臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第270號
原 告 施東木
被 告 吳毓泰
吳毓庭
共 同
訴訟代理人 吳弘鵬律師
陳妍伊律師
共 同
複 代理 人 許勝捷
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國105 年1 月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產准予變賣方式分割，所得價金由兩造依附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：兩造為如附表所示土地及房屋（下稱系爭房地） 共有人，由伊向訴外人陳健如買賣取得應有部分2 分之1 ， 並非通謀虛偽意思表示；系爭房地無不能分割之情事及約定 ，為此遂向本院訴請裁判分割共有物；且因兩造共有之建物 面積僅120.5 平方公尺，不宜原物分割，或原物分割不符經 濟效用，是系爭房地自應以變價分割為分割方法等語。並聲 明：兩造共有如附表所示之土地及建物，應予變賣，由兩造 分取價金。
二、被告則以：伊等於民國99年間，因分割繼承之法律關係，繼 承系爭房地，其中應有部分1/2 原為伊等之外婆所有，嗣姨 母即訴外人葉南寧表示以伊等持分之美國房地換取應有部分 1/2 ，詎伊等同意後，葉南寧卻突以贈與為原因，移轉登記 應有部分予其子陳健如，原告復於104 年間向陳健如以新臺 幣（下同）900 萬元買受取得其應有部分；惟此金額與市場 行情相差甚鉅，原告與陳健如顯以通謀虛偽意思表示合意由 原告買受系爭房地應有部分，其買賣契約之債權行為及所有 權移轉登記之物權行為均屬無效；又葉南寧、陳健如均未依 土地法第34條之1 第4 項規定，通知伊等是否主張優先承買 權，逕於土地登記申請書上不實記載「優先購買權人確已放 棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等字， 原告取得系爭房地應有部分並非合法，原告非系爭房地之合 法共有人，無權請求分割等語置辯。
三、本院得心證之理由：
㈠經查，系爭房地登記為兩造共有，應有部分則如附表「權利
範圍」欄所示，並有系爭房地之土地及建物登記第三類謄本 在卷足稽（見本院104 年度司北調字第1665號卷第5 至7 頁 ），應為事實。被告雖抗辯原告與陳健如間就系爭房地所有 權應有部分之買賣係通謀虛偽意思表示云云。惟按表意人與 相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第 87條前段固有明文。但第三人主張表意人與相對人通謀而為 虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台 上字第29號判例要旨可資參照）。惟查，原告透過21世紀不 動產仲介公司，向陳健如以900 萬元買受系爭房地應有部分 2 分之1 ，透過泛太建築經理公司辦理履約保證手續，價金 均由履約保證帳戶撥付，並委由地政士蕭琪琳辦理所有權移 轉登記等事宜等情，業據其提出泛太建經不動產買賣契約書 、不動產買賣價金履約保證申請書、授權書、支票2 紙、陳 健如中國信託信義分行帳戶影本、仲介公司名片、代書事務 所名片、匯款申請書2 張、房地產登記費用明細表、房地產 權點交書、重慶不動產仲介經紀有限公司服務費統一發票等 件為證（見本院卷第51至74頁、第93頁、第101 至109 頁、 第217 頁），足堪信憑。復據證人蕭琪琳即承辦地政士於本 院具結證稱：本件買賣有履約保證，價金都進履約專戶，賣 方在國外，提出認證之授權書委請代理人辦理，代理人並代 理本人在契約書上切結其他共有人皆放棄優先承買權，符合 不動產登記實務作法，簽約當時有原告、仲介、賣方代理人 到場，印象中本件買賣沒有發現異常情形；且近年來不動產 應有部分買賣還滿常見的，因為應有部分可以出售、買受後 亦可請求分割共有物、或優先買得共有物全部，所以應有部 分有其價值，不過因產權無法立即使用，價格會比較低等語 綦詳（見本院卷第222 至223 頁），足見原告買受系爭房地 應有部分尚符一般交易常情。是依現有卷證，難認原告向陳 健如買受系爭應有部分有何不合理情節足堪認定為通謀虛偽 意思表示。此外，被告所指原告與陳健如為通謀虛偽意思表 示之抗辯，迄未舉證以實其說，自難遽採。
㈡又被告辯稱：伊等並未獲詢是否優先承購，故原告買受系爭 房地應有部分不合法云云。然按共有人出賣應有部分時，依 土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優 先承購。惟此僅有債權之效力，共有人原與第三人所定之共 有土地應有部分買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購 買權而當然失其效力。倘共有人違反法律規定將應有部分賣 與第三人，並已依法移轉所有權時，他共有人不得主張該買 賣為無效，而塗銷第三人已為之登記（最高法院65年台上字 第853 號判例、66年台上字第1530號判例、68年台上字第31
41號判例意旨參照）。是以，被告前揭辯解縱然屬實，被告 亦不得主張陳健如與原告間就系爭房地應有部分所為之買賣 無效。至若葉南寧、陳健如未通知被告優先承購、或如被告 另辯：伊等與葉南寧間有協議互換房地但違約逕將應有部分 出售予原告云云，縱屬事實，仍係被告與陳健如、葉南寧間 債之關係，不得據此主張原告取得系爭房地應有部分為無效 。
㈢再按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之 數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民 法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 、3 、5 項分別定有 明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其 價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但 仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等公平決定之（最高法院著有84年度台上字第17 56號判決意旨可參）。經查，系爭房地為兩造所共有，業如 前述，並無不得分割之情事，且兩造迄今無法達成分割之協 議，依前述規定，原告訴請分割系爭房地，誠屬有據。再者 ，系爭房地乃四層樓鋼筋混凝土造建物之第3 樓暨坐落基地 ，其出入僅有一門戶，且於系爭房地專有部分之空間中，劃 出供分割後共同使用之門廳或走道空間，則各分得人就該門 廳或走道需維持一定之法律關係（維持共有，或分歸一人單 獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自 使用、收益分得部分，非惟徒然減少系爭房地專有部分所得 使用之空間，亦增法律關係複雜，恐有害於各分得人日常生 活使用並減損經濟價值。是系爭房地顯不適於原物分配。另 若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不 能按其應有部分受分配者，依民法第824 條第3 項規定必須 以金錢補償，惟共有人對於金錢補償之標準不易取得共識， 且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人（見本院卷第 210 頁反面），故此分割方式亦有困難。再參酌被告迄未提
出其他分割方案，本院認為，透過變賣方式，基於市場之自 由競爭，可使系爭房地之市場價值得以極大化，對於共有人 而言，自屬有利。至於被告所辯對於系爭房地有家族感情等 情，仍可透過行使優先承買權而保全系爭房地，不足為不宜 變價分割之理由。從而，本院認為系爭房地以變價方式分割 應屬適當，並符合公平原則。
四、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人亦未 能達成分割之協議，則共有人之一之原告依民法第823 條第 1 項、第824 條第2 項之規定，訴請就兩造共有之系爭房地 予以變賣後，將所得價金按兩造應有部分比例予以分配，為 有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文。 系爭房地分割之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由 ，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，有失公平。蓋 分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告 起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且 本件分割結果，兩造均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩 造就如附表所示不動產應有部分之比例分擔較為公允，爰依 前揭民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書，職權酌定 訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第五庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 陳憶文
附表：
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│編號│土地部分 │
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│ │土地坐落 │ 地 │面積 │權利範圍 │
│ 1 ├───┬────┬────────┬───┤ ├────┤ │
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號 │ 目 │平方公尺│ │
│ ├───┼────┼────────┼───┼──┼────┼──────────────┤
│ │臺北市│大安區 │懷生段四小段 │122 │ 建 │760 │施東木：32分之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │吳毓泰：64分之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │吳毓庭：64分之1 │
├──┼───┴────┴────────┴───┴──┴────┴──────────────┤
│ │建物部分 │
│ 2 ├───┬─────┬────────┬───┬──────┬──────────────┤
│ │建號 │建物坐落地│建物門牌 │層次 │建物面積 │權利範圍 │
│ │ │號 │ │ ├──────┤ │
│ │ │ │ │ │平方公尺 │ │
│ ├───┼─────┼────────┼───┼──────┼──────────────┤
│ │1536 │臺北市大安│臺北市大安區建國│3層 │總面積120.5 │施東木：2分之1 │
│ │ │區懷生段四│南路一段304巷29 │ │陽台18.27 │吳毓泰：4分之1 │
│ │ │小段122地 │號3樓 │ │ │吳毓庭：4分之1 │
│ │ │號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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