臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1510號
原 告 朱天梅
訴訟代理人 王歧正律師
被 告 陳泰安
訴訟代理人 王君雄律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年12月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將新臺幣貳佰壹拾貳萬元存入兆豐國際商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶之同時，將辦理如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告所需之證件交付兩造共同委任之地政士。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定 有明文。本件原告原先位聲明求為：「被告應於原告給付新 臺幣（下同）212萬元之同時，將坐落於臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地（面積：3,968平方公尺、權利範圍： 1萬分之92）及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0巷 00號11樓（面積：147.25平方公尺、權利範圍：全部）及臺 北市○○區○○路0巷0號等房屋地下二層（面積：42.89平 方公尺、權利範圍：全部）之不動產所有權移轉登記予原告 。」（見本院卷第4頁），嗣於民國105年7月15日以民事變 更聲明暨準備狀變更先位聲明為：「被告應於原告將212萬 元存入兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶之同時，將辦理 如附表所示之不動產（下稱系爭房地）所有權移轉登記予原 告所需之證件交付兩造共同委任之地政士。」（見本院卷第 77頁），核原告所據為訴之變更之基礎事實，與原起訴時主 張之基礎事實均係基於兩造於104年3月22日就系爭房地簽立 不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約，見本院卷第 7至13頁），約定由原告向被告買受系爭房地，然因被告迄 未依約交付不動產所有權移轉登記所需之證件予兩造共同委 任之地政士，致兩造間系爭不動產買賣契約迄未能完成，遂 請求被告應依系爭不動產買賣契約履行出賣人所負之義務之 事實，足徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，核與 上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造於104年3月22日簽立系爭不動產買賣契約，約定由原告 以總價2,115萬元向被告買受如附表所示系爭房地之所有權 ，並於系爭不動產買賣契約第4條第1項約定：「原告應於簽 約時給付『簽約款』212萬元、於104年5月31日前給付『用 印款』212萬元，同時兩造亦應備齊證件交予代書，以便辦 理用印手續、『完稅款』0元、兩造於104年6月23日同時繳 納各應負擔之稅費、『尾款』1,691萬元於金融機構貸款核 撥時支付，交屋日期訂於104年7月8日以前，同時付清尾款 。」，而原告於簽約時除以現金10萬元給付簽約款外，並簽 發與尾款同額且指定被告為受款人之禁止背書轉讓本票交由 代書保管，並依約定分別於104年3月30日及104年4月2日將 剩餘簽約款202萬元匯入訴外人合泰建築經理股份有限公司 於兆豐國際商業銀行之受領專戶即本案買賣之履約保證專戶 （下稱系爭履約保證專戶），即原告已完成給付簽約款之義 務。再依系爭不動產買賣契約第8條第3項約定：「乙方（即 被告）應將本買賣標的所需之過戶及證明文件準備齊全並蓋 妥印鑑章，於甲方（即原告）給付備證用印款時交予代書， 並應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵 之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負 違約及因此所造成甲方損害之賠償責任。」及第12條第1項 約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行， 即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除 本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方 負擔所有稅費。」。及依民法第264條第1項規定，可知原告 給付備證用印款212萬元與被告將系爭房地所需之過戶及證 明文件準備齊全並蓋妥印鑑章交予兩造共同委任之地政士間 ，乃互為對待給付關係，原告自得主張同時履行抗辯。是以 被告既然尚未將上開辦理系爭房地所需之過戶及證明文件準 備齊全並蓋妥印鑑章交予兩造共同委任之地政士，則原告自 得拒絕給付備證用印款212萬元，何來違約之有？原告爰依 系爭不動產買賣契約第4條第1項、第8條第3項之約定，先位 請求被告應於原告將備證用印款212萬元存入兆豐國際商業 銀行股份有限公司受託信託財產專戶之同時，將辦理系爭房 地所有權移轉登記予原告所需之證件交付兩造共同委任之地 政士。縱認兩造未於104年5月31日前為上開給付係屬違約， 則應認兩造均屬違約，惟依約仍須經他方催告通知後仍不履 行時，他方始得逕行解除系爭不動產買賣契約。原告曾於10 4年6月26日以文山溝子口郵局第59號存證信函，要求被告於 文到三日內依約出面備齊證件交予兩造共同委任之地政士， 惟被告迄未履行，故依約原告始享有契約解除權。反觀被告
因無意履行契約，自不可能催告原告給付備證用印款，被告 並未享有契約解除權。原告爰依系爭不動產買賣契約第12條 第3項約定，以本件起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表 示，備位請求被告返還簽約款212萬元，及賠償212萬元違約 金，共計424萬元等語。
㈡被告雖曾以104年7月13日文山溝子口郵局第63號存證信函向 原告表示，其係因受永慶房屋仲介公司詐欺而為出售系爭房 地之意思表示云云，然姑不論被告是否確有遭永慶房屋仲介 公司詐欺之情事，兩造早於104年3月22日即已簽立系爭不動 產買賣契約，原告於受領被告所為出售系爭房地之意思表示 時，並不知悉被告有遭永慶房屋仲介公司詐欺之情事，被告 自不得援引第92條第1項規定主張撤銷其向原告所為出售系 爭房地之意思表示。且永慶房屋仲介公司於受被告委託銷售 系爭房地前，曾提供該公司於「臺北市文山區和興路6巷周 邊」最近20筆成交交屋案件行情與10筆內政部實價登錄成交 行情予被告參考，該參考資料之備註說明清楚記載：「每一 案件會因為房屋有無裝潢、屋齡、格局、景觀、交通、建材 ，以及離道路遠近、景氣波動等因素而影響房屋成交價格」 、「本成交行情僅供參考，不作其他用途」等語，況查被告 原委託銷售系爭房地及車位之總售價為2,398萬元，其建物 總坪數為44.55坪（57.52坪－12.97坪），若將總售價扣除 車位價200萬元再除以房屋坪數，可知系爭房地每坪開價為4 9萬多元【計算式：（2,398－200）÷44.55=49.33】，縱使 其後實際成交總價為2,115萬元，但扣除車位價再除以房屋 坪數可知，每坪接近43萬元【計算式：（2,115－200）÷44 .55=42.98】，可知被告辯稱因受永慶房屋仲介公司誤導、 欺瞞而以顯然低於市場行情之每坪30.85萬元出售予原告云 云，顯與客觀事實不符。另被告雖辯稱其因誤認本件成交總 價2,115萬元乃高於市場行情之價格，始錯誤的為同意以此 價格出售系爭房地之意思表示，爰依民法第88條規定撤銷其 意思表示云云，然縱使被告所辯為真，然此僅屬決定成交價 格此一效果意思之動機錯誤，並非意思表示錯誤，自不得依 民法第88條規定主張撤銷等語。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：被告應於原告將212萬元存入兆豐國際商業銀行 受託信託財產專戶之同時，將辦理系爭房地所有權移轉登記 予原告所需之證件交付兩造共同委任之地政士。 ⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告424萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告為期於系爭房地同區購得坪數較大之房屋而欲出售系爭 房地，且因本案房屋仲介係國內知名大型房屋連鎖仲介公司 ，被告基於信賴房屋仲介為善良委託代理人之情況下，被房 屋仲介以誤導及話術所騙，使被告誤認系爭房地係以高於市 場行情之價格出售，遂與原告簽立系爭不動產買賣契約。惟 被告其後於換屋訪查市價行情過程中，經其他房屋仲介說明 房價計算方式及各類透明房價資訊後，依內政部實價登錄網 查詢得知，於104年3月系爭房地鄰近周遭一般市場行情每坪 約為40萬元至50萬元之間，系爭房地同棟大樓每一坪售價均 為39萬5,000元，然依系爭不動產買賣契約買賣成交總價換 算，系爭房地每坪交易價格竟僅有30萬8,500元，被告該時 始知悉本案房屋仲介為促成交易獲取佣金，以話術誤導及錯 誤計算手法使被告誤認系爭房地以總價2,115萬元出售係屬 「相當好」，被告因未有太多時間思考情況下而同意以該價 格出售予原告，導致被告以前開價格出售系爭房地後無從於 同區購買坪數較大之不動產。被告遂於104年7月13日依民法 第92條第1項規定以存證信函撤銷系爭不動產買賣契約，且 被告既因遭房屋仲介以欺騙方法告知不符合市場行情之價格 ，而對於價格上之錯誤認知，應屬意思表示錯誤，被告亦得 依民法第88條規定撤銷兩造間買賣系爭房地之意思表示。 ㈡又被告於知悉遭房屋仲介欺騙後立刻與原告進行協商，兩造 於104年5月28日協議是否將104年5月31日備證用印款延長至 104年11月30日履行，以期被告能夠找到同區同等級之房子 換屋居住，並約定行延長至104年6月7日後再行決定。惟兩 造於104年6月8日協議時，原告突然要求被告應將系爭房地 之所有權狀及被告之印鑑證明交予原告保管，原告之要求顯 然違背系爭不動產買賣契約及誠信原則，導致兩造無法達成 延長備證用印款之履約期限至104年11月30日之協議。兩造 於104年6月8日就延長備證用印款期限未能達成協議，兩造 均已逾越系爭不動產買賣契約所約定備證用印款期限，而依 系爭不動產買賣契約第4條第1項約定，原告有先為給付備證 用印款之義務。原告雖曾以存證信函向被告主張同時履行抗 辯而不願履行給付備證用印款之義務，然依民法第264條第1 項規定，原告自無從主張同時履行抗辯權。原告本應於104 年6月8日後即刻給付備證用印款，惟原告迄今均未給付，即 屬違反系爭不動產買賣契約第4條第1項、第12條約定無疑， 被告乃於104年7月13日以存證信函向原告解除系爭不動產買 賣契約。
㈢就原告之備位聲明部分：原告所給付之212萬元係存入系爭 履約保證專戶，被告從未受領該筆金額，受領人為合泰建築 經理股份有限公司，且依系爭不動產買賣契約及其附之規定 ，信託專戶受託人（即所有權人）為合泰建築經理股份有限 公司而非被告，賣方於系爭不動產買賣契約之取得價金權利 係於履行最後一階段時，買方簽立賣方可以領取價金時，賣 方方取得全部價金，原告請求被告給付原告212萬元顯為當 事人不適格，原告應向被告請求同意原告領回系爭履約保證 專戶之212萬簽約款，並非直接向被告請求212萬元。再者， 就原告向被告請求212萬元違約金部分，依系爭不動產買賣 契約第2條規定，原告有先為給付備證用印款之義務，然在 被告完全沒有預告不履行系爭不動產買賣契約之情形下，原 告卻先不履行給付備證用印款，原告先違約，被告並未違約 ，原告請求被告給付212萬元違約金，實屬無據；況本案業 經被告撤銷意思表示或解除契約，並非本案不能履行，原告 請求被告給付424萬元，顯然無理由。倘若本院認定雙方均 有違約，則請本院審酌民法第252條規定酌減違約金至相當 之數額以維護被告之權益。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
兩造於104年3月22日就附表所示系爭房地簽立系爭不動產買 賣契約，並於同日簽立價金履約保證申請書。原告已依系爭 不動產買賣契約之約定將212萬元簽約款存入履約保證專戶 。原告於104年6月26日寄發文山溝子口郵局第59號存證信函 予被告，被告則於104年7月13日寄發文山溝子口郵局第63號 存證信函予原告等情，有系爭不動產買賣契約、付款明細確 認表、104年3月30日及104年4月2日兆豐國際商業銀行代收 帳單繳款專用憑條、上開文山溝子口郵局第59、63號存證信 函等件在卷可憑（見本院卷第7至14頁、第16頁、第17至19 頁、第20至28頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。四、原告主張兩造於104年3月22日簽立系爭不動產買賣契約，約 定由原告以總價2,115萬元向被告買受如附表所示系爭房地 之所有權，原告已依約給付212萬元之簽約款，另就備證用 印款212萬元部分，係與被告將系爭房地所需之過戶及證明 文件準備齊全並蓋妥印鑑章交予兩造共同委任之地政士間， 互為對待給付關係，原告自得主張同時履行抗辯，是以被告 既然尚未將上開辦理系爭房地所需之過戶及證明文件準備齊 全並蓋妥印鑑章交予兩造共同委任之地政士，則原告自得拒 絕給付備證用印款212萬元，原告自得依系爭不動產買賣契 約之約定，先位請求被告應於原告將備證用印款212萬元存
入兆豐國際商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶之同時 ，將辦理系爭房地所有權移轉登記予原告所需之證件交付兩 造共同委任之地政士。縱認，兩造未於104年5月31日前為上 開給付係屬違約，惟依約仍須經他方催告通知後仍不履行時 ，他方始得逕行解除系爭不動產買賣契約。原告曾於104年6 月26日以文山溝子口郵局第59號存證信函，要求被告於文到 三日內依約出面備齊證件交予兩造共同委任之地政士，惟被 告迄未履行，故依約原告始享有契約解除權，倘先位之訴不 成立，爰備位依系爭不動產買賣契約第12條第3項規定，以 本件起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表示，備位請求被 告返還簽約款212萬元，及賠償212萬元違約金，共計424萬 元等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯，是本件應審酌者 為：㈠被告辯稱其已依民法第88條及第92條規定撤銷其出賣 系爭房地之意思表示，有無理由？㈡被告辯稱原告違反系爭 不動產買賣契約第4條約定，未給付備證用印款，其依系爭 不動產買賣契約第12條第2項約定解除系爭不動產買賣契約 ，是否有理由？㈢原告先位請求被告應於原告將212萬元存 入履約保證專戶之同時，將辦理系爭不動產所有權移轉登記 予原告所需之證件交付兩造共同委任之地政士，有無理由？ ㈣倘原告先位之訴無理由，原告備位請求被告應給付原告42 4萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，有無理由？茲分述如下： ㈠被告辯稱其已依民法第88條及第92條規定撤銷其出賣系爭房 地之意思表示，有無理由？
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條亦有明定。復所謂意思表示之內容有錯誤 係指表意人因就意思表示內容所關之某特定事項有錯誤之認 識，而致所表示之內容與其效果意思不一致而言。亦即其意 思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動 機有錯誤之情形有別（最高法院43年台上字第570號、51年 台上字第3311號判例參照）。另因被詐欺或被脅迫，而為意 思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所 為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之 ，民法第92條第1項定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係 謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為 意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照)。而被詐 欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固
得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就 此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判 例要旨參照）。
⒉被告雖辯稱其因遭本案房屋仲介話術欺騙，因而誤認其係以 高於市場行情出售系爭房地，然事實上係低於市場行情，對 於價格上之錯誤認知，應屬意思表示錯誤，被告得依民法第 88條規定撤銷兩造間買賣系爭房地之意思表示云云，惟揆諸 前開說明，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示 內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知 而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，因 導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人 之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表 意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意 思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容 有錯誤，僅屬動機錯誤。查被告前開所辯，充其量僅係其當 初之所以簽立系爭不動產買賣契約之「原因（動機）」即「 系爭房地買賣總價金是否符合市場交易行情」，並非民法第 88條規定之意思表示之內容或表示行為有錯誤，被告於本案 抗辯依民法第88條規定撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示 ，系爭不動產買賣契約業已失效云云，核與前開法條規定有 間，委無可採。被告自不得以此為由而撤銷出賣系爭房地之 意思表示。
⒊被告又辯稱房屋仲介為促成本案系爭房地交易以獲取佣金， 以話術誤導及錯誤計算手法，使被告誤認系爭房地以總價2, 115萬元出售係屬高於市場行情，被告遂於104年7月13日依 民法第92條第1項規定以存證信函撤銷系爭不動產買賣契約 云云，並提出文山溝子口郵局第63號存證信函（見本院卷第 20至28頁）為證。然查，不動產市場具備有地區性之特性， 惟購買者購置不動產能力不同、決定價格因素不同，且各不 動產商品存在著差異性、產品規格無標準化，並因市場機制 與市場分配資源的效率不同，而對相同效用產品產生不同的 交易價格，蓋不動產成交價格多為買賣雙方議價成交，購屋 議價過程中，影響購屋者議價行為的差異源自於認知與能力 ，包含價格彈性不同、資訊掌握能力與替代性選擇的差異。 因此影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購 屋動機、所得能力等個人屬性對成交價之影響，才能進一步 釐清成交價之形成因素及合理性。本件被告雖提出不動產交 易實價查詢服務網查詢資料（見本院卷第46頁），據以證明 系爭房地鄰近周遭104年1月每坪成交價約為45萬8,000萬元 至52萬6,000元間及系爭房地同棟大樓每坪成交價約為39萬
5,000元云云，然依前揭所述，影響不動產最終成交價格價 因素繁雜，取決買賣雙方議價過程中認知與能力，並因不動 產商品存在著差異性，尚難僅憑被告個人對系爭房地價值之 認知與系爭房地最終成交價存有差異，即遽認其受有詐欺之 情事存在。參以被告於計算本案系爭房地每坪成交單價時， 係以房地、車位含公設總坪數除以成交總價而為計算，惟車 位與房地交易價格有別，且觀諸本院卷附永慶房屋系爭房地 銷售簡介資訊（見本院卷第84頁），系爭房地建物登記總坪 數（含車位）為57.52坪，其中車位坪數為12.97坪，占建物 登記總坪數22.5％，故原告以前開計算方式稱本案房地每坪 成交單價僅30萬8,500元，與系爭房地同區每坪成交價格相 差懸殊而有受詐欺之情，容有違誤，委無足取。且被告迄未 能舉證證明其係受第三人即房屋仲介詐欺之事實，其上開所 辯，自不足採，被告顯無從依民法第92條第1項規定而撤銷 其出賣系爭房地之意思表示。足認其以上開文山溝子口郵局 第63號存證信函所為撤銷之意思表示，自不生效力。 ㈡被告辯稱原告違反系爭不動產買賣契約第4條約定，未給付 備證用印款，其依系爭不動產買賣契約第12條第2項約定解 除系爭不動產買賣契約，是否有理由？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號民事判例要旨參照）。經查，系爭不動產買賣契約第 4條第1項約定「用印款：212萬元，於104年5月31日前支付 ，同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續。」、 第8條第3項約定：「乙方（即被告）應將本買賣標的所需之 過戶及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即原告） 給付備證用印款時交予代書，並應隨時提供辦理過戶所需證 件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉 故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成原告損害之 賠償責任。」，有系爭不動產買賣契約附卷以佐（見本院卷 第9至10頁）。茲兩造就系爭房地之買賣，既於系爭不動產 買賣契約書第4條第1項約定付款方式及履約時程，並約定原 告於交付系爭不動產買賣契約第4條第1項所定之用印款時， 同時雙方應備齊證件交予代書，以便辦理用印手續；另佐以 上開契約第8條第3項復約定，被告應將本買賣標的所需之過 戶及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於原告給付備證用印 款時交予代書，並應隨時提供辦理過戶所需證件至原告順利 取得完整無瑕疵之產權為止，足徵原告所負給付用印款義務 ，與契約他方即被告所負交付過戶及證明文件準備齊全並蓋
妥印鑑章之義務，實質上有履行之牽連關係，該二債務在本 質上即處於互為對待給付之狀態。
⒉本件兩造曾於104年5月28日討論是否將104年5月31日備證用 印款延長至同年11月30日履行，後兩造協議決定先行延長至 同年6月8日後再行決定，然兩造於同年6月8日協議時，最終 並未達成將備證用印款延長至同年11月30日履行乙節，為兩 造所不爭執，且觀卷附原告寄送予被告之104年6月26日文山 溝子口郵局第59號存證信函記載：「台端（即被告）因個人 事由關係曾於5月28日表示將延後數日再行履約（用印手續 延後至同年6月7日）。惟6月7日仍未見台端履行，台端甚於 6月8日告知不履行合約」等語（見本院卷第17至18頁），堪 認兩造確曾協議先行將備證用印款履約期限延至104年6月7 日。然兩造就延長備證用印款之履約期限延長至104年11月 30日乙事並未達成協議，且該時已逾系爭不動產買賣契約所 定備證用印款期日即104年5月31日，兩造即應盡速履行用印 款義務。是自104年6月8日兩造未另訂協議起，兩造均負有 立即依系爭不動產買賣契約第4條第1項及第8條第3項約定履 約之義務，惟兩造迄今均未給付。
⒊被告雖辯稱因原告怠於履行給付用印款義務而陷於給付遲延 之責，系爭不動產買賣契約業經其以文山溝子口郵局第63號 存證信函行使解除權而不存在云云，並提出文山溝子口郵局 第63號存證信函為證（見本院卷第20至28頁），然查，按因 契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自 己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第 264條定有明文。次按兩造互負之給付義務，除一方有先為 給付之義務外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務 ，尚不得以他造未先履行，主張他造違約而解除契約（最高 法院104年度台上第1655號民事裁判意旨參照）。原告所負 給付備證用印款義務，與被告所負交付過戶及證明文件準備 齊全並蓋妥印鑑章之義務，互為對待給付之狀態乙節，業如 前述，則原告於被告就其依契約所負交付過戶及證明文件準 備齊全並蓋妥印鑑章之義務尚未履行前，本得主張同時履行 抗辯，原告復已以文山溝子口郵局第59號存證信函行使其同 時履行抗辯權，有上開存證信函附卷可佐（見本院卷第19頁 ），揆諸前開說明，被告自不得主張解除契約，是尚難認被 告前揭行使解除權已生解除契約之效力。遑論兩造於系爭不 動產買賣契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如 未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍 不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另 有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」，即兩造已於
契約約明，一方遲延給付時，須經他方催告其履行仍不履行 時始得解除契約，而被告復未舉證其於104年7月13日以文山 溝子口郵局第63號存證信函行使解除權前，曾定期催告原告 履行，顯無從認定被告業依系爭不動產買賣契約約定行使解 除權，故被告辯稱系爭不動產買賣契約業已失效云云，核與 前開法條規定及契約約定有間，委無可採，難認其已解除系 爭不動產買賣契約。
㈢原告先位請求被告應於原告將212萬元存入履約保證專戶之 同時，將辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告所需之證件 交付兩造共同委任之地政士，有無理由？經查，依上所述， 本件被告辯稱其已依民法第88條撤銷出賣系爭房地之錯誤之 意思表示、依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，及依系爭 不動產買賣契約第4條第1項及第12條約定行使契約解除權， 均屬無據，委不足採。是兩造間之系爭不動產買賣契約仍有 效存在，兩造即負有依約履行之義務。則原告主張依系爭不 動產買賣契約第4條第1項、第8條第3項約定，請求被告應於 原告將備證用印款212萬元存入系爭履約保證專戶之同時， 將辦理系爭房地所有權移轉登記予原告所需之證件交付兩造 共同委任之地政士，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告依民法第88條撤銷出賣系爭房地之錯誤之意 思表示、依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，及依系爭不 動產買賣契約第4條第1項及第12條約定行使契約解除權，既 均屬無據，顯見系爭不動產買賣契約仍有效存在。從而，原 告先位依系爭不動產買賣契約第4條第1項、第8條第3項約定 ，請求被告應於原告將用印款212萬元存入系爭履約保證專 戶之同時，將辦理系爭房地所有權移轉登記予原告所需之證 件交付兩造共同委任之地政士，自屬有據，應予准許。末按 ，訴之客觀預備合併，於先位之訴有理由時，備位之訴即毋 庸裁判，必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁 判。本件原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就備位之訴 為裁判，附此敘明。至被告雖陳明願供擔保，請准宣告免為 假執行，惟原告就先位之訴部分並未為假執行之聲請，則被 告聲請免為假執行宣告，即無必要，併予敘明。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無一一詳予論駁之必要，併 此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第六庭 法 官 蔡世芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
書記官 洪彰言
附表：
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│土地標示 │
├─────────────────┬─────┬───────┬─────────┤
│土 地 坐 落 │使用分區或│面 積│權 利 範 圍 │
├───┬───┬──┬──┬───┤編定用地種│ （平方公尺） │ │
│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小段│地 號│類 │ │ │
│ │市 區│ │ │ │ │ │ │
├───┼───┼──┼──┼───┼─────┼───────┼─────────┤
│臺北市│文山區│華興│四 │325 │第三種住宅│3,968 │1萬分之92 │
│ │ │ │ │ │區 │ │ │
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┌─────────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
├───┬────┬─────┬─────┬───────────────┬────┤
│建 號│基地坐落│ 建物門牌 │建築式樣主│ 建 物 面 積 │權利範圍│
│ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │及房屋層數│ │ │
├───┼────┼─────┼─────┼──────┬────────┼────┤
│1836 │臺北市文│臺北市文山│住家用 │ 層次面積 │附屬建物及用途 │全部 │
│ │山區華興│區和興路6 │鋼筋混凝土├──────┼────────┤ │
│ │段四小段│巷16號11樓│造14層 │110.66 │陽臺：12.85 │ │
│ │325地號 │ │層次11層 │ │露台：10.96 │ │
│ │ │ │ │ │見使用執照：0.5 │ │
│ │ │ │ ├──────┴────────┤ │
│ │ │ │ │主建物與附屬建物面積合計： │ │
│ │ │ │ │134.97 │ │
│ ├────┴─────┴─────┴───────────────┴────┤
│ │共同使用部分：1851建號（面積：582.51，權利範圍：1萬分之14）、1853建號（面 │
│ │積：1,569.99，權利範圍：1萬分之73），共同使用部分面積合計：12.28 │
├───┼────┬─────┬─────┬──────┬────────┬────┤
│1850 │臺北市文│臺北市文山│鋼筋混凝土│層次面積 │附屬建物及用途 │60分之1 │
│ │山區華興│區和興路6 │造14層 ├──────┼────────┤ │
│ │段四小段│巷2號等房 │層次地下2 │2,219.24 │ │ │
│ │325地號 │屋地下2層 │層 ├──────┴────────┤ │
│ │ │ │ │主建物與附屬建物面積合計： │ │
│ │ │ │ │36.99 │ │
│ ├────┴─────┴─────┴───────────────┴────┤
│ │共同使用部分：1851建號（面積：582.51，權利範圍：1萬分之6,078），共同使用部│
│ │分面積合計：5.9 │
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