年7月間欲將系爭房屋出售予訴外人何志 哲而向被告申報契稅，經被告以103 年11月17日花市財字第 1030032977號函復：「…經查本所103 年10月24日花市建字 第1030029896號函復台端，『旨案房屋係本所為辦理中美路 295號A道路工程，申請徵收私有土地改良物（建築物），經 前臺灣省政府77年7月26日77府地四字第154 562號函核准徵 收，花蓮縣政府78年5月9日78府地用字第654 29號函公告徵 收，該地上改良物（建築物）業已依法完成徵收程序在案』 。…旨案房屋既已依法徵收完成，業已為本所所有，台端自 無法辦理過戶亦即本所無法受理契稅申報」等語；被告之函 復令原告大感詫異，蓋原告取得系爭房屋所有權後，十多年 來一直占有系爭房屋並繳納房屋稅，被告從未主張系爭房屋 為其所有，直至原告欲出售系爭房屋時，逕憑一紙公文以該 屋已徵收完成係被告所有為由，拒絕契稅之申報，並無提出 任何當年徵收之相關文件以佐，實令原告不服。縱被告上開 主張為真，原告當時透過拍賣程序取得所有權，被告於執行 程序從未提出異議，且原告取得所有權十多年來，被告從未 主張系爭房屋為其所有，亦未占有之，焉可僅憑被告一面之 詞，即認系爭房屋為被告所有而拒絕受理契稅之申報，致原 告無法出售系爭房屋。原告爰依最高法院40年台上第1827號 判例要旨，提起本件確認之訴以保障自身權益。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.被告固提出花蓮縣政府77年間之徵收資料，然土地徵收目的 乃基於增進公共利益而犧牲私人財產權之公權力行使手段， 系爭房屋既於77年間已徵收，目的係為都市計畫公共設施用 地所需，惟77年起迄今已近30年，未見任何依預定計畫之施 工行為，任由已徵收之不動產閒置，甚至經法拍程序由第三 人取得佔有；又依土地徵收條例第9條第1項「被徵收之土地 ，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形 之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該 管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其 土地，不適用土地法第219 條之規定：一、徵收補償費發給 完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵 收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿 5年，不繼續依原徵收計畫使用者。」、第28條第1項「被徵 收土地或土地改良物應受之補償費發給完竣或核定發給抵價 地後，直轄市或縣（市）主管機關應通知土地權利人或使用 人限期遷移完竣。」之規定，被告徵收後未依上開法條之規 定，未就徵收標的不動產為預定計畫之開發，亦未命原所有 權人限期遷出而佔有之，而造成客觀上仍為私人所有之事實 ，依最高法院86年台再字第64號判決要旨，被告主張因徵收 而原始取得系爭房屋之所有權，顯有違誠信原則。 2.系爭房屋於92年拍賣時，拍賣公告上並無任何資料、線索令 人得知或可推知系爭房屋已遭徵收之事實，嗣完成點交後由 原告佔有，並向稅捐機關申請變更納稅義務人（原告多年來 均如期繳納房屋稅），又原告於93年間將系爭房屋贈與母親 張黃麗月，亦依法向被告申報契稅後並繳納，張黃麗月於94 年再將系爭房屋贈與原告，原告再次向被告申報契稅並繳納 ，經上開二次申報契稅，被告身為契稅核定機關，從未主張 已徵收之事實而予核定契稅，被告顯然怠於行使權利，相較 原告信賴法拍程序取得系爭房屋所有權，並佔有10年以上之 客觀事實，被告顯無保護之必要等語。
(三)並聲明：確認坐落花蓮縣○○市○○段00000 地號土地上之 建物即門牌號碼為花蓮市○○路000 號，磚木造房屋乙棟為 原告所有。
(四)提出臺灣花蓮地方法院93年4月7日花院廣92執義5996字第00 000號不動產權利移轉證書、93年8月12日花院廣92執義5996 字第6370號民事執行處通知、不動產買賣契約書、花蓮縣花 蓮市公所103年11月17日花市財字第1030032977號函、105年 房屋稅繳款書、93及94年度契稅繳款書等件影本為證。二、被告之抗辯：依花蓮縣政府103年10月21日府地價字第10301
98437號函略以：「查旨案房屋…經前臺灣省政府77年7月26 日77府地四字第154562號函核准徵收，本府78年5月9日78府 地用字第65429 號函公告徵收，該地上改良物（建築物）業 已依法完成徵收程序在案」等語，可證系爭房屋業經合法徵 收，被告早於78年間即因徵收而原始取得系爭房屋之所有權 ，參司法院院字第559 號解釋及最高法院30年上字第2203號 判例、92年度台上字第135 號、103年度台上字第150號判決 意旨，第三人之不動產被指為債務人財產而遭執行法院拍賣 ，於拍賣程序終結後並不生喪失所有權之效果，該第三人仍 為該不動產之所有權人，是系爭房屋雖由原告經強制執行程 序而拍定，惟系爭房屋既早於前開強制執行程序十餘年前即 因徵收而由被告原始取得所有權，則前開強制執行程序即係 拍賣第三人所有之不動產，該拍賣無效，被告對於系爭房屋 之所有權不因此喪失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
(一)系爭門牌為花蓮縣○○市○○路000 號房屋係未辦保存登記 之建物，原為訴外人唐元福所有，於77年間由被告花蓮市公 所因道路工程需要辦理徵收，於78年間已依法完成徵收程序 在案，但系爭房屋仍由唐元福占有使用，嗣於92年間因清償 債務事件，遭唐元福之債權人陳立正向本院民事執行處聲請 強制執行查封及拍賣（92年度執字第5996號），於93年4 月 7日發給權利移轉證明書，並於93年8月20日點交予原告完畢 。上開事實有上述執行卷及被告提出之花蓮縣政府103 年10 月21日函等為證，乃兩造所不爭之事實。
(二)按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判 決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應 經登記，始得處分其物權，民法第758條第1項及第759 條定 有明文。故未辦保存登記之不動產，其所有權之移轉非經由 法律行為而係因強制執行或徵收者，可不待登記即生所有權 移轉之效力。復按徵收完成後，需用機關因而取得之權利， 係屬原始取得，即已發生所有權變動之效力。系爭房屋既未 辦理保存登記，其於78年間因徵收程序完成而不待登記由被 告原始取得所有權，殆無疑問。
(三)次按依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買 受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位（49年台上字 第2385號判例）。惟民法上之法律行為，有債權行為與物權 行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之 效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何 第三人均發生法律上之效力。強制執行法上拍賣之性質，其
債權行為部分固依上揭判例意旨，係採私法買賣性質說，然 拍定後尚有關於強制執行標的物之所有權移轉之物權行為， 則非上揭判例內容所論及。一般辦理保存登記之建物，其所 有權之物權讓與行為，乃法律行為，應以登記方式為之。一 般未辦理保存登記房屋之讓與，因不能辦理移轉登記，不能 以物權讓與之意思表示為之。但其若係經由法院強制執行而 為所有權移轉者，其物權變動因非經由法律行為而為之者， 則應於執行法院發給權利移轉證明書之時，即發生所有權移 轉之效力，僅生未經登記不得再以法律行為處分之問題。系 爭房屋於93年間遭法院查封及拍賣時，所有人雖非執行債務 人唐元福而係被告，執行法院以拍賣程序代唐元福出賣系爭 房屋予原告之債權行為，性質上屬出賣他人之物，其買賣契 約性質之債權行為仍屬有效，僅因債權契約相對性原則，不 得對抗真正所有權人之被告而已。至於物權變動部分，因系 爭房屋所有權之移轉，非由法律行為而係依強制執行程序所 為，不須經登記而於執行法院發給權利移轉證明書予原告時 ，即發生物權變動而由原告取得所有權，僅生原所有權人即 被告可否依不當得利向原告請求返還、原告若須返還而得否 向出賣人主張權利瑕疵擔保之問題。
(四)另按司法院院字第559 號解釋所謂：「第三人之財產。不能 為執行之標的。債務人之不動產於執行開始前苟已合法移轉 於第三人。即屬第三人之財產。該第三人於執行終結前。雖 未提起異議之訴。而其所有權。并不因此而喪失。自得以現 占有人或侵害權利人（即對於該不動產聲請執行人）為被告 。提起普通訴訟。至民事訴訟執行規則第五十四條乃關於異 議之訴。應於何時提起之規定。於所有人之所有權。無何影 響。」，乃就執行異議訴訟提起之時機而言，並未論及一旦 執行終結而發生所有權移轉之效力問題。又30年上字第2203 號判例所謂：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者， 其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有 權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其 效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第五七八號解釋 在案。至強制執行法第九十八條規定拍賣之不動產，買受人 自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產 所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言 ，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者 ，即應依上開解釋辦理。」，其意旨亦指明不動產遭誤拍之 真正所有人得循「提起回復所有權之訴請求返還」之方式， 亦即基於物權獨立性與債權相對性之原理，應依不當得利返 還請求權以回復其所有權，至於所用「無效」之用語，依當
時之學說背景，應係屬誤用，蓋若採執行程序無效說，即無 庸由真正所有人提起回復所有權之訴，亦無庸於法院判准返 還時始使權利移轉證明書失其效力。再者，最高法院92年度 台上字第135號及103年度台上字第150 號民事判決，雖以法 院拍賣第三人之物而係無權處分，採拍賣程序應屬無效說， 然此二判決均未選為判例，且與上揭解釋及判例意旨不相符 合。拍賣本身之債權行為本僅具有相對效力，縱使出賣他人 之物，亦非自始客觀給付不能，應非無效；拍賣性質之私法 買賣說，乃指拍賣之債權上效力而言，目的在保障拍定人得 依買賣之規定享有瑕疵擔保之請求權，不及於物權變動之部 分。至於物權讓與部分，仍應按物權之規定，即民法第 758 條與第759 條之區別，認經由強制執行者，其所有權移轉非 基於法律行為，故不待登記而於發給權利移轉證明書時即生 物權變動之法律效果。又強制執行之發給權利移轉證明之程 序，不是物權上之法律行為，即亦不屬處分行為，應不適用 無權處分之規定，沒有無權處分法律行為效力未定之問題。 另於指封錯誤或其他拍賣非債務人財產之情形，其因強制執 行程序喪失所有權而受有損害之真正權利人，可循不當得利 返還請求權之制度救濟，以回復其權利，不會因拍賣標的非 執行債務人所有而發生執行程序無效之情形。蓋強制執行程 序苟非有不合程式或其他不具強制執行外形之重大瑕疵外， 於強制執行法上尚不存在「無效」之規定。被告援引上開實 務見解置辯，難認可採。
四、綜上所述，系爭房屋之物權變動既係因法院強制執行而發生 所有權移轉予原告之法律效果，於被告請求回復其所有權之 前，原告尚為所有權人乃堪認定。被告對此事實有所反對之 爭議，原告提起本訴請求確認，有訴之利益，應予准許。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
六、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
法院書記官 張雅雯