臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第603號
原 告 簡愛珍
訴訟代理人 王可文律師
吳勇君律師
周廷威律師
被 告 莊永忠
訴訟代理人 黃泓勝律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年1 月6 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號三樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零五年三月三十日起至遷讓返還本判決第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟肆佰肆拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰貳拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查：本件原告起訴之聲明原為 ：「一、被告應將坐落新店區安德段0137－0000地號土地及 新店區安德段01057 －000 建號建物即門牌號碼新北市○○ 區○○段○○路0 段000 巷0 號3 樓之房屋騰空遷讓返還原 告。二、被告應自民國105 年3 月30日起至遷讓返還前項房 屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬6,834 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第4 頁）；嗣原告於105 年11月10日具狀變更其訴之聲明第2 項 為：「被告應自105 年3 月30日起至遷讓返還前項房屋之日 止，按月給付原告1 萬6,834 元。」（見本院卷㈠第213 頁 ）；又於106 年1 月6 日具狀並當庭更正訴之聲明第1 項為 「被告應將坐落新北市○○區○○段000000000 ○號建物即 門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷0 號3 樓之房屋騰 空遷讓返還原告」。經核原告上開所為變更，係屬減縮應受
判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：伊透過仲介於104 年12月19日以665 萬元價金向 訴外人韓惠靜購買其名下坐落新店區安德段0137－0000地號 土地權利範圍7280分之115 （下稱系爭土地）及新店區安德 段01057 －000 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷0 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋，與前述基地合稱 系爭房地），並與訴外人即韓惠靜之代理人簡仲良簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭買賣契約上 記載價金為780 萬元，雙方業於105 年2 月3 日辦理系爭房 地移轉登記完竣，並於同年月26日完成交屋程序。詎於同年 3 月30日準備入屋裝潢時，伊發現系爭房屋之門鎖竟遭人更 換，為被告無權入住占有中。為此，爰依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予伊。又被告自 105 年3 月30日起即無權占用系爭不動產，無法律上原因受 有相當於租金之利益，並致伊無法本於所有權人地位對系爭 房屋為使用收益，而受有損害，故另依民法第179 條或同法 第184 條第1 項前段規定，併予主張，請求擇一命被告給付 自105 年3 月30日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，相當於 租金之不當得利或損害賠償。而依內政部不動產交易實價查 詢資料顯示，自104 年2 月起至105 年3 月止相類或鄰近系 爭不動產之租金行情平均單價為每坪613.25元，以系爭不動 產面積27.45 坪計算，被告應給付伊每月相當於租金之不當 得利或損害賠償金額為1 萬6,834 元（計算式：27.45 坪× 613.25元＝1 萬6,834 元，元以下4 捨5 入）等語。並聲明 ：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自105 年3 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬6,834 元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭不動產僅係借名登記於原告之前手韓惠靜名 下，真正所有權人應為訴外人黃家進（別名：帥過頭），此 業經鈞院102 年度訴字第791 號（下稱另案）判決認定在案 。伊與黃家進間簽立有房屋租賃契約書，約定系爭房屋自10 5 年3 月3 日起至107 年3 月2 日止期間由伊承租使用（下 稱系爭租約），伊本於租賃關係合法占有使用系爭房屋，自 屬有權占有，原告請求伊遷讓返還之，實屬無據。況原告明 知韓惠靜非所有權人，真正所有權人為黃家進，其並非善意 第三人，其與韓惠靜間互相配合，通謀虛偽為假買賣以及系 爭房地之所有權移轉行為，目的在使被告遷出，依民法第87 條第1 項之規定，原告自始未取得系爭房地之所有權甚明， 自不得為上開主張。退步言，縱認原告得請求伊遷讓並給付
相當於租金之不當得利或損害賠償，因被告並未以系爭房屋 營商而享受特殊利益，原告得請求相當於租金之不當得利或 損害賠償之數額，至多應以伊向黃家進承租系爭房屋之每月 租金6,000 元為限，方屬合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於104 年12月19日向韓惠靜購買系爭不動產，並與其代 理人簡仲良簽立系爭買賣契約，原告現登記為系爭房地之所 有權人。有系爭買賣契約及土地、建物所有權狀等件影本在 卷可稽（見本院卷第9 至18頁）。
㈡系爭房地現為被告占有中。
四、得心證之理由：
原告主張善意信賴不動產登記買受系爭房地並為移轉登記， 已經取得系爭房地所有權等節，為被告否認，並以前詞置辯 。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否取得系爭房地之所有權 ？亦即系爭買賣契約及移轉登記是否通謀虛偽所為？或原告 是否明知系爭房地實際所有權人並非登記名義人韓惠靜？㈡ 原告依民法第767 條第1 項前段請求被告遷讓返還系爭房地 是否有理由？㈢原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段 規定，請求擇一命被告給付自105 年3 月30日起至其遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付占用之不當得利或損害賠償， 有無理由？如是，則原告得請求之金額為若干？茲分述如下 ：
㈠原告是否取得系爭房地之所有權：
⒈查原告就其信賴不動產登記，透過房屋仲介高其鵬、趙春美 及韓惠靜之代理人簡仲良向韓惠靜以665 萬元購買當時登記 於韓惠靜名下之系爭房地，且已經於105 年2 月3 日完成系 爭房地所有權移轉登記，於同年2 月下旬完成交屋等事實經 過，業已提出系爭買賣契約書暨其買賣價金履約保證申請書 、系爭房地之所有權狀、進入系爭房屋內部為淨空之照片3 張、履約專戶收到匯款簡訊影本、原告國泰世華銀行北新分 行帳戶存摺影本、第一商業銀行匯款申請書回條影本2 紙、 履約保證專屬帳號資料影本為證（見本院卷㈠第9 至21頁、 第94頁至第99頁），並有地政士李致政交屋聯絡單附卷可佐 （見本院卷㈠第279 頁），被告就系爭房地於上開交易時係 登記於韓惠靜名下一節亦無爭執。且查，原告係向親戚借貸 、將定存解約及以自己名義貸款籌措資金，將665 萬元匯入 韓惠靜名下聯邦商業銀行安康分行000000000000號帳戶或匯 入系爭買賣契約所約定履約保證專戶，專戶控管之承辦人於
扣除各項服務費用後已轉支付韓惠靜名下聯邦商業銀行安康 分行000000000000號帳戶，原告有實際支付價金等情，亦有 第一商業銀行信義分行105 年10月11日一信義字第00100 號 函暨所附原告房屋貸款申請書及原告申請貸款資料共24頁、 國泰世華商業銀行北新分行105 年10月19日國世北新字第10 50000076號函暨所附原告帳戶交易明細、申請定存、定存解 約資料影本、玉山銀行敦南分行105 年10月19日玉山敦南字 第1050926001號函暨所附履約保證專戶資金控管表、聯邦商 業銀行105 年11月1 日聯業管（集）字第10510325658 號調 閱資料回覆暨所附韓惠靜名下帳號000000000000號帳戶單筆 授信攤還及收息紀錄查詢單、匯入明細、聯邦商業銀行105 年12月1 日聯業管（集）字第10510328527 號調閱資料回覆 暨所附韓惠靜借款契約書（借款期間100 年2 月21日至120 年2 月21日）、系爭房地土地及建物登記第一類謄本、授信 批覆書（房屋貸款）、貸款申請書（房屋貸款）、消費性貸 款綜合評述、系爭房地第二類登記謄本、他項權利證明書、 客戶貸放歷史明細表、單筆授信攤還及收息紀錄查詢單、存 摺存款明細（100 年2 月21日至105 年1 月25日）、匯入明 細、安新建築經理（股）公司房地點交證明暨買賣價金履約 保證結案單、專戶資金及利息結算明細表（賣方）及專戶資 金及利息結算明細表（買方）在卷可證（見本院卷㈠第140 頁至第165 頁、第173 頁至第176 頁、第184 頁至第185 頁 、第208 頁至第210 頁、第245 頁至第261 頁、第275 頁至 第277 頁）。
⒉被告固以上開情詞辯解原告未取得系爭房地所有權，惟按主 張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備 之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實 ，應由他造舉證證明；第三人主張表意人與相對人通謀而為 虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台 上字第887 號判例意旨、48年台上字第29號判例意旨參照） 。又按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利 ；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影 響，民法第759 條之1 定有明文。故如第三人因信賴登記而 取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意 取得即應受推定，此亦乃土地法第43條規定「依本法所為之 登記有絕對效力」之所由設，是以，被告自應就原告乃明知 韓惠靜並非所有權人，其非善意信賴不動產登記或係通謀虛 偽買賣等抗辯負舉證責任。且證據，依照證明自己主張之事 實抑或證明與他造主張之事實相反之事實而區別，可分為本
證與反證。依照舉證責任分配法則所確定之應負舉證責任人 ，其對待證事實所應提出之證據，乃係「本證」，此一本證 應使法院對於待證事實達到「確信」始可謂舉證成功。故被 告就原告乃明知韓惠靜並非所有權人，其非善意信賴不動產 登記或係通謀虛偽買賣等抗辯，需舉證使法院對於待證事實 達到「確信」之程度，始得謂已盡其舉證責任。 ⒊被告抗辯原告明知韓惠靜非所有權人，或原告與韓惠靜間為 通謀虛偽買賣之詳細理由為：系爭房地係黃家進以安坑不動 產經紀有限公司（下稱安坑公司）與網友集資購買，借名登 記於韓惠靜名下，簡仲良則為黃家進之特助，此二人於102 年間曾為侵占系爭房地對被告提告，本院102 年度訴字第79 1 號判決認定韓惠靜並非實際所有權人，渠等敗訴，然該案 上訴後被告因租約將屆期，與渠等調解，主動遷出系爭房屋 並將系爭房屋鑰匙交給黃家進；豈知簡仲良嗣後擅自更換系 爭房屋門鎖，又將其大門焊死，上開系爭房屋所有權人為黃 家進之情形仲介趙春美、地政士李致政知悉，社區住戶也多 知情，原告於購買前豈會沒有看過大門被焊死之屋況或查問 社區住戶而輕信仲介所述，況韓惠靜、簡仲良、趙春美、李 致政等涉及系爭買賣契約簽約過程之人均知系爭房地真正所 有權人為黃家進，原告顯然亦明知此情，否則，原告應會對 欺騙其之簡仲良、韓惠靜或證人趙春美提出詐欺告訴，其竟 未提出，實在可疑。再者，系爭買賣價金究竟約定是780 萬 元還是665 萬元此節，原告之主張與證人即仲介趙春美、高 其鵬之證述互相歧異，原告對於虛載115 萬元之差價是為提 高貸款成數還是裝潢費用等情前後陳述亦不相同且不符合經 驗法則，可見渠等並無買賣之真意。又原告貸得之624 萬元 中雖有2,783,331 元匯至韓惠靜名下聯邦銀行帳戶代償貸款 ，但該貸款似是系爭買賣契約簽約後才貸款，另外3,216,66 9 元雖有匯至履約保證專戶，然該專戶支出3,251,829 元並 未進入韓惠靜名下聯邦銀行帳戶而不知去向，又其中24萬元 亦去向不明，另外履約保證專戶又有一筆註明「協議動用」 之完稅款115 萬元，來源去向不明，原告均未說明，亦可徵 本件買賣僅有表象而為通謀虛偽。況系爭房地同地段之公寓 房屋於104 年9 月間實價登錄之每坪單價已為28.53 萬元， 以系爭房地包含附屬建物及共有部分合計約為29.77 坪之面 積計算，系爭房地總價應為849.3 萬元方合理，原告若確實 以665 萬元購得系爭房地，該200 萬元之差價應係原告明知 系爭房地非韓惠靜所有，冒險買下而議得之價格云云。 ⒋經查：
⑴證人黃家進於105 年12月6 日本院審理時證稱：伊經營房地
產，經營模式為伊決定買賣標的，簡仲良前為其特別助理， 則負責尋找名義登記人並出面簽約，系爭房地係伊與網友集 資於100 年間買入，登記於韓惠靜名下，交王嘉禎管理，同 年即出租給被告使用，嗣後系爭房屋所有權有糾紛，法院有 下判決，影本伊於去年5 月有給仲介趙春美代表簡仲良來處 理糾紛時，伊有給趙春美看過，表明自己才是所有權人，嗣 後因系爭房屋一直有所有權糾紛，租不出去，才又便宜租給 被告等語（見本院卷㈠第268 頁至第269 頁反面）；有本院 102 年度訴字第791 號判決影本在卷可佐（見本院卷㈠第29 頁反面至第32頁），並經被告提出臺灣高等法院103 年度上 易字第114 號遷讓房屋事件103 年7 月2 日調解程序筆錄、 系爭租約、合晉房屋不動產買賣契約書等件影本為據（見本 院卷㈠第69頁至第79頁），就證人黃家進所證與他人集資於 100 年間購得系爭房地，登記於韓惠靜名下，被告與韓惠靜 、簡仲良就系爭房地所有權屬何人曾於102 年間有訴訟糾紛 ，一審判決被告勝訴，認定系爭房地乃安坑公司所有僅借名 登記於韓惠靜名下，韓惠靜上訴後，二審兩造調解，同意被 告於104 年3 月15日前遷出系爭房屋，至於所有權事宜另由 安坑公司、黃家進、王嘉禎與韓惠靜協商解決，嗣後於105 年3 月3 日黃家進將系爭房屋以每月6,000 元出租給被告等 情，堪信屬實。又證人趙春美證稱：於96、97年認識黃家進 ，但這5 、6 年黃家進轉往其他地區發展，就沒有再與黃家 進接處，本件買賣前，聽簡仲良說過法院有判決系爭房地是 韓惠靜的，且要求承租人即被告在指定日期把系爭房屋給交 韓惠靜的事，簡仲良並請伊在該日前往向被告拿鑰匙，但後 來系爭房屋鑰匙被黃家進拿走，因這是簡仲良、黃家進他們 的事情，伊將情形轉知簡仲良後就沒有管，所以細節伊不瞭 解；在系爭買賣契約簽約前，是仲介高其鵬表示要帶其客戶 來看系爭房屋，帶看後高其鵬有請伊去問屋主為何系爭房屋 的門有曾被焊死的痕跡等語（見本院卷㈠第113 頁、第111 頁正反面）；證人即辦理本件買賣的地政士李致政於105 年 4 月13日在另一刑事案件檢察事務官詢問時證稱：伊跟黃家 進簽過兩、三件案件的代書，後來黃家進是找其他代書配合 ，新店安坑那邊的仲介會報物件給黃家進，黃家進帶團看屋 決定要買屋後，會說房子要買誰的名字，但都不是登記他公 司的名字，買賣雙方談完確定後，趙春美會帶人來跟伊簽約 ，但後續如何處理要問趙春美較清楚，趙春美跟黃家進合作 很多案子等語（見本院卷㈡第5 至6 頁），互相核對，可徵 證人即本件賣方仲介趙春美及地政士李致政均知悉黃家進在 安坑有以借名登記方式購買房屋來投資房地產之習慣，證人
趙春美並知悉就系爭房屋所有權歸屬何人此節，簡仲良與黃 家進曾有爭執等情。再證人即原告所委託仲介高其鵬亦結證 稱：帶原告去看系爭房屋時發現大門有被焊過的痕跡，有去 問趙春美此事等語（見本院卷㈠第114 頁），可見系爭房屋 大門確實曾被焊死，於原告前去看屋時仍留有焊過的痕跡。 ⑵惟由上情，僅可推論簡仲良對房屋所有權歸屬仍有糾紛知之 甚詳；仲介趙春美知悉黃家進曾主張自己就系爭房屋有所有 權，因此與簡仲良有糾紛，以及黃家進購買房屋後會借名登 記；地政士李致政知悉黃家進購買房屋後會借名登記；原告 及其仲介高其鵬有看到系爭房屋大門曾遭焊接之痕跡，並向 趙春美提出質疑等事實而已。觀被告提出黃家進於100 年間 委由簡仲良出面簽約購買系爭房地之合晉房屋不動產買賣契 約書影本（見本院卷㈠第75頁至第79頁），未見有何仲介趙 春美或地政士李致政經手辦理之記載，自難逕予推認證人趙 春美、李致政知道系爭房地亦是黃家進以借名登記方式買下 或其與簡仲良糾紛之詳情。退步言，縱認證人趙春美及李致 政就實際所有權人並非韓惠靜一事知情，渠等與知道糾紛尚 未解決之簡仲良或認為沒有必要、或係圖得仲介費用、或為 求盡快脫手，未必會對原告據實以告。是以，韓惠靜、簡仲 良、趙春美、李致政縱然均知道黃家進此人及其借名登記購 買房屋投資房地產之習慣或系爭房地之所有權尚有糾紛，仍 不足以證明原告對於系爭房屋為借名登記，及韓惠靜係無權 處分之事實有所知悉。
⑶況且，就本件買賣過程向原告說明系爭房屋所有權此節，證 人趙春美結證稱：接到系爭房屋出售之委託約在104 年11月 ，當時均是韓惠靜之代理人簡仲良出面處理，有簽授權書， 買方看到系爭房屋大門焊過的痕跡有來問，伊轉去詢問簡仲 良，他說法院判決下來，房屋產權是韓惠靜的，而且法院判 決請莊先生在特定時間搬走將房屋返還給韓惠靜，因為怕之 前的租客莊先生又搬回來住，所以他才把房屋焊死，伊詢問 他房子產權沒有問題嗎，簡仲良說沒有問題，並提供相關權 狀影本，伊轉知高其鵬說韓惠靜委託簡仲良處理過戶事宜， 已簽授權書，產權清楚，且有做成物調本及房屋現況說明書 ，也有附上房屋權狀影本；至於系爭房屋鑰匙之前被黃家進 收走此事有沒有向原告提到，伊忘記了等語（見本院卷㈠第 110 頁反面至第113 頁）。證人高其鵬亦結證稱：原告委託 伊去談購買系爭房屋價錢時，伊本來試著找屋主韓惠靜，但 是調閱謄本登記的地址上查證，韓惠靜已經搬走，所以才會 找住商仲介趙春美配合，趙春美說系爭房屋之所有權絕對沒 有問題，就大門有焊接過的痕跡一節，趙春美是說因為系爭
房屋曾有房客不願意搬走，所以把門焊死，但後來已經與房 客處理完了，此事經過一年多了，伊就按趙春美說的轉知原 告，並讓原告看不動產說明書來說明產權，簽約當天伊才看 到賣方屋主韓惠靜的代理人簡仲良，當天沒有提到所有權有 無糾紛的問題；至於所謂韓惠靜、簡仲良與黃家進對於系爭 房地所有權歸屬曾有糾紛一事，伊當時並不知道，且系爭房 地並未被限制登記，伊不會去賣有糾紛的房子等語（見本院 卷㈠第114 頁至第115 頁）。在在足徵原告從渠等所得資訊 係系爭房地所有權即為登記名義人韓惠靜所有，雖曾有糾紛 ，但已解決，並無其他疑慮，可安心簽約購買，原告係善意 信賴登記為本件交易甚明。
⑷至被告辯解稱原告從社區鄰里可知實際所有權人為黃家進云 云，未見其舉出原告因此知情之證據，僅屬其主觀臆測；被 告復質疑原告竟未對證人趙春美、高其鵬或簡仲良、韓惠靜 提出詐欺告訴云云，然提出訴訟需要消耗勞力、時間及金錢 等成本不斐，而刑事訴訟之目的在於實現國家之刑罰權，訴 訟中加害人未必會對被害人提出賠償，被害人於權衡前揭成 本與進行訴訟所能得利益後，自認倒楣不提出刑事訴訟者並 非罕見，自無從以原告未對韓惠靜、簡仲良及房屋仲介等人 提刑事告訴而認渠等必有串謀或原告知道韓惠靜並非實際所 有權人。
⑸原告與賣方就交易標的物為系爭房地，價金為665 萬元已達 成合意，但約定於契約記載價金為780 萬元以提高貸款成數 等情，業據證人高其鵬證稱：「（原告訴訟代理人：是否知 道本件有無為了提高貸款成數問題，而把價金提高的情形？ ）貸款部分當初有跟屋主商量，簡愛珍在收入有些困難，希 望屋主幫忙看能否把貸款成數提高，詳細情形是簡愛珍與簡 仲良自行協調；（被告訴訟代理人：提高貸款成數部分你有 無參與？）我沒有參與，我們只是告訴屋主有這樣的狀況； （被告訴訟代理人：就你所知趙春美有無參與提高貸款成數 的事情？）我不知道。」等語（見本院卷㈠第116 頁）；證 人李致政證稱：本件原本實際成交價就是780 萬元減115 萬 元，多寫的金額是買方原告依此貸款，多貸款部分就是原告 要支付裝潢部分，買方提出此要求時，賣方本不同意，仲介 有在現場協調，雙方協議好，再擬定買賣合約等語（見本院 卷㈠第266 頁反面），就原告與賣方有實際達成買賣合意， 但因買方貸款需求而要求書面契約之價金寫高乙節，互核相 符，且原告從借貸、將定存解約及以自己名義貸款等管道籌 措資金，部分匯入韓惠靜名下聯邦商業銀行安康分行000000 000000號帳戶，部分匯入系爭買賣契約所約定履約保證專戶
，專戶控管之承辦人於扣除各項服務費用後已轉支付韓惠靜 名下聯邦商業銀行安康分行000000000000號帳戶，原告有實 際支付價金665 萬元等情，業如前述，堪信原告主張其確實 有買賣真意及實際交易，僅實際成交價金與系爭買賣契約書 面記載價金不同等事實為真。至證人即賣方仲介趙春美雖否 認實際價金與書面價金有不同、證人即買方仲介高其鵬雖否 認有介入協調、原告嗣後改稱契約書面價金與實際成交價金 之差額115 萬元為裝潢款云云，證人證述固有歧異，原告前 後主張固有不同，然渠等無非為避免自己因系爭買賣契約上 虛載價金金額另涉其他法律責任，此部分歧異不影響原告有 買賣真意的事實認定。
⑹被告另質疑原告貸得之624 萬元中雖有2,783,331 元匯至韓 惠靜名下聯邦銀行帳戶代償貸款，但該貸款似是系爭買賣契 約簽約後才貸款云云，惟查，原告所清償韓惠靜之貸款係於 100 年1 月12日申請之房屋貸款，於100 年2 月21日撥款等 情，有聯邦商業銀行105 年12月1 日調閱資料回覆暨所附韓 惠靜借款契約書（對保日100 年1 月19日）、系爭房地土地 及建物登記第一類謄本、授信批覆書（房屋貸款）、貸款申 請書（房屋貸款）、消費性貸款綜合評述、系爭房地第二類 登記謄本、他項權利證明書、客戶貸放歷史明細表、單筆授 信攤還及收息紀錄查詢單、存摺存款明細（100 年2 月21日 至105 年1 月25日）、匯入明細（105 年2 月15日）附卷可 按（見本院卷㈠第245 頁至第261 頁），被告之質疑顯與客 觀證據不符，並不可採。被告又以另外3,216,669 元雖有匯 至履約保證專戶，然該專戶支出3,251,829 元並未進入韓惠 靜名下聯邦銀行帳戶而不知去向，又其中24萬元亦去向不明 ，履約保證專戶又有一筆註明「協議動用」之完稅款115 萬 元，來源去向不明為辯；然查，該3,251,829 元款項乃原告 匯入履約保證帳戶之款項扣除費用後之金額，係匯至韓惠靜 名下聯邦商業銀行安康分行000000000000號帳戶，業如前述 ，被告所為質疑，容有誤會；再者，原告既與賣方約定僅支 付665 萬元，則系爭買賣契約記載價金780 萬元其中115 萬 元本毋須支付，履約保證專戶註明「未入專戶」、「協議動 用」之完稅款115 萬元（見本院卷㈠第185 頁），顯僅是配 合上開實際價金與書面價金差額所為約定，難認有何可疑； 又原告已如數支付價金665 萬元，已如前述，則其貸款多貸 得24萬元如何使用，自無說明必要，亦不影響其有買賣交易 之真意的認定。基上，被告就價金交付之各項質疑，均不可 採。
⑺被告復辯稱系爭房地同地段於104 年9 月間實價登錄之每坪
單價已為28.53 萬元，原告若確實以665 萬元購得系爭房地 ，價格明顯偏低，其差價應係原告明知系爭房地非韓惠靜所 有，冒險買下而議得之價格云云。惟查，被告就此項抗辯提 出為據之被證五即新北市○○區○○路○段0000號於104 年 9 月之不動產買賣交易實價登錄資訊，實際上係記載該筆交 易總價為570 萬元、交易單價約為199,755 元/ 坪，建物移 轉總面積為28.53 坪等語（見本院卷㈠第244 頁）。依該交 易單價乘以本件系爭房地買賣交易面積計算，總價約為5,94 6,706 元【計算式：199,755 元/ 坪×29.77 坪≒5,946,70 6 元，小數點以下四捨五入】，又考量上開被告所舉交易之 建物係五層樓公寓的第四層房屋，因我國民情忌諱該層樓諧 音為「死」之故，通常該層樓之交易價格會較其他樓層為低 之情形，則原告以665 萬元購入為公寓三樓的系爭房地，難 認有何價格過低或過高而不合情理之處。被告此揭抗辯顯是 誤將交易坪數當作交易單價計算，自不可採。
⑻被告抗辯原告明知韓惠靜非所有權人，或原告與韓惠靜間為 通謀虛偽買賣之各項理由，或屬其主觀臆測、或過度推論、 或與客觀證據不合，均不可採，並未使本院對於「原告明知 韓惠靜非所有權人，或原告與韓惠靜間為通謀虛偽買賣」之 待證事實達到「確信」之程度，其抗辯原告明知韓惠靜非所 有權人，或原告與韓惠靜間為通謀虛偽買賣云云，自不足採 信。
⒌綜上各節，原告善意信賴登記，而透過法律行為購得系爭房 地並於105 年2 月3 日完成移轉登記，業已取得系爭房地所 有權，乃系爭房地所有權人，彰彰甚明。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房地有無理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。查本件原告為所有權人 ，且係於105 年2 月3 日完成系爭房地所有權移轉登記，於 同年2 月下旬完成交屋等情，業如前述。被告抗辯其與黃家 進於105 年3 月2 日訂立房屋租賃契約，租期自105 年3 月 3 日起至107 年3 月2 日止等語，固有系爭租約存卷可按（ 見本院卷㈠第73頁至第74），惟原告自105 年2 月3 日起已 登記為所有權人取得系爭房地所有權，黃家進自該時起就系 爭房地，已無合法權源可對原告主張，被告持與黃家進所簽 系爭租約自亦非合法可對原告主張之權源，被告持系爭租約 對原告抗辯有權占有，並無理由。故原告主張被告無權占有 其所有系爭房屋，依上開法律規定請求被告騰空返還之，核 屬有據，應予准許。
㈢原告得否請求相當租金之不當得利或損害賠償以及金額若干
：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲 得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡 量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104 年度台上字第715 號判決意旨參照）。再按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ；此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土 地法第97條第1 項、土地法施行法第25條分別定有明文。而 所謂年息百分之十為限，係指土地租金之最高限額而言，並 非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地 位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值 、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。 ⒉本件被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受 有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當 得利之法律關係請求被告返還其利益。查系爭基地之法定地 價即當期申報地價為每平方公尺20,560元，土地面積合計為 1,820.97平方公尺，原告取得權利範圍為7280分之115 ，系 爭房屋之課稅現值為17萬元等情，有系爭基地土地登記第一 類謄本、房屋稅籍證明書影本可據（見本院卷㈠第231 頁至 第233 頁），是其土地及其建築物申報總價額為761,415 元 【計算式：申報地價20,560元/ ㎡×土地面積1,820.97㎡× 原告土地應有部分（7280分之115 ）＋系爭房屋課稅現值17 萬元≒761,415 元（元以下四捨五入）】。又查，系爭房屋 為鋼筋混凝土造住家用5 層樓公寓之第三層，於75年12月5 日建造完成，屋齡約30年，有系爭房屋建物所有權狀附卷可 按（見本院卷㈠第18頁），且其坐落於新北市新店區，原告 主張系爭房屋位置鄰近主要幹道及當地商圈，有多條公車路 線經過，被告居住在內並堆放物品等情，被告亦未爭執。是 本院審酌前揭系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通 便利性、生活機能完善程度及使用人之用途等情，認本件租 金以上開總價額年息7%為適當，故被告應返還原告就系爭房 屋之使用收益利益即應按月給付原告相當於租金之不當得利 數額應為4,442 元【計算式：761,415 元×7%÷12≒4,442 元（元以下四捨五入）】。原告依民法第179 條不當得利之 法律關係，請求被告自105 年3 月30日起按月給付上開金額 之無權使用系爭房屋之不當得利，為有理由。
⒊原告固另主張應依最高法院97年度台上字第323 號判決意旨
、100 年度台抗字第866 號裁定及100 年度台抗字第277 號 裁定意旨，以客觀之市場交易價額即不動產實價登錄之租賃 價額認定被告應返還之相當於租金之不當得利數額，應每月 給付1 萬6,834 元。惟查，最高法院97年度台上字第323 號 判決所涉事實為無權占有人將房屋出租作為商店以營利，享 受商業上之特殊利益為其適用法律之基礎，然本件原告並未 主張被告有何轉租營利之情事，更無相關舉證，被告亦否認 有何以系爭房屋營利之情，所涉案件事實際不相同，該判決 意旨自不適用於本件。再者，最高法院100 年度台抗字第86 6 號裁定及100 年度台抗字第277 號裁定中「所謂之交易價 額，應係指客觀之市場交易價額而言。至房屋課稅現值固可 作為法院核定房屋交易價值之參考資料，然其僅係稅捐機關 課徵房屋稅之基準，與房屋交易價值未必相當。」等語，係 在闡明民事訴訟法第77條之1 第2 項：「核定訴訟標的之價 額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴 訟標的所有之利益為準。」其中「交易價額」之認定不宜依 房屋課稅現值而已，並非在解釋土地法第97條，亦不是在闡 明相當於租金之不當得利如何認定。且民事訴訟法明定以「 交易價額」為核定訴訟標的價額之基礎，土地法第97條第1 項及土地法施行法第25條明定租金以法定地價及該管直轄市 或縣（市）地政機關估定之建物價額之總價額年息10% 為限 ，二者規定之計算基礎本不相同，原告以闡明訴訟標的價額 調查計算之法律見解主張用於租金之計算，容有誤會，於法 不合，自不可採。
⒋又原告係以相競合之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返 還請求權為據，請求被告償還相當於租金之利益，本院既已 認定被告應返還原告相當於租金之數額，且原告業已表明由 本院擇一為其有利之判決，則就被告是否應賠償原告相當於 租金之損害部分，即無庸審究，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空 遷讓返還系爭房屋，並依民法第179 條規定，請求被告自10 5 年3 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 4,442 元，為有理由，應予准許。至於逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。又本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明 願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分 別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
民事第七庭 法 官 石珉千
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
書記官 陳怡如